淺談物業(yè)管理論文
隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀(guān)上存在的問(wèn)題，也有客觀(guān)環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題。下面小編整理相關(guān)論文，供大家參考!
淺談物業(yè)管理論文【1】
關(guān)鍵詞 ：物業(yè);物業(yè)管理;前期介入;質(zhì)量控制;接管驗(yàn)收
中圖分類(lèi)號(hào)：F263.33文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1000-8772(2014)19-0227-02
1.引言
隨著人們生活水平的不斷提高，業(yè)主及物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)功能及物業(yè)服務(wù)的需求越來(lái)越高，則某社區(qū)在物業(yè)管理及物業(yè)使用方面暴露出的問(wèn)題和矛盾也越來(lái)越多。
為了減少或避免在物業(yè)建成后出現(xiàn)諸多功能缺陷和質(zhì)量問(wèn)題，給日后的物業(yè)管理帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)成本和許多矛盾及糾紛，就需要專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極的提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目中，從物業(yè)建設(shè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)開(kāi)始，站在業(yè)主及有利于物業(yè)管理要求的角度進(jìn)行主動(dòng)控制和管理，
不僅能更有效的保證物業(yè)建設(shè)的質(zhì)量，而且是提高物業(yè)管理水平的有效手段。
2.某社區(qū)已建物業(yè)及物業(yè)管理存在的問(wèn)題
某社區(qū)是一個(gè)居住7600多戶(hù)，35000多人的大社區(qū)，則做好物管理工作是非常重要的。
承擔(dān)該社區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)是由某集團(tuán)公司的房管處改制而成，其職工觀(guān)念落后，物業(yè)管理遺留問(wèn)題多，解決難度大，截止目前還采用的是傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，經(jīng)營(yíng)機(jī)制落后，與現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)相比，已不適應(yīng)，差距較大。
該社區(qū)現(xiàn)有住宅樓及公共設(shè)施，一般是建成經(jīng)竣工驗(yàn)收后，移交給物業(yè)管理部門(mén)向職工分配入住和負(fù)責(zé)管理，在此之前的建設(shè)各階段，物業(yè)公司從未參與。
所以，存在很多難以解決的問(wèn)題。
現(xiàn)僅列舉幾個(gè)典型事例作以說(shuō)明：①甲街坊2007年建成的5棟高層樓，電梯廳設(shè)計(jì)在整棟樓的中間，四周均為居室，形成封閉狀，無(wú)窗戶(hù)通風(fēng)采光，如果停電或照明燈壞，電梯廳一片漆黑，居民上下樓進(jìn)入電梯廳十分恐懼;并且需一天內(nèi)24小時(shí)照明，
燈具和電能消耗量很大，維護(hù)費(fèi)用高;更糟糕的是，樓內(nèi)一旦發(fā)生火災(zāi)，一層至頂層(26層)相當(dāng)于一個(gè)高煙囪，不僅不利于有毒煙氣的排出，更有助于煙火的燃燒，對(duì)人的危害極大。
糾其原因：設(shè)計(jì)思想錯(cuò)誤，雖然每層多增加一戶(hù)銷(xiāo)售收入的眼前利益，但給業(yè)主及后期物業(yè)管理增加巨大的維護(hù)和管理成本。
�、诩捉址坏叵屡潆娛遥慨�(dāng)下雨天氣，配電室上方的頂板及配電柜底下的電纜線(xiàn)溝槽就大量滲漏水，造成嚴(yán)重供電安全隱患，每次需要耗用大量人工緊急排水處理。
其主要原因：是地下配電室防水隱蔽工程施工質(zhì)量太差造成。
�、奂捉址唤陙�(lái)建成7棟高層樓，8棟多層樓，若大的一個(gè)街坊，設(shè)計(jì)決策毫無(wú)瞻前性，即無(wú)自行車(chē)摩托車(chē)棚，也無(wú)地上地下汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)，業(yè)主入住不久意見(jiàn)很大，日常住宅樓周?chē)M(mǎn)了各種車(chē)輛，小孩和老人一點(diǎn)活動(dòng)空間都沒(méi)有了，全被車(chē)輛擠占，目前已達(dá)到超飽和的狀態(tài)。
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民購(gòu)車(chē)將越來(lái)越多，則停車(chē)問(wèn)題更加嚴(yán)重，致使物業(yè)管理十分困難。
�、芤医址�2011年底建成四棟高層樓，竣工后向物業(yè)移交時(shí)，送來(lái)一大堆二百多把的鑰匙交給物業(yè)，物業(yè)接管后，當(dāng)水電等設(shè)施出現(xiàn)故障進(jìn)行維修時(shí)，維修人員不僅對(duì)水電管線(xiàn)的走向布局、電氣開(kāi)關(guān)、
配電箱柜及供水閥門(mén)等所控制的路徑很難搞得清楚，而且就連那把鑰匙開(kāi)那個(gè)設(shè)備間的門(mén)也是一塌糊涂，致使物業(yè)維修工作十分被動(dòng)和困難。
這顯然是物業(yè)公司沒(méi)有積極主動(dòng)的提前參與物業(yè)設(shè)備安裝、驗(yàn)收及技術(shù)交底所致。
因篇幅有限，還有很多問(wèn)題不便列舉。
通過(guò)以上幾個(gè)實(shí)際問(wèn)題的分析可知，某社區(qū)之所以在物業(yè)建成業(yè)主入住后暴露出諸多質(zhì)量問(wèn)題和安全隱患，糾其原因，主要還是當(dāng)時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)失誤、建筑施工質(zhì)量差、監(jiān)督管理不嚴(yán)所致。
那么，如何在以后的物業(yè)建設(shè)中避免和解決這些問(wèn)題呢?一個(gè)比較有效的辦法，就是要改革目前的物業(yè)管理模式，選派優(yōu)秀、專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)人員，積極的提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，參與物業(yè)建設(shè)各階段的監(jiān)督管理，是解決某社區(qū)出現(xiàn)以上類(lèi)似問(wèn)題的非常有效的手段和重要措施。
3.物業(yè)管理前期介入的概念及必要性
3.1、物業(yè)管理前期介入的概念
物業(yè)管理的前期介入，是指物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)之前，受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位(或產(chǎn)權(quán)人)的邀請(qǐng)或委托，從業(yè)主使用功能的角度和物業(yè)管理的角度出發(fā)，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能布局、施工監(jiān)管、驗(yàn)收接管、銷(xiāo)售和租賃階段，
就提出建設(shè)性意見(jiàn)，協(xié)助物業(yè)開(kāi)發(fā)單位把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、施工質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量，使物業(yè)投入使用后最大限度的滿(mǎn)足業(yè)主與使用人的需求和有利于之后的物業(yè)管理的要求。
是一個(gè)長(zhǎng)效服務(wù)的概念。
3.2、物業(yè)管理前期介入某社區(qū)物業(yè)建設(shè)的必要性
3.2.1.因傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式滯后于物業(yè)建設(shè)，需要物業(yè)管理的提前介入。
傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式，幾乎都是物業(yè)建成后交付使用時(shí)才確定(或移交給)物業(yè)管理單位，使物業(yè)管理遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于物業(yè)建設(shè)，這容易導(dǎo)致物業(yè)建成后產(chǎn)生許多無(wú)法補(bǔ)救的質(zhì)量問(wèn)題及遺留的責(zé)任問(wèn)題。
現(xiàn)實(shí)中，開(kāi)發(fā)商或施工單位愉工減料、甩尾巴的情況時(shí)有發(fā)生，而業(yè)主還都是分散的、未來(lái)的潛在業(yè)主，對(duì)物業(yè)建設(shè)無(wú)法進(jìn)行實(shí)質(zhì)性監(jiān)管。
為了維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，較好地履行建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，實(shí)現(xiàn)物業(yè)前期建設(shè)與后期管理的有效銜接，防范后期物業(yè)管理中可能存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，則有必要物業(yè)管理早期介入。
3.2.2.物業(yè)設(shè)計(jì)人員，不是專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理者，需要物業(yè)管理的前期介入，
因?yàn)槲飿I(yè)設(shè)計(jì)人員不是專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理者，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)、結(jié)構(gòu)安全、建造工藝等角度考慮問(wèn)題。
其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能全面考慮后期的物業(yè)管理實(shí)際操作中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，也很少?gòu)臉I(yè)主長(zhǎng)期使用的角度全面細(xì)致的考慮問(wèn)題。
因此，容易造成物業(yè)建成后出現(xiàn)設(shè)計(jì)上的缺陷和漏洞。
所以，物業(yè)管理前期介入，憑借專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)及豐富經(jīng)驗(yàn)，可及時(shí)發(fā)現(xiàn)和減少物業(yè)建設(shè)中的細(xì)節(jié)問(wèn)題。
3.2.3.物業(yè)設(shè)計(jì)與物業(yè)建成的不同步，物業(yè)管理有必要前期介入。
由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長(zhǎng)時(shí)間間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高有可能使已設(shè)計(jì)的方案落伍。
而物業(yè)管理前期介入人員，對(duì)物業(yè)后期使用可能出現(xiàn)的問(wèn)題有十分清楚的了解和長(zhǎng)期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，站在物業(yè)經(jīng)營(yíng)者與維護(hù)者的角度，參與設(shè)計(jì)方案的討論和評(píng)審，容易發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備的配套及所用材料有不適之處，
并及時(shí)提出改進(jìn)意見(jiàn)，防止原設(shè)計(jì)方案落后、過(guò)時(shí)，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)與業(yè)主不斷提高的需求相適應(yīng)。
3.2.4.保障現(xiàn)代物業(yè)建造質(zhì)量的難度與業(yè)主對(duì)物業(yè)功能及物業(yè)服務(wù)需求的不斷提高的矛盾，需要物業(yè)管理的早期介入來(lái)平衡和解決。
由于現(xiàn)代化的物業(yè)建筑具有設(shè)計(jì)復(fù)雜、高新技術(shù)含量高、建造難度大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)越來(lái)越突出;另一方面，業(yè)主及物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)功能及物業(yè)服務(wù)的需求將越來(lái)越高，這就自然形成了保障物業(yè)建造質(zhì)量的難度與業(yè)主對(duì)物業(yè)功能及物業(yè)服務(wù)的需求不斷提高的矛盾。
那么，如何解決和平衡這一矛盾?如果讓專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)早期介入物業(yè)建設(shè)，站在業(yè)主使用和后期物業(yè)管理的角度，參與物業(yè)建設(shè)各階段的監(jiān)督管理，提出建設(shè)性意見(jiàn)，進(jìn)行主動(dòng)控制。
這即體現(xiàn)了業(yè)主的利益，又幫助了開(kāi)發(fā)商保障物業(yè)建造質(zhì)量，提高了自身信譽(yù)。
是平衡和解決這一矛盾的非常好的辦法。
由前述得知，既然物業(yè)管理前期介入是非常必要的，那么，它具有何重要作用和意義?則作以下簡(jiǎn)要論述：
4.物業(yè)管理前期介入的作用和意義
4.1.有利于提高工程質(zhì)量，降低物業(yè)管理成本。
由于多種原因，物業(yè)建成交付使用后，往往難免會(huì)出現(xiàn)諸多這樣那樣的質(zhì)量問(wèn)題，致使物業(yè)管理企業(yè)日后要耗費(fèi)大量的人、財(cái)、物進(jìn)行修理。
因此，物業(yè)管理的前期介入，其本質(zhì)就是從有利于日后物業(yè)管理和保障物業(yè)使用功能及質(zhì)量的目的出發(fā)，參與物業(yè)建設(shè)各階段的監(jiān)理過(guò)程，減少或消除物業(yè)建成后出現(xiàn)功能缺陷及質(zhì)量問(wèn)題;在物業(yè)建設(shè)的各階段，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，是一個(gè)全面質(zhì)量管理的概念。
所以，物業(yè)管理的前期介入，即保證和提高了物業(yè)工程質(zhì)量，也降低物業(yè)后期管理成本。
4.2.有利于及時(shí)發(fā)現(xiàn)和化解物業(yè)建設(shè)中的潛在問(wèn)題和各方的矛盾。
物業(yè)管理者是站在業(yè)主使用和后期物業(yè)管理的角度考慮問(wèn)題，參與物業(yè)建設(shè)各階段，對(duì)于所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)提出改進(jìn)意見(jiàn)。
即維護(hù)了業(yè)主的利益，也有利于開(kāi)發(fā)商創(chuàng)建優(yōu)良工程，對(duì)于開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)均帶來(lái)好處，是一個(gè)體現(xiàn)物業(yè)建設(shè)各方利益、化解各方矛盾的過(guò)程，有利于提前解決物業(yè)建設(shè)中的潛在問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)互惠互利，共同發(fā)展。
4.3.有利于對(duì)擬接管物業(yè)的全面了解，是做好物業(yè)管理工作的重要環(huán)節(jié)和有效手段。
通過(guò)物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理企業(yè)能夠?qū)ξ飿I(yè)的建筑結(jié)構(gòu)、管線(xiàn)的布置走向、設(shè)備設(shè)施選型安裝、園區(qū)綠化、消防安防、物業(yè)建設(shè)各部分所用的材料以及隱蔽工程等的實(shí)際狀況有一個(gè)全面、深入、細(xì)致地了解;對(duì)于圖紙變更情況更加熟知。
則有利于物業(yè)管理企業(yè)做到胸中有數(shù)，方便行動(dòng)。
為做好后期的物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。
5.結(jié)束語(yǔ)
綜上所述可知，物業(yè)管理前期介入，對(duì)物業(yè)建成后出現(xiàn)的諸多難以解決的問(wèn)題，變“事后補(bǔ)救”為“事前預(yù)防”顯得尤為重要。
所以，對(duì)于如前所述某社區(qū)已建成物業(yè)存在的質(zhì)量、安全問(wèn)題，應(yīng)引起相關(guān)管理部門(mén)和責(zé)任人深刻的認(rèn)識(shí)和重視。
希望在某社區(qū)以后的物業(yè)建設(shè)中，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理前期介入的重要性，積極改革落后的物業(yè)管理模式，選派優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員提前介入物業(yè)建設(shè)，參與各階段的監(jiān)理。
將一定會(huì)避免或減少某社區(qū)如前所述類(lèi)似問(wèn)題的發(fā)生，為廣大業(yè)主提供功能更完善，質(zhì)量更高的物業(yè)產(chǎn)品。
建議：在物業(yè)建設(shè)各階段，將物業(yè)管理前期介入納入相關(guān)的管理制度及工作程序之中，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收(包括重要的分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收、材料設(shè)備的檢驗(yàn)試驗(yàn)、竣工驗(yàn)收交付使用)等文件中，應(yīng)有物業(yè)管理前期介入人員的簽字認(rèn)可。
這對(duì)于提高某社區(qū)甚至我國(guó)今后整體的物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理水平都將起到巨大的推動(dòng)作用。
參考文獻(xiàn)：
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淺談物業(yè)管理論文【2】
關(guān)鍵詞 ：加強(qiáng);物業(yè);管理;促進(jìn);和諧;發(fā)展
中圖分類(lèi)號(hào)：F279.23文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1000-8772(2014)28-0199-02
物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)，是物業(yè)社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化發(fā)展的有效途徑。
廣義的物業(yè)管理泛指一切圍繞房地產(chǎn)發(fā)展、租賃及售租后的服務(wù);狹義的物業(yè)管理則指樓宇的維修及相關(guān)設(shè)備的維護(hù)管護(hù)、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化、餐飲等。
物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)的對(duì)象是人。
通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理，可以以更經(jīng)濟(jì)的方法為房屋、居住環(huán)境、物業(yè)維修等方面提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的同步增長(zhǎng)。
作為物業(yè)服務(wù)公司與其服務(wù)的業(yè)主之間本來(lái)應(yīng)該是唇齒相依的關(guān)系，互利互惠，應(yīng)該彈奏出和諧的樂(lè)章，然而事實(shí)上，物業(yè)公司抱怨物業(yè)費(fèi)難收，業(yè)主難“伺候”，業(yè)主更是怨聲載道，抱怨收費(fèi)高、收費(fèi)亂。
出現(xiàn)的不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象和因素呈現(xiàn)多發(fā)態(tài)勢(shì)，嚴(yán)重地阻礙了社會(huì)的和諧發(fā)展。
一、物業(yè)管理現(xiàn)狀
(一)居民小區(qū)與物業(yè)服務(wù)公司不相匹配，管理“缺失”。
我市(縣級(jí)市)從2003年開(kāi)始成立物業(yè)服務(wù)公司，2004年成立物業(yè)管理辦公室。
目前，我市城區(qū)共有213個(gè)居民小區(qū)，其中有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的小區(qū)46個(gè)，沒(méi)有物業(yè)管理的小區(qū)167個(gè)，這些基本上都是過(guò)去開(kāi)發(fā)建設(shè)的老舊小區(qū)。
全市有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司15家，從業(yè)人員400多人，服務(wù)區(qū)域總建筑面積330多萬(wàn)平方米。
(二)小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)參差不齊，物業(yè)管理難以規(guī)范。
老舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)條件十分落后。
由于開(kāi)發(fā)商隨意變更小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，致使小區(qū)缺少物業(yè)用房，沒(méi)有綠地、自行車(chē)棚、汽車(chē)停車(chē)位，更談不上花壇、水池等美化設(shè)施。
由于小區(qū)配套嚴(yán)重缺項(xiàng)，車(chē)輛亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致無(wú)法清掃，造成小區(qū)臟亂差的局面。
(三)前期物業(yè)管理不到位。
《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同，并在30日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地的縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
然而建設(shè)單位即使聘用物業(yè)公司并與其簽訂前期物業(yè)合同，也只是形式，簽訂的合同極不規(guī)范。
《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定組織對(duì)物業(yè)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。
建設(shè)行政主管部門(mén)及其他有關(guān)行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)工程質(zhì)量及配套設(shè)施的完備情況進(jìn)行監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理資料，交接雙方應(yīng)當(dāng)做好查驗(yàn)記錄。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)資料、配套設(shè)施不完備，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量和使用功能問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告，并書(shū)面告知建設(shè)單位。
建設(shè)單位接到書(shū)面報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行整改;不能立即整改的，應(yīng)當(dāng)制定整改方案。
而我市多數(shù)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位都沒(méi)按《規(guī)定》去做，或敷衍了事。
此外，住宅建設(shè)項(xiàng)目竣工時(shí)，在經(jīng)單項(xiàng)驗(yàn)收(如水、電、質(zhì)監(jiān)、消防等)后就交付使用，唯獨(dú)沒(méi)有物業(yè)行政管理部門(mén)參加驗(yàn)收，這便給開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在小區(qū)物業(yè)用房、綠化、自行車(chē)(摩托車(chē))車(chē)棚等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面造成了可乘之機(jī)，
導(dǎo)致后期物業(yè)無(wú)法正常管理，致使業(yè)主怨聲載道，把矛盾推向了物業(yè)公司，影響了物業(yè)費(fèi)的收取，降低了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，結(jié)果造成惡性循環(huán)。
(四)業(yè)主委員會(huì)自主能力差，維權(quán)意識(shí)淡薄。
按照規(guī)定，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
而很多業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)及業(yè)主委員會(huì)的選舉形式都不夠民主，不夠規(guī)范。
很多物業(yè)小區(qū)在居民入住率較低的情況下召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，而業(yè)主大會(huì)又缺乏民主氣氛，往往是推舉或指定有一定影響的公務(wù)員、企業(yè)老板或社會(huì)公眾人物為業(yè)主委員會(huì)成員，靠名人效應(yīng)辦事，偏離了法制軌道。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的物業(yè)管理事項(xiàng)。
“代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”是業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)之一，然而有的業(yè)主委員會(huì)成員缺乏必備的物業(yè)知識(shí)和法律常識(shí)，造成草率簽訂物業(yè)服務(wù)合同，無(wú)法代表廣大業(yè)主的意愿和利益，在履行合同中產(chǎn)生諸多糾紛。
有的業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管無(wú)力，管理無(wú)序。
有的業(yè)主素質(zhì)十分低下，不按規(guī)定交或拒繳物業(yè)費(fèi)，并在小區(qū)內(nèi)亂倒垃圾臟水。
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)制度不健全，人員素質(zhì)低下，缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。
按照規(guī)定，從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》《全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū)管理辦法》等國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。
目前我市有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)15家，而絕大多數(shù)都是從開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)派生出來(lái)的產(chǎn)物，這樣的企業(yè)只對(duì)自己的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，對(duì)其他項(xiàng)目則不參與。
在400余人的從業(yè)人員中有300人左右是下崗失業(yè)人員，普遍存在年齡結(jié)構(gòu)老、文化層次低、技術(shù)水平差的特點(diǎn)。
加之部分物業(yè)管理企業(yè)忽視自身建設(shè)，既不經(jīng)常開(kāi)展職業(yè)道德教育和專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，又沒(méi)有建立嚴(yán)格的各級(jí)各類(lèi)人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀(guān)念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。
(六)專(zhuān)項(xiàng)維修資金不能得到及時(shí)使用。
據(jù)了解，目前，我市沒(méi)有物業(yè)管理的167個(gè)小區(qū)住宅基本都已到維修期，而《朝陽(yáng)市住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理使用暫行辦法》第十條規(guī)定：維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后，市房產(chǎn)部門(mén)按計(jì)劃撥付，
物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施并報(bào)送竣工決算”。
由于維修資金政策不透明，再加上沒(méi)有物業(yè)管理，少數(shù)居民為不影響自己的正常生活，只能自己掏錢(qián)維修，致使大部分住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、樓板、屋頂、上下管道等共同設(shè)備設(shè)施年久老化，無(wú)人維修，給居民的日常生活造成極大的危害和安全隱患。
同時(shí)，絕大多數(shù)業(yè)主購(gòu)房時(shí)已按標(biāo)準(zhǔn)向開(kāi)發(fā)商足額繳納了專(zhuān)項(xiàng)維修基金，但部分開(kāi)發(fā)商將專(zhuān)項(xiàng)維修資金據(jù)為己有，造成維修基金嚴(yán)重流失。
(七)部門(mén)之間聯(lián)動(dòng)協(xié)作不暢。
負(fù)責(zé)屬地管理的相關(guān)街道辦事處和社區(qū)，沒(méi)有把物業(yè)管理工作提升到應(yīng)有的高度，使得屬地管理與行業(yè)管理脫節(jié)，街道、社區(qū)、派出所很難在物業(yè)管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用;土地、規(guī)劃、工商、城管、環(huán)保、供電、供氣、供水等部門(mén)之間難以形成齊抓共管的合力，
使得物業(yè)管理過(guò)程中出現(xiàn)的難點(diǎn)問(wèn)題甚至無(wú)人解決，無(wú)法解決。
二、加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理，促進(jìn)社會(huì)和諧的具體措施
(一)實(shí)行物業(yè)管理工作考核制度。
將物業(yè)管理工作列為各街道辦事處的重點(diǎn)工作之一，納入市委市政府目標(biāo)管理崗位責(zé)任制考核內(nèi)容。
同時(shí)，相關(guān)部門(mén)也要明確責(zé)任，明確分工。
要大力推進(jìn)“網(wǎng)絡(luò)化管理”，每名社區(qū)干部包一定戶(hù)數(shù)責(zé)任區(qū)，每天都到社區(qū)走一走，到樓道內(nèi)看一看，碰到糾紛勸一勸，遇到求助幫一幫，及時(shí)了解社情民意，化解矛盾糾紛。
(二)不斷提升物業(yè)管理水平。
加大物業(yè)服務(wù)行業(yè)的培訓(xùn)力度，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。
要徹底扭轉(zhuǎn)物業(yè)公司收錢(qián)后，就成了“大爺”的觀(guān)念，使其認(rèn)清自己的“管家”身份。
同時(shí)，政府及有關(guān)部門(mén)要制定相關(guān)的制度辦法，推行對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行履約保證金制度，避免物業(yè)公司中途“撂挑子”或“棄管”。
(三)實(shí)行項(xiàng)目資金制度和住宅開(kāi)發(fā)環(huán)境配套驗(yàn)收制度。
按照《朝陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金管理暫行辦法》，由城建行政主管部門(mén)收取項(xiàng)目資本金，并專(zhuān)戶(hù)保管，已督促開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定設(shè)計(jì)要求履行職責(zé)，把物業(yè)建設(shè)達(dá)標(biāo)作為退款的前置條件，以此約束其完善物業(yè)設(shè)施設(shè)備。
按照《朝陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境配套驗(yàn)收管理辦法》規(guī)定，城建行政主管部門(mén)應(yīng)把物業(yè)用房、物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、綠化等作為驗(yàn)收的重點(diǎn)，物業(yè)管理部門(mén)直接參與建設(shè)項(xiàng)目審批、圖表的匯審及項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。
要進(jìn)一步加大工作力度，對(duì)繼續(xù)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)并陳欠專(zhuān)項(xiàng)維修資金的建設(shè)單位，在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》前，必須補(bǔ)交陳欠款額，否則，不予辦理相關(guān)手續(xù)，不予批準(zhǔn)開(kāi)工建設(shè)。
對(duì)已不從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目且陳欠專(zhuān)項(xiàng)維修資金的建設(shè)單位，切實(shí)加大追繳力度，并由所在區(qū)域的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)向人民法院起訴，依法強(qiáng)制收繳。
(四)加快老舊小區(qū)改造步伐。
要加大老舊小區(qū)的維修改造力度，提高修繕標(biāo)準(zhǔn)，完善配套設(shè)施，嚴(yán)格接管驗(yàn)收，為老舊小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。
同時(shí)，要改革創(chuàng)新物業(yè)管理途徑辦法，在部分無(wú)人管的住宅小區(qū)推行在街道辦事處指導(dǎo)下，以社區(qū)服務(wù)中心為管理主體的新的小區(qū)管理模式，或鼓勵(lì)小區(qū)業(yè)主“自治管理”。
(五)從物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身來(lái)講，除了為業(yè)主提供合同約定、可量化的服務(wù)之外，在其服務(wù)范圍和服務(wù)水準(zhǔn)上還要達(dá)到相當(dāng)?shù)膹V度和深度，才能稱(chēng)其為優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)。
一是要加強(qiáng)居住環(huán)境的改善，物業(yè)管理要大力建設(shè)環(huán)保社區(qū)、綠色社區(qū)。
一方面應(yīng)包括建立污水處理系統(tǒng)、垃圾分類(lèi)管理等節(jié)能環(huán)保措施、對(duì)舊建筑物“穿衣戴帽”美化整治，另一方面應(yīng)實(shí)施立體綠化，因地制宜實(shí)施“見(jiàn)縫插綠”，想方設(shè)法為業(yè)主提供舒適的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。
其次要注重精神文明建設(shè)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)多開(kāi)展一些能夠增進(jìn)鄰里感情的活動(dòng)，強(qiáng)化團(tuán)結(jié)意識(shí)，重建人們之間的相互信任和接納的意識(shí)。
第三，物業(yè)管理企業(yè)始終把服務(wù)放在第一位，真正做到想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急。
總之，提高物業(yè)管理水平，是構(gòu)建和諧社會(huì)的重要基礎(chǔ)。
另外，社會(huì)各界及相關(guān)部門(mén)如能各司其職，齊抓共管，那么創(chuàng)造和諧社會(huì)將是順理成章的事情。
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