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物業(yè)公司企業(yè)經營管理論文
第1篇：淺議物業(yè)管理公司全面預算管理的應用
物業(yè)公司企業(yè)經營管理的服務性質特點決定了全面預算管理方法同樣要以“細”為起點，做到細致入微，對每一崗位、部門的每一項具體業(yè)務，都建立起一套相應的成本預算方法，將財務管理的觸角延伸到公司的各個經營領域，拓展財務管理與服務職能，才能夠實現財務管理“零”死角，挖掘會計核算的潛在價值�？傊�，全面預算管理已經成為物業(yè)服務企業(yè)建立和完善現代企業(yè)管理體系不可或缺的重要管理模式。
一、物業(yè)公司應用全面預算管理的必要性
�。ㄒ唬⿲崿F集團整體預算目標的要求
只有應用全面預算管理，以計劃的形式對組織內部各部門、各單位的各種財務及非財務資源進行分配、考核、控制，有效地組織和協(xié)調企業(yè)的生產經營活動，才能夠把集團整體預算目標具體化，作為公司的奮斗目標去實現。
�。ǘ┙F代企業(yè)制度的要求
現代企業(yè)制度的要旨是建立健全科學的組織管理體系、領導體制和經營管理制度，全面預算管理無疑是其不可或缺的重要管理模式。它通過業(yè)務、資金、信息、人才的整合，明確適度的分權授權，戰(zhàn)略驅動的業(yè)績評價等，來實現企業(yè)的資源合理配置并真實的反映出企業(yè)的實際需要，進而對作業(yè)協(xié)同、戰(zhàn)略貫徹、經營現狀與價值增長等方面的最終決策提供支持。
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通過全面預算管理，才能夠確保企業(yè)一系列經營活動和財務工作得到事前控制，事中管理，事后分析，最大程度發(fā)揮財務管理對公司戰(zhàn)略推進和業(yè)務發(fā)展的決策支持與服務功能，幫助企業(yè)提升核心競爭力。
二、物業(yè)公司實施全面預算管理的應用策略
（一）全面預算管理體系的分解
物業(yè)公司整體預算目標的確定，其步驟包括：一是物業(yè)公司根據集團公司對物業(yè)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃定位，編制年度經營管理方案，在此基礎上初步確定年度預算目標；二是集團公司根據整體生產經營計劃的需要，審批并下達年度預算目標和相應經營考核指標。
物業(yè)公司各項目預算目標的確定，即橫向分解，其步驟包括：一是物業(yè)公司各項目根據公司對項目的星級定位及自身發(fā)展規(guī)劃定位，編制項目年度經營管理方案，在此基礎上初步確定年度預算目標；二是公司根據整體生產經營計劃的需要，審批并下達各項目年度預算目標和相應經營考核指標。第三層面，物業(yè)公司各專業(yè)職能部門預算目標的確定，即縱向分解，其步驟包括：一是各專業(yè)職能部門根據公司年度質量目標制定各專業(yè)項目的年度質量目標，在各項目年度經營管理方案基礎上，結合各項目類型特點，發(fā)展階段，初步確定專業(yè)項目年度預算目標；二是公司根據整體生產經營計劃的需要，審批并下達各專業(yè)項目年度預算目標和相應經營考核指標。
�。ǘ┤骖A算管理體系的建立
一家成熟運營多年的綜合型物業(yè)公司，不僅囊括不同物業(yè)類型，即使同一物業(yè)類型，亦處于不同發(fā)展階段，因此，提供的服務重點不同，針對不同的物業(yè)類型、硬件條件和經營收益情況，制定和實施不同的服務標準，相應的管理服務方案、工作流程亦有差異。通常情況下，根據公司組織架構設置及職能部門職責分布，建立全面預算管理體系。全面預算管理體系主要由經營收入預算，經營成本預算，目標利潤構成。
1、經營收入預算
物業(yè)公司全面預算編制起點是經營收入預算。物業(yè)公司主營業(yè)務收入由物業(yè)綜合服務費、車位費、車位服務費、經營場所租金收入及其他特約服務收入組成。其中，物業(yè)綜合服務費收入比例一般在七八成以上，是收入預算編制的`關鍵控制點。
2、經營成本預算
物業(yè)公司全面預算編制重點是經營成本預算。從工作流程、節(jié)點入手，物業(yè)公司經營成本主要由八大基本投入項目構成，即人工成本（管理服務人員的工資、社保和福利費）、辦公費（通訊及交通差旅費、辦公用品及報刊費、辦公水電費、辦公及服務設備攤銷、培訓費用及其他）、公共設施設備運行維護費、秩序維護費（安防費）、保潔費、綠化費、管理費、其他成本費用等。
3、目標利潤
物業(yè)公司全面預算編制核心是目標利潤。物業(yè)管理公司主要根據項目特點制定項目運營管理辦法，采用”獨立核算、自負盈虧、確保經營目標”經營方式，建立各項目、各業(yè)務利潤指標體系，以月、季度、半年、年度為時間節(jié)點，繪制各類指標完成進度表，以項目經營管理目標責任書約定的項目經營目標最低利潤為目標利潤。
�。ㄈ┤骖A算管理體系的過程控制
1、建立專業(yè)精細的物業(yè)管理項目收支系統(tǒng)
通用財務軟件僅僅作為公司總體預算編制和控制工具，遠遠不能滿足內部深度控制和過程實時管理的需求，為此，物業(yè)公司必須引入先進的信息系統(tǒng)軟件，建立專業(yè)精細的物業(yè)管理項目收支系統(tǒng)服務，對各項目、各環(huán)節(jié)的預算執(zhí)行情況進行跟蹤監(jiān)控，及時發(fā)現預算執(zhí)行偏差。
2、建立橫向縱向相結合的會計核算系統(tǒng)
在通用一級會計核算基礎上，按照物業(yè)管理公司服務專項內容確定經營收入、經營成本項目及相關代收代支項目，建立相應二級、三級科目，在縱向上與專業(yè)項目職能部門關聯控制，在橫向上設置各項目輔助核算系統(tǒng)，切實做到每一個管理項目真正意義上的獨立核算，建立一套與全面預算管理體系配套的科學完善的會計核算系統(tǒng)。
3、編制各項目經營收支報表
通用財務報表反映了物業(yè)公司當期整體經營資產狀況，但遠遠不能滿足對經營收支細項精準管理的需求，為此，物業(yè)公司必須專門編制各項目經營收支報表，作為各級各類人員參與執(zhí)行全面預算管理的依據。
第2篇：盤錦市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題和解決策略探析
一、存在的問題：
從某種意義上說我市的物業(yè)管理市場尚未形成，但這并不是說沒有物業(yè)管理市場，而是這個市場是無序而不規(guī)范的，是存在很多問題的市場。造成這些問題的根源涉及到業(yè)主和物業(yè)公司。
1.業(yè)主
(1)業(yè)委會組建困難，行使權利阻力大
中國的物業(yè)管理行業(yè)普遍存在市場主體缺位的問題，在物業(yè)管理市場中只有物業(yè)管理企業(yè)，而業(yè)主的主體地位沒有得到認可，所以現今的物業(yè)管理市場發(fā)展并不完善。正因為單獨的業(yè)主不具備完全參與市場的條件，所以必須有代表業(yè)主利益的主體參與到這個市場中來，市場才算真正形成。這個主體就是由業(yè)主民主選舉產生的業(yè)委會。根據我國《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)委會是維護本區(qū)域產權人合法權益的組織，有權代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同并監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同。盤錦市業(yè)委會的實際情況怎樣呢？據統(tǒng)計我市現有的一百五十多個住宅小區(qū)中目前只有八十多個小區(qū)成立了業(yè)委會，這顯然不合理。
(2)業(yè)主維權過度
問卷調查顯示，業(yè)主抱怨物業(yè)公司的同時，物業(yè)公司也一肚子委屈。很多物業(yè)公司反映，業(yè)委會存在越權履職、維權過度等問題。第一、業(yè)委會自定的規(guī)范無法有效調控。比如有的小區(qū)因為業(yè)主與物業(yè)公司在一些問題上發(fā)生矛盾，業(yè)委會沒有與物業(yè)及時溝通就鼓動業(yè)主拒交物業(yè)費，最后導致物業(yè)對業(yè)主斷水斷電，嚴重影響了正常的生活秩序。
第二、部分業(yè)主和業(yè)委會法制意識淡薄。有的業(yè)委會拿著雞毛當令箭，對物業(yè)公司采取對立態(tài)度，稍有不滿就鼓動業(yè)主解聘物業(yè)公司，導致業(yè)主與物業(yè)公司關系惡化，問題卻得不到實質解決。第三、部分業(yè)主過度維權，凡事都找物業(yè)公司，解決不了就是管理不好，動輒不交管理費，出了事故就向物業(yè)公司索賠。
2.物業(yè)管理企業(yè)
(1)從業(yè)人員良莠不齊
據筆者的了解，目前我市物業(yè)管理公司的工作人員大部分來自房地產開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)、部隊轉業(yè)軍人或下崗工人，物業(yè)管理專業(yè)人員很少。大部分物業(yè)公司對從業(yè)人員沒有一套行之有效的考核標準和辦法，很少對員工進行專業(yè)技術培訓和職業(yè)道德教育，服務工作很難到位。甚至出現工作人員與業(yè)主對罵對打的事情。專業(yè)人才的缺乏，已嚴重制約了我市物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。
(2)未實現規(guī)模經營
目前我市物業(yè)公司絕大多數規(guī)模較小，很多企業(yè)僅管理著一兩個物業(yè)項目。企業(yè)無法實現規(guī)模經濟，導致經濟效益差，不能維持收支平衡或連年虧損。后勁不足已成為我市物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展瓶頸，這個問題得不到解決，物業(yè)管理行業(yè)難以實現可持續(xù)發(fā)展。
(3)市場化程度不高
第一、很多物業(yè)管理項目的獲取是暗箱操作，制約了公平的市場競爭機制的建立。
第二、物業(yè)管理的價格還未實現完全的市場定價。其基本做法是政府定價或制定指導價。由于收費標準與市場脫節(jié)，直接導致企業(yè)長期低成本運營，服務質量難以有本質提高。
(4)企業(yè)經營風險問題
物業(yè)管理發(fā)展至今，己不再只是掃地、巡樓、收費那么簡單。隨著行業(yè)逐步邁向專業(yè)化、規(guī)范化，物業(yè)管理服務的深度和廣度都會發(fā)生變化。但在這種情況下人們對物業(yè)管理的定位又可能走向另一個誤區(qū)。筆者所在的盤錦市逸樹家小區(qū)，目前部分業(yè)主正以物業(yè)公司服務不到位為由拒交物業(yè)費，因攀比心理而產生的欠費業(yè)主群體不斷擴大，物業(yè)公司無奈之下只能對不繳費的業(yè)主斷電，既影響了業(yè)主的正常生活又影響了物業(yè)服務質量�，F階段的物業(yè)實踐中由于人們錯誤的定位物業(yè)企業(yè)使這種情況越來越普遍，無形中為物業(yè)管理增加了風險。
二、解決的途徑：
盡管實踐中物業(yè)管理不盡如人意，但路還得走下去。要做到將物業(yè)管理糾紛減到最少應從以下幾方面著手：
1.業(yè)主
(1)盡快成立業(yè)主協(xié)會
破解業(yè)委會組建和運行難題的制度選擇就是業(yè)主協(xié)會。目前盤錦市還沒有這樣一個指導業(yè)委會組建工作，規(guī)范業(yè)委會正常運行的機構。作為社會利益表達和利益協(xié)調的機制，業(yè)主協(xié)會可以成為聯系業(yè)主、物業(yè)公司和政府的紐帶。一方面有利于抵制物業(yè)公司的強權，維護業(yè)主的合法權利，另一方面還可以積極參與建立物業(yè)公司招投標機構，加強對從業(yè)人員的管理，完善行業(yè)自律。
(2)盡快建立物業(yè)公司選聘的招投標機制
業(yè)委會以招投標形式選聘物業(yè)管理公司，是打破壟斷管理局面、培育物業(yè)管理市場競爭機制的有效途徑，這無疑是促進我市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，管理服務水平不斷提高的重要動力。
(3)完善業(yè)主自律機制
我們一直認為相對于物業(yè)公司業(yè)主是個弱勢群體，社會輿論也一面倒向業(yè)主一方。業(yè)主合法維權無可厚非，但是實踐中經常出現業(yè)主把自己的權利定得過大，維權心態(tài)偏激。而無暇思考如何理性維權、合法維權。協(xié)調和維護業(yè)主的共同利益，需要建立業(yè)主自律機制。當前主要的業(yè)主自律機制是《業(yè)主公約》，這是業(yè)主共同的行為準則，對全體業(yè)主都具有約束力。但當個別業(yè)主為了自身利益拒不履行《業(yè)主公約》時，但誰來執(zhí)行這個約束力？業(yè)主自律機制沒有執(zhí)行力，是當前困擾物業(yè)企業(yè)的普遍問題。如果將業(yè)委會的`工作委托給物業(yè)管理企業(yè)以外的物業(yè)管理顧問公司，由一個與業(yè)主和物業(yè)公司沒有利害關系的中間人介入也許能夠以更公正的立場解決橫亙于二者之間的矛盾。
2.物業(yè)管理企業(yè)
(1)借鑒國外物業(yè)管理經驗，實行專業(yè)化管理可以借鑒美國、新加坡等物業(yè)管理先進國家的經驗，由物業(yè)管理企業(yè)選聘專業(yè)公司，將設施維修、保安、保潔、綠化、機電、房屋維修等專項服務進行轉包，但管理責任不轉包，這既能提高專項服務的水平，同時也優(yōu)化了內部資源，使物業(yè)管理公司集中精力開發(fā)其他專項服務。
(2)組建物業(yè)企業(yè)集團，實現規(guī)模經營
為了改變盤錦市物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)人才少，經濟效益差，虧損嚴重等情況，應培育具有市場競爭力的物業(yè)企業(yè)集團，打造強勢品牌，以我市的優(yōu)秀物業(yè)公司為龍頭，帶動全行業(yè)的蓬勃發(fā)展。這需要政府的政策支持。如政府可以鼓勵物業(yè)管理企業(yè)區(qū)域化經營，按照區(qū)域劃分，將一些零散不成規(guī)模的住宅，劃入相鄰的物業(yè)管理區(qū)域，這樣就使企業(yè)的規(guī)模得以擴大。對于一些無人管理的小區(qū)可以采取優(yōu)惠措施鼓勵物業(yè)管理企業(yè)進入。
(3)營造人文氣氛
為了與業(yè)主和諧共處，物業(yè)管理除了做好日常服務外，更要關注業(yè)主的精神世界，如開展一些社區(qū)活動、社會公益活動等為業(yè)主營造溝通思想、交流感情的人文氛圍，這樣可以消除業(yè)主對物業(yè)公司的排斥心理，增強物業(yè)管理的凝聚力。
(4)物業(yè)管理企業(yè)前期介入
由于本市的物業(yè)管理都是在物業(yè)交付使用后才開始介入的，很多工程項目在規(guī)劃設計、施工階段往往忽視物業(yè)管理的需要，遺留問題很多。如逸樹家小區(qū)業(yè)主的儲物間在地下一層，住戶存取雜物很方便，但進出的坡度太大，自行車、摩托車、電動車進出很難，這顯然不能滿足業(yè)主的需要。物業(yè)管理早期介入工程設計、建設是解決這一狀況的有效途徑。
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