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寫字樓調研報告精華(9篇)
在人們素養(yǎng)不斷提高的今天，報告的適用范圍越來越廣泛，其在寫作上具有一定的竅門。你知道怎樣寫報告才能寫的好嗎？下面是小編精心整理的寫字樓調研報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
寫字樓調研報告1
目前，社會上對辦公用房物業(yè)檔次的看法并不完全一樣，業(yè)內或政府管理部門目前也沒有評定辦公樓分級的客觀依據(jù)和統(tǒng)一標準。其實，辦公用房的分類及標準對于我們進行物業(yè)經濟學的結構性分析、項目投資決策、市場營銷、物業(yè)管理和統(tǒng)計工作都是至關重要的。如果缺乏一個客觀的分類標準，往往會在工作中帶有很大的主觀性和盲目性，進而造成決策和判斷上的偏差。因此，進一步加強對辦公用房結構分類
及分類標準的研究無疑具有重要現(xiàn)實意義。
一、辦公物業(yè)的分類
辦公樓是從事生產、經營、咨詢、服務等管理人員（白領）辦公的場所，它屬于生產經營資料的范疇。
從辦公樓宇物業(yè)形態(tài)的發(fā)展變化過程來看，可分如下階段：
1、傳統(tǒng)辦公樓
兩大特點：立足于自然通風和采光，以小空間為單位，排列組合而成。
這一類辦公樓起始于底層或多層磚混結構，較小的開間和進深尺寸。如：3.6—4.0米的開間、5—8米的進深等，層高一般也在3.6米左右。
建筑向高處發(fā)展以后，產生了鋼筋混凝土的框架結構，但是使用空間仍按傳統(tǒng)的模式，仍屬于傳統(tǒng)辦公樓的一種。
傳統(tǒng)辦公室的優(yōu)點：私密性強，工作者可自行控制工作環(huán)境（燈、百頁窗、家具布置等）。
傳統(tǒng)辦公室的不足之處：空間利用率低，缺乏靈活性。
2、早期的現(xiàn)代辦公樓
特點：大空間。
這種模式的積極意義是：追求實效。
這種模式的消極之處是：機器化的辦公環(huán)境，非人性化的工作方式。
3、后期的現(xiàn)代辦公樓
特點：富有人情味的辦公環(huán)境及優(yōu)雅的周圍環(huán)境，帶有綠化的內庭院或中庭。例如，上海的虹橋商務大廈。
景觀辦公室：大空間中靈活布局，有適當?shù)男菹⒖臻g，用靈活隔斷和綠化來保證私密性，地板、天棚均有吸音處理等。
4、智能化辦公樓
20世紀1970—1980年代，隨著信息時代的到來，世界上出現(xiàn)了一批舉世公認的智能建筑，其中絕大部分是辦公樓；20世紀1990年代，我國開始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大廈。智能化辦公樓發(fā)展迅速，繼3a之后，目前又推出全新的5a概念，智能建筑已成為21世紀辦公建筑發(fā)展的趨勢。
而從辦公樓宇自身的品質類別來看，可分為如下四類：
第一類，為近年設計建造的智能化辦公樓。這類大樓一般立面新穎，氣派壯觀，內部布局比較合理，講究功能到位，智能化功能達到3a以上，設備設施比較豪華，特別在安保、通訊、計算機網絡等方面考慮較為周全。
第二類，是1990年代初設計，近年投入營運的現(xiàn)代化辦公大樓。這類大樓裝有中央空調及保安、消防設備，各類設施比較先進，物業(yè)管理比較到位，智能化功能在3a及3a以下，部分大樓為公寓辦公樓設計，功能布局不盡合理。
第三類，是不帶中央空調的辦公大樓。這類大樓設備一般，尤其在通訊、設施的配置上與目前的互聯(lián)網通訊有一定差距，且內部布局大多采用公寓式布局。
第四類，是廠房或其它用途物業(yè)改建的辦公用房，一般而言，內部設施比較簡易，目前，該類物業(yè)的比例呈下降趨勢。
從以上辦公用房物業(yè)形態(tài)以及自身品質的演化看，是經歷從低級、中級到高級，從落后、比較落后到先進的過程。而就現(xiàn)階段而言，辦公物業(yè)由于品質檔次、規(guī)模檔次、智能化程度、配套服務、管理水平存在的差異而在辦公物業(yè)市場上形成的高檔、中檔、低檔物業(yè)的供應結構是客觀存在的。以下，我們分別以建筑面積、裝飾情況、配套設施、設備情況、客戶情況、區(qū)位交通、智能化程度、物業(yè)服務等指標來對結構層次進行界定和探討。
二、辦公樓物業(yè)檔次劃分標準的研究
就我國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(yè)（甲級寫字樓）、中檔物業(yè)（乙級寫字樓）、低檔物業(yè)（丙級寫字樓）。而高檔物業(yè)又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準相符，甲級是按照本地市場現(xiàn)行標準劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產業(yè)內的一種習慣稱謂。由于寫字樓物業(yè)在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標準通常是基于每個市場上的相對質量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。
對于超大城市（如北京、上海），筆者以為，在辦公物業(yè)劃分時除要一般考慮樓宇品質外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃（cbd布局）的因素，具體來說物業(yè)等級和等級標準可作如下的劃分和界定：
1、頂級物業(yè)（國際寫字樓）
�。�1）樓宇品質：建筑物的物理狀況和品質均是一流，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。
�、傺b飾標準：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為大理石或高級墻紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、t0t0等等。
�、谂涮自O施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設施，其它如公園、運動設施和圖書館。
�、垭娞菹到y(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設施先進并對乘客和商品進行分區(qū)。
�、茉O備標準：應有名牌中央空調，中央空調系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
�。�2）建筑規(guī)模：超過50000平方米。
�。�3）客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內外大公司、財團。
（4）物業(yè)服務：由經驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)辦公物業(yè)管理計算機化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時的.維護維修及保安服務。
�。�5）交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直
達。
�。�6）所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)的核心區(qū)。
�。�7）智能化：3a～5a
�。�8）開發(fā)商的背景：經驗豐富并且資金雄厚。在項目開發(fā)的早期年份具有財務彈性，并且具有大規(guī)模房地產投資的豐富經驗，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經營成功經驗的優(yōu)質國有企業(yè)。
2、高檔物業(yè)（甲級寫字樓）
�。�1）樓宇品質：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。
①裝飾標準：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為高級墻紙或高級漆（如立邦漆等），應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、tot0等等。
�、谂涮自O施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。
�、墼O備標準：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
�。�2）建筑規(guī)模：1—5萬平米。
�。�3）客戶進駐：有知名的國內外大公司，客戶大多是進行研發(fā)、技術服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業(yè)務。
（4）物業(yè)服務：由經驗豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。
�。�5）交通便利：有多種交通工具直達。
（6）所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)或副都心區(qū)。
（7）智能化：3a及3a以上。
3、中檔物業(yè)（乙級寫字樓）
�。�1）樓宇品質：建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進（有功能陳舊因素影響），有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。
�、傺b飾標準：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國產中高檔潔具等。
�、谂涮自O施：有專用地上、地下停車場。
�、墼O備標準：有中央空調系統(tǒng)；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。
�。�2）建筑規(guī)模：無限制。
�。�3）客戶進駐：客戶多為國內的中小公司，從事銷售代理、產品研發(fā)。
（4）物業(yè)服務：有物業(yè)公司服務。
�。�5）交通便利：有交通線路到達，交通較方便。
�。�6）所屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。
4、低檔物業(yè)（丙級寫字樓）
�。�1）樓宇品質：物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。
①裝飾標準：外立面采用涂料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國產潔具。
�、谂涮自O施：無。
③設備標準：分體空調；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。
�。�2）規(guī)模：無限制。
（3）客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業(yè)務。
�。�4）物業(yè)服務：可有一般性的物業(yè)服務如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。
�。�5）交通便利：有交通線路到達。
（6）所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置。
寫字樓調研報告2
一、寫字樓租賃市場
大亞灣的企業(yè)主要集中分布在澳頭鎮(zhèn)、響水河一帶，中心區(qū)亦有少量企業(yè)設點，但外租外銷型寫字樓的供應則基本向澳頭傾斜，而且現(xiàn)有房源主要集合在安惠大道兩側。安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭，樓高12層�，F(xiàn)6至9層為F中國有限公司承租；10至12層業(yè)主安惠公司計劃自用；1至2層為商業(yè)用房現(xiàn)已全面進駐銀行、餐飲等；3層也已出租過半，分別由歐德油儲、三菱麗陽和平安保險承租，年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國標級寫字樓，中央空調、冷熱水、消防安全監(jiān)控等設施齊全，由假日酒店提供物業(yè)管理。業(yè)主對外租價為80元/㎡/月（含精裝修），綜合管理費為3元/㎡/月（不含空調使用費），檔次和收費均為本地之最，但因價格過高，除個別大型外資企業(yè)外還乏人問津。
其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場所在檔次及價格上均差異不大，通常在20—30元/㎡/月（簡裝/精裝），辦公條件普遍比較簡陋，管理費也平均在0。6元／m2／月左右，目前出租狀況一般；新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為30—40元/㎡/月（簡裝/精裝），綜合管理費為3元/㎡/月，無中央空調、熱水等設施，停車場也不完善，正式開盤5個月來租售業(yè)績約近三分之一。
二、租賃經營策略
我公司擁有安惠寫字樓4層和5層的房產，單層建筑面積1262。84㎡，電梯間、洗手間已裝修。由于已經形成了本地最高檔寫字樓形象，加之數(shù)家大型外企在此辦公，故對高端客戶的吸引力較大。
由于本地寫字樓租賃市場總體市道還較弱，新進入的企業(yè)特別是有實力的企業(yè)數(shù)量不大，而寫字樓的供應量還在持續(xù)增長，形勢不容樂觀。受南海石化項目帶動，一批中下游產業(yè)陸續(xù)來大亞灣考察，其中不乏世界級企業(yè)，但由于和中海殼牌的合作關系未確定，現(xiàn)階段設點進駐的可能性很小。因此預計近期難有大面積承租寫字樓的機會，租賃市場仍以中小企業(yè)為主。
伴隨著大亞灣石化產業(yè)的發(fā)展，明年可能出現(xiàn)一些轉折性變化。南海石化項目在下半年投產運營，投資265億元的中海油煉油項目也要在上半年啟動建設。中海殼牌鏈條企業(yè)及中海油15套煉油裝置承包商會逐一正式落腳本地，屆時寫字樓的高端租賃市場預期看好，我公司也正積極與中海油等有關企業(yè)進行對接聯(lián)絡，爭取引進。
我方的主要競爭對手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業(yè)主，并擁有安惠寫字樓的大部分產權，現(xiàn)中海殼牌及其承包商、下游配套企業(yè)幾乎全部承租安惠公司的物業(yè)。對方已與石化企業(yè)系統(tǒng)建立了長期穩(wěn)定的聯(lián)系且合作已久，有專業(yè)的市場營銷團隊和充足的開發(fā)經費，具備配套物業(yè)和經營資源，與之相比我方除價格外無其他優(yōu)勢。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓，由于在時間上及雙方的目標客源接近，勢必與我方在市場爭奪方面正面交鋒，成為最大的威脅。
寫字樓的營銷渠道主要有二個：自主經營和外包與代理結合。公司可投入人力物力自己尋找客戶，成本雖大但回報可觀，問題是與競爭對手相比處于信息劣勢；外包可利用外部資源，共享收益，創(chuàng)造的機會更多，但會降低單位回報率。
通過前段時間的市場推廣，已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯(lián)系，包括中海油南海東部公司裂解汽油項目組、大亞灣財政局律師事務所、溫州四建工程公司等，每家需求面積在300㎡左右。
文秘站：我方正與大亞灣惠橋公司等一些機構探討有關合作或外包事宜，對方均有此意愿，但也對現(xiàn)在的市場狀況持謹慎態(tài)度，同時認為明年上半年形勢較好，春節(jié)后至五月份之前有大規(guī)模出租的可能，眼下主要應做好散戶租賃業(yè)務。
現(xiàn)實存在的問題是未經分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求，并且由于長期閑置不動，公司的4、5層房產已被物業(yè)管理人封閉，帶領客戶進入?yún)⒂^極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對大型高端企業(yè)也具有更強的吸引力，安惠公司投資1700萬元精裝修寫字樓和公寓引進中海殼牌和F公司即可作為佐證。因此急需進行寫字樓裝修，至少應將公共部位精裝修，其他部位簡單裝修。如能在今年底前完成裝修工程，將非常有利于把握機會，盤活寫字樓資產。
三、成本與價格
經測算，安惠寫字樓精裝修成本應在520元/㎡左右，包括空調、消防系統(tǒng)的`布置改裝。按每層1250㎡計，單層投資約為65萬元。若只進行公共區(qū)域的精裝修，其他部位簡單裝修，則成本會降低1/4左右，單層投資不超過50萬元。另外提供商務服務的必需設備預算投資4萬元（可考慮暫時押后），詳見“寫字樓裝飾設計工程預算表”，總造價最終以審核決算結果為準。
定價策略應針對主要競爭對手安惠公司的物業(yè)，參考本地的平均價格水平執(zhí)行。如前所述，市場調查結果顯示，在精裝修基礎上50—60元/㎡/月的租價是極具競爭力的，在局部精裝修的情況下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可為大多數(shù)企業(yè)所接受。
按70的進駐率計算，以50元/㎡的價格出租，單層收入約為43750元/月，15個月收回裝修投入；局部裝修租價以40元/㎡計，單層收入約為35000元/月，14個月回收投資。
如采用外包形式，我方僅需進行局部精裝修，承包底價初步定為30元/㎡/月，單層收入約為37500元/月，投資回收期約13個月。我方還在和外界接觸商洽凈價承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投資裝修尋找客戶。承包底價初步定為首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，讓利約為15萬元，低于我方預計裝修投入。但落實以上方案尚需時日且無絕對把握。
四、總結與建議
1、目前大亞灣寫字樓租賃市場活躍程度不高，客戶資源非常寶貴�，F(xiàn)有客戶基本是小面積需求，大企業(yè)進駐估計要等到半年后。
2、抓住現(xiàn)有中小客戶的前提是將寫字樓進行分隔裝修，同時也利于日后吸引大客戶。如在年底完成裝修工程，樂觀情況下明年五月份之前出租率可達80以上。
3、定價必須具有競爭力，靈活采取各種經營合作方式，積極尋求外包等簡單實用的途徑，回避我方的弱勢。
4、可考慮先利用一層墊資裝修，降低風險成本，同時爭取銀行裝修貸款（約為物業(yè)評估值的30），以上負債可從租金收入中償還。
若上述方案能夠盡快落實執(zhí)行，我公司有信心盤活寫字樓資產，獲得穩(wěn)定收益，給假日美景項目的前期開發(fā)提供支持和保障。
寫字樓調研報告3
一、調研基本情況
�。ㄒ唬╁\江工業(yè)總部基地
錦江工業(yè)總部基地規(guī)劃面積1934畝，其中基地總部型企業(yè)凈地面積198畝，占園區(qū)凈用地面積的17.3％。目前，基地主要形成了工業(yè)總部、現(xiàn)代印務和生物制藥三大板塊，入駐企業(yè)25家，項目27個，投資總規(guī)模近50億元，投資強度230萬元/畝。未來總部基地企業(yè)總部樓宇全部建成后，建設總面積將達280萬平方米，可容納總部型企業(yè)約3000家，預計可實現(xiàn)年產值150億元，稅收15億元。
1、中冶成工大廈
項目位置：該項目位于錦江工業(yè)總部基地管委會旁，面臨錦江；東臨成仁路延線，南臨武侯大道東延線，西接紅星路南延線，北靠三環(huán)路。
開發(fā)商背景：項目是由中冶成工建設有限公司投資建設的總部基地，該公司于20xx年11月由中國第五冶金建設公司改制而成，是中國冶金科工股份有限公司控股。中冶集團是央企排名27位，世界500強企業(yè)，其中中國成工具有60年的歷程，涉足總承包、裝備制造。資源開發(fā)。房地產等多個領域。
占地面積：14.15畝建筑密度：30.18％
容積率：8.02綠地率：33%總建筑面積：92218㎡，其中地上總建筑面積75714㎡，地下總建筑面積16504㎡
車位：總停車位600個（其中地下400多個，地面100多個）
建筑層數(shù)：a區(qū)辦公樓27層，b區(qū)和c區(qū)辦公樓均為31層；地下為兩層。
建筑高度：99米租售形式：出售
售價：5100元/㎡以上�，F(xiàn)售價均價7500/㎡。物管費：最高不高于6元/㎡
出售面積：（a、b區(qū)為商務辦公區(qū)域，c區(qū)為商務酒店區(qū)域）
a區(qū)：1100㎡/層，可分拆為300㎡—800㎡，層高4層—16層：3.6米；
b區(qū)：600㎡/層，層高：3層－22層：3米；23層—31層：3.3米；
c區(qū)：800㎡/層，層高：3層－22層：3米；23層—31層：3.3米；
項目優(yōu)惠政策：攜手錦江工業(yè)總部基地管委會共同對大廈進行招商，入駐企業(yè)可享受政府的多項扶持優(yōu)惠政策。
銷售情況：a區(qū)21層—27層為中冶成工自用，其余全部對外銷售，c區(qū)作為商務酒店招商。目前只有少數(shù)樓層尚未銷售。
2、成都銀海芯座
項目位置：該項目位于城市紅星路南延線與三環(huán)路的交匯處，天府大道東側錦江河畔。
開發(fā)商背景：層高：3.2米
總樓層數(shù)：27層（其中地上27層，地下2層）建筑面積：106522㎡租售形式：租售均可
租售面積：600—30000㎡，單層1345㎡售價：6500元/㎡租金：40—60元/㎡/月物管費：9元/㎡/月車位費用：200—300元/月車位數(shù)量：681個銷售情況：已基本售完
（二）青羊工業(yè)總部基地
項目位置：該項目位于成都重點打造的20個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一的青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)核心區(qū)域，坐落在成都西三環(huán)與外環(huán)之間。距雙流機場僅十余分鐘車程，毗鄰規(guī)劃中的青羊區(qū)行政中心。
開發(fā)商背景：項目是由成都青羊工業(yè)建設發(fā)展有限公司投資建設，該公司成立于20xx年6月18日，由成都市青羊區(qū)國有資產監(jiān)督管理辦公室、成都臵信實業(yè)（集團）有限公司、四川合信實業(yè)有限公司共同發(fā)起成立的股份制有限公司。經營范圍包括房地產開發(fā)與經營、實業(yè)投資、房屋租賃及其它無需許可或審批的合法項目。
占地面積：1089畝容積率：1.6建筑密度：29.2％綠地率：35％
租售形式：整棟出售（大面積的獨棟辦公樓可分割，分層出售）
出售面積：1500—4700㎡
售價：5000元/㎡現(xiàn)售價6000—8000物管費：2元/㎡/月
項目優(yōu)惠政策：享受青羊區(qū)優(yōu)惠扶持政策；符合相關條件的企業(yè)，前三年按地方實得部分的40%—60%扶持，整棟入駐企業(yè)，根據(jù)不同納稅額度可獲得20萬—50萬元的獎勵。
銷售情況：目前，青羊工業(yè)總部基地一期、二期、三期獨棟式企業(yè)總部已全部建設完畢，并全部出售，四期正在招商。
（三）青羊綠舟稅源總部基地
項目位置：該項目位于成都市青羊區(qū)光華大道青羊綠舟公園。
開發(fā)商背景：項目是由成都青羊城鄉(xiāng)建設發(fā)展有限公司投資建設，該公司成立于20xx年3月27日。公司負責經營開發(fā)的青羊綠舟項目是成都中心城區(qū)郊區(qū)“198”區(qū)域的大型復合型項目。主營業(yè)務：土地整理、房屋及土木工程建設、園林綠化工程施工、農業(yè)產業(yè)開發(fā)及項目投資、市政基礎設施投資等。
占地面積：1800畝獨棟面積：1100—3000㎡
租售形式：不進行銷售和租賃，但要求企業(yè)有足夠的稅收，只要企業(yè)稅收達到一定的額度，就可免費入駐。上繳的稅收越多，免費得到的辦公樓就越大。
項目優(yōu)惠政策：企業(yè)年納稅額達到相應稅收標準并將稅收注冊關系遷移到青羊區(qū)，繳納一定金額的保證金后，企業(yè)可以零租金入駐稅源總部基地高端總部物業(yè)。
銷售情況：尚無企業(yè)入駐，目前正與幾家大型企業(yè)接洽。
�。ㄋ模�?zhí)豆I(yè)總部基地
成都市龍?zhí)豆I(yè)總部基地位于成都市龍?zhí)秷鲦?zhèn)南、北起成渝鐵路、南至成南高速公路與龍泉驛區(qū)接壤，西起三環(huán)路、東止繞城高速公路。規(guī)劃總占地面積約8.6平方公里，是中西部地區(qū)規(guī)模最大的總部經濟第一城。項目將建成約150萬平方米的總部集群，至20xx年，可入駐5000家以上的總部企業(yè)。
1、成都龍?zhí)对６伎偛砍?/p>
項目位置：該項目位于成都市東三環(huán)二段龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)內。
開發(fā)商背景：項目由成都龍?zhí)对６紝崢I(yè)有限公司投資建設，該公司是由上海裕都集團與成都東方廣益投資有限公司投資組建，共同開發(fā)龍?zhí)犊偛啃鲁恰｝執(zhí)犊偛啃鲁亲鳛槭�、市政府重點招商引資項目落戶成都龍?zhí)豆I(yè)園，在成都市和成華區(qū)委、政府的關心支持下，本著“造城”理念，堅持高起點規(guī)劃、高標準建設、高品質管理，集中力量快速推進龍?zhí)犊偛啃鲁墙ㄔO。
項目簡介：成都龍?zhí)对６伎偛砍琼椖靠傉嫉孛娣e2700余畝，建筑面積300余萬平方米，整個項目預計總投資75億元，共分為三個地塊進行開發(fā)建設。一號地塊占地779畝，規(guī)劃為商務辦公及配套設施，總建筑面積達68.8萬平方米，停車位達4522個。辦公樓宇建筑面積為491—5314㎡，共分為五個組團，以獨棟式、組合式、公寓式、聯(lián)排式商務辦公為主要建筑形態(tài)；二號地塊占地168畝，規(guī)劃為配套住宅；三號地塊占地20xx余畝，規(guī)劃為商務辦公區(qū)，計劃20xx年開工建設，預計開發(fā)時間為8—10年，建成后可供1600家以上企業(yè)入駐。目前已完成一號地塊的工程建設。
占地面積：779畝
總建筑面積：69萬㎡（其中地上57萬㎡，地下12萬㎡）容積率：1.5建筑密度：30％綠化率：30％車位：4522個
租售形式：整棟出售（大面積的獨棟辦公樓可分割，分層出售）
出售面積：491—5314㎡售價：5400元/㎡銷售情況：60％項目優(yōu)惠政策：
�。�1）凡購買辦公用房首付在50％以上，價格優(yōu)惠幅度最高為10％；
�。�2）凡在成華區(qū)注冊成立新公司的企業(yè)或已將工商稅務關系轉至成都市成華區(qū)的企業(yè)，入駐龍?zhí)犊偛砍蔷上硎?年8成地方實得部分財政扶持政策；
�。�3）享受辦公用房補貼：納稅在200—500萬、500萬元以上的企業(yè)，購買辦公用房分別按100元/平方米和500元/平方米的標準給予一次性補貼，補貼面積不超過20xx平方米；
�。�4）企業(yè)購買辦公樓后，可享受購買總部城配套住宅原價下浮5％的優(yōu)惠政策；
�。�5）重大項目或行業(yè)龍頭企業(yè)購買可根據(jù)具體情況一事一議；
�。�6）凡入駐企業(yè)均可享受市、區(qū)兩級政府所給予的相關扶持政策。
2、多元總部國際一號
項目位置：該項目位于成都市三環(huán)路和繞城高速之間，緊鄰成渝、成南、成綿、川陜高速路起點和雙流快速通道起點。項目一期可入駐60家企業(yè)。
開發(fā)商背景：項目由四川多元德泰投資集團有限公司開發(fā)，該公司以資本運作為核心，以房地產投資開發(fā)為主體，集酒店、旅游、設計、園林和工程管理等相關產業(yè)為一體的集團化企業(yè)。
建筑面積：66667㎡容積率：0.9綠化率：20％總樓層數(shù)：4層
停車位：600多個（其中地上400多個，地下100多個）
物管費：2.2元/㎡/月租售方式：租售均可租售面積：300—1000㎡售價：4000元/㎡租金：25元/㎡/月銷售情況：40％
項目優(yōu)惠政策：雙享成華區(qū)和龍?zhí)犊偛拷洕囼瀰^(qū)優(yōu)惠政策
�。ㄎ澹┧{光·空港總部基地
項目位置：該項目位于成都城南臨空國際商務經濟圈中心，處于政府“一區(qū)兩城”重點規(guī)劃區(qū)域核心，距雙流國際機場2.5公里。
開發(fā)商背景：項目由成都雙流和駿臵業(yè)有限公司投資建設，該公司為四川藍光集團全資子公司。四川藍光實業(yè)集團有限公司成立于1990年，以房地產開發(fā)為核心，以住宅開發(fā)和服務為主導，商業(yè)地產開發(fā)為輔助，以綠色飲品開發(fā)為重要組成部分，立足西南布局全國的產業(yè)集團。
租售形式：租售均可售價：7500元/㎡租價：60—100元/㎡/月物管費：3.5—5元/月
銷售情況：90％
項目優(yōu)惠政策：享受雙流縣相關扶持政策；凡入駐園區(qū)的企業(yè)，前兩年將享受地方政府所得稅收100%的返稅，第3—5年則將享受50%的返稅補貼。
二、工業(yè)總部基地優(yōu)勢分析
�。ㄒ唬┱邇�(yōu)勢。相對于城市中心傳統(tǒng)寫字樓，總部基地的優(yōu)勢就是在于額外的稅收優(yōu)惠政策。例如，藍光·空港總部基地的政策是，凡入駐園區(qū)的企業(yè)，前兩年將享受地方政府所得稅收100%的返稅，第3—5年則將享受50%的返稅補貼；青羊工業(yè)總部基地的稅收扶持政策是，符合相關條件的企業(yè)，前三年按地方實得部分的40%—60%扶持，整棟入駐企業(yè)，根據(jù)不同納稅額度可獲得20萬—50萬元的獎勵；龍?zhí)犊偛啃鲁钦呤�，凡在成華區(qū)注冊新公司的企業(yè)或已將工商稅務關系轉至成都市成華區(qū)的企業(yè)，入駐龍?zhí)犊偛啃鲁蔷上硎?年8成地方實得部分財政扶持政策。
�。ǘ┙煌▋�(yōu)勢�？v觀成都市的甲級寫字樓開發(fā)趨勢逐步向三環(huán)路外移，cbd區(qū)域的寫字樓開發(fā)呈現(xiàn)調整的跡象。而集結在三環(huán)路外的眾多總部基地，正是看到了城市中心交通等諸多問題，率先選址交通暢達的地方聚集，并以總部經濟的高標準要求，搶占當代總部經濟帶來的新商機。
（三）環(huán)境優(yōu)勢。包括青羊工業(yè)總部基地、藍光·空港總部基地、青羊稅源總部基地、多元總部一號、龍?zhí)犊偛啃鲁�、錦江工業(yè)園和武侯工業(yè)園區(qū)內，都有以純獨幢別墅般辦公環(huán)境的物業(yè)。具有低層、低密度、低容積率、高綠化率的“三低一高”的生態(tài)園區(qū)和高效辦公環(huán)境，為企業(yè)提供優(yōu)美的自然環(huán)境，健康的舒適空間。
（四）價格優(yōu)勢。無論是在武侯工業(yè)園區(qū)，還是在錦江工業(yè)園，還是在龍?zhí)犊偛繉嶒瀰^(qū)，都有物美價廉的寫字樓出售。成都不少中小企業(yè)的總部辦公物業(yè)，價格都在4000元/㎡上下，與城市中心傳統(tǒng)寫字樓對比而言，這個價格只相當于甲級寫字樓的1/3。另外，城市中甲級寫字樓的物業(yè)管理費也相當高，一般都是15元—18元/㎡/月，一個200㎡的寫字間，如果空臵，一個月物管費就得交接近4000元。
三、工業(yè)總部基地市場競爭分析
（一）成都總部基地市場概況
隨著成都市政府關于“大力發(fā)展總部經濟”相關政策的出臺，總部基地在成都開始興起，而青羊工業(yè)總部基地項目的成功運作，直接導致成都總部基地熱潮快速升溫，據(jù)不完全統(tǒng)計，成都現(xiàn)已有20多個大大小小的總部基地。
就純粹“總部基地”概念項目和項目所處區(qū)域來講，成都的總部基地市場至今已形成“3+x”的發(fā)展格局：“3”指的是青羊區(qū)的青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、雙流西南航空港經濟開發(fā)區(qū)的空港總部基地、成華區(qū)的龍?zhí)犊偛砍侨齻�大型的總部基地項目；“x”指的是其他中小型總部基地項目，包括金牛高科技產業(yè)園、錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區(qū)或園區(qū)里的總部基地項目。
由于政府和開發(fā)商對總部基地發(fā)展前景一致看好，雖然行業(yè)不景氣，但成都工業(yè)用地卻屢獲青睞，各個片區(qū)的總部基地項目也都有條不紊地推進。在20xx年10月17日召開的第四屆中國總部經濟高層論壇上，成都獲得了總部經濟第八位的好成績，這更將刺激成都總部基地的建設進一步升溫。
隨著成都總部基地項目的增多，而且這些項目具有一定的`同質化傾向，目標客戶群體也大同小異，這將導致成都總部基地市場的競爭日趨激烈。
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根據(jù)前面對總部基地類型的研究，成都的總部基地主要以研發(fā)及高科技型總部基地、企業(yè)內腦型總部基地兩種類型為主，這主要是由成都的區(qū)位環(huán)境、區(qū)域經濟發(fā)展情況及產業(yè)結構等因素決定的。
成都的總部基地項目大多位于政府統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內，總部企業(yè)在工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內的集聚，既可以獲得特殊政策支持便于企業(yè)的發(fā)展壯大，又可以形成規(guī)模優(yōu)勢，提升區(qū)域整體競爭力。按照“一區(qū)一主業(yè)”的規(guī)劃思想，同類型企業(yè)聚集在同一區(qū)域經營，則該區(qū)域的專業(yè)化優(yōu)勢將十分明顯，如天府軟件園就是軟件相關企業(yè)的聚集地，獲得了國際國內軟件企業(yè)的認可。
成都總部基地的開發(fā)模式可歸納為青羊模式、雙流模式、成華模式、錦江模式、武侯模式、金牛模式等幾種模式。無論哪種模式，政府的作用都非常重要，政府對園區(qū)招商政策的支持及對項目的參與力度，對項目的成功開發(fā)及后期運作起著至關重要的作用。
從開發(fā)主體來看，成都總部基地的開發(fā)單位可分為三種類型：開發(fā)商自主開發(fā)經營、企業(yè)與政府合作共同開發(fā)、政府主導一攬子開發(fā)。值得一提的是，青羊區(qū)政府、成華區(qū)政府等政府機構分別以入股的形式參與了相關總部基地項目的開發(fā)。
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成都總部基地市場基本呈現(xiàn)“3+x”的競爭格局，青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、空港總部基地、龍?zhí)犊偛砍侨罂偛炕仨椖繎{借規(guī)模、政策等優(yōu)勢，處于領先地位，基本代表了成都總部基地市場的發(fā)展水平，而金牛高科技產業(yè)園、錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區(qū)或園區(qū)里的中小型總部基地項目，憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢，也都占有自己的一席之地。
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由于成都總部基地項目的開發(fā)時間較晚，多數(shù)項目都參考了國外的總部基地項目及北京abp等項目的開發(fā)運作模式，這就不可避免地導致項目產品呈現(xiàn)一定的同質化傾向。雖然各項目區(qū)位不同，招商政策也有差異，但在產品細分、目標客戶定位、項目配套建設等方面大同小異，這直接導致了市場競爭的加劇。多數(shù)項目都在宣傳產品的低密度、生態(tài)化、環(huán)保等，真正有特色的競爭手段并不見得新鮮。
結合園區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃做好項目規(guī)劃，根據(jù)市場競爭情況對項目進行差異化定位，同時結合“一區(qū)一主業(yè)”的園區(qū)發(fā)展思路對目標客戶群體進行精準定位，并在交通、綜合配套等方面做足文章，將使項目在激烈的競爭中立于不敗之地。
四、成都總部基地發(fā)展趨勢
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由于總部基地集眾多優(yōu)勢于一身，發(fā)展前景看好，吸引了越來越多的政府、開發(fā)商等開發(fā)總部基地類項目，總部基地物業(yè)的快速崛起一方面驅動了區(qū)域經濟、城市經濟的發(fā)展，實現(xiàn)了企業(yè)、區(qū)域、城市的“三贏”，另一方面，總部基地項目之間、總部基地與寫字樓之間的競爭也將日趨激烈。
截止20xx年，據(jù)不完全統(tǒng)計，成都市場呈現(xiàn)的各類總部辦公物業(yè)面積在200～300萬平方米左右，且呈現(xiàn)繼續(xù)增加態(tài)勢。
20xx年上半年，成都工業(yè)用地供應6796.83畝，8、9月兩個月，成都主城區(qū)又出讓工業(yè)用地約640余畝，這些項目將在未來1—2年內推向市場，且絕大部分以辦公類物業(yè)呈現(xiàn)。
20xx年9月，成都工業(yè)用地開始實行“招拍掛”，年內共成交20宗工業(yè)用地，成交面積為601.0434畝，這還未包括其他方式成交的工業(yè)用地。
根據(jù)上述數(shù)據(jù)，我們預測，如此巨量的總部辦公物業(yè)，其消耗時間可能長達5～10年，這還未包括潛在市場供應。總部辦公物業(yè)的持續(xù)放量，容易導致這類物業(yè)的明顯過剩，激烈的競爭將不可避免，總部基地項目的開發(fā)更應該注重策略致勝。
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隨著“總部經濟”概念的流行及成都各總部基地項目的建設，大型總部基地間的競爭將漸趨激烈，而越來越多的中小型總部基地將陸續(xù)出現(xiàn)在各工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，這些中小型總部基地憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢，成為大型總部基地的重要補充，二者共同構成成都總部基地梯度發(fā)展的格局。
根據(jù)成都市對工業(yè)園區(qū)“一區(qū)一主業(yè)”的發(fā)展規(guī)劃，我們預測，依附于工業(yè)園區(qū)的總部基地物業(yè)將逐漸細分，總部基地項目的功能定位將更加明確，將憑借其鮮明的特色在市場中取得競爭優(yōu)勢。
總部辦公的概念日益被市場接受，總部基地項目的規(guī)劃建設將會更加合理，更加適應城市、社會及市場環(huán)境，在不斷自我完善的基礎上實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
從總部基地產品建筑來看，高效能、綠色環(huán)保的辦公建筑將越來越多，主要表現(xiàn)在建筑的集成性（集成建筑師、工程師、業(yè)主和委托方的需求和建議）、建筑模塊化、可變性（采用新技術和革新設備）、節(jié)能環(huán)保四個方面。
二〇一〇年一月十九日
寫字樓調研報告4
一，黃龍商圈：
主要調查的是甲級（按照個人意愿來定位）的華門嘉華國際商務中心，綠城黃龍世紀廣場；乙級的黃龍恒勵大廈，中田大廈，世貿中心；丙級的求是大廈，國際花園寫字樓。
1，按照調查的幾個來看，這一區(qū)塊的租金價格在1.8—6.0元/平方米/天之間。物業(yè)費從3.0—20元/平方米/月不等。車位400—800元/個/月之間，由于黃龍這一區(qū)塊寫字樓都比較新，所以一般的車位供應還是比較的充足。得房率在65﹪—75﹪之間。這一區(qū)域貿易，房產類企業(yè)居多。
2，（1）華門嘉華國際商務中心，個人定義為是甲級的，是因為，華門嘉華國際商務中心進門的大廳就是很具有現(xiàn)代化——落地玻璃，中庭，遮陽網，燈具，無一不體現(xiàn)現(xiàn)代的，高貴的氣息。還有其電梯，坐上去速度快，總共有八部，fujitec（富士達）的六部和kone（通力）的全透明兩部。樓層總共有17層，第18層是個屋頂花園，公園式的風景很好。周邊的交通情況，生態(tài)環(huán)境又很好�？偨ㄖ娣e5萬多方，主力面積200—300m2。
（2）綠城黃龍世紀廣場內的電梯是東西各兩部otis，速度也還可以。還有進去的一些人員服務態(tài)度很好。
�。�3）乙級的黃龍恒勵大廈，大廳進入是電子感應門，半透明，有沙發(fā)供休息。電梯是三菱的六部。層高2.8—2.9米左右。辦公區(qū)分兩個區(qū)，東面a—c區(qū)和西面d—i區(qū)，東面走廊全部是落地玻璃窗，走廊較寬，有椅子供休息。整個樓體是四分之三的原形設計，所以中間是空的，中間有個游泳池。另外的外面有草皮綠化。三樓西面的頂上也有綠化。售價13000元/平方米左右。
（4）中田大廈，電控門進去后還有一層拉門，過了拉門后才進入大廳，大廳較氣派，挑高8米左右。，一角有衛(wèi)生間，有綠化，北面為農行，還有公用電話，較人性化的設計。西面和東面都是全明玻璃窗，采光好。整個樓的設計較規(guī)則，中間電梯和四邊辦公室。電梯是原裝進口日立四部中間，還有一部在東邊（貨梯）。樓的層高3米左右，但中間的走廊層高太低，2.3米左右。每個樓層有18間辦公室，中間是衛(wèi)生間和緊急通道。售價15000元/平方米左右。
�。�5）世貿中心，總的格局，下面樓層面積大，上面樓層面積小。樓層高3米左右。其總體是圓形設計，所以有多個入口和多個大廳。電梯是三菱四部。
�。�6）丙級的求是大廈，大廳：無休息處，角上有一個小商店。電梯是otis三部。1—4層面積較大，5樓為技術層，6—19層較小。四樓有餐廳。
�。�7）國際花園寫字樓，層高3米左右。一至二層有咖啡廳，酒店，美容中心。
二，武林商圈：
主要調查的是甲級的白馬大廈，華浙廣場；乙級的藍天商務中心；丙級的新世紀大廈，元通大廈。
1，租金價格在2.1—4.0元/平方米/天。物業(yè)費從3.8—8.3元/平方米/月不等。車位費用這里只了解到了元通大廈和白馬大廈的，剛好比較典型，元通大廈屬于比較老的寫字樓，所以車位明顯不夠，現(xiàn)已沒有固定的車位供租用，只有租外面的流動車位，前兩小時2.0元/小時，后面的時間4.0元/小時。白馬屬于比較新的物業(yè)，車位是有的供給，但是價格有點貴，地上車位220元/個/月，地下車位1200元/個/月。這一區(qū)域以廣告，信托投資類的公司還有大公司的辦事處比較多。
2，（1）甲級的白馬大廈，大廳有客廳，能供休息，設有一個商務中心，負責來客詢問等工作。大廳為半透明，采光很好。電梯是otis的三部，比較新，速度很快。樓層也比較高，大概有3.2米左右。但是進出沒有人登記，有事詢問還得跑到商務中心，安排不合理。
（2）華浙廣場，大廳沒有白馬的采光好，但也比較大，感覺很豪華。電梯是otis的四部。
�。�3）乙級的藍天商務中心，大廳分成左右兩塊，各有桌椅提供，每一塊均較小，但裝修的顏色選淡黃色，感覺很高貴。光線好。電梯是otis的四部，但空間比較小。位于莫干山路上，交通方便。但沒有設問訊處。
（4）丙級的新世紀大廈，大廳比較舊，光線不好，一邊是落地玻璃，但外面有建筑物遮擋，一邊設有信件投放箱。電梯是華升富士達三部，顯的比較破舊，比較擁擠，等候時間比較長。層高2.3米左右。
�。�5）元通大廈，大廳小，電梯是四部上海訊達，物業(yè)比較老，所以停車位不夠用，又是由于處于市中心，車位比較緊張。
三，城站商圈：
主要調查的是甲級的聯(lián)銀大廈，偉星世紀大廈；乙級的香榭商務大廈，中閩大廈；丙級的宋都大廈。
1，租金價格在1.5—2.4元/平方米/天。物業(yè)費從3.0—4.2元/平方米/月不等。車位費用這一區(qū)域只問到了聯(lián)銀大廈的，600元/個/月，現(xiàn)在還是免費供應的。這一區(qū)域的服裝，貿易，醫(yī)藥企業(yè)比較多。
2，（1）甲級的聯(lián)銀大廈，大廳較大，電梯分兩個樓，每個樓otis的二部。走廊空間較大。辦公室?guī)в行l(wèi)生間。售價8800元/平方米左右。
（2）偉星世紀大廈的大廳南樓較小，就一層樓高。只設了一個問訊處，另外基本沒有空間。北樓大廳里設有一個轉彎的樓梯，比較現(xiàn)代化，樓高大概兩層。電梯分南北兩樓，南樓兩部otis的。層高2.3米左右。物業(yè)朝東采光好，內帶衛(wèi)生間。
�。�3）乙級的香榭商務大廈，大廳光線不是很好，裝修也一般，就設一個問訊臺和一個休息處。電梯是日立電梯三部，還有一部員工電梯（兼是貨梯）。辦公中心有一處中庭，所以走廊上的光線很好，而且走廊空間很大。樓層高度較低，在2.8米左右。保安很嚴，進門需要登記。售價10810元/平方米左右。
（4）中閩大廈，大廳有詢問處和休息處，大小與香榭差不多。電梯是上海東芝的四部。問訊處人員態(tài)度好。
�。�5）丙級的宋都大廈，大廳較小，比較老舊，電梯是西子的兩部；保安比較負責，進門會主動詢問。但就是由于物業(yè)比較老，所以各種設施都很陳舊。還有邊上是鐵路，聲音比較吵。
四，慶春鳳起商圈：
主要調查的是甲級的瑞豐國際商務大廈，之俊大廈；乙級的三瑞大廈；丙級的中河大廈，華都大廈。
1，租金價格在1.55—2.8元/平方米/天。物業(yè)費瑞豐國際商務大廈的5.0元/平方米/月最高，另外調查的幾家物業(yè)費用都是包含在了租金里。車位，由于華都大廈
和中河大廈都是屬于比較老的物業(yè)，固有的車位本身就比較少，現(xiàn)已沒有車位可供出租用。瑞豐的固定車位租用價格650元/個/月。這一區(qū)域的銀行，食品，貿易，醫(yī)療器械，電器類公司多。
2，（1）甲級的瑞豐國際商務大廈是國內首幢鋼結構組合的大樓，抗震性強，六級。使用率比普通房高6﹪左右。配有300㎡休閑中心，會展廳，會議中心，商務咖啡吧，健康中心，通訊傳輸，樓宇自控，安防監(jiān)控，消防報警智能化。香港第一太平戴維斯管理。一進門的大廳很大，大概有6，7米高，保安進門就進行詢問，管理很好。休息處是落地的透明玻璃，采光好。電梯是三部otis，速度快。位于中河中路，背靠慶春路，交通便利。已經有松下，三洋等知名企業(yè)入住。
�。�2）之俊大廈進門左手邊是一家中介公司，保安在門口也比較盡職。物管由野風物業(yè)公司進行管理。兩部otis電梯上下，速度快。
（3）乙級的三瑞大廈，相對與甲級的比，物業(yè)比較老舊，進入的大廳較小，光線不好；電梯是四部三菱和一部貨梯，戶型也較少，就只有兩種，一種97㎡的和另一種較小一點的兩種戶型。管理也不是很好，進入大廳想進行詢問，人員都找不到。現(xiàn)在買的價位大致在8000—9000元/平方米左右，但還不賣。
�。�4）丙級的中河大廈，華都大廈都是比較老的'物業(yè)，一般的車位都已經不能提供，大廳都偏小，光線不好。樓層里的光線也不是很好，有點昏暗陳舊。進出管理不嚴。售價9500元/平方米左右，但現(xiàn)在不賣。
五，文教區(qū)：
主要調查的是甲級的昌地火炬大廈，天苑大廈；乙級的偉星大廈，耀江，文欣大廈；丙級的文三數(shù)碼大廈，高新大廈。
1，租金價格在1.57—2.17元/平方米/天。物業(yè)費從2.6—3.5元/平方米/月不等。車位費只了解到了文三數(shù)碼大廈的地上180元/個/月，地下350元/個/月，還有天苑大廈的大概400多一個月。這一區(qū)域的軟件，電子信息，網絡設備，外貿，律師事務所類公司多。
2，（1）甲級的昌地火炬大廈大廳小而精致，很明亮。保安嚴，沒進門就問你到哪一層。進出登記。昌地分成三幢樓，一到三號樓，每一幢樓都有自己的保安和大廳。上下是三部東芝的電梯。樓層比較高，大概有3.0米。沒有中央空調，要自己裝空調。售價20xx年買的時候是大概3000—4000元/平米左右，現(xiàn)在大概是10000元/平米左右。
（2）天苑大廈，寬敞挑高的大堂，落地玻璃裝修，光線好。二樓的走廊上還有一些盆栽的綠化。四部otis電梯和一部員工電梯。層高3.0米左右。位于文三路上，交通便利。
（3）乙級的偉星大廈，大廳較大，但層高不高，就用了一層作為大廳，高大概4米左右。另外的樓層高大概3米。電梯是日立的三部。進出有來客登記。位于文三路信息街，交通便利。
�。�4）耀江，文欣大廈，大廳小，高度也不高，大概就4，5米左右。電梯是富士達的三部，比較破舊。問訊處沒有來客登記，進出不嚴。
（5）丙級的文三數(shù)碼大廈，大廳小，就設一個問訊，來客登記處和一個休息的地方，另外沒有多少空間，且光線不是很好。電梯是四部永大日立和一部貨梯。層高3.1—3.2米左右，有保安問訊處，來客登記處，但進出都不用登記。
�。�6）高新大廈，大廳小，還有一蕭山機場的售票處和一打印處。電梯是訊達的三部。管理不嚴，沒有進出登記。售價350㎡，售價240萬，6857元/平方米。
六，其他商圈：
1，這一區(qū)域找了六個物業(yè)——甲級的耀江廣廈和西湖國貿中心；乙級的鴻鼎商務樓和民航大廈；丙級的錦繡大廈和浙江省電力試驗研究所。
2，（1）耀江廣廈租金：2.1元/平米/天，物業(yè)5元/平米/月。車位500元/月，有客戶來訪租5元/小時。辦公區(qū)中心有一處中庭，所以采光很好。樓層高度在2.8米左右�？�7層，還有地下兩層，設有一處員工餐廳。
�。�2）西湖國貿中心，售價125㎡，438萬，35040元/平方米。物業(yè)6.0元/平米/月。中央空調費用3.6元/小時，從早上8點半到晚上6點。辦公區(qū)域有一個很大的中庭。所看物業(yè)帶有一個很大的露臺，可以看到西湖，還有很多的綠化。總共有7層，階梯式的，5萬多平方米。辦公室里帶衛(wèi)生間。上下是通力的電梯五部。大廳的高度2.8米左右。有很多的立拄，有一個詢問處和休息處。但是樓里沒有多少人氣，好象入住公司還不多。入住企業(yè)以外貿類居多。
�。�3）鴻鼎商務樓，售價52.2㎡，68.8萬，13180元/平方米。物業(yè)3.5元/平米/月。層高大概3米左右。電梯三菱的兩部。其位于武林路100號，地段好，但其大廳較小，就一個保安的問訊處，沒有休息處和另外多余的空間。
�。�4）民航大廈，租金2.2元/平米/天，物業(yè)全部包括在內（公司自己的房子，所以較便宜）。走廊較小。
電梯是南通montgomery四部。每層761㎡，總20多間，現(xiàn)還有3間還未出租（93㎡一間和另兩個小間）。
大廳較小；位于中山北路和鳳起路交叉口，交通很方便。
�。�5）錦繡大廈，租金1.8元/平米/天，物業(yè)2.8元/平米/月。2.8米左右的樓道高。3米左右的層高。一層660㎡，一層就大的兩間，一間大概330㎡，內又隔有三個小間，和兩個小的儲物室，大概總共5個平米。還有一個會議室可供租用。電梯是otis的兩部；大廳小，一層的層高，約3.5米，就設一問訊處。沒有休息處。位于湖墅南路上，交通很便利。入住企業(yè)以建筑公司，建筑智能化，科技信息公司多。
（6）浙江省電力試驗研究所，租金：1.5元/平米/天。1—3層已經有公司租用，現(xiàn)正在裝修。一層面積1000㎡，總共9000㎡。一層開始起租。位于河東路的華電弄，東臨上塘路，相對與一般的寫字樓交通不是很方便。
寫字樓調研報告5
本月部門外勤人員更換，為使新上崗人員快速進入工作狀態(tài)，部門進行了相關基礎營銷知識和技巧的。除進行基礎知識講解外，部門同時安排外勤人員與經驗豐富的卸任外勤李風同志進行了卓有成效的深入交流。在此基礎上，外勤人員第一次外出工作由業(yè)務管理部經理帶隊，將理論與實際工作密切結合，使新上崗人員對營銷外勤工作有了直觀的了解與潛移默化的親身實踐。
本月外勤工作主要以新上崗人員熟悉市場環(huán)境為主，以大廈為中心，共對大廈周圍的14家寫字樓進行了詳細走訪了解，除中信大廈（莊家金融對面，金世界d座）處于內部裝修、信息不詳外，其它寫字樓相關信息收集比較全面，以下為相關情況匯總：
一、走訪寫字樓列表（見附表）。
二、調研寫字樓列表分析：
1、租金：大部分高檔寫字樓的租金價位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，極少數(shù)高檔寫字樓如萬象天成，租金價位可達3元/天/平方米以上。中檔寫字樓租金價位多集中在在2元/天/平方米左右，而低檔寫字樓租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。
此次調研，保藝大廈的租金逐年遞增5%在石家莊寫字樓行業(yè)比較少見，租金逐年遞增可以避免臨時調整租金價格的阻力，而且租期一般較長，能夠很好保持客戶的穩(wěn)定性。這種做法，可以在大廈適當嘗試，特別是引進長期租駐的大客戶。
2、物業(yè)費：從此次調研的情況來看，各寫字樓物業(yè)費單獨收的占大多數(shù)，這與外請物業(yè)及售出代租有直接關系。往往寫字樓建成后，物業(yè)管理托管，特別是售出的寫字樓，因為業(yè)主與物業(yè)并不是一個整體，物業(yè)費與租金統(tǒng)一收取的難度較大。各寫字樓物業(yè)費定位比較懸殊，從2.5元/月/平方米到10元/月/平方米不等，多數(shù)在5元/月/平方米以下。
部分寫字樓如祥源大廈、匯文酒店、萬象天成、盈伴大廈、軍創(chuàng)國際等由自有物業(yè)管理，其它屬于物業(yè)托管形式。受托的物業(yè)公司中，恒輝物業(yè)兼有中介功能，代業(yè)主出租房屋，成交后一次性抽取房東首月房租的50%作為中介費。
3、水電費：因為寫字樓用電屬于商業(yè)用電，多數(shù)寫字樓電費均在1元/度以上，其中女人世界電費最高，1.23元/度。包括女人世界在內，1.1元/度以上的被調研寫字樓占到了大多數(shù)，有8家。其他5家寫字樓除盈伴大廈電費低于1元/度之外，皆處于1元/度至1.1元/度之間。根據(jù)調查的情況看，所有大廈電費都是單獨計量收取。水費與電費則有所不同，有一半以上受調研的寫字樓，水費是包含在物業(yè)費中的，單獨收取的一般在5元/噸以上，各寫字樓水費差別不大。
4、停車：通過走訪了解到，“停車難”是各寫字樓普遍存在的問題，因為客戶及居民保有車輛的不斷增加，整個城市的停車場也亟待擴容。從調研的各寫字樓情況來看，極少存在免費停車，甚至出現(xiàn)了有限車位先到先停的現(xiàn)象。其中除佳泰大廈和盈伴大廈不提供車位、維多利亞和女人世界情況尚待了解外，其它9家大廈，有7家大廈物業(yè)對租戶辦理包月停車業(yè)務，使長期租駐的客戶不受臨時停車的影響，一定程度提高了客戶的穩(wěn)定性。為在激烈的市場競爭中保證大廈客戶的穩(wěn)定，希望對目前公司執(zhí)行的不辦理包月停車的做法能夠有所改善，減少因停車問題所引發(fā)的客戶不滿，提高顧客滿意率，提高經營穩(wěn)定性。
5、其他方面：各個寫字樓的公攤率差別不大，為出租面積的30%上下，只有中華商務比較特殊，公攤率達到出租面積35%。網絡通信方面，電信和聯(lián)通都能安裝，費用收取執(zhí)行通信公司規(guī)定的收費標準。
三、萬象天成走訪側記：
在此次調研的14家寫字樓中，萬象天成軟硬件方面給人印象比較深刻。萬象天成由a座純寫字樓、b座商場、c座高級公寓及酒店組成。因全部出售，所以物業(yè)并不關心業(yè)主購買的房產是否順利出租。通過詢問，物業(yè)人員介紹a座寫字樓滿租，但從相關中介機構的調查情況來看，滿租的可能性很低，因為中介有由業(yè)主自己登記的大面積空置寫字間對外招租的信息，租金價位能夠達到3.9元/天/平方米，而且物業(yè)費并未含進。因物業(yè)介紹a座寫字樓全部出租，所以此次實地走訪的重點轉向c座公寓。
就整體來看，萬象天成裝修等級較高，大廳墻面裝修別致，層次感強烈。但萬象天成最大的特別之處并不在于高級別的`裝修裝飾，而是其新穎獨特的管理和服務。據(jù)了解，萬象天成托管物業(yè)公司為韓國輝世物業(yè)，全套物業(yè)服務韓式特色非常明顯。例如，設立國內第一家女士專門停車場，該車場只允許由女性司機駕駛的車輛進出。與此配套的“韓國花式引領”服務也獨具特色，這種來自異國他鄉(xiāng)的迎送禮儀，令大部分顧客耳目一新。近幾年，萬象天成借力河北藝術中心和裕園廣場精心打造的休閑購物文化廣場，以民眾喜聞樂見的雜技文化為載體，在三位一體的廣場上開創(chuàng)設立了以歷屆“中國吳橋國際雜技節(jié)”的世界冠軍、國際明星印記、雕塑等生成的世界首條雜技星光大道，形成了經濟和文化相互促進發(fā)展的良性循環(huán)。
在整個調查過程中發(fā)現(xiàn)，萬象天成的安保人員和前臺工作人員工作配合默契、接待禮儀規(guī)范、用語得體，且警惕性較高。另，電梯設有門禁是一大亮點，沒有樓上客戶邀請或物業(yè)辦理的乘梯卡，來訪人員不能輕易進入公寓內部。
寫字樓調研報告6
天津市南開區(qū)鞍山西道電子產品銷售商圈
中端寫字樓出租及經營情況調研報告
委托人：天津市建設發(fā)展總公司物業(yè)管理處
受托人：姜躍 王鑫
報告人：姜躍 王鑫
日期：20××年11月1日——20××年11月5日
一．鞍山西道周邊地域基本情況與概述
南開區(qū)鞍山西道電子產品銷售商圈是依托于南開區(qū)科技產業(yè)園區(qū)自1998年前后開始發(fā)展的在本市乃至我國北方同類市場中較為成熟的電子產品批發(fā)零售集散地，該區(qū)域集中了全市絕大多數(shù)以計算機整機（散件）硬件、計算機軟件開發(fā)及銷售、計算機周邊電子產品、日用電子產品等多種類為經營內容的眾多中小企業(yè)。
在天津市委、南開區(qū)委的多個行政部門的重視下所規(guī)劃的`南開區(qū)科技產業(yè)園，擁有獨立的工商行政管理所、國家（地方）稅務所等行政機關，園區(qū)內特有的多種優(yōu)惠和扶助政策更加吸引了科技類中小企業(yè)的投資，并使之迅速發(fā)展。
二．金輝大廈基本介紹
建于1996年的金輝大廈，位于航海道與三潭路交口緊鄰鞍山西道并座落于南開區(qū)科技產業(yè)園區(qū)核心，定位中檔寫字樓，主要面向中小型科技公司，自有產權出租用標準房間（建筑面積40平方米，使用面積26平方米）195間（2層a座、3層b座局部、4層a座b座、5層b座、6層a座、b座自用、7層a座b座、8層b座、9層局部），會議室6間（2層、4層、6層、7層、8層、9層），客用電梯2部，首層大廳寬敞明亮，整廈24小時專人值守巡查，后院機動車車位42個，前院機動車車位16個，獨立的院內免費自行車停車棚，樓內及前后院設有監(jiān)控設備。
現(xiàn)空置標準房間對外出租價格為南朝向（陽面北房）17000元/
年·間，其他朝向16000元/年·間（含采暖費），電費（每千瓦時1.2元）、停車費用另付。
三．周邊寫字樓分布及概況
1.興科大廈
興科大廈座落于三潭路與鞍山西道交口，整體6層局部7層，樓內進駐企業(yè)與我廈基本一致，多為中小型科技公司。據(jù)走訪了解，興科大廈與和其緊鄰的賽博數(shù)碼廣場同隸屬于原興業(yè)里大隊村屬企業(yè)，建于20xx年左右，賽博是我市繼訊怡電子中心（已于20xx年倒閉，現(xiàn)為二手電子品淘寶城）之后最早的大型電子產品零售市場之一，也是我市現(xiàn)在最著名的電腦城。
據(jù)走訪了解，該大廈底商黃金部位分別租給了中國聯(lián)通營業(yè)廳、中國電信營業(yè)廳、戴爾計算機等大型企業(yè)，而且其余所有底商和2層全部，整體出租給國美電器，可見其地理位置之優(yōu)越。該大廈3層以上寫字間面積（使用）自20平米至40余平米不等，無空房，按套內面積計算租金，每平米每月40元，不區(qū)分朝向（相當于我大廈年租金12500元），單付采暖費，電費1.3元每千瓦時，院內停車位25個左右，據(jù)觀察無管理人員，具體的車位費用在詢問時租房人員以無空房為由未作解釋。
2.天鐵大廈
天鐵大廈座落于白堤路南開大學西門殼牌加油站西側，據(jù)調研，該大廈為10層建筑，分為a、b兩區(qū)，其中a區(qū)全部是產權單位，
b區(qū)南北朝向，單部電梯，樓內單位有三分之一左右與我廈類似，為科技類中小型企業(yè)，因毗鄰天南大教育區(qū)域，三分之一左右為教育、圖書批發(fā)類企業(yè)，另有化工、財務等其他類型企業(yè)。該大廈隸屬于國有企業(yè)，地處南開科技園區(qū)中部位置，依托天津大學、南開大學兩所國家級重點高等院校，又與科園大廈相鄰。
該大廈無停車位，外檐較為完善，樓內整潔，但光線偏暗。據(jù)調查了解，該大廈房間面積大部分為使用面積31平米，按整間出租，無空房，平均月租金1000—1080元不等（相當于我大廈年租金陽面，區(qū)分朝向，單付采暖費，電費1.2元每千瓦時，因無停車位所以也不牽扯停車費用問題。
3.其他大廈簡介
�。�1）風荷東園臨街公建，座落于白堤路家樂福北側，東西朝向，全部為私人產權對外出租，10層建筑，底商及2層為肯德基、新中國文具店、好利來蛋糕店、永真眼睛等知名連鎖企業(yè)，3層以上為寫字樓，因其私人產權性質和套內面積較大（單套房間100平米以上），租金水平較低，為每平米每月30元左右不等，與我大廈無可比性。
（2）天津電子科技中心大廈（頤高數(shù)碼5層及以上）、百腦匯大廈、時代科貿廣場，因其定位于知名大中型企業(yè)，房屋租金較高，與我大廈可比性不高。
（3）馨名園、馨達園也是中小型科技類企業(yè)匯集之地，因為都屬私人產權，房屋性質多為民建，對比寫字樓其房屋租金相當?shù)土�，月租�?0xx元的水平可以租到建筑面積90平米以上的房屋，與我大廈無可比性。
四．調研小結
據(jù)多處走訪了解與詳細分析對比，金輝大廈以其定位水平，在南開區(qū)科技產業(yè)園區(qū)同等或類似的寫字樓中的房屋出租價格屬于上層水平。我們在此次調研和對比中發(fā)現(xiàn)了我們的許多優(yōu)勢，當然也有不少的不足之處，如果物業(yè)處全體員工在彌補自身缺點和不足的基礎上，更加充分的發(fā)揮我們的優(yōu)勢，相信我們的工作還能在未來更上一個新臺階。
寫字樓調研報告7
目錄
一、調研目的 .................................................... 3
二、鄭州市商業(yè)管理（商業(yè)綜合體）的管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢簡述 ........ 3
三、重點項目及企業(yè)簡介 .......................................... 3
1.中原萬達廣場............................................... 4
2.升龍集團（曼哈頓城市廣場）................................. 5
3.鄭州寶龍城市廣場........................................... 6
4.名門城市廣場............................................... 7
5.金城國際廣場............................................... 7
6. 寫字樓.................................................... 7
四、綜合建議 .................................................... 8
一、調研目的
此次調研旨在通過對鄭州市寫字樓以及商業(yè)綜合體的運營模式及管理現(xiàn)狀的調研，通過分析確定綠都物業(yè)的業(yè)務開展范圍，調研的重點是商業(yè)綜合體的管理模式。
二、鄭州市商業(yè)管理（商業(yè)綜合體）的管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢簡述
近年來，隨著房地產市場不斷升溫，政府對住宅市場的調控，越來越多的企業(yè)開始轉戰(zhàn)商業(yè)地產，鄭州市的寫字樓及商業(yè)綜合體也如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，有著“南萬科、北萬達”之城的萬達集團的進駐更是給鄭州市場帶來了新的生機與活力。
在管理方面，萬達集團、升龍集團、萬廈物業(yè)、索克物業(yè)等幾家企業(yè)代表了鄭州市商業(yè)物業(yè)管理的第一梯隊，其他的企業(yè)服務標準參差不齊，也有不少項目的管理僅僅是一個象征性的服務，無法滿足業(yè)主的需求。
通過調研我們發(fā)現(xiàn)，商業(yè)綜合體及寫字樓的發(fā)展趨勢很迅猛，但是商場人氣不旺、商鋪空置以及因物業(yè)服務跟不上造成的高檔樓盤品質受損等現(xiàn)象都是不容忽視的問題。在未來的發(fā)展中，除了項目自身的項目配套外，專業(yè)的商業(yè)經營及物業(yè)服務將是影響商業(yè)地產發(fā)展的關鍵因素。
三、重點項目及企業(yè)簡介
本次調研主要對萬達廣場、曼哈頓商業(yè)廣場、名門城市廣場、寶龍城市廣場四個商業(yè)綜合體以及萬廈物業(yè)的金成國際廣場、綠地峰會天下、世博大廈等寫字樓項目以及索克物業(yè)進行了調研。以下對調研情況進行介紹：
1.中原萬達廣場
簡介：中原萬達廣場是集大型購物中心、寫字樓、室外商業(yè)街、底商、住宅于一體的大型城市綜合體，其中大型購物中心部分為萬達自持物業(yè)類型，其它為銷售型物業(yè)類型；目前除萬達大型購物中心部分外在管面積360000m2，含住宅、商業(yè)街及寫字樓，底商23000m2、室外商業(yè)街24000 m2、寫字樓62000 m2、住宅220000 m2，地下建筑面積31000 m2
收費標準：住宅1.75元/月/m2、室外商業(yè)街7元/月/m2、底商4元/月/m2寫字樓3元/月/m2
管理模式：目前中原萬達廣場的后期管理由大連萬達物業(yè)有限公司鄭州分公司（以下簡稱萬達物業(yè)）和鄭州萬達廣場商業(yè)管理有限公司（以下簡稱萬達商業(yè)）負責。
其中萬達商業(yè)負責萬達自持產權的大型購物中心部分，萬達物業(yè)負責購物中心以外的銷售型物業(yè)部分。地下車庫有兩個，購物中心區(qū)的'由萬達商業(yè)負責（臨時停車），住宅區(qū)的由萬達物業(yè)負責（固定車位，只賣不租，月服務費90元/月/m2）。
萬達商業(yè)和萬達物業(yè)之間的關系描述：名義上萬達物業(yè)和萬達商業(yè)是兩個具有獨立法人的企業(yè)，但是實際管理中萬達物業(yè)是作為萬達商業(yè)的一個部門，受商業(yè)公司控制（例如商業(yè)公司下屬的安保品質部是要兼顧物業(yè)公司的），但是財務是獨立核算的。
其他：目前萬達商業(yè)和萬達物業(yè)的保潔均為外包，下一步安保方面也準備外包。
2.升龍集團（曼哈頓城市廣場）
簡介：鄭州曼哈頓廣場位于金水路與未來大道交匯處，是一個集高檔住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)等多種形態(tài)于一體的大型城市綜合體。項目總建筑面積80萬平米，其中曼哈頓第五大道商業(yè)項目建筑面積160000平米，目前屬于在建工程。
管理模式：升龍集團內部設商業(yè)公司和物業(yè)管理中心。商業(yè)公司全面負責集團旗下所有商業(yè)項目的營運管理，在項目上設立招商部，專職負責項目的商業(yè)營運管理，主要是商鋪的商業(yè)規(guī)劃、招商、活動策劃及運營管理；物業(yè)管理中心分別在每個項目成立一個分公司，。
以曼哈頓商業(yè)廣場為例，在該項目不管是自持產權型物業(yè)還是出售型物業(yè)，都由物業(yè)公司負責提供物業(yè)服務；商業(yè)公司僅負責招商及活動策劃等招商相關工作。
其自持產權型物業(yè)主要是以整租的形式給沃爾瑪、賽博數(shù)碼廣場、以及奧斯卡影院的部分，其他為銷售型的物業(yè)。
收費標準：自持產權部分的物業(yè)費收費標準的制定是隨租賃合同一起簽訂的，會隨著物業(yè)費的上漲而上漲，租金收益歸商業(yè)公司，物業(yè)收入歸物業(yè)公司。
寫字樓調研報告8
第一部分 北京寫字樓市場背景。
一、 經濟、政策背景，
�。ㄒ唬┖暧^經濟復蘇，企業(yè)發(fā)展向好，促進需求增長：
商業(yè)地產是實體經濟的晴雨表，受國內國際經濟的基本面影響，基本無法借助政策調控拉動需求，主要依賴于實體經濟的發(fā)展而發(fā)展。20xx年，全球經濟持續(xù)回暖，中國仍然是全球吸收外資規(guī)模第二大國家，僅次于美國。全國新批外商投資企業(yè)同比增長xx%，實際利用外資同比增長xx%，年底前全年實際利用外資總規(guī)模有首次突破xxxx億美元。其中，北京實際利用外資約xx億美元。
北京市統(tǒng)計局的最新經濟運行數(shù)據(jù)顯示，20xx年一季度，北京市實現(xiàn)地區(qū)生產總值xxxx億元，比上年同期增長xx%，增長平穩(wěn)。隨著中國經濟走出08年金融危機陰影平穩(wěn)上行，國內需求持續(xù)增長，GDP穩(wěn)步增長，城市化進程繼續(xù)推進，實體經濟發(fā)展態(tài)勢良好，內外資企業(yè)需求旺盛，在京不斷發(fā)展壯大，改善辦公環(huán)境、展示企業(yè)實力和形象的需求增長，對北京寫字樓市場需求不斷增加。
�。ǘ┩ㄘ浥蛎�，不動產投資升溫：
受國際量化寬松的貨幣政策影響，導致資金流動性加大，通貨膨脹加劇。20xx年，北京CPI低開高走，四季度明顯加大。xx月份突破xx%，xx月份超過xx%，xx月份繼續(xù)走高，達到xx%。20xx全年居民消費價格指數(shù)CPI比上年上漲xx%，漲幅高于20xx年xx個百分點。20xx年一季度，北京CPI比上年同期上漲xx%，繼續(xù)走高。對抗通脹壓力，商務辦公類物業(yè)因其作為固定資產保值增值、回報穩(wěn)定、發(fā)展穩(wěn)健，投資收益性良好，受到投資青睞。
�。ㄈ� 險資徹底開閘，助力商務辦公類物業(yè)發(fā)展：
20xx年xx月，保監(jiān)會對險資投資商業(yè)物業(yè)徹底開閘，投資上限為公司資產總額的xx%。近xxxx億元的規(guī)模投資， 一定程度上增加了對商業(yè)地產包括寫字樓物業(yè)的投資需求。20xx年末，在北京CBD 核心商務區(qū)中服地塊的投標現(xiàn)場上，險資戰(zhàn)意酣然，泰康人壽、生命人壽、安邦財險等八大險資屢報高價，勢奪寶地。國壽盡管未參與競標，卻是其中Z6 地塊標王遠洋地產的第一大股東，分羹中服地塊。
險資投資不動產對保險和不動產行業(yè)均構成利好，不動產行業(yè)可獲得充沛資金，險資則可借助不動產優(yōu)化資產負債久期匹配，平滑收益率波動，降低投資營運風險。市場預計近兩千億險資進入商業(yè)不動產領域，能夠促進高品質、持有型的商務辦公類物業(yè)發(fā)展。
（四）住宅調控，部分資金轉舵商業(yè)地產，“商住倒掛”形勢改觀：
正常而言相近地段的商業(yè)地產項目應比住宅價格高出xx%—xx%左右，而近年來市場一直存在“商住倒掛”現(xiàn)象，商務辦公類物業(yè)的價格比同區(qū)域住宅偏低，商業(yè)地產自身的巨大價值尚沒有被充分挖掘。20xx年—20xx年國家針對住宅市場出臺一系列住宅限購、限貸，提高二套房首付、加息等政策，抑制住房投資、投機行為，催生部分投資資金轉向商業(yè)地產及產業(yè)地產領域，加之宏觀經濟向好，商務辦公類物業(yè)呈現(xiàn)補漲態(tài)勢，價值逐漸挖掘，助力商務辦公類物業(yè)市場的發(fā)展。
二、產業(yè)、規(guī)劃背景。
�。ㄒ唬笆濉币�(guī)劃打造世界城市利好，產業(yè)結構優(yōu)化升級，寫字樓成為投資熱點。
20xx年xx月xx日，國家發(fā)布了國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要，把經濟結構戰(zhàn)略性調整作為加快轉變經濟發(fā)展方式的主攻方向，產業(yè)優(yōu)化升級成為重要目標。發(fā)展高端、高效、高輻射的產業(yè)，運用現(xiàn)代經營理念、管理模式和信息技術，改造提升傳統(tǒng)服務業(yè)和生活服務業(yè)。
20xx年第一季度，北京第一產業(yè)增加值xx億元，增長xx%。第二產業(yè)增加值xxx億元，增長xx%，第三產業(yè)增加值xxxx。億元，增長xx%，第三產業(yè)在GDP中占比達xx%，達到發(fā)達國家水平，發(fā)達國家這一比重為xx。第二產業(yè)轉變經濟發(fā)展方式，調整使資源型工業(yè)發(fā)展得到有效控制，工業(yè)結構繼續(xù)改善，第三產業(yè)增長迅速，經濟效益顯著，產業(yè)結構優(yōu)化升級趨勢明顯，現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展為商務辦公提供更多需求。
由于“十二五”規(guī)劃將北京打造為世界城市的`利好消息刺激，北京城市建設步伐不斷加快。鑒于將北京建成世界城市的發(fā)展目標，第三產業(yè)所占的比重還要進一步加大。第三產業(yè)發(fā)展的基礎就是辦公樓和商業(yè)設施，只有商業(yè)地產在宏觀經濟的發(fā)展步伐下發(fā)展起來，北京才能真正實現(xiàn)世界城市的目標。寫字樓在國民經濟中屬于高貢獻行業(yè)，它擴大就業(yè)，持久納稅，改善生活品質，提升城市品位，在當前擴大內需和產業(yè)升級中將發(fā)揮先導作用。加上人民幣的持續(xù)升值，以往寫字樓價值低估、需求長期處于上升趨勢，外資持續(xù)進入，寫字樓、商業(yè)地產成為新的投資熱點。
�。ǘ皟奢S兩帶多中心”空間規(guī)劃促進商務辦公向多中心發(fā)展。
北京十二五規(guī)劃綱要指出，將集中力量重點建設發(fā)展新區(qū)順義、亦莊—大興、昌平和房山等新城，加快建設門頭溝、延慶、懷柔、密云、平谷等生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)新城。大力推進中心城優(yōu)質公共服務資源及重大功能性項目向新城轉移配置，集中力量打造“業(yè)城均衡”的綜合新城，顯著增強新城的承載力和吸引力，有效承接中心城功能，加強區(qū)域合作，推動人口空間布局優(yōu)化，有序疏解中心城人口。
兩軸兩帶多中心的空間規(guī)劃自20xx年提出（20xx—20xx），至20xx年十二五規(guī)劃再度強調新城建設的力度，為新城持續(xù)發(fā)展帶來新的機會，同時促進商務辦公在傳統(tǒng)商圈的基礎上，逐步向邊緣化多中心拓展。
第二部分 北京寫字樓市場概況
一、供需情況。
需求上漲，供應下降，空置率持續(xù)下降，核心商圈供不應求局面將呈現(xiàn)根據(jù)中國寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計表明，從供需關系來看，20xx年北京寫字樓市場供應量達xxx萬平方米，較20xx年減少xx%。而市場整體吸納量為xxx萬平方米，較20xx年上升xx%。全市寫字樓總存量約xxxx萬平方米。
20xx一季度，北京沒有寫字樓項目落成，季內吸納量接近xx萬平方米，超過20xx年季度平均水平，在強勁的市場需求帶動下，寫字樓整體空置率下降，到本季度末，北京優(yōu)質寫字樓平均空置率為xx%，較上季度回落xx個百分點。供應逐漸減少，需求不斷上升使得北京優(yōu)質寫字樓平均空置率到本季度已下降至20xx年以來的最低水平。
自20xx年開始，北京優(yōu)質寫字樓供應量逐漸下降，同時，金融危機對寫字樓的影響逐漸減退，被抑制的市場需求逐步得到釋放，到20xx年第三季度市場需求量已恢復到金融危機前水平，隨后需求持續(xù)放大至本季度。年內新增供應短期內難以大幅增長，今年的新增寫字樓供應，將有近一半用于企業(yè)自用，20xx年核心商圈新增供應量仍將維持在較低水平，供不應求的局面將呈現(xiàn)，空置面積持續(xù)不斷減少，預計市場需求仍將超過新增供應，市場需求可選擇余地越來越小，壓力逐漸轉向租戶，為租金上漲及商圈外溢提供機會。
寫字樓調研報告9
委托人：xxx總公司物業(yè)管理處
受托人：xxx
報告人：xxx
日期：20xx年11月1日——20xx年11月5日
一、鞍山西道周邊地域基本情況與概述：
南開區(qū)鞍山西道電子產品銷售商圈是依托于南開區(qū)科技產業(yè)園區(qū)自19xx年前后開始發(fā)展的在本市乃至我國北方同類市場中較為成熟的電子產品批發(fā)零售集散地，該區(qū)域集中了全市絕大多數(shù)以計算機整機（散件）硬件、計算機軟件開發(fā)及銷售、計算機周邊電子產品、日用電子產品等多種類為經營內容的眾多中小企業(yè)。
在天津市委、南開區(qū)委的多個行政部門的重視下所規(guī)劃的南開區(qū)科技產業(yè)園，擁有獨立的工商行政管理所、國家（地方）稅務所等行政機關，園區(qū)內特有的多種優(yōu)惠和扶助政策更加吸引了科技類中小企業(yè)的投資，并使之迅速發(fā)展。
二、金輝大廈基本介紹：
建于19xx年的金輝大廈，位于航海道與三潭路交口緊鄰鞍山西道并座落于南開區(qū)科技產業(yè)園區(qū)核心，定位中檔寫字樓，主要面向中小型科技公司，自有產權出租用標準房間（建筑面積40平方米，使用面積26平方米）195間（2層a座、3層b座局部、4層a座b座、5層b座、6層a座、b座自用、7層a座b座、8層b座、9層局部），會議室6間（2層、4層、6層、7層、8層、9層），客用電梯2部，首層大廳寬敞明亮，整廈24小時專人值守巡查，后院機動車車位42個，前院機動車車位16個，獨立的院內免費自行車停車棚，樓內及前后院設有監(jiān)控設備。
現(xiàn)空置標準房間對外出租價格為南朝向（陽面北房）17000元/年·間，其他朝向16000元/年·間（含采暖費），電費（每千瓦時1.2元）、停車費用另付。
三、周邊寫字樓分布及概況：
1、興科大廈：
興科大廈座落于三潭路與鞍山西道交口，整體6層局部7層，樓內進駐企業(yè)與我廈基本一致，多為中小型科技公司。據(jù)走訪了解，興科大廈與和其緊鄰的賽博數(shù)碼廣場同隸屬于原興業(yè)里大隊村屬企業(yè)，建于20xx年左右，賽博是我市繼訊怡電子中心（已于20xx年倒閉，現(xiàn)為二手電子品淘寶城）之后最早的大型電子產品零售市場之一，也是我市現(xiàn)在最著名的電腦城。
據(jù)走訪了解，該大廈底商黃金部位分別租給了中國聯(lián)通營業(yè)廳、中國電信營業(yè)廳、戴爾計算機等大型企業(yè)，而且其余所有底商和2層全部，整體出租給國美電器，可見其地理位置之優(yōu)越。該大廈3層以上寫字間面積（使用）自20平米至40余平米不等，無空房，按套內面積計算租金，每平米每月40元，不區(qū)分朝向（相當于我大廈年租金12500元），單付采暖費，電費1.3元每千瓦時，院內停車位25個左右，據(jù)觀察無管理人員，具體的車位費用在詢問時租房人員以無空房為由未作解釋。
2、天鐵大廈：
天鐵大廈座落于白堤路南開大學西門殼牌加油站西側，據(jù)調研，該大廈為10層建筑，分為a、b兩區(qū)，其中a區(qū)全部是產權單位，b區(qū)南北朝向，單部電梯，樓內單位有三分之一左右與我廈類似，為科技類中小型企業(yè)，因毗鄰天南大教育區(qū)域，三分之一左右為教育、圖書批發(fā)類企業(yè)，另有化工、財務等其他類型企業(yè)。該大廈隸屬于國有企業(yè)，地處南開科技園區(qū)中部位置，依托天津大學、南開大學兩所國家級重點高等院校，又與科園大廈相鄰。
該大廈無停車位，外檐較為完善，樓內整潔，但光線偏暗。據(jù)調查了解，該大廈房間面積大部分為使用面積31平米，按整間出租，無空房，平均月租金1000—1080元不等（相當于我大廈年租金陽面，區(qū)分朝向，單付采暖費，電費1.2元每千瓦時，因無停車位所以也不牽扯停車費用問題。
3、其他大廈簡介：
�。�1）風荷東園臨街公建，座落于白堤路家樂福北側，東西朝向，全部為私人產權對外出租，10層建筑，底商及2層為肯德基、新中國文具店、好利來蛋糕店、永真眼睛等知名連鎖企業(yè)，3層以上為寫字樓，因其私人產權性質和套內面積較大（單套房間100平米以上），租金水平較低，為每平米每月30元左右不等，與我大廈無可比性。
�。�2）天津電子科技中心大廈（頤高數(shù)碼5層及以上）、百腦匯大廈、時代科貿廣場，因其定位于知名大中型企業(yè)，房屋租金較高，與我大廈可比性不高。
（3）馨名園、馨達園也是中小型科技類企業(yè)匯集之地，因為都屬私人產權，房屋性質多為民建，對比寫字樓其房屋租金相當?shù)土伦饨?0xx元的水平可以租到建筑面積90平米以上的'房屋，與我大廈無可比性。
四、調研小結
據(jù)多處走訪了解與詳細分析對比，金輝大廈以其定位水平，在南開區(qū)科技產業(yè)園區(qū)同等或類似的寫字樓中的房屋出租價格屬于上層水平。我們在此次調研和對比中發(fā)現(xiàn)了我們的許多優(yōu)勢，當然也有不少的不足之處，如果物業(yè)處全體員工在彌補自身缺點和不足的基礎上，更加充分的發(fā)揮我們的優(yōu)勢，相信我們的工作還能在未來更上一個新臺階。
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