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建投公司融資情況的考察報告
近期，區(qū)委常委、常務(wù)副區(qū)長xx帶領(lǐng)市農(nóng)發(fā)行、市建行茅箭支行、區(qū)城投公司、國土茅箭分局等相關(guān)負責(zé)人，實地考察了xx區(qū)建投公司參與建設(shè)的xx等項目，并與xx區(qū)常務(wù)副區(qū)長xx以及建投公司負責(zé)人xx進行了座談交流�？偟母械絰x區(qū)建投公司融資發(fā)展政策支持大、融資思路新、融資渠道寬、融資成效明顯。
一、xx區(qū)建投公司基本情況。
xx市xx區(qū)建投公司成立于xxxxx年，注冊名稱為xx投資有限公司，于xxxx年xx月更名為xx市xx建設(shè)投資有限公司，注冊資本xx萬元人民幣。公司現(xiàn)有員工xx名，董事長一名常務(wù)副區(qū)長兼任，常務(wù)副董事長一名，總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理三名，總經(jīng)濟師一名。公司下設(shè)綜合部、財務(wù)（融資）部、項目（投資）部、土地儲備部等部門，擁有一個全資子公司（xx天和興業(yè)建筑有限公司）、一個房地產(chǎn)開發(fā)公司（xx襄水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）、一個控股子公司（湖北城投投資擔(dān)保有限公司）。
公司主要職責(zé)：一是作為區(qū)級融資平臺進行資金籌措和資本經(jīng)營；二是在區(qū)政府授權(quán)范圍內(nèi)，經(jīng)營區(qū)級國有資產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)）；三是負責(zé)區(qū)級土地一級儲備、開發(fā)整理、供應(yīng)；四是代表區(qū)政府以出資人的身份，進行區(qū)級城市基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)、開發(fā)項目建設(shè)投資，參與區(qū)政府決策的產(chǎn)業(yè)項目合作；五是負責(zé)區(qū)級市政公用行業(yè)特許經(jīng)營項目的壟斷經(jīng)營。
xx區(qū)城投公司發(fā)展職責(zé)定位經(jīng)歷了兩個階段演變。第一個階段：xxxx年至xxxx年xx月，主要任務(wù)是以承接市、區(qū)重點項目征遷安置、建設(shè)管理為主。第二個階段：xxxx年xx月重組更名后，將工作重心轉(zhuǎn)向投融資、土地收儲開發(fā)和供應(yīng)、資產(chǎn)經(jīng)營和項目建設(shè)，形成以“政府主導(dǎo)、財政支持、社會參與、市場運作”的新型城市建設(shè)投融資體制，為xx區(qū)城市建設(shè)發(fā)展提供了強力支撐。
二、xx區(qū)建投公司的主要做法。
�。ㄒ唬┍P活城市資產(chǎn)存量，增加公司資產(chǎn)規(guī)模。
資產(chǎn)是融資的基礎(chǔ)，沒有資產(chǎn)就無法開展融資工作。為擴大建投公司總資產(chǎn)規(guī)模，提供有效經(jīng)營性可操作資產(chǎn)，xx區(qū)將財苑大廈房產(chǎn)、原襄樊監(jiān)獄地塊等xx余宗四類資產(chǎn)（雙證齊全、有土地證無房產(chǎn)證、有房產(chǎn)證無土地證、雙證缺失），經(jīng)過土地變性和補辦手續(xù)后，劃轉(zhuǎn)過戶到區(qū)建投公司，使區(qū)建投公司擁有了一大批優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營性資產(chǎn)，增強了融資能力。
�。ǘ┎扇《喾N融資模式，不斷完善融資結(jié)構(gòu)。
充分利用公司融資資源，發(fā)揮整體融資能力，積極探索新的融資方式，構(gòu)建多元化融資模式。
一是抵押融資。利用盤活后的資產(chǎn)、資源進行融資，比如：僅財苑大廈xx處房產(chǎn)就可融資近1億元。
二是土地儲備貸款。利用收儲的土地在銀行進行融資，目前，共爭取銀行授信額度xx億元，其中建行xx分行授信融資額度2億元，湖xx銀行xx分行授信融資額度2億元，中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行xx分行授信融資額度zz億元。
三是進行項目融資。聯(lián)合市城投和大型央企成立項目公司進行項目“捆綁融資”。比如：在龐公新區(qū)開發(fā)建設(shè)、xx古城保護開發(fā)、峴山風(fēng)景區(qū)保護開發(fā)等項目上，與市城投、市房投等公司合作成立項目公司，開展項目融資。四是發(fā)揮政府的信譽優(yōu)勢，運用bot、土地儲備捆綁類融資、債券融資、股權(quán)融資等融資方式進行融資。
�。ㄈ┳龊猛恋厥諆⿷�(yīng)工作，增加公司資金收入。
依靠土地收儲供應(yīng)，xx區(qū)建投公司獲得巨大的資金收益，迅速發(fā)展壯大了自身實力，為做大做強打下了堅實基礎(chǔ)。截止20xx年xx月底xx區(qū)建投公司收儲土地約xx畝，按出讓均價每畝xx萬元估算，總收入約為xx億元，除去收儲成本（一般在每畝xx萬元左右），可獲得收益約xx億元。
一是制定土地收儲政策。xx區(qū)制定了《xx區(qū)土地儲備管理辦法》，作為開展土地儲備供應(yīng)工作的政策依據(jù)和工作指南。規(guī)定了儲備范圍、供應(yīng)方式等內(nèi)容，明確了區(qū)建投公司可以對15類國有土地進行收儲。
二是完善機構(gòu)設(shè)置和職能整合。成立了xx區(qū)土地儲備供應(yīng)委員會，負責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、決定土地儲備供應(yīng)重大事項。在區(qū)建投公司加掛區(qū)土地儲備供應(yīng)中心牌子（實行兩塊牌子、一套班子模式）作為區(qū)政府的土地儲備供應(yīng)機構(gòu)，負責(zé)全區(qū)范圍內(nèi)的土地儲備供應(yīng)。同時將區(qū)征地辦征地、供地業(yè)務(wù)全面移交至區(qū)土儲中心，為土地儲備供應(yīng)工作的開展掃清了障礙。
三是注重發(fā)揮部門聯(lián)動作用。充分發(fā)揮區(qū)財政、規(guī)劃、國土等部門的職責(zé)，共同配合做好工作。比如：在土地實地勘查中，要求建投、土地、規(guī)劃等部門聯(lián)合行動，共同進行現(xiàn)場考察，現(xiàn)場進行收儲地塊的初選。
四是對收儲土地整合開發(fā)。對收儲的土地在供地前進行整合開發(fā)，對土地范圍內(nèi)水、電、路等配套設(shè)施進行建設(shè)，提升土地價值，促進土地增值使用。
五是做好土地供應(yīng)工作。制定年度土地供應(yīng)計劃，按土地規(guī)劃性質(zhì)分別采取招、拍、掛、協(xié)議出讓等方式供地。20xx年，xx區(qū)建投公司共出讓經(jīng)營性用地xx宗，總面積約xx畝，實現(xiàn)儲備土地出讓金收益xx億元。
�。ㄋ模╅_展項目建設(shè)投資，提高自身盈利能力。
xx區(qū)建投公司在完成各項融資、資產(chǎn)管理任務(wù)的同時，積極進行項目建設(shè)投資，先后投資參與了龐公新區(qū)開發(fā)、xx新區(qū)中心城區(qū)開發(fā)、xx古城保護開發(fā)等項目建設(shè)，并對xx等市、區(qū)十余個棚戶區(qū)（城中村）改造建設(shè)項目進行了投資。
一是與xx市建投公司合作投資項目。比如：對龐公新區(qū)的開發(fā)建設(shè)。龐公新區(qū)位于xx區(qū)，是xx最有特色的地區(qū)之一�？偯娣exx平方公里，市政府?dāng)M對其中xx平方公里的土地進行開發(fā)建設(shè)，將其打造成集文化、居住、商貿(mào)商務(wù)、休閑娛樂等功能于一體的現(xiàn)代化生態(tài)xx區(qū)。20xx年襄城建投公司與市建投公司、市房投公司達成合作意向，由三家合作共同出資5億元（出資比例市建投占xx%、區(qū)建投占xx%、市房投占xx%）成立三水龐公建設(shè)投資發(fā)展公司，聯(lián)合對龐公新區(qū)進行開發(fā)建設(shè)，共同經(jīng)營龐公區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)、龐公區(qū)域還建房及公共服務(wù)配套設(shè)施投資建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)等，所得的收益按有關(guān)政策上繳市財政，其余部分作為政府對市建投、襄城建投、市房投三家公司公益性項目的投融資補償，由三家股東按比例分成。
二是與中南建筑設(shè)計院合作投資項目。對擬建設(shè)的襄南新區(qū)中心城區(qū)開發(fā)項目，xx區(qū)建投公司聯(lián)合對項目有興趣的中南建筑設(shè)計院共同出資xx億元（出資比例中南建筑設(shè)計院占xx%、區(qū)建投占xx%）組成項目公司，作為項目法人對外融資和進行項目運營。
三是通過成立二級子公司投資項目建設(shè)。比如：成立xx天和興業(yè)建筑有限公司、xx襄水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、xx城投投資擔(dān)保有限公司等二級子公司承擔(dān)市、區(qū)房地產(chǎn)項目開發(fā)。四是通過對區(qū)級市政公用行業(yè)特許經(jīng)營項目的壟斷經(jīng)營，產(chǎn)生持續(xù)利潤和穩(wěn)定的現(xiàn)金流。20xx年以來，xx區(qū)建投公司通過投資具有一定收益性的項目，獲得收益xx余萬元，不僅提高了自身盈利能力，更使公司資產(chǎn)在規(guī)模與質(zhì)量上得到雙重提升。
三、幾點啟示。
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xx區(qū)政府按功能完善、權(quán)責(zé)明晰、高度統(tǒng)一的原則，對xx區(qū)建投公司職責(zé)進行了科學(xué)合理設(shè)置，明確了其作為城市基礎(chǔ)設(shè)施投資融資主體、區(qū)級國有資產(chǎn)經(jīng)營的性質(zhì)、職能和權(quán)限，賦予了其區(qū)級土地收儲開發(fā)、對區(qū)級市政公用行業(yè)特許經(jīng)營項目的壟斷經(jīng)營權(quán)等職能，較好的解決投融資機制不順，資產(chǎn)來源不多等問題，較好地理順了公司與政府職能部門的關(guān)系，為建投公司創(chuàng)造了良好的經(jīng)營運行條件，促進了公司經(jīng)營運作的良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。
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xx區(qū)建投公司迅速發(fā)展，既有順應(yīng)國內(nèi)中小城市城投公司發(fā)展形勢改革創(chuàng)新的內(nèi)生動力，更有市區(qū)兩級政府主導(dǎo)引導(dǎo)的推動力。
一是賦予了區(qū)級建投公司土地收儲開發(fā)權(quán)力。xx市政府將土地收儲開發(fā)權(quán)力賦予了xx區(qū)，由xx區(qū)負責(zé)區(qū)級土地儲備、整理和開發(fā)。并劃定市建投公司與xx區(qū)在xx區(qū)范圍內(nèi)的土地收儲范圍，明確在XX區(qū)主城區(qū)范圍內(nèi)的土地由市建投公司收儲，主城區(qū)范圍外（主要是所轄的一鄉(xiāng)兩鎮(zhèn)）的土地由XX區(qū)儲備、整理和開發(fā)。
二是在資源配置上給予支持。比如：為支持XX區(qū)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)工作，xx市政府召集市國土、市規(guī)劃等部門，召開專題會議研究支持xx區(qū)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的具體措施，并出臺了《關(guān)于支持xx區(qū)建投公司發(fā)展會議紀要》。
三是允許經(jīng)營城市資源。本著優(yōu)勢互補、互惠互利、共同發(fā)展的原則，通過引導(dǎo)參與項目開發(fā)建設(shè)、特許經(jīng)營的方式，允許xx區(qū)建投公司深度參與城市資源的開發(fā)經(jīng)營運作，提高盈利能力。比如：引導(dǎo)xx區(qū)建投公司參與龐公新區(qū)的開發(fā)建設(shè)。
四是建立了投融資補償機制。通過實施“四大注入”——財政資金補充、城建資產(chǎn)、資源注入、土地增值收益返還、經(jīng)營性項目建設(shè)收益返還等形式，建立持續(xù)的城建資產(chǎn)與資源注入機制，不斷擴大城市建設(shè)投融資主體的資產(chǎn)規(guī)模和現(xiàn)金流量，提高資產(chǎn)質(zhì)量和運營能力。比如：xx市政府規(guī)定，對XX區(qū)主城區(qū)內(nèi)存量土地的開發(fā)利用獲得的增值收益由市、區(qū)按xx：xx分成，新增土地則按xx：xx分成。
�。ㄈ┕緢F隊結(jié)構(gòu)優(yōu)。
在公司管理上，十分注重企業(yè)化管理，同時大力引進人才，面向全國引進了規(guī)劃師、工程師、建造師等一批高學(xué)歷、高素質(zhì)人才，建立了一支符合公司發(fā)展需要的投融資、工程建設(shè)、資本運營、資產(chǎn)經(jīng)營等方面的綜合專業(yè)管理團隊。
四、提升區(qū)城投公司融資能力的幾點意見建議。
（一）理順區(qū)級城投公司職能職責(zé)。
明確區(qū)城投公司作為城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資主體的性質(zhì)、職能和權(quán)限，為城投公司將來的資本運營提供有利條件。運用現(xiàn)代管理的企業(yè)制度，引進先進的管理體制，增強城投公司自主融資內(nèi)在動力。
�。ǘ┱蟿澽D(zhuǎn)區(qū)內(nèi)資產(chǎn)。
將區(qū)屬行政事業(yè)單位閑置資產(chǎn)，經(jīng)過土地變性和補辦手續(xù)后，劃轉(zhuǎn)過戶到區(qū)城投公司，增強城投公司融資能力。
�。ㄈ┵x予土地收儲開發(fā)的職能。
恢復(fù)區(qū)土地收儲中心土地收儲權(quán)限，將與區(qū)城投公司實行合署辦公民。對于規(guī)劃區(qū)外土地由區(qū)土地收儲中心統(tǒng)一收儲開發(fā)出讓；規(guī)劃區(qū)內(nèi)新增土地由區(qū)土地收儲中心統(tǒng)一收儲開發(fā)，市里統(tǒng)一出讓，出讓收益部分市區(qū)實行6：4分成；規(guī)劃區(qū)內(nèi)存量土地出讓收益部分市區(qū)實行 8：2分成，通過該項職能的調(diào)整，切實增強籌資和化債能力。
（四）提升融資能力和盈利能力。
鼓勵、引導(dǎo)區(qū)城投公司開展資本經(jīng)營和資本運作，可采取與市城投、大型企業(yè)聯(lián)合成立項目公司的形式進行項目融資，一方面可以解決項目資金不足問題，還可以在項目完成后取得一定分紅。
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