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房地產年度財務分析報告
一、我國房地產行業(yè)現狀及保力地產的發(fā)展情況
(一)我國房地產行業(yè)發(fā)展的現狀
2011年，國內房地產調控持續(xù)收緊。一方面，通過限購、限價、開征房地產稅、取消房產交易稅收優(yōu)惠等方式抑制投機和投資需求，延緩改善性需求，下半年首次購房貸款利率的上浮更是壓制了部分剛性購房需求;另一方面，通過6次上調存款準備金率、3次加息收緊貨幣政策，嚴控房地產開發(fā)信貸規(guī)模，收緊房地產企業(yè)資金鏈，行業(yè)政策環(huán)境日趨嚴峻。
受政策調控影響，2011年房地產市場出現一定調整，過熱勢頭得以遏制。全年商品房銷售面積和金額分別為10.99億平方米和5.91萬億元，同比保持小幅增長，但增速較2010年回落超過5個百分點且呈逐季放緩趨勢，其中2011年四季度銷售面積同比下降近7個百分點。房價在市場持續(xù)調控的情況下開始松動。2011年12月，全國70大中城市新建商品住宅價格環(huán)比回落的城市由年初的3個增加至52個。在銷售和資金回籠速度趨緩、開發(fā)貸款總量同比大幅下降等因素綜合影響下，房地產企業(yè)資金日趨緊張，投資熱情減退，全年土地購置面積同比增速大幅回落23個百分點至2.6%。
隨著調控政策的持續(xù)深入，行業(yè)調控效果已逐步顯現，房地產市場正朝著政府調控預期的方向發(fā)展。公司認為本輪調控的根本目的是抑制投機，促使房地產市場回歸剛性居住需求和合理投資需求，促進行業(yè)的長遠健康發(fā)展。
2011年末至2012年“兩會”期間，政府進一步明確了房地產調控決心，強調調控政策不放松。因此，公司認為2012年國內房地產調控不會轉向，貨幣政策將穩(wěn)中有松;在政府對普通住宅、保障性住房、首次購房需求支持政策的刺激下，中小戶型的剛需產品仍將作為市場成交的主流，并將成為房地產市場平穩(wěn)發(fā)展的主要支撐。同時，政府為保持經濟增長而對調控政策進行微調，將成為影響市場走向的不確定性因素之一，購房者將在多變的政策環(huán)境中出現觀望和反復，這些因素都將導致2012年的房地產市場呈現波動調整格局。
(二)XX地產的發(fā)展現狀
報告期內，面對復雜多變的市場形勢，公司準確把握市場脈搏，堅持快速周轉、以中小戶型普通住宅開發(fā)為主的經營策略，取得了良好的經營業(yè)績。
(1)以中小戶型普通住宅迎合市場，實現銷售業(yè)績穩(wěn)步增長。報告期內，公司商品房銷售中住宅占比達78%，其中144平方米以下的普通住宅成交套數占比達90%。公司產品鎖定主流剛性需求、適銷對路，獲得了市場的高度認可，全年實現銷售簽約金額732.42億元，同比增長10.69%，銷售簽約面積達650.29萬平方米，年銷售去化率超68%。
同時，公司規(guī)�；洜I效益持續(xù)顯現，市場份額穩(wěn)步提升。2011年，公司在廣州地區(qū)銷售額首次突破百億元，在成都、佛山、北京、上海、天津等5個城市的銷售額均超過50億元;公司已進駐城市的市場占有率為4.7%，其中當地市場占有率進入前三名的城市達15個。
(2)降本增效，持續(xù)提升盈利水平。報告期內，公司深入推進降本增效，繼續(xù)保持良好的成本費用控制能力，將管理費用和銷售費用占營業(yè)收入的比例控制在1.6%和2.7%的較低水平;房地產結算收入451.32億元，同比增長30.06%，結算毛利率36.17%，同比回升2.95個百分點;全年實現營業(yè)收入470.36億元，實現凈利潤65.31億元，同比分別增長31.04%和32.74%。
(3)等量拓展，穩(wěn)步擴大經營規(guī)模。報告期內，公司堅持等量拓展原則，進一步完善區(qū)域布局，適時補充公司發(fā)展所必需的項目資源。全年新進入合肥、鄭州、石家莊、慈溪、德陽、通化等6個城市，新項目拓展23個，新增規(guī)劃容積率面積933萬平方米，新增權益容積率面積677萬平方米，新拓展項目平均樓面地價2582元/平方米。
(4)資金收支平衡，財務狀況穩(wěn)健。報告期內，公司完成房地產直接投資647億元，實現銷售回籠660億元，新增借款369億元，期末貨幣資金余額181.5億元，資金收支實現良好平衡。報告期末，公司資產負債率為78.43%，較2010年下降了0.55個百分點;期末負債總額1529.50億元，其中預收賬款709.28億元，扣除預收賬款后，其他負債占總資產的比例為42.06%，較2010年降低了3.08個百分點。同時，公司負債結構合理，一年內到期的有息負債僅為139.25億元，占有息負債的20.42%，財務穩(wěn)健，短期償債壓力較小。
(5)商業(yè)地產租售并舉，助力公司業(yè)績提升。報告期內，公司抓住商業(yè)地產在市場調控中的銷售機遇，實現商業(yè)物業(yè)銷售簽約額逾150億元;同時公司商業(yè)物業(yè)經營初具規(guī)模，全年共實現物業(yè)租賃、展覽服務、商場和酒店經營等收入超8億元。截至報告期末，公司已擁有廣州XX中心、廣州XX中環(huán)廣場、佛山XX水城、佛山XX洲際酒店、成都XX皇冠酒店、廣州XX世貿中心等大型商業(yè)體投入運營，實際運營面積超50萬平方米，為實現公司住宅開發(fā)與商業(yè)地產運營雙輪驅動奠定了堅實的基礎。
(6)品牌價值持續(xù)提升，鞏固行業(yè)龍頭地位。2011年，公司積極投身保障房建設，注重同客戶、股東、員工、合作伙伴等利益相關方共同成長，切實履行央企社會責任，贏得了社會的好評，“XX地產”品牌價值大幅提升至184.59億元，較上年度增長34.85%，蟬聯房地產行業(yè)領導公司品牌。同時，公司再度蟬聯滬深房地產上市公司綜合實力、財富創(chuàng)造能力、投資價值TOP10第二名，榮獲“2011中國主板上市公司最佳董事會(50強)”等榮譽，進一步鞏固行業(yè)龍頭地位。
(7)建立長效激勵機制，完善治理結構。報告期內，公司啟動了股票期權激勵計劃，通過向部分董事、高級管理人員和核心管理、技術人才授予股票期權，進一步完善公司法人治理結構，建立健全公司長效激勵機制，幫助公司管理層平衡公司發(fā)展過程中的短期目標與長期目標，吸引和保留優(yōu)秀人才，激勵持續(xù)價值的創(chuàng)造，促進公司長期健康發(fā)展。
二、XX地產的財務狀況分析
償債能力分析
從圖和表中數據看出流動比率一直維持在2左右，是比較合理的。
由于是受大環(huán)境的限制，存貨可能較多，從而使速動資產較少，從速動比例從09年的0.74到11年6月的0.39，說明企業(yè)短期償債能力在逐漸減弱。到8月又有所回升，說明企業(yè)的發(fā)展勢頭還是比較好的。速動比率過低是與該行業(yè)的大環(huán)境有關系的。
資產負債率逐年上升，說明企業(yè)風險提高，但是適度的負債比率既能保證企業(yè)進行經營活動所需的資金，又能保證資金的安全性。
營運能力分析
存貨周轉率的快慢，不僅反映出企業(yè)采購、存儲、生產及銷售各環(huán)節(jié)管理工作狀況的好壞，而且對企業(yè)償債能力及獲利能力產生決定性的影響。一般來說存貨周轉率越高越好。存貨周轉率越高，說明其變現的速度越快，周轉額越大，資金占用水平越低。通過存貨分析，還有利于找出存貨管理存在的問題，盡可能降低資金占用水平。
盈利能力分析
由以上數據分析可以看出：XX公司盈利缺乏競爭性。將多元化、差異化作為長遠戰(zhàn)略的XX地產的主營業(yè)務成本率過高，在房地產這樣規(guī)模經營的行業(yè)中，希望保持差異化的高利潤率需要有更加高效的營銷系統(tǒng)、財務系統(tǒng)來保障其銷售利潤，XX地產需在營銷方面加大投資，從而找到擴大差異化渠道，取得高利潤率的目標。
二、XX地產未來發(fā)展展望
上半年快速推貨策略成效顯著，5-6月推貨量占比和前4月銷售完成度均名列前茅。1)公司抓住了3月以來銷售回暖而政策仍相對寬松的寶貴時間窗口，搶收成果豐厚�？紤]到下半年市場走勢未必不明朗，公司在年初就制定了上半年快速推貨的方針,推盤盡量提前。公司3月推貨量都即在100億以上，2季度計劃推貨量達300億，約占全年計劃的1/3，在龍頭中名列前茅，實際推貨可能更多。這也使公司在下半年的推貨上能夠更加靈活從容。2)隨著信貸邊際改善帶來的市場回暖，春節(jié)后的快銷策略收效明顯，前4月銷售完成度高。2月啟動“禧春”活動，加大推盤和促銷力度，僅在2月就認購近70億，簽約36億，遠超預期。3、4月銷售額也已接近萬科水平。截至4月，公司銷售額已達240億，占我們預測的銷售量的30%，為四家龍頭公司中最高。目前公司銷售狀況穩(wěn)定，新盤去化率基本維持在70%左右。繼剛需持續(xù)釋放后，部分改善性需求也開始啟動。公司較大的供貨量將使銷售彈性充分。
公司推盤量充足，銷售良好，業(yè)績鎖定度高，重申買入評級。公司上半年推盤集中，把握住了市場回暖的時間窗口，銷售彈性充分，維持銷售額800億的預測。維持對公司12-13年EPS1.42、1.85元的預測，對應PE為10X、8X，重申買入評級。(申萬研報)
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