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汽車站物流廣場(chǎng)項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告
第一章、前 言
（一）、公司及運(yùn)作團(tuán)隊(duì)概況
本公司從成立發(fā)展至今，主要從事貨物運(yùn)輸及汽車客運(yùn)站的經(jīng)營(yíng)，在珠三角范圍內(nèi)，現(xiàn)已成功運(yùn)作了石巖、沙井、松崗、公明等數(shù)個(gè)汽車客運(yùn)站，同時(shí)在湖南的邵陽(yáng)及多個(gè)城市中亦成功運(yùn)作了數(shù)個(gè)汽車客運(yùn)站，其運(yùn)作理論及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)在同行業(yè)中，雖不說(shuō)是手屈一指、獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，但良好的口碑、夯實(shí)的根基、強(qiáng)勁的實(shí)力、堅(jiān)強(qiáng)的后盾，已讓同行業(yè)們刮目相看而始終遙遙領(lǐng)先。本公司秉著“安全第一、顧客至上”的宗旨，竭誠(chéng)與廣大商家精誠(chéng)合作、攜手共創(chuàng)美好明天。
為進(jìn)一步傾情打造**汽車站的整體形象和效果，最近我司又吸收了另一支運(yùn)作團(tuán)隊(duì)的熱情加盟，為本司又增添了新的血液和活力。這支精英般的生力軍，主要任務(wù)就是在**汽車站現(xiàn)有閑置的場(chǎng)地和商鋪上，專業(yè)運(yùn)作**汽車站物流廣場(chǎng)。該運(yùn)作團(tuán)隊(duì)在短短的數(shù)年內(nèi)，已成功地運(yùn)作過(guò)石巖物流園、運(yùn)輝物流園、大京九物流基地、宏發(fā)田寮物流園等多個(gè)物流市場(chǎng)，上述幾個(gè)項(xiàng)目前期招商非常成功、后期永續(xù)經(jīng)營(yíng)和經(jīng)濟(jì)效益亦非�？捎^和良好。因此，這支運(yùn)作物流園的專業(yè)團(tuán)隊(duì)的加入，對(duì)整個(gè)**汽車站的成功炒作，無(wú)疑是如虎添翼、錦上添花。
（二）**汽車站及物流廣場(chǎng)概況
一、**汽車站概況
1、**汽車客運(yùn)站座落在**大道南、緊鄰文化廣場(chǎng)、**新醫(yī)院及行政中心區(qū)。車站占地面積44.2畝，總建筑面積17270.6平方，按國(guó)家二級(jí)車站標(biāo)準(zhǔn)投建，設(shè)計(jì)日可發(fā)送旅客5000――10000人次�，F(xiàn)開(kāi)通了鎮(zhèn)內(nèi)和市內(nèi)等多條交通路線，并部分開(kāi)通了至湖南、湖北、廣西、重慶、四川、河南、江西等各長(zhǎng)途班車。該車站景色宜人、環(huán)境優(yōu)雅，并將配有大型超市、連鎖餐飲、酒店賓館、休閑娛樂(lè)等附屬設(shè)施和配套項(xiàng)目。
2、美中不足的是，**汽車站自經(jīng)營(yíng)至今，鎮(zhèn)內(nèi)與市內(nèi)多路公交汽車雖已開(kāi)通，但始終沒(méi)有進(jìn)入本站上、下落客。再加之**本地只有兩萬(wàn)多人口、外地也只有四萬(wàn)多人口，區(qū)區(qū)不到十萬(wàn)人口的人流量又怎能撐起一個(gè)二級(jí)汽車站的客運(yùn)吞流量呢？根本就滿足不了汽車站的旅客日發(fā)量，其供不應(yīng)求的黯然局面便倏然躍入人們的視眼。不難看出，內(nèi)外交困等因素進(jìn)一步加深了本汽車站的人流稀小和生意上的慘淡經(jīng)營(yíng)。與此同時(shí)，更讓人觸目怵心的是，這種清淡的氛圍和慘淡的經(jīng)營(yíng)，正以風(fēng)卷殘?jiān)浦畡?shì)迫使汽車站內(nèi)大量的場(chǎng)地和商鋪無(wú)人問(wèn)津而日益凋蔽。因此，兵貴神速般地突變這一慘淡局面便顯得迫在眉睫而任重道遠(yuǎn)了。
二、物流廣場(chǎng)概況
**汽車站物流廣場(chǎng)是在**汽車站的基礎(chǔ)上，順應(yīng)時(shí)代的需求應(yīng)運(yùn)而生的。在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，由專業(yè)的團(tuán)隊(duì)人員實(shí)踐運(yùn)作。**汽車站物流廣場(chǎng)總規(guī)模計(jì)劃為一萬(wàn)多平方米左右，分為一、二期開(kāi)發(fā)，第一期現(xiàn)有鋪位50多個(gè)，總建筑面積在4000平方米左右（不包括停車位）。廣場(chǎng)內(nèi)配有水電、網(wǎng)絡(luò)、消防、監(jiān)控、停車場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施和餐廳、休閑、賓館等配套項(xiàng)目。是投資創(chuàng)業(yè)者的首選之地和理想樂(lè)園。
三、在**發(fā)展物流市場(chǎng)項(xiàng)目的整體思路及宗旨
憑著我們豐富的實(shí)際操盤經(jīng)驗(yàn)和對(duì)**及周邊數(shù)鎮(zhèn)物流市場(chǎng)消費(fèi)潛力的把握及長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)測(cè)，我司更看好**汽車站物流廣場(chǎng)的后期收益。我們計(jì)劃投資12年，在項(xiàng)目前三年多的市場(chǎng)培育期（包括招商期）投入資金1000萬(wàn)元，5年收回成本，收益期7年，項(xiàng)目直接效益900萬(wàn)元。
本著企業(yè)發(fā)展自身的同時(shí)，為社會(huì)、為政府盡自己應(yīng)盡一份責(zé)任的宗旨，特別在鎮(zhèn)經(jīng)貿(mào)辦孔主任的大力引領(lǐng)和支持下，發(fā)展**汽車站物流廣場(chǎng)項(xiàng)目更顯得彌貴珍重而任重道遠(yuǎn)。因此我們將全力以赴、信心十足地把**汽車站物流廣場(chǎng)打造成一個(gè)代表**形象的“西部物流第一城”。
第二章 目前地區(qū)物流市場(chǎng)行業(yè)概況
（一）、市物流市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)
先從地理位置出發(fā)，目前珠江三角洲主要以廣州、深圳為龍頭的物流貨運(yùn)市場(chǎng)，而置身于兩地中間的則以電子制造業(yè)馳譽(yù)全球。因此，眾多的廠家和充足的貨源，便成為兩地眾多物流、貨運(yùn)公司虎視眈眈的對(duì)象。
而對(duì)以運(yùn)輸貨物而形成的物流市場(chǎng)（簡(jiǎn)稱物流廣場(chǎng)）而言，則形成了以廣州沙太路兩旁、深圳清水河一帶為重心，以其它各區(qū)域性物流區(qū)為補(bǔ)充的發(fā)展格局，致使大批、珠海，惠州等地的眾多貨源，不得不舟車勞苦地運(yùn)到廣州和深圳兩地整裝待發(fā)。
從目前珠三角的物流行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，珠三角的物流中心應(yīng)該在，除卻其它要素外，純從經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，眾多而發(fā)達(dá)的制造業(yè)，足以吸引眾多的物流企業(yè)前來(lái)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)，從而支撐起其珠三角物流中心的地位。盡管夾在廣州、深圳兩個(gè)“巨人”中間多少有些尷尬，但凡在廣州和深圳的物流公司，基本上都會(huì)在設(shè)點(diǎn)，有些在的分公司規(guī)模甚至比總部還大，這已經(jīng)足夠說(shuō)明在珠三角物流業(yè)的重要地位和中心位置。
所幸近年來(lái)的物流市場(chǎng)行業(yè)已有急起直追之勢(shì)，除了市內(nèi)南城區(qū)的華博物流中心、高盛物流園、南信物流中心、龍駿貨運(yùn)市場(chǎng)；東城區(qū)的昌運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)園、南華物流園；萬(wàn)江區(qū)的國(guó)通貨運(yùn)市場(chǎng)、厚德福物流園、愛(ài)迪停車場(chǎng)等之外，又有鳳崗物流園、大朗物流中心、塘廈的利豐貨運(yùn)市場(chǎng)、常平的大京九物流基地、大嶺山的展意物流中心、厚街的榮興貨運(yùn)市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)，境內(nèi)這些物流專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展已遍布大半個(gè)。
在境內(nèi)物流市場(chǎng)分布有兩個(gè)重心：一個(gè)是以鳳崗、塘廈、常平為主的東部；一個(gè)是以南城、萬(wàn)江、厚街為主的城區(qū)。東部有鳳崗物流園、利豐貨運(yùn)市場(chǎng)、大京九物流基地等。城區(qū)則有華博物流中心、高盛物流園、龍駿貨運(yùn)市場(chǎng)、國(guó)通貨運(yùn)市場(chǎng)等；其中南城、萬(wàn)江位于市內(nèi)的城區(qū)，工廠數(shù)量少、規(guī)模小，自身的貨源非常匱乏，而日常的貨源主要來(lái)自于緊鄰西部的各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)（如高步、望牛墩、中堂、麻涌、沙田、**、道滘等鎮(zhèn)）。而**作為座擁上述數(shù)鎮(zhèn)的中央位置和必經(jīng)地帶，不言而喻擁有龐大的物流消費(fèi)潛力，卻一直以來(lái)沒(méi)有屬于自己的物流專業(yè)市場(chǎng)，實(shí)為一大憾事。
現(xiàn)在，物流市場(chǎng)已以星星之火化燎原之勢(shì)向各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)蔓延，我們初步統(tǒng)計(jì)過(guò)，現(xiàn)有1/3以上的鎮(zhèn)都有小的或即將成立的物流市場(chǎng)，這就進(jìn)一步說(shuō)明原以廣州、深圳為霸主的物流園行業(yè)逐漸向區(qū)域化發(fā)展，更為重要的是**作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)而迅猛崛起的城鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)，更將擁有巨大的物流消費(fèi)市場(chǎng)，因此開(kāi)設(shè)**汽車站物流廣場(chǎng)項(xiàng)目是整個(gè)物流園行業(yè)向著區(qū)域化發(fā)展的必然、亦是市場(chǎng)迫切需求的必然。
各鎮(zhèn)區(qū)的物流專業(yè)市場(chǎng)相對(duì)于廣州、深圳、莞城內(nèi)的市場(chǎng)而言，具有租金低，風(fēng)險(xiǎn)小、經(jīng)營(yíng)成本低、運(yùn)輸成本少、客戶終端化、遞送貨物便捷等諸多優(yōu)點(diǎn)。因此，在鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的物流公司憑借市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和潛力，爭(zhēng)取把所在區(qū)域的終端消費(fèi)客戶“一網(wǎng)打盡”。
（二）、**周邊物流市場(chǎng)租賃條件一覽表（大致數(shù)據(jù)
小結(jié)：以上為鄰近**鎮(zhèn)周邊的物流園，其中南城區(qū)和萬(wàn)江區(qū)的物流園離本鎮(zhèn)可謂是咫尺之遠(yuǎn)，厚街及大朗各鎮(zhèn)的物流園則相對(duì)有了些距離�！跋蜿�(yáng)樹(shù)木先逢春、近水樓臺(tái)先得月”，不難看出萬(wàn)江區(qū)和南城區(qū)的物流園內(nèi)的物流公司對(duì)**汽車站物流廣場(chǎng)的發(fā)展意向還是比較大的。與此同時(shí)，雖然上述各物流園的租金價(jià)位較高，那是因?yàn)樗麄冞\(yùn)作和發(fā)展了好多年，少則二、三年，多則十來(lái)年。而**汽車站物流廣場(chǎng)初步定價(jià)在十幾元錢左右，并贈(zèng)予免租期。超低的租金、較長(zhǎng)的免租定會(huì)吸引眾多物流商家的青睞和進(jìn)駐。
第三章、**汽車站物流廣場(chǎng)的運(yùn)作成功的市場(chǎng)支持
（一）、**及鄰近數(shù)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)概述
1、**鎮(zhèn)毗鄰珠江口，地處粵港經(jīng)濟(jì)走廊腹地，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)良好。目前為止，全鎮(zhèn)共有各類企業(yè)150多家，其中包括臺(tái)灣臺(tái)玻集團(tuán)、亞洲制藥公司、香港理文集團(tuán)等國(guó)際知名企業(yè)。各企業(yè)主要產(chǎn)品以紙制品、玻璃、紡織服裝、皮具袋品、電子電器、五金醫(yī)藥等為主。還有即將在該鎮(zhèn)啟動(dòng)的珠三角最大的鋼材市場(chǎng)——華南國(guó)際鋼鐵物流園，將進(jìn)駐近千家企業(yè)，年銷售額將達(dá)300億以上，極大地促進(jìn)了本鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的飛越和物流業(yè)的蓬勃發(fā)展。
2、鄰近數(shù)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)概述：
�、�、麻涌鎮(zhèn)位于珠江三角洲黃金腹地，是廣州市與市的交界樞紐地。除本土企業(yè)外，外資企業(yè)便達(dá)80多家，如海龍紙業(yè)、德永佳紡織公司、可耐福建筑材料公司等都是國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)。全鎮(zhèn)現(xiàn)已形成了以糧油食品加工、紡織制衣、化工、高檔玻璃建材、太陽(yáng)能電池、電子、造紙、包裝印刷、五金等產(chǎn)業(yè)為支柱的外向型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。
�、�、望牛墩鎮(zhèn)與市中心相連，位于廣深經(jīng)濟(jì)走廊中部，是香港、深圳通往廣州最快捷通道的必經(jīng)之路。鎮(zhèn)現(xiàn)有國(guó)內(nèi)外企業(yè)100多家，其中丹威塑膠、冠洋電子、惠邦油墨等企業(yè)則響譽(yù)于海內(nèi)外，并逐步形成了以紡織、塑膠、服裝、五金、化工、造紙、電子、機(jī)械等為主的產(chǎn)業(yè)鏈條。
�、�、道滘鎮(zhèn)位于市西部，廣深高速公路橫跨鎮(zhèn)區(qū)，水陸交通非常便利。該鎮(zhèn)現(xiàn)有外資企業(yè)達(dá)196家，首飾、電子、五金、橡膠、制衣、皮革、化工等行業(yè)異軍突出、快速崛起。等等。
（二）、物流市場(chǎng)的空白及蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)
綜合**鎮(zhèn)及鄰近數(shù)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)。不難看出，這么廣闊的貨源市場(chǎng)一定蘊(yùn)藏著巨大的物流商機(jī)和發(fā)展?jié)摿�，一定能給物流企業(yè)們帶來(lái)滾滾財(cái)源。更有甚者，到目前為止，**及鄰近的數(shù)個(gè)鎮(zhèn)區(qū)還沒(méi)有一個(gè)規(guī)�；I(yè)化、市場(chǎng)化的物流園。而眾多的廠家所生產(chǎn)的充足貨源，急需通過(guò)物流及貨運(yùn)公司向外運(yùn)輸和流通，就目前**鎮(zhèn)及鄰近數(shù)鎮(zhèn)的物流公司來(lái)看，亦是少之又少、相當(dāng)匱乏。因此**汽車站物流廣場(chǎng)在**鎮(zhèn)政府的大力支持下橫空出世、閃亮登場(chǎng)，無(wú)疑以“山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓”之勢(shì)，強(qiáng)勁地填補(bǔ)了這一巨大的物流市場(chǎng)的空白，其蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)和美好“錢”景簡(jiǎn)直是無(wú)可限量。
第四章、**汽車站物流廣場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)展的必要條件和潛在的商機(jī)及前景
（一）、南城、萬(wàn)江各物流園及其它物流園對(duì)**發(fā)展物流市場(chǎng)項(xiàng)目的影響
1、南城、萬(wàn)江各物流園對(duì)**發(fā)展物流市場(chǎng)項(xiàng)目的影響
在城區(qū)（已靠近西部），物流企業(yè)主要分布在南城區(qū)和萬(wàn)江區(qū)兩地。先以南城區(qū)的華博物流園為例，它是一家從樓盤啟建開(kāi)始，便以物流園的形式進(jìn)行構(gòu)建。比較適應(yīng)廣大物流企業(yè)的入駐，經(jīng)過(guò)調(diào)研分析，它的商戶主要來(lái)源于：
廣州和深圳的物流商戶來(lái)此設(shè)點(diǎn)辦公，作為貨物的中轉(zhuǎn)基地；
物流行業(yè)的第三方商戶，就是那些較小的公司收到貨物后，自已又沒(méi)有相應(yīng)的專線運(yùn)輸，于是把貨物“炒給”開(kāi)通專線的物流公司，從中牟取微利；
省內(nèi)外專線的商戶，他們貨物主要來(lái)自于各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，在各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)設(shè)點(diǎn)或辦事處，把他們相應(yīng)貨物全部集中到一起，再裝專線進(jìn)行運(yùn)輸。
再以萬(wàn)江區(qū)的國(guó)通貨運(yùn)市場(chǎng)為例，這是一家運(yùn)作了七八年之久的貨運(yùn)市場(chǎng)，目前為止幾乎沒(méi)有空鋪，是整個(gè)市目前經(jīng)營(yíng)最為良好的一家物流園。通過(guò)實(shí)地考察和調(diào)研，不難發(fā)現(xiàn)它的商戶主要來(lái)源于：
廣州和深圳的物流商戶來(lái)此設(shè)點(diǎn)辦公，作為貨物的中轉(zhuǎn)基地；
從其它物流市場(chǎng)搬移過(guò)來(lái)的商戶，第三方的商戶較多；
較多的一部分專線其主要貨源則來(lái)自于高步、麻涌、道滘、**等鎮(zhèn)。
綜上所述，南城區(qū)和萬(wàn)江區(qū)的物流園區(qū)內(nèi)的物流公司，在經(jīng)營(yíng)上對(duì)**汽車站物流廣場(chǎng)構(gòu)不成任何威脅，但在諸多方面反到有利于它的發(fā)展：
一、南城區(qū)和萬(wàn)江區(qū)內(nèi)的華博物流中心、龍駿貨運(yùn)中心、高盛物流園、國(guó)通貨運(yùn)中心等專業(yè)物流園都處在城區(qū)偏靠西部地帶，這種大氣候的形成更增強(qiáng)了商戶們到這一地帶投資經(jīng)營(yíng)的巨大信心；
二、南城區(qū)內(nèi)的物流公司離**還有些距離，輻射力不夠，但其為了壟斷生意、扯斷第一手貨源，則就會(huì)不失代價(jià)地到各鎮(zhèn)區(qū)設(shè)立新的網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)，其中也包括到**來(lái)設(shè)點(diǎn)。
三、萬(wàn)江區(qū)內(nèi)的物流公司雖然離**鎮(zhèn)較近，但所收的貨源大多數(shù)來(lái)自于**及其周邊數(shù)鎮(zhèn)，他們?yōu)榉乐箍蛻袅魇Ш透玫亟嚯x為客戶服務(wù)，就會(huì)在**設(shè)點(diǎn)或開(kāi)辦分公司，這就為**物流廣場(chǎng)的招商成功積累了基礎(chǔ)，也促進(jìn)了**物流廣場(chǎng)后期的繁榮穩(wěn)定發(fā)展；
四、如果在**汽車站物流廣場(chǎng)確實(shí)找不到相應(yīng)的物流公司，商戶便可以到這兩點(diǎn)尋找運(yùn)輸合作伙伴，這無(wú)疑對(duì)**汽車站物流廣場(chǎng)是一個(gè)很好的供需補(bǔ)充。
2、其它物流園對(duì)**發(fā)展物流市場(chǎng)項(xiàng)目的影響
范圍內(nèi)如大嶺山的展意物流中心、常平的大京九物流基地、塘廈的利豐貨運(yùn)市場(chǎng)等物流市場(chǎng)。相對(duì)來(lái)講，其產(chǎn)生的影響遠(yuǎn)不如南城區(qū)和萬(wàn)江區(qū)內(nèi)的物流公司對(duì)**汽車站物流廣場(chǎng)的影響，但是也不排除一些商戶來(lái)**投資發(fā)展，而且這種機(jī)會(huì)率亦相當(dāng)?shù)馗�，因�(yàn)槿蚧�、信息化、交通化的運(yùn)作模式，已讓更多的物流企業(yè)不得不去選擇新的發(fā)展點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
據(jù)了解，廣州和深圳的物流公司，經(jīng)過(guò)高速和國(guó)道，在**中轉(zhuǎn)貨物的事情已是不勝枚舉，然而目前有了一個(gè)正規(guī)化、專業(yè)化的物流廣場(chǎng)的出現(xiàn)，可想而知，他們來(lái)此設(shè)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)的信心將會(huì)倍增許多，從而最終選擇在**汽車站物流廣場(chǎng)萌芽發(fā)展。
（二）、**汽車站物流廣場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)展的必要條件
綜合考慮其它幾個(gè)物流市場(chǎng)的發(fā)展，結(jié)合**本鎮(zhèn)的情況，我們得出結(jié)論：在**發(fā)展物流專業(yè)市場(chǎng)必須滿足以下幾個(gè)條件：
1、當(dāng)?shù)卣娜χС?/p>
這主要是考慮到**汽車站物流廣場(chǎng)定位為區(qū)域性物流專業(yè)市場(chǎng)，主要消費(fèi)圈為**本鎮(zhèn)及鄰近數(shù)鎮(zhèn)，這就離不開(kāi)政府在政策上、在工商稅收上、在宣傳推廣上、在協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)馗魑锪鞴具M(jìn)駐**汽車站物流廣場(chǎng)等方面給予大力指導(dǎo)和支持。
2、開(kāi)發(fā)商的大力投入
常言道：“兵馬未動(dòng)、糧草先行”，也就說(shuō)，要想真正運(yùn)作好此項(xiàng)目，絕對(duì)離不開(kāi)開(kāi)發(fā)商的大力投入和周密運(yùn)籌，其中包括在基礎(chǔ)設(shè)施、市場(chǎng)推廣、廣告宣傳、市場(chǎng)管理等各方面付出巨大的心血和資金。
3、一支有著豐富專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)去運(yùn)作這個(gè)項(xiàng)目
這個(gè)項(xiàng)目的成功，其先決條件就是招商，招商成功亦就意味著市場(chǎng)成功了一半。而沒(méi)有一支經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)招商團(tuán)隊(duì)，就不可能把握住行業(yè)的市場(chǎng)心態(tài)和商戶的流動(dòng)意向，也就不可能把握住最佳的招商時(shí)機(jī)。因此，招商工作講究一鼓作氣，一氣呵成，一旦延誤戰(zhàn)機(jī)，則勢(shì)必影響整個(gè)項(xiàng)目的投資和發(fā)展。我們目睹過(guò)幾個(gè)差強(qiáng)人意的物流園項(xiàng)目，就是因?yàn)闆](méi)有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)運(yùn)作而導(dǎo)致。像：大嶺山的展意物流中心。
4、**汽車站物流廣場(chǎng)項(xiàng)目在選址上的要求
由于物流廣場(chǎng)是一個(gè)特殊的行業(yè)，所以在選址等方面要求較高，一般所選位置交通十分發(fā)達(dá)，且不能太偏僻，要有一定的人氣，同時(shí)還需要較大的停車場(chǎng)地，這將給招商和物流廣場(chǎng)前期的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大的便利。綜上所述，**汽車站物流廣場(chǎng)的選址最終座落在場(chǎng)地寬闊、交通發(fā)達(dá)、管理嚴(yán)格的**汽車站內(nèi)。
（三）、**汽車站物流廣場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)展的商機(jī)及前景
通過(guò)數(shù)年來(lái)，我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)對(duì)各鎮(zhèn)的詳細(xì)調(diào)研及對(duì)大京九物流基地成功操盤運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，目前**是最適宜發(fā)展中型規(guī)模專業(yè)市場(chǎng)的一個(gè)鎮(zhèn)。不僅是因?yàn)槠浔旧淼幕A(chǔ)設(shè)施、交通便利、廠家密布等諸多條件，更有鎮(zhèn)政府對(duì)此項(xiàng)目的高度重視和大力支持以及**各界人士對(duì)它的渴盼和厚愛(ài)。
以物流市場(chǎng)為例消費(fèi)購(gòu)買潛力
**汽車站物流廣場(chǎng)能夠幅射的區(qū)域內(nèi)人口及企業(yè)數(shù)
五鎮(zhèn)人口總數(shù)是95.9萬(wàn)人,平均按每人300元/年的最低物流消費(fèi)量保守估算：
95.9萬(wàn)人*200元/年=1.918億元/年
五鎮(zhèn)總企業(yè)數(shù)為696（可能還有多），平均每個(gè)企業(yè)按100萬(wàn)/年的最低物流消費(fèi)量保守估算：
696家*1000000元/年=6.69億元/年
按物流行業(yè)內(nèi)平均35%（除稅及交通、租金、通訊、吃飯、人員工資等）的純利潤(rùn)計(jì)算：
�。�1.918元/年＋6.69元/年ⅹ35%=3.0128億元/年
而以上還是直接計(jì)算**周邊五鎮(zhèn)，沒(méi)有包括緊鄰的中堂、高步等鎮(zhèn)，其實(shí)稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的鎮(zhèn)多少還是可以幅射一部分的。且以上數(shù)字還沒(méi)有包括五鎮(zhèn)各商業(yè)公司、黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位等的消費(fèi)�？梢�(jiàn)周邊數(shù)鎮(zhèn)對(duì)物流具有龐大的市場(chǎng)消費(fèi)潛力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)能滿足得了**汽車站物流廣場(chǎng)一期4000平方米的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，這一點(diǎn)對(duì)商戶而言有著無(wú)窮的吸引力。而隨著物流業(yè)消費(fèi)水平的上升，更會(huì)使**汽車站物流廣場(chǎng)做旺、做大、做強(qiáng)，有更廣闊的發(fā)展前景。
2.**汽車站物流廣場(chǎng)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位
**汽車站物流廣場(chǎng)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位應(yīng)非常明確，綜合了各種因素考慮，先期定位以**本鎮(zhèn)為中心，力爭(zhēng)把整個(gè)**鎮(zhèn)的市場(chǎng)基本開(kāi)發(fā)出來(lái)。待它邁向成熟時(shí)再加大力度輻射到麻涌、望牛墩、沙田等周邊數(shù)個(gè)鎮(zhèn)，從而形成對(duì)整個(gè)物流行業(yè)、特別是西部的物流行業(yè)造成巨大的影響力。
3.**汽車站物流廣場(chǎng)項(xiàng)目的發(fā)展前景
**汽車站物流廣場(chǎng)項(xiàng)目的發(fā)展可以按時(shí)間的先后順序分成四個(gè)階段：
一、在招商期間，**汽車站物流廣場(chǎng)有一個(gè)重要的商戶來(lái)源，就是萬(wàn)江區(qū)的國(guó)通貨運(yùn)市場(chǎng)。因?yàn)閲?guó)通貨運(yùn)市場(chǎng)中的商戶的大部分生意均來(lái)自**及鄰近數(shù)鎮(zhèn)，那么**如果建立物流專業(yè)市場(chǎng)，國(guó)通貨運(yùn)市場(chǎng)中大部分有實(shí)力的商戶就會(huì)在**汽車站物流廣場(chǎng)設(shè)立一個(gè)分店，占據(jù)一個(gè)位置，然后觀察哪個(gè)物流市場(chǎng)更適合自己的發(fā)展，再加深在哪個(gè)物流市場(chǎng)內(nèi)永續(xù)經(jīng)營(yíng)。另外據(jù)我們的團(tuán)隊(duì)在招商時(shí)，各地的商戶談起對(duì)**的感覺(jué)而言，到**汽車站物流廣場(chǎng)全面竣工和啟動(dòng)時(shí)，商戶進(jìn)駐率一定能達(dá)到80%左右。
二、在開(kāi)業(yè)后的市場(chǎng)培育階段，鑒于**及周邊數(shù)鎮(zhèn)具有雄厚的市場(chǎng)基礎(chǔ)，如果招商和初期經(jīng)營(yíng)得當(dāng)?shù)脑�，其商戶的生意一定�?huì)很火爆。這就要求招商時(shí)不僅要吸收一些大戶，而且招商對(duì)象的門類一定要齊全。
三、一年半后，物流廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)已完全穩(wěn)定，可能在第一期的基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)**汽車站物流廣場(chǎng)二期工程，這實(shí)際應(yīng)稱得上是**汽車站物流廣場(chǎng)的發(fā)展期。
四、若干年后，的物流行業(yè)一定能和廣州及深圳平分秋色，**汽車站物流廣場(chǎng)輻射力亦會(huì)從一鎮(zhèn)的市場(chǎng)擴(kuò)張到其周邊數(shù)鎮(zhèn)，商戶們的紅火生意區(qū)域跨度也會(huì)愈來(lái)愈廣，這也是**汽車站物流廣場(chǎng)發(fā)展的成熟期。
第五章、**汽車站物流廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)作成功所需的各方支持
（一）開(kāi)發(fā)商的具體運(yùn)作力度
開(kāi)發(fā)商要想成功運(yùn)作好此項(xiàng)目，必須以“風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量”的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)出發(fā)，高瞻遠(yuǎn)矚、腳踏實(shí)地做好每一件工作，其中在具體運(yùn)作方面更要加大力度。具體細(xì)化起來(lái)就是加強(qiáng)資金投入力度、廣告宣傳力度、市場(chǎng)推廣力度、社會(huì)關(guān)系融洽力度、實(shí)踐招商力度、科學(xué)管理力度等方面。
（二）鎮(zhèn)政府的具體扶持力度
**汽車站物流廣場(chǎng)作為代表**鎮(zhèn)一張亮麗的名片，鎮(zhèn)政府肯定會(huì)對(duì)此給予足夠的重視和扶持，具體細(xì)化起來(lái)主要表現(xiàn)在交警查車時(shí)，在不違反法律的基礎(chǔ)上給予足夠的通融和方便、在稅收、工商方面給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠、在治安巡邏方面給予大力的支持、在市場(chǎng)推廣方面給予適當(dāng)?shù)膹V告、媒體資源。
第六章、 **汽車站物流廣場(chǎng)項(xiàng)目具體投資、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（略）
第七章、**汽車站物流廣場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析
�。�1）項(xiàng)目資金投入預(yù)測(cè)表(單位：萬(wàn)元)
（2）項(xiàng)目租賃收入預(yù)測(cè)表(單位：萬(wàn)元)
注：（1）本表格完全按90%的入駐率計(jì)算：
�。�2）全按15元/平方米月平均價(jià)格（除稅后）計(jì)算。
�。�3）按90%的入駐率計(jì)算，總租金是：4000平方米*15元/平方米/月*90%=5.4萬(wàn)元/月
（4）本表沒(méi)有計(jì)算租金的增值遞增。
由上述兩個(gè)表格可知：
① 發(fā)展商的租賃收入到第17個(gè)月后趨于穩(wěn)定，每月的租金收入大約為：5.4萬(wàn)元
�、� 發(fā)展商到第35個(gè)月后推廣及工程投入趨于穩(wěn)定，每月為8萬(wàn)元。
綜上所述：
由所附收支預(yù)測(cè)平衡表可知，公司前期需投入大量資金作市場(chǎng)開(kāi)拓培育，到第五年能完全收回投資，以后每年的純利潤(rùn)為100萬(wàn)元。
第八章、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別
（一）、政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)對(duì)物流園行業(yè)和物流運(yùn)輸業(yè)的法規(guī)政策的出臺(tái)，勢(shì)必會(huì)影響到該項(xiàng)目的運(yùn)作，特別是不利于物流園及物流運(yùn)輸業(yè)發(fā)展的法律法規(guī)的出臺(tái)，將會(huì)給本項(xiàng)目致命一擊，根據(jù)最近消息的了解，以及對(duì)物流行業(yè)法律法規(guī)的預(yù)測(cè)，暫沒(méi)有什么不利于物流園行業(yè)和物流運(yùn)輸業(yè)不利的法律法規(guī)條文的出臺(tái)。因此，本項(xiàng)目在運(yùn)作當(dāng)中極少可能遇到這些政策法律性風(fēng)險(xiǎn)。
（二）、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
就物流園行業(yè)和物流運(yùn)輸業(yè)在外界大環(huán)境極端不利的情況下，日益蕭條而萎縮，將會(huì)致使本項(xiàng)目毀于一旦。然則縱觀當(dāng)局世界和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程和態(tài)勢(shì)，不難看出，經(jīng)過(guò)2008年全球性的金融危機(jī)洗禮后，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及各行各業(yè)都在逐漸回暖，向著良性的方向穩(wěn)健而行。因此，這種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在我們憂患的意識(shí)下、在客觀存在的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)下，其可能發(fā)生的概率將會(huì)微乎其微而不足道矣。
第九章、**汽車站物流廣場(chǎng)項(xiàng)目的社會(huì)效益分析
（一）、對(duì)本公司的經(jīng)濟(jì)效益的分析
對(duì)本公司而言，**汽車站物流廣場(chǎng)的成功運(yùn)作，首先會(huì)填補(bǔ)好**汽車站內(nèi)閑置的場(chǎng)地和商鋪，隨著相關(guān)項(xiàng)目和人員的引進(jìn)，將進(jìn)一步帶動(dòng)整個(gè)車站內(nèi)的人流量，從而促使車站朝著繁華、興旺的軌道運(yùn)行。再次，給公司的經(jīng)濟(jì)效益無(wú)疑是雪中送炭，使捉襟見(jiàn)肘、瀕臨絕境的經(jīng)營(yíng)捎來(lái)了喜慶的陽(yáng)光和希望的春色。其次，也給公司的股東們?cè)鎏砹税俦兜男判模偈沽怂麄儓?jiān)定決心在**這塊熱土上繼續(xù)創(chuàng)業(yè)，從而也讓他們勤奮的汗水把**這朵發(fā)展之花澆灌得更為豐碩而絢麗多姿。
（二）、對(duì)**鎮(zhèn)的社會(huì)效益的分析
本項(xiàng)目除了具有明顯的經(jīng)濟(jì)效益、風(fēng)險(xiǎn)小等特點(diǎn)外，更具有多方面的社會(huì)效益：
一、提高**的知名度
**的經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力，居民的經(jīng)濟(jì)水平，企業(yè)的密集度，房地產(chǎn)的發(fā)展等行業(yè)均落后于后列，**汽車站物流廣場(chǎng)的興起，不僅填補(bǔ)了**及周邊數(shù)鎮(zhèn)物流市場(chǎng)的空白，也必將提升整個(gè)**的品牌形象。
二、改善**對(duì)物流運(yùn)輸?shù)男枨蟓h(huán)境
物流市場(chǎng)的興起，給生產(chǎn)廠家和采購(gòu)廠家貨物運(yùn)輸流通提供了巨大的方便和實(shí)惠，這必將吸引更多的廠家落戶**。
三、推動(dòng)**物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
在**鎮(zhèn)建設(shè)一個(gè)物流市場(chǎng)，必將帶動(dòng)**物流業(yè)的使用及普及，極大地推動(dòng)**物流行業(yè)的蓬勃發(fā)展。
四、為**直接提供了至少800多個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)
該市場(chǎng)開(kāi)業(yè)，按保守估計(jì)至少可以為**直接提供800多個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)、間接提供3000多個(gè)就業(yè)崗位，這還不包括帶動(dòng)其它附屬產(chǎn)業(yè)發(fā)展所產(chǎn)生的就業(yè)崗位。
五、為政府直接創(chuàng)稅增收
本公司及物流園內(nèi)眾多的物流公司，保守估計(jì)每年可為政府至少帶來(lái)1000萬(wàn)元的稅收。
六、帶動(dòng)周邊一批包括餐飲、娛樂(lè)、休閑等行業(yè)的發(fā)展。
除了上述比較明顯的社會(huì)效益，**汽車站物流廣場(chǎng)的興起必將對(duì)**的教育、信息技術(shù)的應(yīng)用等產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，對(duì)**的下一代的熏陶產(chǎn)生了巨大作用和肩負(fù)著時(shí)代的使命。
第十章、可行性建議和結(jié)論
（一）、建議
根據(jù)以上分析可以清楚看出，在**發(fā)展物流廣場(chǎng)項(xiàng)目所必須具備的內(nèi)部基礎(chǔ)已經(jīng)非常成熟，且目前外部條件又是最佳時(shí)機(jī)。該項(xiàng)目如市場(chǎng)把握明析、定位準(zhǔn)確、開(kāi)發(fā)商的投入力度和鎮(zhèn)政府的扶持力度能協(xié)調(diào)到相得益彰、水乳交融的境界，則該項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)少之又少，而經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益回報(bào)相當(dāng)豐厚。
（二）、結(jié)論
因此：
**汽車站物流廣場(chǎng)項(xiàng)目在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上是切實(shí)可行的！
**汽車站物流廣場(chǎng)項(xiàng)目投資是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的！！
**汽車站物流廣場(chǎng)項(xiàng)目投資回報(bào)是豐厚的�。�！?
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