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房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)估價(jià)
房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)估價(jià)
【摘要】 房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)是房地產(chǎn)開發(fā)融資的一種方式。
本文圍繞我國REITs產(chǎn)品發(fā)展情況進(jìn)行了討論，論述了房地產(chǎn)投資信托估價(jià)思路及估價(jià)方法的確定、房地產(chǎn)投資信托估價(jià)過程中應(yīng)注意的要點(diǎn)以及產(chǎn)生的問題及處理，最后提出了發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金對(duì)我國的重要意義。
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)投資信托基金 房地產(chǎn)業(yè) 物業(yè)估價(jià)
一、房地產(chǎn)投資信托基金簡述
房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs)，其實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行基金單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過將投資綜合收益按比例分配給投資者，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益的一種依托基金。
REITs具有專業(yè)化管理、變現(xiàn)性能力強(qiáng)、流動(dòng)性佳、投資風(fēng)險(xiǎn)分散、收益能力穩(wěn)定等特性。
目前美國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞等國的交易所都已經(jīng)有REITs上市，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募，近年來這些國家都針對(duì)REITs制定專門的立法，推進(jìn)了REITs的發(fā)展。
與我國信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。
二、REITs產(chǎn)品的分類
根據(jù)REITs的投資類型不同，可以分為三大類。
一是權(quán)益型：也稱收益型REITs，屬于直接投資并擁有房地產(chǎn)，靠經(jīng)營房地產(chǎn)項(xiàng)目來獲得收入。
根據(jù)各自經(jīng)營戰(zhàn)略的差異，權(quán)益型REITs的投資組合有著很大不同，但主要經(jīng)營購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產(chǎn)項(xiàng)目。
投資者的收益來源于租金收入和房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值收益。
目前的正在運(yùn)行的REITs主要以權(quán)益型為主。
二是抵押型：這類REITs主要從事金融中介的角色，將所募集的資金用于向房地產(chǎn)項(xiàng)目持有人及經(jīng)營者提供各種房地產(chǎn)抵押貸款。
其主要收入來自其發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費(fèi)和抵押貸款利息，以及通過發(fā)放參與抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益。
三是混合型：這類是伴隨著抵押型REITs和權(quán)益型REITs的產(chǎn)生而發(fā)展起來的。
混合型REITs即可以投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)，也可以投資于房地產(chǎn)抵押貸款，是權(quán)益型和抵押型REITs的混合體。
因此，這類房地產(chǎn)投資信托基金會(huì)投資一系列的資產(chǎn)，包括實(shí)物物業(yè)、按揭或其他有關(guān)的金融工具類別。
三、我國REITs產(chǎn)品發(fā)展情況
從2008年底國務(wù)院決定上海、北京、天津三地作為REITs的試點(diǎn)城市后，REITs已經(jīng)在悄然試水。
目前REITs項(xiàng)目涉及兩種產(chǎn)品：一是抵押投資型REITs產(chǎn)品，二是權(quán)益投資型REITs產(chǎn)品。
抵押投資型的REITs，主要由央行和銀監(jiān)會(huì)主管，參與方為有穩(wěn)定租金收益的物業(yè)業(yè)主和信托公司。
業(yè)主將其持有的物業(yè)抵押給信托公司，信托公司將物業(yè)租金收入作為信托收益在銀行間市場發(fā)行產(chǎn)品，即融資方只是把物業(yè)收益權(quán)抵押擔(dān)保，而不需要出讓股權(quán)的融資方式，對(duì)于該類型REITs而言，主要的優(yōu)點(diǎn)是簡單易操作，銀行間有現(xiàn)成的機(jī)構(gòu)客戶可以購買相應(yīng)的產(chǎn)品。
另一種權(quán)益投資型的REITs，主要由券商或基金公司發(fā)起，證監(jiān)會(huì)監(jiān)控模式下運(yùn)行，參與方為有穩(wěn)定租金收益的物業(yè)業(yè)主、信托公司。
業(yè)主將物業(yè)過戶給信托公司，獲取現(xiàn)金或基金份額，信托公司再將其租金收益權(quán)發(fā)起設(shè)立基金并在證券交易市場發(fā)售、流通。
四、REITs物業(yè)估價(jià)
上海作為REITs試點(diǎn)城市近期已進(jìn)入實(shí)際操作階段，兩種REITs產(chǎn)品正在緊鑼密鼓地運(yùn)行中，根據(jù)《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評(píng)估指導(dǎo)意見(試行)》，信托物業(yè)評(píng)估分為物業(yè)狀況評(píng)價(jià)、物業(yè)市場調(diào)研和物業(yè)價(jià)值評(píng)估，同一評(píng)估對(duì)象宜分別由不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)獨(dú)立完成。
筆者所在的上海東洲房地產(chǎn)估價(jià)有限公司作為物業(yè)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)參與了前期工作。
此次打包的信托物業(yè)有工業(yè)房地產(chǎn)及商業(yè)房地產(chǎn)，物業(yè)本身品質(zhì)較高、有穩(wěn)定的租金收入、租戶的質(zhì)量及物業(yè)管理公司的素質(zhì)均比較優(yōu)質(zhì)，其中較多物業(yè)與國際知名品牌簽下了長期租約。
上海東洲房地產(chǎn)估價(jià)有限公司作為參與配合前期工作的各方中介公司其中之一，與其他各個(gè)機(jī)構(gòu)互相協(xié)作，主要負(fù)責(zé)信托物業(yè)價(jià)值評(píng)估的工作，本文針對(duì)該類物業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中需要注意的一些問題及關(guān)注點(diǎn)進(jìn)行了討論。
1、房地產(chǎn)投資信托估價(jià)思路及估價(jià)方法的確定
信托物業(yè)房屋用途主要為工業(yè)、商業(yè)類房地產(chǎn)，估價(jià)對(duì)象均為收益型物業(yè)，有較為穩(wěn)定的租戶和租金收入，市場上與之類似的同類型物業(yè)也有較多的租賃實(shí)例，因此估價(jià)對(duì)象各類型物業(yè)首選收益法進(jìn)行估價(jià)，市場上與之類似的房地產(chǎn)整體出售的交易實(shí)例較多，也適宜采用市場比較法進(jìn)行估價(jià)。
分析認(rèn)為，評(píng)估此類物業(yè)多采用收益法與市場比較法綜合得出評(píng)估價(jià)值。
2、房地產(chǎn)投資信托估價(jià)過程中應(yīng)注意的要點(diǎn)以及產(chǎn)生的問題及處理
(1)收益法。
《評(píng)估指導(dǎo)意見》規(guī)定，采用收益法評(píng)估信托物業(yè)價(jià)值，未來收入確定：應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中批露估價(jià)對(duì)象至少近3年的各年收入和運(yùn)營費(fèi)用，并在估價(jià)對(duì)象至少近3年及類似物業(yè)的收入和運(yùn)營費(fèi)用水平的基礎(chǔ)上，合理預(yù)測估價(jià)對(duì)象未來5年以上的各年收入和運(yùn)營費(fèi)用。
其中，出租型物業(yè)應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明估價(jià)對(duì)象至少近3年各年租金水平和租賃收入及其他收入，并在估價(jià)對(duì)象至少近3年及類似物業(yè)租金水平的基礎(chǔ)上，合理預(yù)測估價(jià)對(duì)象未來5年以上各年的租賃收入及其他收入。
第一，關(guān)于實(shí)際租金與市場租金差異問題的處理。
有實(shí)際租金的，租賃期內(nèi)必須考慮實(shí)際租金，無實(shí)際租金的，按市場租金確定房地產(chǎn)租金收入。
通常信托物業(yè)數(shù)量較多，可按棟或產(chǎn)證為一單位個(gè)體進(jìn)行測算，依據(jù)評(píng)估目的，根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，實(shí)際租金高于市場租金的，取市場租金作為租金收入進(jìn)行測算，實(shí)際租金低于市場租金的，按市場租金測算收益價(jià)值并扣除租賃期內(nèi)實(shí)際租金與市場租金差異產(chǎn)生的租金損失求得房地產(chǎn)的收益價(jià)值。
第二，運(yùn)營費(fèi)用的取值依據(jù)。
根據(jù)估價(jià)人員的市場調(diào)查，運(yùn)營費(fèi)用可按市場提取法提取相應(yīng)的參數(shù);根據(jù)該信托物業(yè)過去3年的運(yùn)營費(fèi)用使用一元回歸線性模型或多元線性回歸模型擬合預(yù)測收益期內(nèi)的運(yùn)營費(fèi)用;以上兩種方法由于資料取得性較困難，我們也可以采用同類建筑物一般運(yùn)營費(fèi)用結(jié)合經(jīng)驗(yàn)求得。
第三，報(bào)酬率和資本化率確定。
根據(jù)《評(píng)估指導(dǎo)意見》，報(bào)酬率或資本化率宜采用市場提取法提取，如歷史資料較全，可在市場提取法提取的基礎(chǔ)上用插值法預(yù)測收益期內(nèi)每年的報(bào)酬率或資本化率。
除此以外，安全利率加風(fēng)險(xiǎn)法也可以作為資本化率確定的備選方法，安全利率，即無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率，在我國一般選取的是一年期的定期存款利率，然后根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)現(xiàn)在和未來的經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況、土地取得方式、物價(jià)指數(shù)狀況以及估價(jià)對(duì)象的用途，新舊程度等確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的和作為該估價(jià)對(duì)象的資本化率。
這種方法比前種方法簡潔明了，計(jì)算簡便，在市場不活躍時(shí)有很強(qiáng)的適用性。
第四，收益年限的確定。
房地產(chǎn)收益年限以法定土地使用年限為收益年限，對(duì)于土地和建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，以土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限。
當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，仍以土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限。
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