改制企業(yè)土地資產(chǎn)評估中有什么需要注意的

時間：2022-09-30 13:35:45 資產(chǎn)評估報告我要投稿

相關推薦

　　在企業(yè)改制中，由于部分土地資產(chǎn)進入企業(yè)凈資產(chǎn)，因此在使用每一種評估方法進行土地資產(chǎn)評估時都有一些應注意的事項。下面是小編整理的改制企業(yè)土地資產(chǎn)評估中的注意事項的相關內(nèi)容，歡迎瀏覽。

　　改制企業(yè)土地資產(chǎn)評估中的注意事項【1】

　　市場比較法(1)

　　市場比較法是改制企業(yè)土地資產(chǎn)最常用的方法之一，在進行比較修正時應注意以下幾個要點：

　　1、比較案例與評估對象在客觀條件上一致，但價格內(nèi)涵不同，仍然要進行修正。

　　如評估對象的客觀開發(fā)程度為“七通一平”與比較案例條件一致，但由于資產(chǎn)界定過程中，部分開發(fā)費用已計入到其他資產(chǎn)中，因此評估價格內(nèi)涵為“三通一平”，此時就要對比較案例進行修正。

　　只有這樣才能保證市場比較法評估的價格內(nèi)涵與成本逼近法評估的價格內(nèi)涵的一致性。

　　2、對宗地面積大小要引起足夠的重視。

　　由于企業(yè)改制中土地用地規(guī)模不一樣，對宗地價格產(chǎn)生了很大的影響。

　　對此，對宗地面積的大小修正必須引起注意，具體可采用開發(fā)區(qū)內(nèi)宗地估價的方法，將選擇的小宗地實例價格修正到與改制企業(yè)用地面積相同的宗地價格。

　　3、充分考慮土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃要求之間的差別，對土地利用的規(guī)劃條件，進行適當?shù)男拚?/p>

　　比較案例土地價格一般是根據(jù)最佳利用原則確定的，有時待估對象與比較案例的規(guī)劃條件一致，但待估地塊現(xiàn)狀沒有達到規(guī)劃條件，并且企業(yè)仍然按原來現(xiàn)狀利用，此時就應該對比較案例進行規(guī)劃條件的修正，使與待估地塊條件一致，也就是說企業(yè)改制的土地資產(chǎn)評估必須考慮用地現(xiàn)狀。

　　成本逼近法(2)

　　成本逼近法也是企業(yè)改制中土地資產(chǎn)評估最常用的方法之一，采用該方法評估時應注意以下幾點：

　　1、必須重置征地費。

　　進行企業(yè)改制的許多土地是早期取得的，征地費用的原值與評估時的差別很大。

　　因此，在評估時必須按評估對象所在的位置重新估算征地費(或土地取得費)的情況，而不能用征地原值，即估算估價期日的征地費(或土地取得費)。

　　2、仔細分析征地費(或土地取得費用)的情況。

　　在企業(yè)改制工作中發(fā)現(xiàn)征地費用的構成以及征地標準差別很大，即使在同一地方由于征地單位或項目不同有很大差別，一般都超過了國家規(guī)定的標準，但在應用成本逼近法時，應采用客觀費用，而不是實際費用。

　　3、確定合理開發(fā)費用。

　　在確定開發(fā)費時，不應以實際的開發(fā)費用為依據(jù)，而是以界定后的土地資產(chǎn)的內(nèi)涵為依據(jù)。

　　相關閱讀-資產(chǎn)評估業(yè)務中土地權屬瑕疵問題處理【2】

　　一、產(chǎn)權證件缺失問題處理

　　產(chǎn)權證件缺失問題從形成過程分析，一般有歷史成因和程序瑕疵兩個表現(xiàn)，這兩個表現(xiàn)在部分常見業(yè)務中，并不是孤立存在的，經(jīng)常是互相交織。

　　(一)歷史成因造成的產(chǎn)權證件缺失

　　歷史成因一般存在于國有企業(yè)，從實際業(yè)務中看，主要是過往對土地資產(chǎn)管理不到位所造成，致使實際使用土地沒有獲得土地使用證。

　　本著對國有資產(chǎn)保值增值的考慮，評估師應當積極進行歷史成因調(diào)查和分析，同時與當?shù)貒凉芾聿块T進行溝通和查檔。

　　根據(jù)《土地登記辦法》(國土資源部令第40號)第十五條規(guī)定，“土地登記簿是土地權利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”，建議評估師在資產(chǎn)占有人的陪同下前往國土登記部門申請查詢待估宗地的土地登記簿登記內(nèi)容以確認權屬。

　　如果登記薄未對待估宗地記載，并且也未登記其他利益關聯(lián)方，評估機構應當建議委托方聘請律師對此評估對象進行分析，評估師提供協(xié)助，最終根據(jù)律師提供的專業(yè)法律意見再按照評估準則進行操作，并在評估報告的說明事項中進行系統(tǒng)、詳盡的描述以提醒報告使用者。

　　(二)程序瑕疵造成的產(chǎn)權證件缺失

　　程序瑕疵一般出現(xiàn)在2003年國土資源部發(fā)布《關于進一步規(guī)范土地登記工作的通知》(國土資發(fā)[2003]383號)之后，此后部分資產(chǎn)占有人獲取的土地使用權會因為各種原因在程序上無法符合土地登記的相關政策法規(guī)而造成權屬瑕疵，最終無法獲取土地使用證。

　　目前常見的現(xiàn)象分為三種，一種是已經(jīng)辦理了土地出讓，簽署土地出讓協(xié)議并交納了地價款和相關稅費;另外一種是辦理了土地出讓手續(xù)，但地價款和相關稅費未繳清;最后一種是與政府相關部門達成意向或協(xié)議，特別是與政府非土地管理部門(比如開發(fā)區(qū)管委會、招商局等)，尚未辦理土地出讓手續(xù)。

　　根據(jù)《關于進一步規(guī)范土地登記工作的通知》“從本文件下發(fā)之日起，各類土地權屬審核，必須以土地證書作為土地權利的唯一證明材料，…，對以其他材料作為土地權屬證明的，一律不予承認。”原則上，對于程序瑕疵造成的產(chǎn)權證件缺失的估價對象，不應當作為無形資產(chǎn)--土地使用權進行評估，已經(jīng)發(fā)生的相關支出應當與審計協(xié)商調(diào)整為預付賬款。

　　對于第一種程序瑕疵，在實際執(zhí)行中，可以征詢委托方、資產(chǎn)占有方和利益相關方的意見，由多方協(xié)商確定是否納入假設獲得土地使用證后的情況進行評估，評估機構應該切實控制風險。

　　例如，在某國有企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓其下屬位于某市的火力發(fā)電公司股權時，評估公司發(fā)現(xiàn)公司資產(chǎn)中電廠所占用的土地與本文所述的第一種程序瑕疵一致，評估師與多方進行溝通，評估師與公司技術部門也出現(xiàn)了分歧，后來，通過深入調(diào)查，評估師獲得一份國土資源部重點查處全國違法用地的通知，在此通知中，該估價對象作為查處對象之一，其主要原因就是在辦理土地出讓中，由于當?shù)卣疀]有獲得用地指標而違規(guī)辦理了土地征收和出讓手續(xù)。

　　深入地調(diào)查為資產(chǎn)評估機構屏蔽了一次重大風險。

　　對于第二種程序瑕疵，根據(jù)《關于進一步規(guī)范土地登記工作的通知》“對于出讓土地沒有支付全部土地使用權出讓金的，不得登記”，同時根據(jù)土地出讓合同，受讓方應當按照合同約定繳納地價款。

　　對于此類土地原則上不應當納入土地使用權進行評估，采取此種處理方式是基于兩種可能，一種是剛獲取土地使用權，土地市場在短期內(nèi)不會出現(xiàn)較大波動，土地價格比較公平透明;另外一種是土地獲取時間較早，此類土地存在違反土地出讓合同關于地價款繳納義務的約定。

　　對于第三種程序瑕疵，無論在法律法規(guī)層面還是在實際使用中，都存在巨大不可測風險，故應當禁止納入土地使用權評估范疇處理。

　　更多相關閱讀：

　　最新企業(yè)資產(chǎn)評估報告范文