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產(chǎn)權(quán)主體多元化條件下的物業(yè)管理論文
摘要：隨著我國產(chǎn)權(quán)主休多元化物業(yè)的迅括發(fā)展，物業(yè)管理作為一種全新的行業(yè)不可遙免地產(chǎn)生了。物業(yè)管理是一種確保物業(yè)正常營運(yùn)的全面的管理服務(wù)活動。構(gòu)建物業(yè)管理休系必須以物業(yè)產(chǎn)權(quán)分翻即確立各業(yè)主基本權(quán)利的過程中建立良好的基硯條件為前提，必須遵循規(guī)范性、統(tǒng)一牲和高效性的原月，必須建立起獨(dú)立核算、收支平衡的核算體系。
關(guān)鍵詞：產(chǎn)權(quán)主體；多元化；物業(yè)管理
產(chǎn)權(quán)主體多元化條件下的物業(yè)管理作為一種新型行業(yè)是改革開放和社會化生產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)物。隨著產(chǎn)權(quán)主體多元化物業(yè)的迅猛發(fā)展以及由此而對物業(yè)管理的發(fā)展所提出的迫切要求，在國內(nèi)嚴(yán)重缺乏物業(yè)管理經(jīng)驗的情況下，必須加速進(jìn)行物業(yè)管理實踐和理論的探索。
一、問題的提出
物業(yè)是房屋租賃經(jīng)營業(yè)。近幾年隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和改革開放實踐的深人，不少單位為了有效發(fā)揮其擁有建筑的資源優(yōu)勢，按照拓展經(jīng)營渠道的思路，通過房產(chǎn)租賃取得收益。隨著這種經(jīng)濟(jì)活動的普遍展開，房地產(chǎn)發(fā)展商大量涌現(xiàn)，把興建物業(yè)獲得物業(yè)收人作為追求的目標(biāo)。物業(yè)作為一種產(chǎn)業(yè)形式普遍發(fā)展起來。
然而，對房地產(chǎn)發(fā)展商來說，物業(yè)經(jīng)營不是唯一的經(jīng)營方式。他可以將房產(chǎn)作為投資發(fā)展其它商業(yè)性活動，他也可以出售房產(chǎn)贏得房產(chǎn)開發(fā)的利潤。特別是那些大型商貿(mào)大廈，當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展商資金不足的情況下，他可以與其它發(fā)展商共同集資興建，并共同瓜分房產(chǎn)。這樣，物業(yè)產(chǎn)權(quán)主體多元化的現(xiàn)象就不可避免地并越來越普遍地產(chǎn)生了。
物業(yè)的載體是建筑物。物業(yè)經(jīng)營的成果來源于建筑物使用功能的發(fā)揮。而任何一個建筑物要發(fā)揮其使用功能就必須具備優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理體系。物業(yè)管理的職能在于:通過對公用設(shè)施的運(yùn)行操作以及對各類設(shè)施的維修，以環(huán)境及安全秩序的管理，為業(yè)主、租戶和正常經(jīng)營活動提供服務(wù)，并指導(dǎo)業(yè)主和租戶在建筑物中的活動。建筑物越高檔，建筑物的使用功能和條件越復(fù)雜，越具有商業(yè)性，物業(yè)性管理就越復(fù)雜，越重要。
由于物業(yè)綜合配套設(shè)施以及物業(yè)管理是嚴(yán)密的系統(tǒng)，因此它不能因房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的瓜分而受到分割。如果這個建筑物的業(yè)主是唯一的，那么，物業(yè)管理活動通�？梢酝ㄟ^業(yè)主的后勤職能管理部門來進(jìn)行。但在產(chǎn)權(quán)主體多元化的物業(yè)中，就必須建立起全新的物業(yè)管理體系。它與傳統(tǒng)的工業(yè)企業(yè)設(shè)備動力管理體系和賓館、酒店的后勤保障體系是不同的。它具有這樣一些特點:(一)它的活動內(nèi)容是建筑物狀態(tài)和秩序的管理。物業(yè)管理是一種全新的服務(wù)性行業(yè)。(二)由于服務(wù)對象包括不同的產(chǎn)權(quán)所有者，因此，它的活動是一種社會化的服務(wù)。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展完善，它將是社會化服務(wù)體系的重要組成部分。(三)它所開展的活動必須是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)活動。它的行為是市場經(jīng)濟(jì)條件下的企業(yè)行為。(四)它的管理服務(wù)活動必須有明確的法律依扭。
二、物業(yè)管理的性質(zhì)、內(nèi)容和形式
物業(yè)管理是物業(yè)主所委托的物業(yè)管理公司為了獲得管理服務(wù)費(fèi)收人，通過對基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)行、維修和環(huán)境及安全秩序的管理，確保物業(yè)在良好的狀態(tài)下得以正常營運(yùn)，從而使業(yè)主獲得較好的物業(yè)收人的活動。物業(yè)管理是具有明確的規(guī)定性的。
1，物業(yè)管理的任務(wù)是通過運(yùn)行、維修、保安服務(wù)及管理等手段確保物業(yè)在良好狀態(tài)和秩序下正常營運(yùn)，使業(yè)主獲得物業(yè)收人。可見，物業(yè)管理是一種服務(wù)。
2，在物業(yè)特別是產(chǎn)權(quán)主體多元化的物業(yè)廣泛發(fā)展的市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理公司不可能成為任何一個業(yè)主的后勤職能部門，它與委托以物業(yè)管理業(yè)務(wù)的業(yè)主是經(jīng)濟(jì)關(guān)系。物業(yè)管理本身是一種經(jīng)濟(jì)活動。它是一種社會化的服務(wù)。
3，物業(yè)管理活動的目標(biāo)是物業(yè)的良好狀態(tài)和秩序。而且物業(yè)管理木身是一種較為長期的行為。因此，它的活動目的及方式便對其木身的行為提出了規(guī)范化的要求。它是一種高度規(guī)范化的服務(wù)。
4，物業(yè)管理與物業(yè)不同。物業(yè)是業(yè)主對其投資形成的房產(chǎn)進(jìn)行租賃經(jīng)營，而物業(yè)管理不象物業(yè)那樣必須以資木的投人為先決條件。事實上，開展物業(yè)管理業(yè)務(wù)所運(yùn)用的主要生產(chǎn)資料即物業(yè)管理公司支配使用的建筑及綜合配套設(shè)施不是物業(yè)管理公司木身的財產(chǎn)，各種材料、工具和水、電、氣等資源也無須由物業(yè)管理公司進(jìn)行資木投人。既然不是以資木投人為先決條件，物業(yè)管理收益就不是資木收益的范疇。
5，物業(yè)管理的目的是獲得管理服務(wù)費(fèi)收人。它是對物業(yè)管理過程中活勞動消耗和物化勞動消耗的補(bǔ)償。物業(yè)管理主體是勞動力的一種形式。
物業(yè)管理是一種確保物業(yè)正常營運(yùn)的全面的管理服務(wù)活動，它的內(nèi)容包括:(一)組織供水、供電、供氣、空氣調(diào)節(jié)、通訊、電梯運(yùn)輸?shù)雀鞣N公用設(shè)施的運(yùn)行和日常維護(hù);(二)組織對建筑物內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的維修，確保設(shè)備設(shè)施在其管理權(quán)限規(guī)定范圍內(nèi)的良好狀態(tài);(三)受業(yè)主委托進(jìn)行公用設(shè)施的大修和技術(shù)改造;(四)進(jìn)行建筑及環(huán)境形象和秩序的規(guī)范性管理;(五)確保物業(yè)的治安秩序和消防安全秩序，為業(yè)主和租戶提供保安服務(wù);(六)根據(jù)業(yè)主授權(quán)，進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營管理，代繳的業(yè)收人及需集中交繳的由業(yè)主、租戶承擔(dān)的費(fèi)用;(七)開展業(yè)主所委托的其它各種物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
物業(yè)管理的基木形式是:(一)業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同以及業(yè)主或租戶與物業(yè)管理公司簽訂的其它各種協(xié)議。它是確定物業(yè)管理職責(zé)和范圍以及進(jìn)行利益分配的依據(jù)，是確定物業(yè)管理其它基木形式的基礎(chǔ)。(二)統(tǒng)一的運(yùn)行維修調(diào)度指揮系統(tǒng)和生產(chǎn)作業(yè)組織是履行運(yùn)行維修服務(wù)義務(wù)的條件。(三)對各物業(yè)業(yè)主及租戶有普遍約束力的物業(yè)秩序管理制度和規(guī)范，以及為維護(hù)這些制度、規(guī)范的權(quán)威性和強(qiáng)制性所必需的手段。
三、構(gòu)建物業(yè)管理體系的基礎(chǔ)條件
為確保物業(yè)管理的職能得到有效發(fā)揮，在構(gòu)建物業(yè)管理體系的過程中，首先必須具備完善的基礎(chǔ)條件。
1.要確保公用設(shè)施資產(chǎn)的完整性。
為使整個物業(yè)營運(yùn)活動在良好的秩序下正常進(jìn)行，就必須使公用設(shè)施的運(yùn)行及管理具有嚴(yán)格的一致性，并使其不在各業(yè)主自有談施的運(yùn)行及管理中受到阻礙。為此、最有效的方法是確保物業(yè)公用設(shè)施資產(chǎn)的完整性，由一個業(yè)主即物業(yè)的主要發(fā)展商享有物業(yè)中全部公用設(shè)施的所有權(quán)。
物業(yè)發(fā)展商在集資修建建筑物、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)、利用房產(chǎn)設(shè)施投資進(jìn)行商業(yè)性活動等分割建筑物產(chǎn)權(quán)的過程中，所分割的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)應(yīng)只限于房屋和不影響公用設(shè)施正常運(yùn)行的設(shè)備設(shè)施。物業(yè)中包括供水、供電、供氣、供汽、中央空調(diào)、電梯、通訊、廣播電視、消防監(jiān)控、防資監(jiān)視等系統(tǒng)以及建筑物外墻、屋頂、公共區(qū)域、公共景點及綠化帶、停車場、物業(yè)標(biāo)志物等一切公用設(shè)施均不能進(jìn)行財產(chǎn)分割。而其它各業(yè)主在享受公用設(shè)施服務(wù)的情況下應(yīng)向擁有公用設(shè)施資產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)主交納租金。租金的交納以向物業(yè)管理公司所交納的管理服務(wù)費(fèi)(即所包含的大修費(fèi)用和技術(shù)改造費(fèi)用)的方式實現(xiàn)。
2.業(yè)主房產(chǎn)時產(chǎn)權(quán)利應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)范
在物業(yè)產(chǎn)業(yè)主體多元化而整個物業(yè)已構(gòu)成統(tǒng)一的情況下，業(yè)主房產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利是受到限制的，即對自有房產(chǎn)的處分和使用不應(yīng)損害整個物業(yè)的安全、營運(yùn)活動的正常進(jìn)行和其它業(yè)主的權(quán)益。
3.要嚴(yán)格規(guī)范設(shè)備設(shè)施的職能管理。
物業(yè)各業(yè)主為確保其投資形成的設(shè)備設(shè)施的安全和有效利用，都應(yīng)當(dāng)行使對自有設(shè)備設(shè)施的管理職能，即固定資產(chǎn)管理、設(shè)備前期管理、備品備件管理、設(shè)備設(shè)施修理的計劃管理等等。但在物業(yè)產(chǎn)權(quán)主體多元化條件下，各業(yè)主的設(shè)備設(shè)施是緊密聯(lián)系的，因此，設(shè)備設(shè)施的職能管理必須在統(tǒng)一的原則下進(jìn)行規(guī)范:
(一)在物業(yè)管理公司運(yùn)用公用設(shè)施開展物業(yè)管理活動的同時，擁有公用設(shè)施的業(yè)主對設(shè)備設(shè)施的管理職能主要表現(xiàn)在監(jiān)督職能上，即對物業(yè)管理公司提出的公用設(shè)施大修理和技術(shù)改造項目的審批以及對公用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)狀況的檢查和考核，對設(shè)備事故的調(diào)查等。
(二)為確保公用設(shè)施安全和物業(yè)營運(yùn)正�；顒硬皇軗p害，業(yè)主自用設(shè)施的增設(shè)和技術(shù)改造應(yīng)由物業(yè)管理公司行使審批權(quán)，有關(guān)文件應(yīng)向擁有公用設(shè)施資產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)主管理職能部門備案。在物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割的過程中，在形成的集資修建、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和投資經(jīng)營等涉及到物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割的有關(guān)法律文件中都應(yīng)當(dāng)制訂有關(guān)物業(yè)管理的專門條款，以上述原則和方法作為基礎(chǔ)，明確出物業(yè)管理的地位、范圍、物業(yè)管理的組織形式和職能以及業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)。
四、構(gòu)建物業(yè)管理體系的一般原則和方法
物業(yè)管理以確保物業(yè)良好狀態(tài)和秩序為活動目標(biāo)的系統(tǒng)行為。因此，構(gòu)建物業(yè)管理體系的一般原則可以歸結(jié)為:使整個物業(yè)管理活動具有規(guī)范性、統(tǒng)一性和高效性。
物業(yè)管理活動的規(guī)范性表現(xiàn)于對物業(yè)中涉及到基礎(chǔ)設(shè)施安全運(yùn)行和物業(yè)正常秩序的一切行為的制度性約束，對物業(yè)管理活動木身各環(huán)節(jié)功能發(fā)揮的制度性約束。確立物業(yè)管理的管理組織，不僅要與制度體系有效的結(jié)合起來，成為各種制度化約束的有效工具，而且在行使其職能過程中，具有嚴(yán)格的統(tǒng)一性。這種統(tǒng)一性表現(xiàn)在:物業(yè)管理活動中人、財、物運(yùn)動的統(tǒng)一性和管理服務(wù)過程計劃、組織、調(diào)度、指揮的統(tǒng)一性以及基礎(chǔ)設(shè)施管理的統(tǒng)一性。但是，規(guī)范和統(tǒng)一決不意味著低效率。效率始終是物業(yè)管理商競爭力的來源。因此，在物業(yè)管理活動中特別在服務(wù)作業(yè)中，必須具有高效率。為此，一方面調(diào)度指令系統(tǒng)不能有過多的管理環(huán)節(jié)，另一方面作業(yè)組織形式在不影響物業(yè)管理系統(tǒng)功能發(fā)揮的前提下可以形成為板塊式結(jié)構(gòu)。在社會化服務(wù)高度發(fā)展的條件下，有些作業(yè)可以轉(zhuǎn)由其它專業(yè)化社會服務(wù)機(jī)構(gòu)代為完成。
物業(yè)管理的管理組織一般應(yīng)包括綜合管理和技術(shù)管理兩大職能管理機(jī)構(gòu)，運(yùn)行管理和維修管理兩大作業(yè)管理機(jī)構(gòu)，一半形象管理和治安消防管理兩大執(zhí)法管理機(jī)構(gòu)，財務(wù)管理機(jī)構(gòu)及物業(yè)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)。
物業(yè)管理應(yīng)該具有嚴(yán)格的規(guī)則，這些規(guī)則應(yīng)包括:(一)公用設(shè)施操作、維護(hù)和維修的各類管理制度和規(guī)程;(二)各類設(shè)施使用、維護(hù)、更新和技術(shù)改造的管理制度和規(guī)范;(三)場地環(huán)境秩序及建筑形象的各類管理制度和規(guī)范;(四)治安和消防安全秩序的各類管理制度和規(guī)范;(五)運(yùn)行、維修、保安服務(wù)作業(yè)的各類管理制度和規(guī)程。
物業(yè)管理體系中還應(yīng)該具有完整的管理工具。它包括:(一)物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營業(yè)務(wù)必備的管理工具:各類服務(wù)的計劃定額、價格;管理服務(wù)合同;服務(wù)計劃、公用設(shè)施運(yùn)行停供通知單;收費(fèi)計劃及
通知單;等等。(二)技術(shù)管理職能活動必備的管理工具，公用設(shè)施維修計劃大中修計劃、更新技術(shù)改造計劃，設(shè)備完好率統(tǒng)計表，外加工合同;(三)運(yùn)行管理業(yè)務(wù)必備的管理工具，運(yùn)行作業(yè)計劃、運(yùn)行調(diào)度令，設(shè)備運(yùn)行率統(tǒng)計表，等等。(四)維修管理業(yè)務(wù)必備的管理工具，維修任務(wù)單，維修工程統(tǒng)計表，等等;(五)環(huán)境及安全秩序管理活動的管理工具，整改通知單、責(zé)罰通知單，等等;(六)綜合管理業(yè)務(wù)的管理工具，工資計劃、能源消耗計劃、原材料消耗計劃，各類統(tǒng)計表和臺帳;(七)財務(wù)活動的各種計劃、臺帳和統(tǒng)計表。
五、物業(yè)管理的基本核算方式
物業(yè)管理是物業(yè)管理公司為物業(yè)經(jīng)營提供保障的有償服務(wù)。物業(yè)管理的核算原則是獨(dú)立核算、收支平衡。
物業(yè)管理公司與其木身經(jīng)濟(jì)利益有直接聯(lián)系的資金活動反映為管理服務(wù)費(fèi)的收支活動。管理服務(wù)費(fèi)是由享受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主和租戶上繳給物業(yè)管理公司以作為維持物業(yè)管理業(yè)務(wù)的費(fèi)用。它的構(gòu)成要素為:(一)公用設(shè)施的運(yùn)行費(fèi)用。包括公用設(shè)施運(yùn)行所需消耗的水、電、氣費(fèi)用，以及開展設(shè)施日常維護(hù)所需的材料費(fèi)用。(二)設(shè)備、設(shè)施的維修費(fèi)用。包括管理服務(wù)責(zé)任所確定的公用設(shè)備、設(shè)施和經(jīng)營設(shè)施維修所需的費(fèi)用。(三)公用設(shè)施的大修理和技術(shù)改造所需發(fā)生的費(fèi)用。(四)建筑及環(huán)境形象和秩序的管理費(fèi)用。包括綠化費(fèi)用和清潔衛(wèi)生費(fèi)用。(五)進(jìn)行保安服務(wù)和消防安全管理服務(wù)所需的費(fèi)用。(六)人工費(fèi)用。(七)開展物業(yè)管理業(yè)務(wù)所需的行政性開支。
鑒于公用設(shè)施大修和技術(shù)改造活動屬于財產(chǎn)處分行為，該活動應(yīng)納人項目管理，由擁有公用設(shè)施資產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)主確定計劃并委托物業(yè)管理公司實施。管理服務(wù)費(fèi)中的有關(guān)公用設(shè)施的大修理和技術(shù)改造需發(fā)生的費(fèi)用部分作為專項資金由該業(yè)主支配使用。
管理服務(wù)費(fèi)一般由固定費(fèi)用和變動性費(fèi)用組成。
1.固定費(fèi)用:它是在整個物業(yè)統(tǒng)一的營運(yùn)活動基礎(chǔ)上產(chǎn)生的不可直接計量而需向各業(yè)主分?jǐn)偟馁M(fèi)用，是管理服務(wù)費(fèi)的主要部分。它的依據(jù)是根據(jù)物業(yè)統(tǒng)一營運(yùn)活動所測算出的公共管理服務(wù)總費(fèi)用折算成以單位建筑面積為計算單位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。固定費(fèi)用的數(shù)額和收繳方式最終以物業(yè)管理公司與業(yè)主的簽訂的管理服務(wù)合同所確定。
2.變動性費(fèi)用:它是物業(yè)管理公司向業(yè)主或租戶提供可計量服務(wù)所需產(chǎn)生的費(fèi)用�？芍苯佑嬃康姆⻊�(wù)包括物業(yè)管理公司運(yùn)用公用設(shè)施加工生產(chǎn)出的蒸汽、熱水等。這類服務(wù)的計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用收繳方式應(yīng)由物業(yè)管理公司提供依據(jù)并最終由業(yè)主包括被承租業(yè)主在管理服務(wù)合同中加以確認(rèn)。
除管理服務(wù)費(fèi)外，物業(yè)管理的核算內(nèi)容還包括:由物業(yè)管理公司代收代支的物業(yè)收人及需集中交繳的由業(yè)主、租戶承擔(dān)的費(fèi)用。(一)物業(yè)收人:即業(yè)主進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營所應(yīng)獲得的場租。物業(yè)管理公司在受到業(yè)主委托的情況下，可以代表業(yè)主執(zhí)行收取場租的職能。(二)需集中交繳的由業(yè)主、租戶承擔(dān)的費(fèi)用:即在業(yè)主、租戶經(jīng)營設(shè)施中發(fā)生的水、電、氣、通訊費(fèi)用以及向其它公共事業(yè)部門和市政管理部門所應(yīng)交納的各種管理費(fèi)用。
六、國內(nèi)物業(yè)管理的實踐
近幾年來，隨著我國物業(yè)作為一種產(chǎn)業(yè)形式的出現(xiàn)和發(fā)展，推動了物業(yè)管理的發(fā)展。國內(nèi)物業(yè)管理的實踐基本概括為國際物業(yè)管理商的引人和國內(nèi)物業(yè)管理商的萌生。
國際物業(yè)管理商一般都具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，其行為也較為規(guī)范.然而，它在國內(nèi)的活動與客觀環(huán)境條件卻有很大的不適應(yīng)性，主要表現(xiàn)在它與國內(nèi)公共事業(yè)服務(wù)部門活動在關(guān)聯(lián)領(lǐng)域中活動規(guī)則和習(xí)慣的沖突，這就對其木身開展的活動造成了障礙。
在引人國際物業(yè)管理商的同時，國內(nèi)物業(yè)管理商也逐漸產(chǎn)生了。最典型的國內(nèi)物業(yè)管理商是深圳市國貿(mào)物業(yè)管理公司，而西部地區(qū)起步最早的物業(yè)管理商當(dāng)屬成都市蜀都大廈管理公司。
深圳市國貿(mào)物業(yè)管理公司由深圳市物業(yè)集團(tuán)組建，承擔(dān)深圳市國際貿(mào)易中心大廈(即深圳國貿(mào)大廈)的管理服務(wù)。深圳國貿(mào)大廈的業(yè)主多達(dá)數(shù)十個，而物業(yè)集團(tuán)僅占大廈房屋產(chǎn)權(quán)的40%。因此，物業(yè)集團(tuán)在組織修建國貿(mào)大廈一開始，便認(rèn)識到組建一個真正行使物業(yè)管理職能的統(tǒng)一的大廈管理機(jī)構(gòu)的必要性。為此，物業(yè)集團(tuán)認(rèn)真借鑒國外物業(yè)管理的經(jīng)驗，遵循國際慣例，進(jìn)行了管理公司的組織設(shè)計，并在集資過程中與各業(yè)主形成了確立管理公司地位的法律文件。目前，國貿(mào)物業(yè)管理公司已成為獨(dú)立核算、收支平衡的企業(yè)。它下設(shè)辦公室、財務(wù)部、運(yùn)行部、工程技術(shù)部、工程維修部以及保安部等部門，已具備了物業(yè)管理公司所應(yīng)具備的全部職能。
與國貿(mào)物業(yè)管理公司相比，蜀都大廈管理公司的發(fā)展更為曲折。蜀都大廈是一個產(chǎn)權(quán)主體多元化的多功能商貿(mào)大廈。成都蜀都大廈股份有限公司是主要業(yè)主，占有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)70%。
在蜀都大廈修建過程中，股份公司學(xué)習(xí)國貿(mào)大廈物業(yè)管理的經(jīng)驗，組建了蜀都大廈管理公司，但是在各業(yè)主不能理解在產(chǎn)權(quán)主體多元化的大廈中為何要確立統(tǒng)一的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)以及修建大廈所面臨的各種復(fù)雜因素的情況下，各業(yè)主間并未就管理公司的地位和作用形成共識。管理公司一度轉(zhuǎn)為為股份公司的管理部，僅成為一個公司的職能部門，并被取消了核算功能，運(yùn)行服務(wù)與保安服務(wù)功能被肢解。通過幾年的曲折發(fā)展，目前，管理公司名稱已被恢復(fù)，運(yùn)行服務(wù)和保安服務(wù)的職能獲得統(tǒng)一，實行股份公司統(tǒng)一核算條件下的管理費(fèi)費(fèi)用包干，成為半物業(yè)管理性質(zhì)的大廈管理機(jī)構(gòu)。管理公司下設(shè)綜合管理部、財務(wù)部、運(yùn)行部、設(shè)備技術(shù)部、保安部、消防控制中心等十個部門。蜀都大廈管理公司物業(yè)管理的職能正在恢復(fù)過程當(dāng)中。
從國內(nèi)物業(yè)管理的實踐過程中，我們形成了這樣一些基木認(rèn)識:
1.物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有待觀念的進(jìn)一步更新。
許多業(yè)主在取得房屋產(chǎn)權(quán)后，認(rèn)為統(tǒng)一的管理行為與其產(chǎn)權(quán)權(quán)利是不相容的，總是處心積慮地抵制統(tǒng)一的管理。在國內(nèi)一些缺乏統(tǒng)一管理的物業(yè)中，公用設(shè)施被人為地分割、損壞，公共區(qū)域被任意地占用，廣告混雜不堪，形成了業(yè)主占山為王、諸候割據(jù)的混亂局面。在這種情況下，業(yè)主木身的形象和利益受到了嚴(yán)重?fù)p害。盡管如此，在小生產(chǎn)意識支配下，許多業(yè)主仍然渺視那些實際上維護(hù)其木身利益的對其行為進(jìn)行的約束。這是其一。其二，各物業(yè)業(yè)主在組織設(shè)計物業(yè)管理體系過程中，無論自己是否具有物業(yè)管理的能力，都企圖自己建立一套物業(yè)管理的班子，排斥已形成規(guī)模的和已具有社會化服務(wù)功能的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。這種片面追求小而全、大而全的行為，不僅造成自有資源的巨大浪費(fèi)，而且最終囿于自己的經(jīng)驗，把這套班子退化為傳統(tǒng)的和高度封閉的非物業(yè)管理性質(zhì)的后勤職能部「1。毫無疑問，具有社會化生產(chǎn)和服務(wù)的意識，對于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展是必不可少白勺。
2.物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有待于改革的進(jìn)一步深入。
在我國，各機(jī)關(guān)、團(tuán)體和企事業(yè)單位以及居民家庭是最基木的社會組織形式，是社會管理的對象。在社會管理涉及到一個建筑物時，如果這個建筑物產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不是單一的，那么社會管理與物業(yè)管理便會造成沖突。例如，政府對一個建筑物進(jìn)行區(qū)域治安管理和環(huán)境整治時，究竟把各業(yè)主(擁有建筑物產(chǎn)權(quán)的法人或自然人)作為管理對象，還是把物業(yè)管理公司作為管理對象?如果把各業(yè)主作為管理對象，那么政府對建筑物基木秩序的管理和物業(yè)管理公司的管理就會造成重疊或沖突;而如果把物業(yè)管理公司作為管理對象，在物業(yè)管理公司不能代表業(yè)主承擔(dān)法律責(zé)任的情況下，按社會管理的現(xiàn)行規(guī)則，它的活動又是不合法的。總之，現(xiàn)行社會管理的規(guī)則與逐步形成的物業(yè)管理的規(guī)則是有沖突的。但是無論如何，在今天，建筑與社會組織的概念就社會管理的許多方面已經(jīng)分離了。因此，要深人改革現(xiàn)行的社會組織及其管理規(guī)則，才能為產(chǎn)業(yè)的變動和發(fā)展創(chuàng)造條件。
此外，物業(yè)管理行業(yè)還必須在市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的環(huán)境和條件下才能得以發(fā)展。物業(yè)管理是生產(chǎn)和服務(wù)高度社會化的產(chǎn)物，是以市場經(jīng)濟(jì)作為基礎(chǔ)條件的。它的發(fā)展有待于各類市場特別是勞動力市場的充分發(fā)育。如果沒有發(fā)育成熟的勞動力市場，物業(yè)管理公司能以掌握使用不同類型的技術(shù)工人并管理、操作不同類型的建筑物的基礎(chǔ)設(shè)施。
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