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城市物業(yè)管理的發(fā)展不足及對(duì)策論文
一、我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀
伴隨著城市化的進(jìn)一步推進(jìn)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展。住宅管理專業(yè)化進(jìn)一步普及的今天，我國物業(yè)管理也迎來空前規(guī)模。截止到2014年底，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)10.5萬家、管理規(guī)模164.5億平方米、從業(yè)人員711萬、年?duì)I業(yè)收入3500億元，百強(qiáng)企業(yè)雖僅占行業(yè)企業(yè)總量的0.2%,但年?duì)I業(yè)總收入850億元，占全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)年總營(yíng)收的24.3%;管理面積32.18億平方米，占全國物業(yè)管理總面積的19.5%.
然而，不容忽視的是，我國物業(yè)管理中也存在著大量的問題。物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)不健全，業(yè)主大會(huì)法律地位不明確，物業(yè)管理范圍界限模糊，物業(yè)管理行為不規(guī)范，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)糾紛層出不窮，嚴(yán)重影響社區(qū)穩(wěn)定。
二、我國物業(yè)管理的立法現(xiàn)狀
我國目前并沒有一部調(diào)整城市物業(yè)管理法律規(guī)范的專門性法律，有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)則多散見于行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)以及地方政府規(guī)章，物權(quán)法中也有所提及。
2003年6月8號(hào)國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該《條例》的頒布標(biāo)志著我國的物業(yè)管理正式進(jìn)入了法制化和規(guī)范化發(fā)展的新階段。
為了提高城市物業(yè)管理服務(wù)水平，規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序，2004年3月17日建設(shè)部頒布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，并于2007年11月26日更名為《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。2007年3月16日上午通過的《物權(quán)法》，也對(duì)物業(yè)管理的相關(guān)內(nèi)容做了明確規(guī)定。經(jīng)國務(wù)院重新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》已于2007年10月1日正式實(shí)施，新《條例》對(duì)規(guī)范城市物業(yè)管理和維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益做了進(jìn)一步的完善。
三、我國物業(yè)管理中存在的主要問題
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理立法方面的不足
《物權(quán)法》是一部基本法，對(duì)調(diào)整物業(yè)管理法律關(guān)系具有較高效力。但其對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系大多是原則性的規(guī)定，缺乏可操作的規(guī)范，這使得對(duì)物業(yè)管理的規(guī)范更多的依賴于行政法規(guī)、部門規(guī)章。為了配合國家相關(guān)法律的實(shí)施，各地方也積極制定地方法規(guī)和地方政府規(guī)章。由于我國幅員遼闊，各地區(qū)物業(yè)管理水平發(fā)展不一，再加上各地學(xué)者對(duì)物業(yè)管理的理解不同，導(dǎo)致我國地方物業(yè)管理規(guī)范千差萬別，參差不齊。對(duì)物業(yè)管理模式的界定上，《物業(yè)管理?xiàng)l例》與《物權(quán)法》就出現(xiàn)了不一致�！段餀�(quán)法》第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。該條對(duì)物業(yè)管理模式做了明確規(guī)定。即業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理�？梢�，物權(quán)法至少規(guī)定了三種物業(yè)管理方式：業(yè)主自我管理方式業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的方式和業(yè)主委托其他管理人管理的方式。
而《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條，在對(duì)物業(yè)管理定義時(shí)，直接認(rèn)定了業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理的唯一模式。
該條說明，《物業(yè)管理?xiàng)l例》只適用于調(diào)整業(yè)主委托物管企業(yè)這一單一管理模式，而無法調(diào)整《物權(quán)法》規(guī)定的另外兩種管理模式。雖然，企業(yè)主導(dǎo)下的物業(yè)管理模式更具專業(yè)性和效率，但在城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)，業(yè)主自主管理和委托第三方管理的模式已十分普遍�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》的這一立法缺陷導(dǎo)致其他模式物業(yè)管理中的糾紛難以解決。
�。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)與政府公共服務(wù)邊界不清
《物權(quán)法》第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、物業(yè)服務(wù)用房和公用設(shè)施，屬于業(yè)主共有。該條對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)和公共場(chǎng)所、公用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了界定。
物權(quán)法的這些規(guī)定，也都是原則性的規(guī)定，遇到實(shí)際操作時(shí)根本無法實(shí)施。從物業(yè)管理的實(shí)際狀況看，對(duì)公共場(chǎng)所、公用設(shè)施邊界的界定十分模糊。例如小區(qū)的水電供給設(shè)備是否為業(yè)主共有？水電設(shè)備的維修與維護(hù)到底由誰承擔(dān)？現(xiàn)實(shí)是在現(xiàn)有物業(yè)管理模式下，城市物業(yè)服務(wù)中包含了大量的本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)內(nèi)容，有關(guān)政府部門以建筑區(qū)劃"紅線"為借口，規(guī)避了應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的公共服務(wù)責(zé)任。物業(yè)管理的核心價(jià)值是保證保證建筑物及其設(shè)施的使用安全，延長(zhǎng)建筑物及其設(shè)施的其使用壽命，確保物業(yè)增值保值。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重心應(yīng)放在物業(yè)公用設(shè)施的維修和維護(hù)上，而不是過多的承擔(dān)本應(yīng)由政府承擔(dān)的水電供給，消防等政府壟斷的公共服務(wù)內(nèi)容�，F(xiàn)實(shí)是物業(yè)企業(yè)成了萬金油式的管家，掩蓋了政府公共服務(wù)的缺失。
（三）業(yè)主自治制度不完善
物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)作為權(quán)力機(jī)構(gòu)，對(duì)關(guān)系業(yè)主利益的事項(xiàng)進(jìn)行決議。然而，對(duì)于業(yè)主大會(huì)的行為能力問題，條例未做相應(yīng)規(guī)定。業(yè)主大會(huì)不能以大會(huì)的名義對(duì)外實(shí)施法律行為，不能成為訴訟參與主體，其民事法律地位得不到認(rèn)可，成為一個(gè)有名無實(shí)的權(quán)利機(jī)關(guān)。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定"業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)".該條實(shí)際上界定了業(yè)主委員會(huì)是執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，依據(jù)《合同法》業(yè)主委員會(huì)成為合同一方當(dāng)事人，獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任。目前司法操作實(shí)踐看，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)是否存在訴訟主體資格的問題仍有較大爭(zhēng)議。最高法的司法解釋以及地方高院司法解釋基本上明確了業(yè)委會(huì)作為原告的訴訟主體資格，但是，由于業(yè)委會(huì)難以單獨(dú)承擔(dān)責(zé)任，對(duì)于業(yè)委會(huì)能否作為被告的問題，各地規(guī)定不一.
由于業(yè)委會(huì)沒有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，所以它不能成為民事責(zé)任的主體，最終的責(zé)任有業(yè)主承擔(dān)。這就導(dǎo)致業(yè)委會(huì)享有民事權(quán)利卻不需要承擔(dān)民事義務(wù)，在一定程度上有可能使權(quán)利被濫用，損害業(yè)主的利益。
四、完善我國物業(yè)管理的對(duì)策建議
（一）完善相關(guān)立法
1.依據(jù)《物權(quán)法》修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》
物權(quán)法第八十一條規(guī)定："對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換".該條款說明業(yè)主可以選擇自主管理，可以選擇專門的物業(yè)企業(yè)管理，也可以選擇其他公司管理。對(duì)我國物業(yè)管理模式應(yīng)是多樣化的，而不是《物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定》的由物管公司管理的單一管理模式。由于我國各地區(qū)物業(yè)發(fā)展水平不一，在城市化比較高的城鎮(zhèn)中心區(qū)，物管企業(yè)管理更具專業(yè)性，也更有效率。而在那些物業(yè)發(fā)展水平相對(duì)緩慢的城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)，自主管理更具優(yōu)勢(shì)。這類地區(qū)大多數(shù)居民是農(nóng)村轉(zhuǎn)城鎮(zhèn)戶口，部分業(yè)主還沒有適應(yīng)"購買服務(wù)"的消費(fèi)模式，致使不交、拖交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象十分普遍。明確自主管理的合法性，對(duì)那些專業(yè)性不強(qiáng)的環(huán)衛(wèi)、綠化允許居民自主管理，可以很好解決物管企業(yè)與業(yè)主的糾紛。因此，重構(gòu)我國物業(yè)管理模式，修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》顯得尤為重要。
2.盡快出臺(tái)《物業(yè)管理法》
目前，我國調(diào)整物業(yè)管理法律關(guān)系的規(guī)范立法層次都相對(duì)較低，相關(guān)規(guī)范散見于部門規(guī)章和行政法規(guī)。在物業(yè)管理發(fā)展迅速的背景下，出臺(tái)專門的物業(yè)管理法尤為必要。
應(yīng)以現(xiàn)有的立法為基礎(chǔ)，吸收今年來從法律層面上對(duì)物業(yè)管理中存在的問題進(jìn)行具體規(guī)定，使其具有操作性.以立法的形式，固定業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，明確業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的法律地位，物管公司的責(zé)任和義務(wù)的等內(nèi)容。明確界定物業(yè)管理的范圍，應(yīng)當(dāng)將是否由政府行政權(quán)壟斷作為判斷是否屬于物業(yè)管理范圍的主要依據(jù)。這樣一部專門調(diào)整物業(yè)管理的法律，不僅提高了物業(yè)管理的立法層次，而且使物管活動(dòng)有法可依，解決之前立法的相關(guān)沖突。
�。ǘ┟鞔_業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的法律地位
由于業(yè)主組織缺乏合法的民事主體地位，業(yè)主無法充分行使權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任，自身的利益無法維護(hù)，物業(yè)管理服務(wù)水平也無法得到提升。有關(guān)業(yè)委會(huì)能否成為訴訟參與主體各地方爭(zhēng)論不一。最高人民法院在2003年8月20日給安徽省高級(jí)人民法院《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會(huì)是否具備民事訴訟主體請(qǐng)求一案的復(fù)函》中明確解釋：根據(jù)《民事訴訟法》第49條、最高人民法院《關(guān)于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條之規(guī)定，金湖新村業(yè)主委員會(huì)符合"其他組織"條件，可以自己的名義提起訴訟.最高人民法院通過司法解釋形式規(guī)定業(yè)主委員會(huì)屬于民事訴訟法中規(guī)定的"其他組織",即可以自己的名義提起訴訟。缺乏明確民事法律主體資格的業(yè)主委員會(huì)無法獨(dú)立、有效的行使法律賦予其的權(quán)利，行使權(quán)利受阻時(shí)，缺乏有效的司法救濟(jì)。另外，因缺乏主體資格而不能成為被告，業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)違法的決議，也難以通過訴訟方式撤銷。
另一方面，應(yīng)設(shè)立業(yè)主共有資金。依據(jù)《物權(quán)法》第七十三條"建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有".在明確了業(yè)委會(huì)的法律地位后，可以將業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)登記在業(yè)委會(huì)的名下，公用部分的維護(hù)費(fèi)用由業(yè)委會(huì)財(cái)產(chǎn)支付，公用部分的收益也歸屬于業(yè)委會(huì)，由全體業(yè)主共有。設(shè)立業(yè)主共有資金，可以進(jìn)一步理清在物業(yè)管理服務(wù)中各方的法律地位，保障業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部分的收益權(quán)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等業(yè)主共有資金的所有權(quán)、管理權(quán)，也便于業(yè)委會(huì)過錯(cuò)而需承擔(dān)法律責(zé)任進(jìn)行支付。
�。ㄈ┙⑽飿I(yè)管理糾紛解決的調(diào)解機(jī)制
近年來，隨著我區(qū)城市化建設(shè)的不斷推進(jìn)，物業(yè)糾紛數(shù)量逐年遞增。物業(yè)糾紛呈現(xiàn)出發(fā)生頻率高、發(fā)生量較大、案件標(biāo)的小、問題瑣碎糾纏、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、容易引發(fā)群體性對(duì)抗等特征。物業(yè)糾紛如果全部依靠司法途徑解決，法院負(fù)擔(dān)大，程序復(fù)雜，造成司法資源的浪費(fèi)。在構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的倡導(dǎo)下，以調(diào)解為主的人性化糾紛解決方式顯得很有必要。我國部分地區(qū)也在積極探索人民調(diào)解物業(yè)糾紛工作機(jī)制，力爭(zhēng)將矛盾化解在初發(fā)之時(shí)。新疆自治區(qū)司法廳已起草了《自治區(qū)關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作的意見（討論稿）》，在烏魯木齊市、昌吉回族自治州、克拉瑪依市三個(gè)地州市開展物業(yè)糾紛調(diào)解試點(diǎn)工作。物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)制成為解決民事糾紛、防止矛盾激化的'第一道防線'.引入第三方調(diào)解物業(yè)糾紛，將極大地減輕了當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)，解放了審判資源，促進(jìn)了問題解決，維護(hù)了社會(huì)和諧，一舉多得，效果明顯。
（四）建立物業(yè)管理"黑名單"制度
業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾由來已久，從物業(yè)投訴的情況看，業(yè)主與物業(yè)公司矛盾的焦點(diǎn)在服務(wù)質(zhì)量上。我國目前已在政府采購，食品安全等多領(lǐng)域建立了企業(yè)失信"黑名單"制度，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也亟待建立"黑名單"制度。將物業(yè)管理系統(tǒng)納入誠信評(píng)價(jià)體系，針對(duì)投訴多、投訴之后整改效果不明顯的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理處將其拉入物業(yè)管理系統(tǒng)"黑名單",取消其從事物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)。物業(yè)管理"黑名單"制度有效震懾不合規(guī)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，讓失信者寸步難行，對(duì)提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量有很大幫助。
參考文獻(xiàn)：
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