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地產(chǎn)類公司資產(chǎn)報(bào)告「精品」
導(dǎo)語：資產(chǎn)評估報(bào)告是接受委托的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在完成評估項(xiàng)目后，向委托方出具的關(guān)于項(xiàng)目評估過程及其結(jié)果等基本情況的具有公證性的工作報(bào)告，是評估機(jī)構(gòu)履行評估合同的成果，也是評估機(jī)構(gòu)為資產(chǎn)評估項(xiàng)目承擔(dān)法律責(zé)任的證明文件。下面是小編為大家總結(jié)的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告分析。歡迎閱讀，僅供參考，更多相關(guān)的知識，請關(guān)注文書幫的欄目!
地產(chǎn)類公司資產(chǎn)報(bào)告
武漢東湖高新集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓所有持有武漢園博園置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告
摘 要
中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司接受武漢東湖高新集團(tuán)股份有限公司
的委托，就武漢東湖高新集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓所有持有武漢園博園
置業(yè)有限公司股權(quán)之經(jīng)濟(jì)行為，對所涉及的武漢園博園置業(yè)有限公司股
東全部權(quán)益在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值進(jìn)行了評估。
評估對象為武漢園博園置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益，評估范圍是武
漢園博園置業(yè)有限公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債，包括流動(dòng)資產(chǎn)和非流動(dòng)
資產(chǎn)等資產(chǎn)及相應(yīng)負(fù)債。
武漢東湖高新集團(tuán)股份有限公司：
中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)
和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法，按照必要的評估程序，對
貴公司擬轉(zhuǎn)讓所持有的武漢園博園置業(yè)有限公司股權(quán)之經(jīng)濟(jì)行為所涉
及的武漢園博園置業(yè)有限公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債在評估基準(zhǔn)日
2016 年 7 月 31 日的市場價(jià)值進(jìn)行了評估�，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報(bào)告如下：
一、委托方、被評估企業(yè)和其他評估報(bào)告使用者
本次資產(chǎn)評估的委托方為武漢東湖高新集團(tuán)股份有限公司(以下簡
稱“東湖高新”)，被評估企業(yè)為武漢園博園置業(yè)有限公司(以下簡稱“園
博園置業(yè)”)。
(一)委托方概況
公司名稱：武漢東湖高新集團(tuán)股份有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91420100300010462Q
住所：武漢市東湖開發(fā)區(qū)佳園路 1 號
法定代表人：喻中權(quán)
注冊資本：63,425.7784 萬元人民幣
公司類型：股份有限公司(上市)
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武漢東湖高新集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓所有持有武漢園博園置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告
經(jīng)營范圍：高新技術(shù)產(chǎn)品、電力、新能源、環(huán)保技術(shù)的開發(fā)、研
制、技術(shù)服務(wù)及咨詢、開發(fā)產(chǎn)品的銷售;環(huán)保工程項(xiàng)目投資、建設(shè)、
運(yùn)營和維護(hù);科技工業(yè)園開發(fā)及管理;房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售(資質(zhì)
二級);針紡織品、百貨、五金交電、計(jì)算機(jī)及配件、通信設(shè)備(專營
除外)、普通機(jī)械、電器機(jī)械、建筑及裝飾材料零售兼批發(fā);承接通信
工程安裝及設(shè)計(jì);組織科技產(chǎn)品展示活動(dòng);倉儲(chǔ)服務(wù);發(fā)布路牌、燈
箱、霓虹燈、電子顯示屏等戶外廣告、廣告設(shè)計(jì)制作;建設(shè)項(xiàng)目的建
設(shè)管理、代理、工程項(xiàng)目管理、服務(wù)、咨詢服務(wù);各類工程項(xiàng)目的建
設(shè)、移交;各類工程項(xiàng)目的建設(shè)、運(yùn)營、移交;各類工程項(xiàng)目施工的
承包。(上述經(jīng)營范圍中，國家有專項(xiàng)規(guī)定須經(jīng)審批的項(xiàng)目，經(jīng)審批后
或憑有效許可證方可經(jīng)營)。
(二)被評估企業(yè)概況
公司名稱：武漢園博園置業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91420104055726087R
住所：武漢市硚口區(qū)長豐街長豐村特 6 號
法定代表人：張如賓
注冊資本：5,000 萬元
公司類型：有限責(zé)任公司(非自然人投資或控股的法人獨(dú)資)
1、歷史沿革
武漢園博園置業(yè)有限公司由美好置業(yè)集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱
“美好置業(yè)”)于 2012 年 11 月 08 日設(shè)立，注冊資本為 5000 萬元人民
幣，由武漢鑫源會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任出具了鑫源驗(yàn)字(2012)第 11-48
號驗(yàn)資報(bào)告，對園博園置業(yè)注冊資本繳付情況進(jìn)行驗(yàn)證，武漢園博園置
業(yè)有限公司實(shí)收資本為 5000 萬元人民幣。
2014 年 2 月，長城嘉信資產(chǎn)管理有限公司(以下簡稱“長城嘉信”)
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通過湖北銀行向園博園置業(yè)提供為期 36 個(gè)月(自 2014 年 2 月 18
日起至 2017 年 2 月 18 日止)總額為 97,600 萬元的委托貸款借款，
美好置業(yè)將持有的園博園置業(yè) 48%股權(quán)以 2,400 萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給長
城嘉信，以持有的園博園置業(yè) 52%股權(quán)向湖北銀行設(shè)定股權(quán)質(zhì)押。同
時(shí)，美好置業(yè)和名流置業(yè)武漢江北有限公司為本次融資提供連帶責(zé)任保
證擔(dān)保，美好置業(yè)全資子公司安徽東磁投資有限公司以部分土地使用權(quán)
提供抵押擔(dān)保。協(xié)議約定，委托貸款本息全部歸還之日，美好置業(yè)將按
照 2,400 萬元的價(jià)格向長城嘉信回購其持有的園博園置業(yè) 48%的股
權(quán)。根據(jù)上述融資安排，園博園置業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)于 2014 年變更為：美好
置業(yè)持股 52%、長城嘉信持股 48%。
2016 年 2 月 4 日，美好置業(yè)以 2,600 萬元價(jià)格將所持有的園博
園置業(yè) 52%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給東湖高新。2016 年 3 月 8 日辦理完成變更登
記手續(xù)，園博園置業(yè)成為東湖高新控股子公司，股權(quán)構(gòu)變更為：東湖高
新持股 52%、長城嘉信持股 48%。
2016 年 6 月 30 日東湖高新以 2,400 萬元的價(jià)格購買長城嘉信所持
有的園博園置業(yè) 48%的股權(quán)。
至評估基準(zhǔn)日武漢園博園置業(yè)有限公司股東為武漢東湖高新集團(tuán)
股份有限公司全資子公司，注冊資本為注冊資本為 5000 萬元人民幣。
截至評估基準(zhǔn)日，公司股東持股比例及持股數(shù)如下：
公司股東名稱、實(shí)繳金額和持股比例
序號 股東名稱 持有比例% 實(shí)繳金額(萬元)
1 武漢東湖高新集團(tuán)股份有限公司 100 5000
合計(jì) 100 5000
2、經(jīng)營范圍
房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售(國家有專項(xiàng)規(guī)定的項(xiàng)目經(jīng)審批后或憑有
效許可證方可經(jīng)營)。
3、主要經(jīng)營業(yè)績
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截至 2016 年 7 月 31 日，公司資產(chǎn)總額為 186,227.88 萬元，凈資產(chǎn)
額為 4,903.55 萬元;2016 年 1-7 月度實(shí)現(xiàn)主營收入 0 萬元，利潤總額
-75.04 萬元，凈利潤-75.26 萬元。公司近三年及評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)及財(cái)務(wù)
狀況見下表：
近兩年及基準(zhǔn)日資產(chǎn)、財(cái)務(wù)狀況表
單位：人民幣萬元
項(xiàng)目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 7 月 31 日
總資產(chǎn) 4,997.06 114,747.56 106,174.06 186,227.88
負(fù)債 - 109,775.49 101,195.25 181,324.33
凈資產(chǎn) 4,997.06 4,972.07 4,978.81 4,903.55
2013 年度 2014 年度 2015 年度 2016 年 1-7 月
主營業(yè)務(wù)收入 - - - -
利潤總額 -0.12 -24.98 6.74 -75.04
凈利潤 -0.12 -24.98 6.74 -75.26
中審亞太會(huì)計(jì)師(特殊 中審亞太會(huì)計(jì)師(特殊 中審眾環(huán)會(huì)計(jì)師(特殊普 大華會(huì)計(jì)師事務(wù)所
審計(jì)機(jī)構(gòu)
普通合伙)云南分所 普通合伙)云南分所 通合伙)云南亞太分所 (特殊普通合伙)
(三)委托方與被評估企業(yè)之間的關(guān)系
被評估企業(yè)為委托方全資子公司。
(四)委托方、業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者
本評估報(bào)告的使用者為委托方、經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)的當(dāng)事方以及按照國
有資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定報(bào)送備案的相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。
除國家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評估機(jī)構(gòu)和委托方確認(rèn)的機(jī)
構(gòu)或個(gè)人不能由于得到評估報(bào)告而成為評估報(bào)告使用者。
二、評估目的
根據(jù)東湖高新評估委托函，武漢東湖高新集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓
所有持有武漢園博園置業(yè)有限公司股權(quán)。
本次資產(chǎn)評估的目的是反映園博園置業(yè)股東全部權(quán)益于評估基準(zhǔn)
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日的市場價(jià)值，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。
三、評估對象和評估范圍
評估對象是園博園置業(yè)的股東全部權(quán)益。評估范圍為園博園置業(yè)在
基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債，賬面資產(chǎn)總額 186,227.88 萬元、負(fù)債
181,324.33 萬元、凈資產(chǎn) 4,903.55 萬元。具體包括流動(dòng)資產(chǎn) 186,226.06
萬元;非流動(dòng)資產(chǎn) 1.82 萬元;流動(dòng)負(fù)債 83,724.33 萬元;非流動(dòng)負(fù)債
97,600.00 萬元。
上述資產(chǎn)與負(fù)債數(shù)據(jù)摘自經(jīng)大華會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審
計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表，評估是在企業(yè)審計(jì)報(bào)告的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。
委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍
一致。
(一)委估主要資產(chǎn)情況
本次評估范圍中的主要資產(chǎn)為存貨、電子設(shè)備等。這些資產(chǎn)具有以
下特點(diǎn)：
1、實(shí)物資產(chǎn)主要分布在被評估企業(yè)的辦公區(qū)域及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目
部內(nèi)。
2、本次委估的存貨為在產(chǎn)品，其中，在產(chǎn)品主要為房地產(chǎn)開發(fā)成
本。園博園置業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目為園博園長豐項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于長豐大
道及古田二路兩條城市主干交匯處。項(xiàng)目共有兩期，規(guī)劃凈地面積
13.78 萬平方米，建筑總占地面積 4.05 萬平方米，地上平均容積率
5.01。根據(jù)武漢市國土資源和規(guī)劃局發(fā)布的武規(guī)條字【2014】13 號-K3
地塊(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】13 號-K4 地塊(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】
13 號-K5 地塊(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】13 號-K6 地塊(開發(fā))、武
規(guī)條字【2014】13 號-K7 地塊(開發(fā))規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及企業(yè)自身規(guī)劃，
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預(yù)計(jì)開發(fā)地上計(jì)容總建筑面積 69.11 萬平方米，主要由住宅、公寓、商
業(yè)和辦公組成，其中：住宅擬開發(fā)建筑面積 39.07 萬平方米，公寓擬開
發(fā)建筑面積 3.68 萬平方米，商業(yè)開發(fā)建筑面積 4.90 萬平方米，辦公開
發(fā)建筑面積 20.79 萬平方米，配套物業(yè)等開發(fā)建筑面積 0.20 萬平方米，
車位 6,963.00 個(gè)。其中一期項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 28.98 萬平方米，住宅
擬開發(fā)建筑面積 26.63 萬平方米，商業(yè)開發(fā)建筑面積 2.18 萬平方米，配
套物業(yè)等開發(fā)建筑面積 0.17 萬平方米，車位 2,844.00 個(gè);二期項(xiàng)目規(guī)劃
總建筑面積 40.13 萬平方米，住宅擬開發(fā)建筑面積 12.44 萬平方米，公
寓擬開發(fā)建筑面積 3.68 萬平方米，商業(yè)開發(fā)建筑面積 2.72 萬平方米，
辦公開發(fā)建筑面積 20.79 萬平方米，配套物業(yè)等開發(fā)建筑面積 0.03 萬平
方米，車位 4,119.00 個(gè)。
3、園博園置業(yè)設(shè)備主要為電子設(shè)備，共 4 項(xiàng)，主要為掃描儀、投
影儀及空調(diào)等，截止至評估基準(zhǔn)日，上述資產(chǎn)均能正常使用。
(二)企業(yè)申報(bào)的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況
截止至評估基準(zhǔn)日 2016 年 7 月 31 日，企業(yè)無賬面記錄或者未記錄
的無形資產(chǎn)。
(三)企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量
企業(yè)申報(bào)評估的資產(chǎn)全部為企業(yè)賬面記錄的資產(chǎn)，無表外資產(chǎn)。
(四)引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和
賬面金額
本次評估報(bào)告中基準(zhǔn)日各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債賬面值為經(jīng)大華會(huì)計(jì)師事
務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)后的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表。
除以上引用事項(xiàng)之外，未引用其他機(jī)構(gòu)報(bào)告內(nèi)容。
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四、價(jià)值類型及其定義
依據(jù)本次評估目的，確定本次評估的價(jià)值類型為市場價(jià)值。
市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)
迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)
額。
五、評估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是 2016 年 7 月 31 日。
此基準(zhǔn)日是委托方在綜合考慮被評估企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模、工作量大
小、預(yù)計(jì)所需時(shí)間、合規(guī)性等因素的基礎(chǔ)上確定的。
六、評估依據(jù)
本次資產(chǎn)評估遵循的評估依據(jù)主要包括經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)、法律法規(guī)
依據(jù)、評估準(zhǔn)則依據(jù)、資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)，及評定估算時(shí)采用的取價(jià)依據(jù)
和其他參考資料等，具體如下：
(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)
武漢東湖高新集團(tuán)股份有限公司評估委托函。
(二)法律法規(guī)依據(jù)
1、《中華人民共和國公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二屆全國人民
代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議修訂);
2、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院第 91 號令，1991 年);
3、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委
員會(huì)令第 12 號(2005 年 8 月 25 日);
4、《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》(國資委
中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司 第 11 頁
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產(chǎn)權(quán)[2006]274 號);
5、《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(國務(wù)院令 378 號，2003 年 5
月 27 日);
6、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2007 年修訂);
7、《中華人民共和國土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十屆全國人
民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議修訂);
8、《中華人民共和國物權(quán)法》(2007 年 3 月 16 日第十屆全國人民代
表大會(huì)第五次會(huì)議通過);
9、《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》(2008 年 10 月 28 日第十一屆
全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過);
10、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(國務(wù)院
令 55 號)。
11、《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員、財(cái)
政部 3 號令(2004 年 2 月 1 日)
(三)評估準(zhǔn)則依據(jù)
1、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》(財(cái)企(2004)20 號);
2、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》(財(cái)企(2004)20 號);
3、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—獨(dú)立性》(中評協(xié)〔2012〕248 號);
4、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報(bào)告》(中評協(xié)[2011]230 號);
5、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估程序》(中評協(xié)[2007]189 號);
6、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)》(中評協(xié)[2007]189 號)
7、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—機(jī)器設(shè)備》(中評協(xié)[2007]189 號);
8、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2014);
9、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—企業(yè)價(jià)值》(中評協(xié)[2011]227 號);
10、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—利用專家工作》(中評協(xié)[2012]244 號);
11、《資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》(中評協(xié)[2007]189 號);
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武漢東湖高新集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓所有持有武漢園博園置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告
12、《注冊資產(chǎn)評 估師關(guān)注評 估對象 法律權(quán)屬指導(dǎo)意 見》( 會(huì)協(xié)
[2003]18 號);
13、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》(財(cái)政部令第 33 號);
14、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—應(yīng)用指南》(財(cái)會(huì)[2006]18 號)。
15、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 1 號—存貨》等 38 項(xiàng)具體準(zhǔn)則(財(cái)會(huì)[2006]3
號);
16、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南》(中評協(xié)[2008]218 號);
17、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-2015)。
(四)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)
1、國有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書;
2、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同;
3、重要資產(chǎn)購置合同或憑證;
4、其他參考資料。
(五)取價(jià)依據(jù)
1、《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》2016 年 5 月 1 日起執(zhí)行;
2、《中國人民銀行貸款利率表》2015 年 10 月 24 日起執(zhí)行;
3、中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司價(jià)格信息資料庫相關(guān)資料;
4、被評估企業(yè)的可行性研究報(bào)告、成本預(yù)算資料;
5、被評估企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周邊競盤的價(jià)格信息;
6、武漢市國土資源和規(guī)劃局發(fā)布的武規(guī)條字【2014】13 號-K3 地塊
(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】13 號-K4 地塊(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】
13 號-K5 地塊(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】13 號-K6 地塊(開發(fā))、武規(guī)
條字【2014】13 號-K7 地塊(開發(fā))規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;
7、其他參考資料。
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(六)其它參考資料
1、武漢園博園置業(yè)有限公司 2013 年、2014 年、2015 年及評估基準(zhǔn)
日會(huì)計(jì)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告;
2、wind 資訊金融終端;
3、《投資估價(jià)》([美]Damodanran 著，[加]林謙譯，清華大學(xué)出版社);
4、《價(jià)值評估：公司價(jià)值的衡量與管理(第 3 版)》([美]Copeland，
T.等著，郝紹倫，謝關(guān)平譯，電子工業(yè)出版社);
5、其他參考資料。
七、評估方法
(一)評估方法的選擇
依據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)價(jià)值評估可以采用收益法、市場法、
資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種方法。收益法是企業(yè)整體資產(chǎn)預(yù)期獲利能力的量化與現(xiàn)
值化，強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)的整體預(yù)期盈利能力。市場法是以現(xiàn)實(shí)市場上的參
照物來評價(jià)估值對象的現(xiàn)行公平市場價(jià)值，它具有估值數(shù)據(jù)直接取材于
市場，估值結(jié)果說服力強(qiáng)的特點(diǎn)。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評估企業(yè)各項(xiàng)
資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價(jià)值的思路。
武漢園博園置業(yè)有限公司評估方法的選擇：
市場法是指將評估對象與在市場上已有交易案例的參考企業(yè)、股東
權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評估對象價(jià)值的評估思路。市
場法中常用的兩種方法是參考企業(yè)比較法和并購案例比較法。由于在目
前國內(nèi)類似行業(yè)相關(guān)的資本市場中尚難以找到足夠的交易案例或參考
企業(yè)，因此不具備使用市場法的必要前提，本次評估不適宜采用市場法。
資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表作為導(dǎo)向，將企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)
分別按適用的評估方法在合理評估的基礎(chǔ)上確定評估對象價(jià)值的一種
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評估方法。本次評估目的是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，資產(chǎn)基礎(chǔ)法從企業(yè)購建角度反映
了企業(yè)的價(jià)值，為經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)后企業(yè)的經(jīng)營管理及考核提供了依據(jù)，
因此本次評估選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估。
被評估企業(yè)在未來年度其收益與風(fēng)險(xiǎn)可以估計(jì)，因此本次評估可以
選擇收益法進(jìn)行評估。
綜上，本次評估確定采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進(jìn)行評估。
(二)資產(chǎn)基礎(chǔ)法介紹
資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是以在評估基準(zhǔn)日重新建造一個(gè)與評估對象相同的企
業(yè)或獨(dú)立獲利實(shí)體所需的投資額作為判斷整體資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù)，具體是
指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評估值加總減去負(fù)債評估值求得企業(yè)
價(jià)值的方法。
各類資產(chǎn)及負(fù)債的評估方法如下：
1、流動(dòng)資產(chǎn)
(1)貨幣資金：全部為銀行存款
銀行存款：對所有銀行存款賬戶進(jìn)行了函證，以證明銀行存款的真
實(shí)存在，同時(shí)檢查有無未入賬的銀行存款，檢查“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”
中未達(dá)賬的真實(shí)性，以及評估基準(zhǔn)日后的進(jìn)賬情況。對于人民幣賬戶以
核實(shí)后的賬面值確認(rèn)其評估值。
(2)預(yù)付賬款
對預(yù)付賬款的評估，評估人員查閱了相關(guān)合同或協(xié)議，了解了評
估基準(zhǔn)日至評估現(xiàn)場作業(yè)日期間已接受的服務(wù)情況，由于該部分款項(xiàng)
已實(shí)際投入到項(xiàng)目中，在在產(chǎn)品(開發(fā)成本)評估時(shí)予以考慮，故在本
次評估中該部分項(xiàng)在預(yù)付賬款科目中評估為零。
(3)應(yīng)收類賬款(其他應(yīng)收款)
對其他應(yīng)收款的評估，評估人員在對應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，
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借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原
因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等。應(yīng)收款采用
個(gè)別認(rèn)定和賬齡分析的方法確定評估風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行評估。對于期末單項(xiàng)
金額重大的應(yīng)收款項(xiàng)單獨(dú)進(jìn)行評估風(fēng)險(xiǎn)壞賬損失的測算;對于發(fā)生時(shí)間
在 1 年以內(nèi)的發(fā)生評估風(fēng)險(xiǎn)壞賬損失的可能性為 3%;發(fā)生時(shí)間 1 到 2
年的發(fā)生評估風(fēng)險(xiǎn)壞賬損失的可能性在 5%;發(fā)生時(shí)間 2 到 3 年的發(fā)生
評估風(fēng)險(xiǎn)壞賬損失的可能性在 10%;發(fā)生時(shí)間 3 到 4 年的發(fā)生評估風(fēng)險(xiǎn)
壞賬損失的可能性在 20%;發(fā)生時(shí)間 4 到 5 年的發(fā)生評估風(fēng)險(xiǎn)壞賬損失
的可能性在 50%;發(fā)生時(shí)間在 5 年以上評估風(fēng)險(xiǎn)損失為 80%。
按以上標(biāo)準(zhǔn)，確定評估風(fēng)險(xiǎn)損失，以應(yīng)收類賬款合計(jì)減去評估風(fēng)險(xiǎn)
損失后的金額確定評估值。壞賬準(zhǔn)備按評估有關(guān)規(guī)定評估為零。
(4)存貨-在產(chǎn)品(開發(fā)成本)
在產(chǎn)品(開發(fā)成本)主要為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本，其計(jì)算公式
為：
評估價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建成本-續(xù)建管理費(fèi)用-
銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-應(yīng)繳土地增值稅-應(yīng)繳企業(yè)所得稅-投資利息
-投資凈利潤。
(5)其他流動(dòng)資產(chǎn)
對其他流動(dòng)資產(chǎn)的評估，主要為待抵扣的增值稅。評估人員核實(shí)企
業(yè)適用的稅收政策、計(jì)算基礎(chǔ)、稅率，以確認(rèn)賬面記錄的合法性、真實(shí)
性，經(jīng)核實(shí)賬面價(jià)值無誤。以經(jīng)核實(shí)無誤的賬面值作為評估值。
2、非流動(dòng)資產(chǎn)
(1)固定資產(chǎn)
本次評估根據(jù)本次評估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場價(jià)格為依
據(jù)，結(jié)合委估設(shè)備的特點(diǎn)和收集資料情況，主要采用重置成本法進(jìn)行評
估。
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評估值=重置全價(jià)×成新率
A、電子設(shè)備重置全價(jià)
根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲂畔⒓啊痘勐斏糖椤返冉谑袌鰞r(jià)格(含稅)資料，
確定評估基準(zhǔn)日的電子設(shè)備價(jià)格，一般生產(chǎn)廠家或銷售商提供免費(fèi)運(yùn)輸
及安裝，則其重置全價(jià)=購置價(jià)(含稅)/1.17。
B、成新率的確定
成新率=(1-已使用年限÷經(jīng)濟(jì)壽命年限)×100%
C、評估值的確定
評估值=重置全價(jià)×成新率
3、遞延所得稅資產(chǎn)
對遞延所得稅資產(chǎn)的評估，核對明細(xì)賬與總賬、報(bào)表余額是否相符，
核對與委估明細(xì)表是否相符，查閱款項(xiàng)金額、發(fā)生時(shí)間、業(yè)務(wù)內(nèi)容等賬
務(wù)記錄，以證實(shí)遞延所得稅資產(chǎn)的真實(shí)性、完整性。在核實(shí)無誤的基礎(chǔ)
上，以核實(shí)后賬面值確定為評估值
4、負(fù)債
檢驗(yàn)核實(shí)各項(xiàng)負(fù)債在評估目的實(shí)現(xiàn)后的實(shí)際債務(wù)人、負(fù)債金額，以
評估目的實(shí)現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)所有者實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及金額確定評
估值。
(三)收益法簡介
1、概述
從投資的角度出發(fā)，企業(yè)的價(jià)值是由其獲利能力所決定的，其股權(quán)
價(jià)值取決于未來預(yù)期的權(quán)益報(bào)酬，因而股東權(quán)益報(bào)酬及獲取凈現(xiàn)金流量
的能力是股權(quán)定價(jià)的基礎(chǔ)。本次評估目的是為確定園博園置業(yè)在評估基
準(zhǔn)日的股東全部權(quán)益價(jià)值。園博園置業(yè)的財(cái)務(wù)核算相對規(guī)范;資產(chǎn)經(jīng)營
和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料可信度較高;最近幾年經(jīng)營狀況較為穩(wěn)定，未來收益和
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風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測。根據(jù)國際國內(nèi)股權(quán)價(jià)格評估慣例以及《企業(yè)價(jià)值評估準(zhǔn)
則》，確定按照收益途徑、采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)評估園博園置
業(yè)的全部股東權(quán)益資本價(jià)值。
現(xiàn)金流折現(xiàn)方法是通過將企業(yè)未來預(yù)期凈現(xiàn)金流量折算為現(xiàn)值，評
估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。其基本思路是通過估算資產(chǎn)在未來預(yù)期的凈現(xiàn)
金流量和采用適宜的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)時(shí)價(jià)值，得出評估值。其適用的基
本條件是：企業(yè)具備持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)和條件，經(jīng)營與收益之間存在較穩(wěn)
定的對應(yīng)關(guān)系，并且未來收益和風(fēng)險(xiǎn)能夠預(yù)測及可量化。使用現(xiàn)金流折
現(xiàn)方法的最大難度在于預(yù)期凈現(xiàn)金流量的預(yù)測以及數(shù)據(jù)采集和處理的
可靠性、客觀性等。但當(dāng)對未來預(yù)期凈現(xiàn)金流量的預(yù)測較為客觀公正、
折現(xiàn)率的選取較為合理時(shí)，其評估結(jié)果具有較好的客觀性，易為市場所
接受。
2、基本評估思路
根據(jù)本次盡職調(diào)查情況以及評估對象的資產(chǎn)構(gòu)成和主營業(yè)務(wù)特點(diǎn)，
本次評估是以評估對象的合并報(bào)表口徑估算其權(quán)益資本價(jià)值，本次評估
的基本評估思路是：
(1)對納入報(bào)表范圍的資產(chǎn)和主營業(yè)務(wù)，按照最近幾年的歷史經(jīng)
營狀況的變化趨勢和業(yè)務(wù)類型等分別估算預(yù)期收益(凈現(xiàn)金流量)，并
折現(xiàn)得到經(jīng)營性資產(chǎn)的價(jià)值;
(2)對納入報(bào)表范圍，但在預(yù)期收益(凈現(xiàn)金流量)估算中未予
考慮的諸如基準(zhǔn)日存在非日常經(jīng)營所需貨幣資金，應(yīng)收、應(yīng)付股利等流
動(dòng)資產(chǎn)(負(fù)債);呆滯或閑置設(shè)備、房產(chǎn)以及未計(jì)及收益的在建工程等
非流動(dòng)資產(chǎn)(負(fù)債)，定義其為基準(zhǔn)日存在的溢余或非經(jīng)營性資產(chǎn)(負(fù)
債)，單獨(dú)測算其價(jià)值;
(3)由上述各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債價(jià)值的加和，得出評估對象的企業(yè)價(jià)
值，經(jīng)扣減付息債務(wù)價(jià)值后，得出評估對象的所有者權(quán)益價(jià)值。
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3、評估模型
(1)基本模型
本次評估的基本模型為：
E=B-D (1)
式中：
E：評估對象的股東全部權(quán)益價(jià)值;
B：評估對象的企業(yè)價(jià)值;
B=P+C+I(2)
P：評估對象的經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值;
(3)
式中：
Ri：評估對象未來第 i 年的預(yù)期收益(自由現(xiàn)金流量);
Pn：期末固定資產(chǎn)、營運(yùn)資金回收值;
r：折現(xiàn)率;
n：未來經(jīng)營期。
C：評估對象基準(zhǔn)日存在的溢余或非經(jīng)營性資產(chǎn)(負(fù)債)的價(jià)值;
C C1 C2 (4)
C1：評估對象基準(zhǔn)日存在的現(xiàn)金類資產(chǎn)(負(fù)債)價(jià)值;
C2：評估對象基準(zhǔn)日存在的其他溢余性或非經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值;
I:非評估范圍的股權(quán)投資
D：評估對象的付息債務(wù)價(jià)值。
(2)收益指標(biāo)
本次評估，使用企業(yè)的自由現(xiàn)金流量作為評估對象投資性資產(chǎn)的收
益指標(biāo)，其基本定義為：
R=經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流+投資活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流+籌資活動(dòng)
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產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流(5)
根據(jù)評估對象的經(jīng)營歷史以及未來市場發(fā)展等，估算其未來預(yù)期的
自由現(xiàn)金流量。將未來經(jīng)營期內(nèi)的自由現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)處理并加和，
測算得到企業(yè)的經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值。
(3)折現(xiàn)率
本次評估采用資本資產(chǎn)加權(quán)平均成本模型(WACC)確定折現(xiàn)率 r
r rd wd re we (6)
式中：
Wd：評估對象的債務(wù)比率;
D
wd (7)
( E D)
We：評估對象的權(quán)益比率;
E
we (8)
( E D)
re：權(quán)益資本成本。本次評估按資本資產(chǎn)定價(jià)模型(CAPM)確定
權(quán)益資本成本 re;
re r f e (rm r f ) (9)
式中：
rf：無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率;
rm：市場預(yù)期報(bào)酬率;
ε：評估對象的特性風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù);
βe：評估對象權(quán)益資本的預(yù)期市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù);
D
e u (1 (1 t ) ) (10)
E
βu：可比公司的無杠桿市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù);
t
u (11)
D
(1 (1 t) i
Ei
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βt：可比公司股票(資產(chǎn))的預(yù)期市場平均風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)
t 34%K 66% x (12)
式中：
K：一定時(shí)期股票市場的平均風(fēng)險(xiǎn)值，通常假設(shè) K=1;
βx：可比公司股票(資產(chǎn))的歷史市場平均風(fēng)險(xiǎn)系數(shù);
Di、Ei：分別為可比公司的付息債務(wù)與權(quán)益資本。
八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況
整個(gè)評估工作分四個(gè)階段進(jìn)行：
(一)評估準(zhǔn)備階段
1、2016 年 7 月中旬，委托方召集本項(xiàng)目各中介協(xié)調(diào)會(huì)，有關(guān)各方
就本次評估的目的、評估基準(zhǔn)日、評估范圍等問題協(xié)商一致，并制訂出
本次資產(chǎn)評估工作計(jì)劃。
2、配合企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)清查、填報(bào)資產(chǎn)評估申報(bào)明細(xì)表等工作。2016
年 7 月下旬，評估項(xiàng)目組人員對委估資產(chǎn)進(jìn)行了詳細(xì)了解，布置資產(chǎn)評
估工作，協(xié)助企業(yè)進(jìn)行委估資產(chǎn)申報(bào)工作，收集資產(chǎn)評估所需文件資料。
(二)現(xiàn)場評估階段
項(xiàng)目組現(xiàn)場評估階段的時(shí)間為 2016 年 8 月 3 日至 2016 年 8 月 10
日。主要工作如下：
1、聽取委托方及被評估企業(yè)有關(guān)人員介紹企業(yè)總體情況和委估資
產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀，了解企業(yè)的財(cái)務(wù)制度、經(jīng)營狀況、固定資產(chǎn)技術(shù)狀態(tài)
等情況。
2、對企業(yè)提供的資產(chǎn)清查評估申報(bào)明細(xì)表進(jìn)行審核、鑒別，并與
企業(yè)有關(guān)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對，對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同企業(yè)做出調(diào)整。
3、根據(jù)資產(chǎn)清查評估申報(bào)明細(xì)表，對固定資產(chǎn)進(jìn)行了全面清查核
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實(shí)，對流動(dòng)資產(chǎn)中的存貨類實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行了抽查。
4、查閱、收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件。
5、根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，確定各類資產(chǎn)的具體評估方
法。
6、對通用設(shè)備，主要通過市場調(diào)研和查詢有關(guān)資料，收集價(jià)格資
料。
7、對企業(yè)提供的權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)。
8、對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)及負(fù)債，在清查核實(shí)的基礎(chǔ)上做出初步評
估測算。
(三)評估匯總階段
2016 年 8 月 11 日至 8 月 15 日對各類資產(chǎn)評估及負(fù)債審核的初步結(jié)
果進(jìn)行分析匯總，對評估結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善。
(四)提交報(bào)告階段
在上述工作基礎(chǔ)上，起草資產(chǎn)評估報(bào)告，與委托方就評估結(jié)果交換
意見，在全面考慮有關(guān)意見后，按評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部資產(chǎn)評估報(bào)告三審制度
和程序?qū)?bào)告進(jìn)行反復(fù)修改、校正，最后出具正式資產(chǎn)評估報(bào)告。
九、評估假設(shè)
本次評估中，評估人員遵循了以下評估假設(shè)：
(一)一般假設(shè)
1、交易假設(shè)
交易假設(shè)是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，評估師根
據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價(jià)。交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得
以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。
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2、公開市場假設(shè)
公開市場假設(shè)，是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的
資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會(huì)
和時(shí)間，以便于對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。
公開市場假設(shè)以資產(chǎn)在市場上可以公開買賣為基礎(chǔ)。
3、資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)
資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)是指評估時(shí)需根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和
使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基
礎(chǔ)上使用，相應(yīng)確定評估方法、參數(shù)和依據(jù)。
(二)特殊假設(shè)
1、本次評估假設(shè)評估基準(zhǔn)日外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不變，國家現(xiàn)行的宏觀
經(jīng)濟(jì)不發(fā)生重大變化;
2、假設(shè)企業(yè)在期后可以簽署土地出讓合同并可以取得土地使用證;
3、假設(shè)企業(yè)期后可以獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許
可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、;
4、評估對象無產(chǎn)權(quán)糾紛;能合法進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè);并能按預(yù)
計(jì)價(jià)格進(jìn)行銷售;
5、企業(yè)能保質(zhì)保量完成開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期目標(biāo)、銷售目標(biāo)、工程
成本管理目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo);
6、無其他不可預(yù)測和不可抗力因素對被評估資產(chǎn)造成的重大不利
影響;
7、企業(yè)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等政策無重
大變化;
8、企業(yè)未來的經(jīng)營管理班子盡職，并繼續(xù)保持現(xiàn)有的經(jīng)營管理模
式;
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9、本次評估的各項(xiàng)資產(chǎn)均以評估基準(zhǔn)日的實(shí)際存量為前提，有關(guān)
資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)以評估基準(zhǔn)日的國內(nèi)有效價(jià)格為依據(jù);
10、本次評估假設(shè)委托方及被評估企業(yè)提供的基礎(chǔ)資料和財(cái)務(wù)資料
真實(shí)、準(zhǔn)確、完整;
11、評估范圍僅以委托方及被評估企業(yè)提供的評估申報(bào)表為準(zhǔn)，未
考慮委托方及被評估企業(yè)提供清單以外可能存在的或有資產(chǎn)及或有負(fù)
債;
12、企業(yè)未來收入主要來源于評估基準(zhǔn)日已有詳細(xì)規(guī)劃、未來投入
產(chǎn)出明確的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目業(yè)務(wù);
13、企業(yè)在未來的經(jīng)營期內(nèi)的主營業(yè)務(wù)及相關(guān)收入、成本、費(fèi)用等
能夠按照企業(yè)未來經(jīng)營和收益狀況預(yù)測進(jìn)行，相關(guān)預(yù)測數(shù)據(jù)能夠如期實(shí)
現(xiàn);
14、本次評估測算的各項(xiàng)參數(shù)取值不考慮通貨膨脹因素的影響。
當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，評估結(jié)果一般會(huì)失效。
十、評估結(jié)論
我們根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的法律、法規(guī)、規(guī)章和評估準(zhǔn)則，本
著獨(dú)立、公正、科學(xué)、客觀的原則，履行了資產(chǎn)評估法定的和必要的
程序，采用公認(rèn)的評估方法，對納入評估范圍的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地勘
察、市場調(diào)查、詢證和評估計(jì)算，得出如下結(jié)論：
(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論
資產(chǎn)賬面價(jià)值 186,227.88 萬元，評估值 231,949.30 萬元，評估增值
45,721.42 萬元，增值率 24.55 %。
負(fù)債賬面價(jià)值 181,324.33 萬元，評估值 181,324.33 萬元，無評估增
減值。
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凈資產(chǎn)賬面價(jià)值 4,903.55 萬元，評估值 50,624.97 萬元，評估增值
45,721.42 萬元，增值率 932.41 %。詳見下表。
資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表
被評估企業(yè)：武漢園博園置業(yè)有限公司 評估基準(zhǔn)日：2016 年 7 月 31 日 單位：人民幣萬元
賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率%
項(xiàng)目
B C D=C-B E=D/B×100%
1 流動(dòng)資產(chǎn) 186,226.06 231,947.57 45,721.51 24.55
2 非流動(dòng)資產(chǎn) 1.82 1.73 -0.09 -4.95
3 其中：長期股權(quán)投資 - - -
4 投資性房地產(chǎn) - - -
5 固定資產(chǎn) 1.80 1.71 -0.09 -5.00
6 在建工程 - - -
7 無形資產(chǎn) - - -
8 其中：土地使用權(quán) -
9 長期待攤費(fèi)用 0.02 0.02 - -
10 其他非流動(dòng)資產(chǎn) - - -
11 資產(chǎn)總計(jì) 186,227.88 231,949.30 45,721.42 24.55
12 流動(dòng)負(fù)債 83,724.33 83,724.33 - -
13 非流動(dòng)負(fù)債 97,600.00 97,600.00 - -
14 負(fù)債總計(jì) 181,324.33 181,324.33 - -
15 凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益) 4,903.55 50,624.97 45,721.42 932.41
資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論詳細(xì)情況見評估明細(xì)表。
(二)收益法評估結(jié)論
經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地查勘、市場調(diào)查和詢證、評定估算等評估程
序，采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)對企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評估。
園博園置業(yè)在評估基準(zhǔn)日 2016 年 7 月 31 日的所有者權(quán)益賬面值為
4,903.55 萬元，評估 后的凈 資產(chǎn)價(jià)值 為 50,007.95 萬元 ，評估增 值
45,104.40 萬元，增值率 919.83%。
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(三)評估結(jié)果分析及最終評估結(jié)論
1、評估結(jié)果的差異分析
本次評估采用收益法得出的股東全部權(quán)益價(jià)值為 50,007.95 萬元，
比資產(chǎn)基礎(chǔ)法測算得出的股東全部權(quán)益價(jià)值 50,624.97 萬元，低 617.02
萬元，低 1.22%。兩種評估方法差異的原因主要是：
(1)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估是以資產(chǎn)的成本重置為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是
資產(chǎn)投入(購建成本)所耗費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)，這種購建成本通常將隨
著國民經(jīng)濟(jì)的變化而變化;
(2)收益法評估是以資產(chǎn)的預(yù)期收益為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是資產(chǎn)
的經(jīng)營能力(獲利能力)的大小，這種獲利能力通常將受到宏觀經(jīng)濟(jì)、
政府控制以及資產(chǎn)的有效使用等多種條件的影響;
綜上所述，從而造成兩種評估方法產(chǎn)生差異。
2、評估結(jié)果的選取
本次評估目的為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，通過對武漢園博園置業(yè)有限公司整體資
產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債進(jìn)行評估，以核實(shí)企業(yè)在評估基準(zhǔn)日股東全部權(quán)益的公允
價(jià)值，為企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為提供價(jià)值參考依據(jù)。
考慮到收益法受市場環(huán)境條件變化的影響較大，尤其是受國家調(diào)控
政策影響較大，導(dǎo)致企業(yè)未來經(jīng)營戰(zhàn)略的實(shí)施存在一定的不確定性。因
此，此次評估選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果作為評估結(jié)論。由此得到武漢園
博園置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益在基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為50,624.97萬元。
本次評估增值的主要原因?yàn)樵u估值中包含了已發(fā)生成本對應(yīng)部分
預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)利潤，企業(yè)取得土地時(shí)間為2014年，土地成交時(shí)周邊樓面地
價(jià)約為4000元/平方米，至評估基準(zhǔn)日待估地塊因所在的區(qū)域相關(guān)配套
逐步完善，經(jīng)評估測算正在開發(fā)或擬開發(fā)的各個(gè)項(xiàng)目預(yù)期均可實(shí)現(xiàn)一定
利潤，故評估值中包含了已發(fā)生成本對應(yīng)部分預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)利潤以及開發(fā)
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地塊土地增值因素。
十一、特別事項(xiàng)說明
(一)產(chǎn)權(quán)瑕疵事項(xiàng)
截止至評估基準(zhǔn)日，被評估企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)用地尚未取得土地使用權(quán)
證。據(jù)《武漢長豐村 A 包項(xiàng)目合作協(xié)議》約定，美好置業(yè)集團(tuán)股份有限
公司承諾分別于 2016 年 9 月 30 日前、2017 年 5 月 20 日前將 K5、K6
地塊、K3、K4、K7 地塊國有土地使用權(quán)證辦理至武漢園博園置業(yè)有限
公司名下，本次評估以上述協(xié)議及約定能按期按計(jì)劃落實(shí)為前提。
(二)抵押擔(dān)保事項(xiàng)
2016 年 5 月 25 日園博園置業(yè)由武漢東湖高新集團(tuán)股份有限公司提
供信用擔(dān)保，向渤海銀行北京魏公村支行借款 476,000,000.00 元、
500,000,000.00 元，分別于 2018 年 5 月 24 日還款 476,000,000.00 元，
2018 年 11 月 23 日還款 500,000,000.00 元。
(三)重大期后事項(xiàng)
期后事項(xiàng)是指評估基準(zhǔn)日之后出具評估報(bào)告之前發(fā)生的重大事項(xiàng)。
本次評估未發(fā)現(xiàn)存在重大期后事項(xiàng)。
(四)其他需要說明的事項(xiàng)
1、園博園置業(yè)所擁有的《中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資
質(zhì)證書》于2014年6月20日到期，由于企業(yè)項(xiàng)目一直處于前期階段，故
一直未辦理該資質(zhì)延續(xù)手續(xù)，本次評估中未考慮上述問題對本次評估結(jié)
果影響，提請本次報(bào)告使用者注意。
2、2016年5月1日起，國家全面推行營改增改革。由于本次評估企
業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目仍處于前期階段，因項(xiàng)目目標(biāo)成本為預(yù)計(jì)數(shù)，無法預(yù)計(jì)項(xiàng)
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目成本產(chǎn)生的增值稅進(jìn)項(xiàng)金額，故本次評估中仍選擇簡易計(jì)稅方法按照
1/1.05×0.05×100%=4.76%確定增值稅銷項(xiàng)金額，提請本次報(bào)告使用者
注意。
3、武漢園博園置業(yè)有限公司于2014年3月6日獲得《國有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書》
(以下簡稱“土地成交確認(rèn)書”)，確認(rèn)書中約定，編號為P(2014)014號國有建設(shè)用地使用權(quán)，
成交價(jià)總額為159270萬元(包含本掛牌地塊對應(yīng)的城中村綜合改造成本;政府土地收益，含土地
出讓金、水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)和土地登記費(fèi))。由于此項(xiàng)目至評估基準(zhǔn)
日尚未簽署國有土地出讓合同，距離企業(yè)獲得土地成交確認(rèn)書已有2.5
年，近年來武漢房地產(chǎn)單價(jià)持續(xù)走高，因此，現(xiàn)企業(yè)對長豐村村民征地
拆遷安置補(bǔ)償款較政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提高較多。根據(jù)武漢園博園置業(yè)有限公
司提供的《武漢長豐村A包項(xiàng)目合作協(xié)議》，園博園開發(fā)項(xiàng)目土地征地拆
遷安置補(bǔ)償總價(jià)款為2864060000元，本次評估委估開發(fā)項(xiàng)目土地取得成
本中拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)按協(xié)議約定金額取值，如因上述協(xié)議發(fā)生變更或簽
署了補(bǔ)充協(xié)議，本次評估結(jié)果應(yīng)同步進(jìn)行修改，提請本次報(bào)告使用者注
意。
4、因企業(yè)至基準(zhǔn)日仍未簽署國有土地使用權(quán)出讓合同，本次評估
假定企業(yè)可按《武漢長豐村A包項(xiàng)目合作協(xié)議》中約定簽署國有土地使
用權(quán)出讓合同并獲得國有土地土地使用權(quán)證，未考慮逾期等事項(xiàng)對本次
評估影響，提請本次報(bào)告使用者注意。
5、本次評估中，截止至評估基準(zhǔn)日，①委估宗地均未簽署土地出
讓合同，并均未獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑
工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、土地使用證;②目標(biāo)地塊 K3、
K4、K5、K6、K7，目前已有 K5、K6 凈地交付，其余地塊仍為毛地階
段;③目標(biāo)地塊 K3，涉及軌道 12 號線控制用地面積。綜上，本次評估
時(shí)采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)所選用的參數(shù)來自于武漢市國土資源和規(guī)劃局發(fā)
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布的武規(guī)條字【2014】13 號-K3 地塊(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】13 號
-K4 地塊(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】13 號-K5 地塊(開發(fā))、武規(guī)條字
【2014】13 號-K6 地塊(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】13 號-K7 地塊(開
發(fā))規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，項(xiàng)目可行性研究報(bào)、項(xiàng)目成本費(fèi)用表、市場區(qū)域競
品分析等資料，如因上述資料發(fā)生調(diào)整或因有關(guān)部門審批時(shí)項(xiàng)目主要經(jīng)
濟(jì)技術(shù)指標(biāo)發(fā)生變更時(shí)，本次評估結(jié)果應(yīng)同步進(jìn)行修改，提請本次報(bào)告
使用者注意。
6、評估師和評估機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任是對本報(bào)告所述評估目的下的資
產(chǎn)價(jià)值量做出專業(yè)判斷，并不涉及到評估師和評估機(jī)構(gòu)對該項(xiàng)評估目的
所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為做出任何判斷。評估工作在很大程度上，依賴于委托
方及被評估企業(yè)提供的有關(guān)資料。因此，評估工作是以委托方及被評估
企業(yè)提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件，有關(guān)資產(chǎn)所有權(quán)文件、證件及會(huì)計(jì)憑證，
有關(guān)法律文件的真實(shí)合法為前提。
7、評估過程中，評估人員在對設(shè)備進(jìn)行勘察時(shí)，因檢測手段限制
及部分設(shè)備正在運(yùn)行等原因，主要依賴于評估人員的外觀觀察和被評估
企業(yè)提供的近期檢測資料及向有關(guān)操作使用人員的詢問情況等判斷設(shè)
備狀況。
8、評估機(jī)構(gòu)獲得的被評估企業(yè)盈利預(yù)測是本評估報(bào)告收益法的基
礎(chǔ)。評估師對被評估企業(yè)盈利預(yù)測進(jìn)行了必要的調(diào)查、分析、判斷，經(jīng)
過與被評估企業(yè)管理層及其主要股東多次討論，被評估企業(yè)進(jìn)一步修
正、完善后，評估機(jī)構(gòu)采信了被評估企業(yè)盈利預(yù)測的相關(guān)數(shù)據(jù)。評估機(jī)
構(gòu)對被評估企業(yè)盈利預(yù)測的利用，不是對被評估企業(yè)未來盈利能力的保
證。
9、本次評估范圍及采用的由被評估企業(yè)提供的數(shù)據(jù)、報(bào)表及有關(guān)
資料，委托方及被評估企業(yè)對其提供資料的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)。
10、評估報(bào)告中涉及的有關(guān)權(quán)屬證明文件及相關(guān)資料由被評估企業(yè)
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武漢東湖高新集團(tuán)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓所有持有武漢園博園置業(yè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告
提供，委托方及被評估企業(yè)對其真實(shí)性、合法性承擔(dān)法律責(zé)任。
11、評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價(jià)值進(jìn)行估算并
發(fā)表專業(yè)意見，并不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)
為是對評估對象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。
12、在評估基準(zhǔn)日以后的有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生
變化時(shí)，應(yīng)按以下原則處理：
(1)當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)數(shù)額進(jìn)行
相應(yīng)調(diào)整;
(2)當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，且對資產(chǎn)評估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響
時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請有資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)重新確定評估價(jià)值;
(3)對評估基準(zhǔn)日后，資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的變化，委托方在資
產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)應(yīng)給予充分考慮，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
十二、評估報(bào)告使用限制說明
(一)本評估報(bào)告只能用于本報(bào)告載明的評估目的和用途。同時(shí)，
本次評估結(jié)論是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則
確定的現(xiàn)行公允市價(jià)，沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及
特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對評估價(jià)格的影響。同時(shí)，本報(bào)告
也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力
對資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等其它
情況發(fā)生變化時(shí)，評估結(jié)論一般會(huì)失效。評估機(jī)構(gòu)不承擔(dān)由于這些條件
的變化而導(dǎo)致評估結(jié)果失效的相關(guān)法律責(zé)任。
本評估報(bào)告成立的前提條件是本次經(jīng)濟(jì)行為符合國家法律、法規(guī)的
有關(guān)規(guī)定，并得到有關(guān)部門的批準(zhǔn)。
(二)本評估報(bào)告只能由評估報(bào)告載明的評估報(bào)告使用者使用。評
估報(bào)告的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，本評估機(jī)構(gòu)不會(huì)隨意
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向他人公開。
(三)未征得本評估機(jī)構(gòu)同意并審閱相關(guān)內(nèi)容，評估報(bào)告的全部或
者部分內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及
相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。
(四)根據(jù)國有資產(chǎn)評估管理的相關(guān)規(guī)定，資產(chǎn)評估報(bào)告須經(jīng)備案
(或核準(zhǔn))后使用，經(jīng)備案(或核準(zhǔn))后的評估結(jié)果使用有效期一年，
即自評估基準(zhǔn)日2016年7月31日至2017年7月30日使用有效，超過一年，
需重新進(jìn)行評估。
十三、評估報(bào)告日
評估報(bào)告日為二〇一六年八月二十六日。
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備查文件目錄
1、經(jīng)濟(jì)行為文件(復(fù)印件);
2、大華會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)基準(zhǔn)日審計(jì)報(bào)告(復(fù)印件);
3、委托方和被評估企業(yè)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);
4、園博園置業(yè)項(xiàng)目有限公司 2014 年、2015 年會(huì)計(jì)報(bào)表(復(fù)印件);
5、土地成交確認(rèn)書(復(fù)印件);
6、《武漢長豐村 A 包項(xiàng)目合作協(xié)議》(復(fù)印件);
7、K3-K7 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件(復(fù)印件);
8、委托方及被評估企業(yè)承諾函;
9、簽字注冊資產(chǎn)評估師承諾函;
10、中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司資產(chǎn)評估資格證書(復(fù)印件);
11、中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);
12、簽字注冊資產(chǎn)評估師資格證書(復(fù)印件)。
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