黃山市物業(yè)管理辦法

　　已經(jīng)2012年11月14日市政府第60次常務會議審議通過，現(xiàn)予頒布，自2013年1月1日起施行。下面是小編為您精心整理的關于黃山市物業(yè)管理辦法全文內(nèi)容，僅供大家參考。

　　第一章 總  則

　　第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》和其他有關法律法規(guī)規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　第三條 新建住宅區(qū)應當實行物業(yè)管理。沒有實施物業(yè)管理的老舊小區(qū)，由區(qū)縣人民政府組織整治，創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。在沒有落實物業(yè)管理前，所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或產(chǎn)權單位負責監(jiān)管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生及安全防范工作。

　　鼓勵機關、企事業(yè)單位辦公區(qū)域，以及配套設施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)、商業(yè)貿(mào)易區(qū)、旅游區(qū)、學校等其它物業(yè)，實行物業(yè)管理。

　　第四條 市房產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作;區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門(含黃山風景區(qū)管委會、黃山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會確定的.機構)負責本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　規(guī)劃、城管、工商、公安、環(huán)保、價格、質(zhì)監(jiān)、衛(wèi)生、司法、民政、人防、園林等行政主管部門按照各自職責做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的監(jiān)督管理和行政執(zhí)法工作。

　　第五條 區(qū)、縣人民政府應當把小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)管理范疇，實行物業(yè)服務屬地管理。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門指導下，負責組織本區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉換屆工作，指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展活動。

　　第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立完善定期處理物業(yè)管理問題工作機制，涉及業(yè)主要求協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理有關問題的，應當及時處理。居民委員會、村民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關的工作。

　　區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門應當建立投訴受理制度，對于涉及物業(yè)服務質(zhì)量方面的投訴要及時給予處理并答復投訴者;涉及規(guī)劃、城管、工商、公安、環(huán)保、價格、質(zhì)監(jiān)、衛(wèi)生、人防、園林等部門依法處理的投訴，應當在5個工作日內(nèi)移交相關部門處理并告知投訴者。

　　第七條  區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門應當協(xié)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召開有關單位及業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決下列事項：

　　(一)業(yè)主委員會未依法履行職責;

　　(二)業(yè)主委員會未依法換屆;

　　(三)物業(yè)服務企業(yè)未依法退出和辦理交接手續(xù);

　　(四)物業(yè)管理與服務過程中發(fā)生的重大矛盾糾紛;

　　(五)其他需要協(xié)調(diào)解決的事項。

　　第八條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以在充分考慮建筑物規(guī)模、社區(qū)建設、方便管理、降低管理成本、業(yè)主意愿等因素，對需要整合的住宅小區(qū)進行科學合并，統(tǒng)一實施物業(yè)管理。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第九條 本辦法中所稱業(yè)主是指房屋所有權人。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。

　　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中應當遵守有關法律、法規(guī)和管理規(guī)約(含臨時管理規(guī)約，下同) 的規(guī)定。

　　第十條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共同部分實施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員;

　　(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務內(nèi)容、服務標準和收費方案;

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務企業(yè)實施服務;

　　(五)籌集、管理和使用專項維修資金;

　　(六)申請改建、重建建筑物及附屬設施;

　　(七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域;

　　(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。

　　決定第(五)、(六)項事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(七)項事項，應當分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第十一條 新建物業(yè)，包括分期建設或者兩個以上單位共同開發(fā)建設的物業(yè)管理區(qū)域，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　本辦法實施前，物業(yè)管理區(qū)域已經(jīng)自然形成且無爭議的，可以繼續(xù)作為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主成立業(yè)主大會。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會表決決定是否委托物業(yè)服務企業(yè)管理或?qū)嵭凶灾喂芾怼?/p>

　　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主較少，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會會議前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的事項，應當由業(yè)主本人根據(jù)投票權數(shù)簽署贊同、反對或者棄權的書面意見，由業(yè)主代表收集并提交業(yè)主大會，作為投票時的表決依據(jù)。

　　第十三條 符合《安徽省物業(yè)管理條例》規(guī)定的首屆業(yè)主大會成立條件的，開發(fā)建設單位應當以書面形式報告物業(yè)所在地的`房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并報送下列資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業(yè)主名冊;

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設施設備的證明;

　　(六)物業(yè)管理用房配置證明;

　　(七)其他有關的文件資料。

　　第十四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應在收到書面報告30日內(nèi)，負責組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　籌備組一般由5名成員組成，其中社區(qū)居民委員會或村民委員會代表、建設單位代表各1名，業(yè)主代表3名�；I備組組長由社區(qū)居民委員會或村民委員會代表擔任�；I備組成員名單應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或村民委員會組織業(yè)主推薦。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

　　首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。

　　第十五條 業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權，具體委托內(nèi)容、期限、權限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　第十六條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業(yè)主;無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。

　　在規(guī)定的期限內(nèi)未參與表決的業(yè)主，視同放棄投票權。

　　第十七條 業(yè)主大會的決定應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告，并以書面形式報送所屬居民委員會備案。

　　第十八條 業(yè)主委員會應當由5—11人單數(shù)組成，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

　　業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過3年，可連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會委員候選人通過業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。

　　第十九條 業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中按照國務院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》、《業(yè)主和業(yè)主委員會指導規(guī)則》等規(guī)定履行職責，并承擔相應義務。

　　第二十條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起10日內(nèi)，持下列有關資料向所在地的區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

　　(一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會選舉情況報告;

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)業(yè)主公約;

　　(四)業(yè)主大會的決定;

　　(五)業(yè)主委員會組成人員的基本情況。

　　第二十一條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

　　業(yè)主大會印章可由屬地街道辦事處代為保管;業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會保管。

　　業(yè)主委員會任期內(nèi)發(fā)生變更的，應當自變更之日起20日內(nèi)將變更內(nèi)容報告?zhèn)浒覆块T。

　　第二十二條 業(yè)主委員會會議應有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

　　第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　工作經(jīng)費的籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

　　第二十四條 業(yè)主委員會任期屆滿60日前，物業(yè)所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促或組織其換屆。

　　業(yè)主委員會委員如因資格終止或業(yè)主委員會換屆，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導、督促其辦理檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交手續(xù);對拒不移交的，其他業(yè)主委員會委員、新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。

　　第二十五條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合相關社區(qū)居民委員會或村民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會或村民委員會開展工作，作出的決定應當書面告知社區(qū)居民委員會或村民委員會。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十六條 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前由開發(fā)建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)所開展的物業(yè)管理活動。

　　第二十七條 新建小區(qū)在辦理預售許可證前，建設單位應當通過招投標選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

　　投標人少于3個或者建筑面積在5萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積在2萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

　　第二十八條 前期物業(yè)管理招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，將招標公告、招標邀請書、招標文件及其他有關材料報房產(chǎn)行政主管部門審核備案。

　　第二十九條 前期物業(yè)服務企業(yè)應當按照中標價格或者協(xié)議收費價格收取前期物業(yè)服務費用。

　　建設單位銷售物業(yè)時，不得承諾減免物業(yè)服務費用。

　　第三十條 建設單位應當承擔所委托物業(yè)管理項目的前期介入費用、接管驗收費用、物業(yè)服務企業(yè)的開辦費用及項目分期建設造成的前期物業(yè)管理服務費不足等補貼。各項費  用和補貼的具體標準及支付方式由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)項目規(guī)模、配套等因素協(xié)商確定并在前期物業(yè)服務合同中進行約定。

　　第三十一條 建設單位在銷售物業(yè)時，應當將《前期物業(yè)服務合同》、《臨時管理規(guī)約》向買受人明示并予以說明。

　　物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當就遵守《臨時管理規(guī)約》予以書面承諾。

　　第三十二條 前期物業(yè)服務合同應當作為房屋買賣合同的附件，經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認，對房屋買賣雙方和物業(yè)服務企業(yè)均具有約束力。

　　前期物業(yè)服務在首次業(yè)主大會未成立前，因故終止合同的，提出解除合同的一方應當提前90日書面告知合同另一方。建設單位應當及時選聘不低于原資質(zhì)、并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)管理小區(qū)，物業(yè)服務和收費標準按照原物業(yè)服務合同約定的標準執(zhí)行。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止后10日內(nèi)，將物業(yè)管理用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設施設備及相關資料移交給新聘用的物業(yè)服務企業(yè)。

　　建設單位應當將前期物業(yè)服務企業(yè)更換情況及時書面報告區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或村民委員會，并辦理備案。

　　第三十三條 前期物業(yè)服務企業(yè)承接新建物業(yè)項目，應當對下列物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，發(fā)現(xiàn)問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時整改。

　　(一)物業(yè)共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等;

　　(二)物業(yè)共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設備等;

　　(三)物業(yè)共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、停車設施、教育和休閑娛樂設施、消防設施、監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉(zhuǎn)運設施等;

　　(四)物業(yè)管理用房及其它公共房產(chǎn)和設施設備。

　　建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，應當包含物業(yè)承接查驗內(nèi)容，承接查驗的具體結果應有詳細記錄，明確責任和維修時間。

　　前期物業(yè)服務企業(yè)應當將查驗情況書面報送區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　第三十四條 建設單位在申領商品房預售許可證前，應當向房產(chǎn)行政主管部門報送下列材料：

　　(一)建設單位與物業(yè)管理服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同;

　　(二)臨時管理規(guī)約;

　　(三)標注物業(yè)管理用房具體位置和面積的規(guī)劃詳圖;

　　(四)物業(yè)服務項目招投標情況書面材料。

　　第三十五條 建設單位在商品房價格備案時，應當將按照規(guī)劃要求配套建設的車庫、車位、會所等是否計入商品房銷售成本予以明確，并在商品房銷售現(xiàn)場予以明示。

　　第三十六條 建設單位必須在辦理項目綜合驗收備案前，向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房、共用設施設備清單及下列資料，物業(yè)服務企業(yè)應將移交結果向行政主管部門審核備案。

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖及其它竣工驗收資料;

　　(二)供水、供電、供氣、通信、有線電視等供用合同(協(xié)議);消防設施合格證、電梯準用證、機電設備出廠合格證和保修卡、保修協(xié)議，共用設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)(含窨井設施檢測報告和產(chǎn)品合格證明)等資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)承接查驗所必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

　　第三十七條 建設單位應當將與施工單位在施工合同中商定的物業(yè)工程質(zhì)量保修金全額專戶存儲。物業(yè)工程質(zhì)量保修金提取的比例與管理使用辦法，由市住房和城鄉(xiāng)建設委員會另行制定。

　　第三十八條 建設單位應當將通過竣工驗收合格后的`房屋交付物業(yè)買受人，并按國家規(guī)定提供工程質(zhì)量保修書和物業(yè)使用說明書，明確保修期限和保修范圍，承擔房屋的保修責任。

　　第三十九條 物業(yè)管理用房的具體位置應在規(guī)劃設計平面圖紙上明確標注，并在項目經(jīng)濟指標中注明其面積。對建設規(guī)模較大、由多個相對獨立組團構成的物業(yè)項目，應以方便業(yè)主為原則，按照單個獨立組團建筑面積分別規(guī)劃配置物業(yè)管理用房。

　　建設單位移交物業(yè)管理用房，不得收取任何費用。

　　第四十條 物業(yè)管理用房應當滿足下列要求。

　　(一)物業(yè)管理用房的配置：其中經(jīng)營性用房的比例不得少于物業(yè)管理用房的20%，業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為20—30平方米，產(chǎn)權屬小區(qū)全體業(yè)主共有。

　　(二)物業(yè)管理用房應考慮便利業(yè)主，設置在小區(qū)中心區(qū)域或主要出入口位置，層高不少于2.6米，具備采光、通風、通水、通電、通信、排污等正常使用功能和基本的辦公條件。不得將樓梯間、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、半地下室、車棚、車庫、人防工程以及室內(nèi)層高不足2.6米等不符合辦公條件或無法辦理產(chǎn)權登記手續(xù)的房屋作為物業(yè)管理用房。

　　第四十一條 新建住宅小區(qū)入住條件必須達到水、電供應正常，道路通暢，與施工場地有明顯分界隔離設施。供水、供電、供氣等必須實行一戶一表制。

　　第四十二條 供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收費。經(jīng)平等協(xié)商，物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可以向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取額外費用。

　　物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)用于小區(qū)公共照明、電梯運行、衛(wèi)生保潔等非經(jīng)營性的用水、用電等執(zhí)行居民用水、用電價格。

　　第四十三條 住宅小區(qū)由建設單位投資建設的室外配電設施，其投資已攤入建房成本，產(chǎn)權屬于居民共有，供電企業(yè)應無償與建設單位辦理移交手續(xù)，并負責日常運行管理。

　　第四章  物業(yè)服務

　　第四十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當依法取得資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理服務活動。從事物業(yè)管理的人員，應當依法取得職業(yè)上崗證書。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。物業(yè)服務企業(yè)應當在經(jīng)營服務場所公示法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書和有關專業(yè)人員的職業(yè)資格證書。

　　市房產(chǎn)行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)督管理。

　　第四十五條 外地物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)服務活動的，在接管項目前必須持以下證件到市房產(chǎn)行政主管部門備案，獲批準后方可從事與物業(yè)服務資質(zhì)相符的物業(yè)服務工作，并接受當?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。

　　(一)營業(yè)執(zhí)照副本原件;

　　(二)資質(zhì)證書副本原件;

　　(三)企業(yè)機構代碼副本原件;

　　(四)上年度公司財務報表原件;

　　(五)接管本地項目的人員配置清冊及相關上崗證件;

　　(六)公司注冊地物業(yè)服務主管部門對企業(yè)業(yè)績和誠信評議函;

　　(七)其他相關業(yè)績證明材料。

　　第四十六條 選聘物業(yè)服務企業(yè)應當由業(yè)主大會決定。

　　業(yè)主委員會將擬選聘的物業(yè)服務企業(yè)以及擬簽訂的物業(yè)服務合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會通過。物業(yè)服務合同內(nèi)容需要變更的，業(yè)主委員會應當將變更的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并按照業(yè)主大會規(guī)定的程序確認變更合同。

　　前款規(guī)定的公示時間不少于10日。

　　業(yè)主委員會應當參照市房產(chǎn)行政主管部門制定的物業(yè)服務合同示范文本與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務合同。簽訂合同時，應當出具業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務  企業(yè)的決定和業(yè)主委員會的合法證明。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)可以將專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務一并委托給其他單位或者個人。

　　第四十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當明碼標價，將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示。

　　第四十九條 物業(yè)服務合同期限屆滿前3個月，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會會議，討論決定物業(yè)服務企業(yè)的聘用事宜。業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用的，應當依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務合同;不繼續(xù)聘用的，應當依法重新選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。

　　物業(yè)服務企業(yè)在合同到期后不愿繼續(xù)進行服務的，應提前3個月書面告知業(yè)主委員會做好另行選聘物業(yè)服務企業(yè)相關工作。合同雙方?jīng)]有作出是否續(xù)聘決定的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)履行，履行期間的雙方權利和義務按照原物業(yè)服務合同執(zhí)行。

　　物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務時，業(yè)主大會仍未能選聘到新物業(yè)服務企業(yè)的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織做好小區(qū)清掃保潔、垃圾清運、安全保衛(wèi)等基本服務工作，并繼續(xù)督促或者組織召開業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　第五十條 物業(yè)服務合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受原物業(yè)服務企業(yè)進行服務的，物業(yè)服務企業(yè)應當在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列交接義務，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：

　　(一)現(xiàn)場查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備;

　　(二)移交物業(yè)服務期間形成的使用、維保和定期檢驗等工作記錄資料;

　　(三)移交本辦法第三十六條規(guī)定的相關資料;

　　(四)結清預收、代收的有關費用清冊;

　　(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。

　　物業(yè)服務企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務。

　　原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

　　原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可依法提起訴訟或者申請仲裁。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

　　第五十一條 區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門對以下物業(yè)服務投訴應予受理：

　　(一) 物業(yè)服務企業(yè)不按照合同約定標準、內(nèi)容提供服務的;

　　(二) 物業(yè)服務企業(yè)損壞、隱匿、銷毀應當移交的資料、財物的;

　　(三) 物業(yè)服務企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會同意擅自改變物業(yè)管理用房用途的;

　　(四)物業(yè)服務企業(yè)挪用房屋專項維修資金的;

　　(五)物業(yè)服務企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會同意擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備所有權或者使用權的;

　　(六)物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域的`物業(yè)服務項目全部委托給他人的;

　　(七) 物業(yè)服務企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務招標人或者其他物業(yè)服務投標人相互溝通，以不正當手段圍標、串標、違法中標的;

　　(八)物業(yè)服務合同終止時，不按照規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的;

　　(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　物業(yè)服務企業(yè)有以上行為之一，經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門查實后拒不進行整改的，列入不誠信物業(yè)服務企業(yè)檔案，禁止接管新的項目，并按照有關規(guī)定依法作出處理。

　　第五十二條 房產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務企業(yè)是否按合同約定執(zhí)行物業(yè)服務等級標準和相應的物業(yè)服務收費標準，實行年度考評制度。

　　第五十三條 物業(yè)服務費用可以在物業(yè)服務合同中約定采取包干制或酬金制等形式。

　　第五十四條 物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同的物業(yè)的服務項目和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

　　住宅物業(yè)綜合服務費、小區(qū)車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等收費實行政府指導價，非住宅物業(yè)服務費等其他收費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　政府指導價由價格行政主管部門會同同級房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務等級標準確定，并適時進行調(diào)整和公布。具體收費標準在物業(yè)服務合同中約定，報價格行政主管部門、房產(chǎn)行政主管部門備案。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格主管部門規(guī)定，實行明碼標價公示制度。

　　第五十五條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定。

　　第五十六條 已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。

　　前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內(nèi)，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內(nèi)無正當理由不辦理相關交付手續(xù)的，視為交付。建設單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關交付手續(xù)時間為準。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護

　　第五十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃行政主管部門批準的用途或房屋權屬證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自將住宅房改為經(jīng)營性用房。業(yè)主將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。未經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，任何部門不得批準住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房。

　　未取得營業(yè)執(zhí)照或營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營場所與實際工作地點不相符，擅自在住宅室內(nèi)從事經(jīng)營性活動的，工商部門應予查處。

　　第五十八條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放管理等事項，由業(yè)主大會決定。成立業(yè)主大會前，車輛停放管理等事項由開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中進行約定，報價格行政主管部門審核后執(zhí)行。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　第五十九條 占用業(yè)主共有道路、綠地或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有，僅供本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用，不得出售給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或者個人。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛應在指定的停車位停放，不得影響其他車輛和行人的正常通行。對不按規(guī)定停放影響物業(yè)管理區(qū)域道路通行或者公共安全的，物業(yè)服務企業(yè)有權按合同或管理規(guī)約的約定要求公安部門進行處理，由此產(chǎn)生的費用由車主承擔。

　　第六十條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權和使用權，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)不得擅自處分。

　　任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的廣場、道路、綠地等相關共用設施和場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘相關共用設施和場地的，應當事先書面告知物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會，按有關規(guī)定報相關部門批準后方可施工，并在約定的.期限內(nèi)恢復原狀;造成損失的，應當給予相應賠償。

　　第六十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定對共用部分進行定期檢查、養(yǎng)護、維修。當出現(xiàn)影響觀瞻、危及安全、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情形時，應當及時維修、養(yǎng)護并采取必要措施實行安全防范。

　　物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會對物業(yè)共用部分進行維修養(yǎng)護時，相關業(yè)主和物業(yè)使用人必須給予配合。因阻撓維修、養(yǎng)護造成物業(yè)損壞或者財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復并賠償損失。

　　第六十二條 物業(yè)保修期滿后，專有部分由業(yè)主自行維修;共用部位、共用設施設備由物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)國家規(guī)定或物業(yè)合同的約定進行維修養(yǎng)護。符合房屋專項維修資金使用條件需要大修更新改造的，可以按照規(guī)定的程序申請使用房屋專項維修資金。

　　市、區(qū)縣人民政府每年應投入一定的資金，對舊住宅小區(qū)進行整治，完善其配套設施設備，積極推行物業(yè)管理。

　　第六十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在進行裝飾裝修前應當事先書面告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當告知業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修允許施工的時間、廢棄物的清運和處置措施及方法、住宅外立面設施及防盜設施的安全安裝規(guī)定等注意事項。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當加強對裝飾裝修活動的巡查。對業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關規(guī)定進行違章裝修的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時制止，向有關行政主管部門報告;對拒不改正的，物業(yè)服務企業(yè)有權按照管理規(guī)約的規(guī)定，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

　　第六十四條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，應采取應急措施進行搶修，房屋專項維修資金使用渠道按照《黃山市房屋專項維修資金管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。

　　(一)屋面防水損壞造成大面積滲漏的;

　　(二)電梯出現(xiàn)故障危及人身安全，特種設備管理部門要求對電梯進行大修和更新、改造的;

　　(三)給排水管道嚴重堵塞或高層住宅水泵損壞導致供水中斷，影響業(yè)主正常生活的;

　　(四)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備進行大修、更新、改造的。

　　第六十五條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約、物業(yè)服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務企業(yè)。

　　物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。業(yè)主辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時應向產(chǎn)權登記機構提供物業(yè)服務費結清證明。

　　第六十六條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)，應當自覺遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生損害公共利益或者他人合法權益的行為時，其他業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)有權勸阻、制止和投訴;制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法予以處理。

　　第六章 法律責任

　　第六十七條 業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、違章搭建、侵占通道等違反管理規(guī)約或損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，經(jīng)社區(qū)居民委員會調(diào)解不成，可以依法向人民法院提起訴訟或仲裁機構申請仲裁。

　　第六十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照(前期)物業(yè)服務合同的約定及時交納物業(yè)服務費，不得以超出(前期)物業(yè)服務合同約定內(nèi)容以外的問題為由，拒絕履行依約交納物業(yè)服務費義務，損害其他業(yè)主的利益。逾期未繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴或依據(jù)仲裁協(xié)議申請仲裁。

　　業(yè)主大會會議代表和業(yè)主委員會委員不及時足額交納物業(yè)服務費，經(jīng)教育不予改正的，業(yè)主大會應當依法罷免其代表或委員資格。

　　第六十九條 業(yè)主委員會不履行或者無法履行職責的.，物業(yè)所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期履行職責;逾期仍不履行的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導并組織召開業(yè)主大會會議，決定有關事項。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第七十條 未經(jīng)業(yè)主大會許可，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)擅自利用小區(qū)共用部位共用設施設備從事經(jīng)營活動的，由區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，所得收益用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護。

　　第七十一條 外地物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動未在市、區(qū)縣房產(chǎn)行政主管部門辦理備案的，房產(chǎn)行政主管部門應當責令其限期改正并予通報。

　　第七十二條 房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七十三條 在物業(yè)管理活動中，當事人對相關行政管理部門的行政處理不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　第七十四條 違反本辦法規(guī)定，有關法律法規(guī)或規(guī)章已設定處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第七章 附  則

　　第七十五條 本辦法所稱物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地。

　　第七十六條 本辦法有關專業(yè)用語的含義：

　　包干制：是指業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　酬金制：是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的.物業(yè)服務計費方式。

　　物業(yè)綜合服務費：是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，為物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主提供共用部位共用設施設備的日常養(yǎng)護維修、衛(wèi)生保潔、安全防范和綠化養(yǎng)護等具有公共性服務而向業(yè)主收取的費用。

　　第七十七條 本辦法由黃山市住房和城鄉(xiāng)建設委員會負責解釋，自2013年1月1日起施行。

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