房地產(chǎn)可行性分析報(bào)告

時(shí)間：2023-04-01 07:19:46 財(cái)務(wù)分析報(bào)告我要投稿

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房地產(chǎn)可行性分析報(bào)告

　　房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告范文【1】

　　房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告是根據(jù)可行性研究對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析和預(yù)測(cè)。

　　因此做好開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作，是項(xiàng)目成敗的先決條件。

　　項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)階段最重要的核心文件，具有相當(dāng)大的信息量和工作量，是項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。

　　第一節(jié) 可行性研究的概念和作用

　　一.可行性研究的概念

　　可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財(cái)務(wù)上是否盈利，并對(duì)多個(gè)可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考。

　　國(guó)從20世紀(jì)70年代開始引進(jìn)可行性研究方法，并在政府的主導(dǎo)下加以推廣。

　　1981年原國(guó)家計(jì)委明確“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入了基本建設(shè)程序。

　　1983年2月，原國(guó)家計(jì)委正式頒布了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，對(duì)可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法等做了詳細(xì)的規(guī)定，以指導(dǎo) 國(guó)的可行性研究工作。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)和開發(fā)實(shí)踐證明，項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵是決策，開發(fā)商應(yīng)高度重視可行性研究的工作質(zhì)量，隨歐康夭?諧〉鬧鴆焦娣叮?康夭?耐蹲駛?�、投资�?蠡嵩嚼叢繳伲?歡咸岣呔霾咚?劍?拍莧〉孟钅靠?⒌某曬α?

　　二.可行性研究的作用

　　(一)可行性研究是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。

　　開發(fā)項(xiàng)目投資決策，尤其是大型投資項(xiàng)目決策的科學(xué)合理性，是建立在根據(jù)詳細(xì)可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本分析和效益估算進(jìn)行的項(xiàng)目可行性研究的基礎(chǔ)上的。

　　(二)可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。

　　在國(guó)投資項(xiàng)目必須列入國(guó)家的投資計(jì)劃。

　　尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目，要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門的立項(xiàng)、審批、簽訂有關(guān)的協(xié)議，依據(jù)之一就是可行性研究報(bào)告。

　　(三)可行性研究是項(xiàng)目籌措建設(shè)資金的依據(jù)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了分析，從中可以了解項(xiàng)目的籌資還本能力和經(jīng)營(yíng)效益的獲取能力。

　　銀行等金融機(jī)構(gòu)是否提供貸款，主要依據(jù)可行性研究中提供的項(xiàng)目獲利信息。

　　因此可行性研究也是企業(yè)籌集建設(shè)資金和金融機(jī)構(gòu)提供信用貸款的依據(jù)。

　　(四)可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。

　　可行性研究對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)容及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都作出了安排，這些正是項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書的內(nèi)容。

　　第二節(jié) 可行性研究的階段工作

　　一.可行性研究工作根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展可以分幾個(gè)階段進(jìn)行。

　　(一)以投資機(jī)會(huì)研究

　　該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。

　　投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。

　　該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%~0.8%。

　　如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以?邢亂喚錐蔚墓ぷ鰲?

　　(二)初步可行性研究

　　在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。

　　初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%,所需費(fèi)用約占總投資的0.25%~1.5%。

　　(三)詳細(xì)可行性研究

　　詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

　　這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%~3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%. 項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。

　　未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。

　　(四)可行性研究階段工作精度表

　　第三節(jié) 可行性研究的內(nèi)容

　　一.可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)

　　一般來講，專業(yè)機(jī)構(gòu)編寫一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要⒛柯�、�?�、附�?透酵劑?霾糠幀?

　　(一)封面:一般要反映可行性報(bào)告的名稱，專業(yè)研究編寫機(jī)構(gòu)名稱及編寫報(bào)告的時(shí)間三個(gè)內(nèi)容。

　　(二)摘要:它是用簡(jiǎn)潔明了的語言概要介紹項(xiàng)目的概況、市場(chǎng)情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點(diǎn)，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時(shí)間內(nèi)能了解全報(bào)告的精要。

　　也有專家主張不寫摘要，因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。

　　(三)目錄:由于一份可行性報(bào)告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報(bào)告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

　　(四)正文內(nèi)容:它是可行性報(bào)告的主體，一般來講，應(yīng)包括以下內(nèi)容

　　1.項(xiàng)目概況

　　主要包括:項(xiàng)目名稱及背景、項(xiàng)目開發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明);

　　2.市場(chǎng)調(diào)查和分析

　　在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析，并作出客觀的預(yù)測(cè)，包括開發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷售對(duì)象及開發(fā)周期、銷售周期等。

　　3.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)選

　　在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的描述。

　　包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。

　　4.開發(fā)進(jìn)度安排

　　對(duì)開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗(yàn)收等階段安排好開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度。

　　作為大型開發(fā)項(xiàng)目，由于建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開發(fā)，需要對(duì)各期的開發(fā)內(nèi)容同時(shí)作出統(tǒng)籌安排。

　　5.項(xiàng)目投資估算

　　對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析評(píng)估。

　　房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)。

　　估算的精度沒有預(yù)算那樣高，但需力爭(zhēng)和未來開發(fā)事實(shí)相符，提高評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。

　　6.項(xiàng)目資金籌集方案及籌資成本估算

　　根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對(duì)資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行。

　　7.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià);

　　依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制定、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目的角度對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目從財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，并借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行的一種方法。

　　具體包括項(xiàng)目的預(yù)售預(yù)測(cè)、成本預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上進(jìn)行預(yù)計(jì)損益表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運(yùn)用表的編制，以及進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等，據(jù)以分析投資的效果。

　　8.不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析

　　主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。

　　該分析通過對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各種因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為項(xiàng)目運(yùn)作過程中對(duì)關(guān)鍵因素進(jìn)行控制提供可靠依據(jù)。

　　同時(shí)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性，為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及風(fēng)險(xiǎn)來源提供參考。

　　9.可行性研究的結(jié)論

　　根據(jù)對(duì)相關(guān)因素的分析和各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)值，對(duì)項(xiàng)目的可行與否作出明確的結(jié)論。

　　10.研究人員對(duì)項(xiàng)目的建議

　　對(duì)項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)和問題提出改善建議，以及對(duì)建議的效果作出估計(jì)。

　　(五)附件:它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。

　　一般來講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件(如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等)。

　　專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

　　(六)附圖:一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖:項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括:項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。

　　二.可行性研究報(bào)告的項(xiàng)目投資預(yù)算

　　一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其中的項(xiàng)目投資概算只包含了項(xiàng)目建設(shè)的工程概算，這樣算是不夠正確的。

　　一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不等于一個(gè)簡(jiǎn)單的建筑物，它需要營(yíng)銷成本、金融成本和建筑成本，項(xiàng)目投資就是為了滿足這些成本支出。

　　而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)的實(shí)際投資。

　　在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動(dòng)式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實(shí)際總投入就會(huì)小得多。

　　以工程概算代替項(xiàng)目投資概算是極不嚴(yán)肅的。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容:

　　(一)營(yíng)銷開支概算

　　1.項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支

　　2.項(xiàng)目策劃的開支

　　3.銷售策劃的開支

　　4.廣告開支

　　5.項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支

　　6.項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支

　　(二)工程開支概算

　　1.用于工程勘探的開支

　　2.用于吹沙填土、平整土地的開支

　　3.用于工程設(shè)計(jì)的開支

　　4.用于建筑施工的開支

　　5.用于設(shè)施配套的開支

　　6.用于工程監(jiān)理的開支

　　(三)土地征用開支概算

　　1.政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)

　　2.用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支

　　3.影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支

　　(四)金融成本開支概算

　　1.外匯資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出

　　2.貸款引起的利息支出

　　3.各項(xiàng)保險(xiǎn)開支

　　4.稅收和行政性收費(fèi)

　　5.不可預(yù)見開支

　　第四節(jié) 可行性研究報(bào)告的編制

　　一.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析常見誤區(qū)

　　1.誤區(qū)一:一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的效益分析

　　如果一份項(xiàng)目可行性研究報(bào)告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會(huì)是一份實(shí)事求是的報(bào)告，一份專業(yè)而嚴(yán)肅的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告不可能只是一個(gè)效益標(biāo)準(zhǔn)。

　　在可行性研究時(shí)會(huì)遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項(xiàng)目未來的價(jià)格及銷售進(jìn)程處于一種相對(duì)的不確定之中。

　　因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測(cè)，而且這些預(yù)測(cè)需要假定的前提，那就是期望值。

　　可行性研究根據(jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測(cè)。

　　2.誤區(qū)二:先入為主的可行性研究

　　縱觀國(guó)內(nèi)多數(shù)失敗的大型地產(chǎn)投資，其中大部分項(xiàng)目的失敗都是由一些可預(yù)見的因素造成的。

　　這些因素包括:高級(jí)別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津;在一個(gè)離市區(qū)較遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無人問津;準(zhǔn)備在一個(gè)規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時(shí)間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大導(dǎo)致需求短缺;建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算造成資金短缺;一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優(yōu)勢(shì)失效等等。

　　當(dāng)這些項(xiàng)目的發(fā)展商在談起這些問題時(shí)通常都會(huì)感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。

　　再看一看這些項(xiàng)目的“可行性研究報(bào)告”，幾乎都是同一個(gè)調(diào)子:引經(jīng)據(jù)典，從各個(gè)角度描繪這個(gè)項(xiàng)目投資的美好前景，卻偏偏不提項(xiàng)目投資的不利因素。

　　這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項(xiàng)目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

　　(1)先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的:

　　a.房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀意志在起作用。

　　往往由于“長(zhǎng)官意志”對(duì)課題的影響，課題研究人員擔(dān)心挑項(xiàng)目的毛病會(huì)得罪老板，于是學(xué)會(huì)了察顏觀色，一切圍繞領(lǐng)導(dǎo)的意思去論證。

　　所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導(dǎo)要多些支持，少些干預(yù)，讓課題組放下包袱，按科學(xué)的路子去調(diào)查、分析。

　　b.課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過關(guān)。

　　有些項(xiàng)目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。

　　這樣做，使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望他們拿出一個(gè)真正可信的可行性研究報(bào)告是不可能的。

　　c.有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機(jī)構(gòu)去做，這些單位的科研實(shí)力過得硬，但由于項(xiàng)目對(duì)他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項(xiàng)目的工程咨詢業(yè)務(wù)。

　　d.有的發(fā)展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報(bào)告。

　　這在意向接觸的時(shí)候是。

　　必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對(duì)自己的投資行為而做的，并不適合于現(xiàn)在的發(fā)展商;有時(shí)合作另一方為了爭(zhēng)取他人來投資，可能會(huì)片面地夸大該項(xiàng)目的投資價(jià)值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。

　　二.編制可行性研究報(bào)告的人員安排組合

　　要組織一個(gè)可行性研究的小組，小組成員的知識(shí)結(jié)構(gòu)、人員安排要全面。

　　第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

　　在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。

　　第二部分，行政審批部分

　　根據(jù) 國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段:1)選址定點(diǎn);2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;3)初步設(shè)計(jì)及施工圖審查;4)規(guī)劃報(bào)建圖審查;5)施工報(bào)建;6)建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

　　一、選址定點(diǎn)階段。

　　此階段一般辦理以下事項(xiàng):

　　1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

　　2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

　　3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。

　　4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書(表)。

　　5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

　　6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。

　　二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng):

　　1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

　　2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。

　　3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

　　4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

　　5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

　　三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng):

　　1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。

　　2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

　　3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。

　　4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

　　5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

　　6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。

　　7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

　　8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

　　9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。

　　四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng):

　　1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

　　2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

　　3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

　　4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本)。

　　五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng):

　　1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

　　2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。

　　招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

　　3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

　　六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng):

　　由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

　　開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料:

　　1、以下證明材料:

　　(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

　　(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

　　(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

　　2、開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書;

　　3、工程施工合同;

　　4、商品房預(yù)售方案。

　　預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

　　七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng):

　　1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機(jī)構(gòu))對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。

　　2、財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。

　　3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。

　　規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正本)。

　　4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明;不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。

　　第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段

　　1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證)登記。

　　2、開發(fā)商應(yīng)提交材料:

　　(1)申請(qǐng)書;

　　(2)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

　　(3)用地證明文件或者土地使用權(quán)證;

　　(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

　　(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

　　(6)施工許可證;

　　(7)房屋竣工驗(yàn)收資料

　　(8)房屋測(cè)繪成果;

　　(9)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

　　以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)有不同的差異。

　　各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。

　　所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤(rùn)，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告【2】

　　第一章總論

　　1.1項(xiàng)目概況

　　1.1.1項(xiàng)目名稱:青島市***中心和綜合辦公樓建設(shè)工程

　　1.1.2建設(shè)單位:青島市***置業(yè)有限公司

　　1.1.3項(xiàng)目地址:燕兒島路以北，青島市***號(hào)

　　1.1.4項(xiàng)目用地面積:9844m2

　　1.1.5項(xiàng)目總建筑面積:70000m2

　　地上建筑面積:

　　地下建筑面積:55000m215000m2

　　1.1.6項(xiàng)目總投資:23000萬元

　　1.1.7項(xiàng)目建設(shè)期:18個(gè)月

　　1.2項(xiàng)目提出背景及建設(shè)必要性

　　1.2.1項(xiàng)目提出背景

　　青島地處山東半島東南部，位于東經(jīng)119度30分~121度，北緯35度35分~37度09分。

　　東南瀕臨黃海，東北與煙臺(tái)市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。

　　全市總面積10654平方公里，其中市區(qū)1102平方公里。

　　與上海、廣州、天津、大連并稱為中國(guó)五大外貿(mào)口岸，著名的旅游城市和海洋科研基地，是國(guó)務(wù)院第一批確定的沿海開放城市與經(jīng)濟(jì)中心城市。

　　青島既是華北南部、華東北部和西北地區(qū)進(jìn)出口物資的主要集散地,也是太平洋國(guó)家與歐亞大陸國(guó)家聯(lián)系的紐帶。

　　作為山東省的重要經(jīng)濟(jì)中心和對(duì)外開放的窗口，1992年省人民政府把青島確定為山東省對(duì)外開放的龍頭。

　　為了適應(yīng)改革開放新形勢(shì)的需要，青島市作出了行政中心東移的戰(zhàn)略決策，以此帶動(dòng)?xùn)|部的開發(fā)建設(shè)，推動(dòng)全市向現(xiàn)代化國(guó)際城的宏偉目標(biāo)邁進(jìn)。

　　東部地區(qū)已成為青島市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)之一。

　　青島市***號(hào)地塊位于寧夏路北側(cè)，燕兒島路以北，新建占地面積7803m2。

　　基地地勢(shì)東高西低，局部高差較大，總體建設(shè)條件良好。

　　為加快地塊的開發(fā)建設(shè)，武警水電部隊(duì)青島項(xiàng)目部

　　決定在此地塊投資建設(shè)接待中心和綜合辦公樓。

　　項(xiàng)目名稱為青島市***中心和綜合辦公樓建設(shè)工程。

　　按照基本建設(shè)程序委托青島市民用建筑設(shè)計(jì)院有限公司編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告申請(qǐng)立項(xiàng)。

　　1.2.2項(xiàng)目建設(shè)必要性

　　1、實(shí)現(xiàn)東部開發(fā)區(qū)規(guī)劃，進(jìn)一步完善新的市中心區(qū)建設(shè)。

　　根據(jù)市總體規(guī)劃，東部開發(fā)區(qū)將建成青島市新的行政中心。

　　經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，東部地區(qū)已基本形成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、城市建設(shè)頗具規(guī)模的新城區(qū)。

　　本項(xiàng)目的建設(shè)，將進(jìn)一步完善東部地區(qū)的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)東部開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃，加快完成新的市中心區(qū)建設(shè)，樹立青島新的形象，促進(jìn)青島市現(xiàn)代化國(guó)際城市建設(shè)。

　　2、本項(xiàng)目的建設(shè)是改善周邊旅游居住及辦公條件，提高青島市城市化建設(shè)的需要。

　　“衣食住行”對(duì)于百姓生活必不可缺，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對(duì)于旅游居住及餐飲條件的要求也越來越高。

　　2005年，我市以度假旅游為核心，精品項(xiàng)目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成，一批規(guī)模大、投資高的旅游碼頭、游艇俱樂部、高星級(jí)酒店和度假、娛樂等項(xiàng)目相繼建成或開工，項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)歷史最好水平，部分項(xiàng)目填補(bǔ)了我市旅游空白。

　　初步統(tǒng)計(jì)，去年我市旅游項(xiàng)目建設(shè)投入資金49億元以上，比上年增長(zhǎng)約48%，其中社會(huì)性投資占86%。

　　23個(gè)大項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，青島啤酒街投入使用，成為極具青島特色的旅游街區(qū);昌樂路文化街正式開街，被文化部命名為國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。

　　海景花園大酒店二期工程、銀海國(guó)際游艇俱爾部、天泰浴場(chǎng)等重點(diǎn)項(xiàng)目順利完成年度計(jì)劃，同時(shí)加快建筑業(yè)發(fā)展，鞏固建筑業(yè)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的地位，培育經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)邁出了關(guān)鍵一步。

　　2006年我市旅游大項(xiàng)目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項(xiàng)目精”的特點(diǎn)。

　　一是數(shù)量多、投資大。

　　2006年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項(xiàng)目約有51個(gè)，總投資額約416億元，旅游大項(xiàng)目的數(shù)量和投資額為歷年之最。

　　二是度假區(qū)建設(shè)項(xiàng)目多。

　　金沙灘度假酒店、北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院、極地海洋世界、石老人浴場(chǎng)、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項(xiàng)目、青島運(yùn)動(dòng)旅游度假基地項(xiàng)目等體現(xiàn)了度假功能，這些項(xiàng)目的建成將極大地豐富國(guó)際海濱度假城市的內(nèi)涵。

　　三是高端旅游項(xiàng)目多。

　　在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共11個(gè)，投資額約32億元。

　　四是海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目多。

　　極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目正在加緊施工建設(shè)。

　　五是高檔次酒店項(xiàng)目多。

　　在建、擬建的四、五星級(jí)酒店18家，投資額約83億元。

　　引進(jìn)萬豪、洲際、凱賓斯基等國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)參與我市酒店管理。

　　目前，希爾頓、喜達(dá)屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團(tuán)有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管

　　理。

　　以建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際城市為目標(biāo),以加速生產(chǎn)要素的流動(dòng)和提升城市服務(wù)業(yè)規(guī)模與水平為突破口,堅(jiān)持城市化與工業(yè)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化整體推進(jìn)。

　　進(jìn)一步提高中心城區(qū)集聚輻射功能,加快新城區(qū)建設(shè);推進(jìn)五市城區(qū)向中等城市目標(biāo)發(fā)展;使青島成為全國(guó)重要的具有較強(qiáng)輻射和帶動(dòng)力的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市。

　　3、符合黨和國(guó)家關(guān)于國(guó)有企業(yè)改革政策，有利于盤活國(guó)有資產(chǎn)。

　　綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于改善青島市旅游、商務(wù)及辦公條件，完善東部城區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃具有重要作用，建設(shè)確有必要。

　　1.3建設(shè)單位基本情況

　　1.3.1發(fā)起人情況

　　本項(xiàng)目由青島市***置業(yè)有限公司承擔(dān)建設(shè)。

　　1.3.2經(jīng)營(yíng)宗旨

　　通過項(xiàng)目各方真誠(chéng)合作，加強(qiáng)企業(yè)間資金、技術(shù)的橫向聯(lián)合，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，加快地塊的建設(shè)步伐。

　　項(xiàng)目部將以高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，為社會(huì)各界提供方便、合理、舒適的旅游、餐飲、辦公場(chǎng)所。

　　從而達(dá)到促進(jìn)青島市城市建設(shè)，改善旅游環(huán)境，促進(jìn)青島市現(xiàn)代化國(guó)際城市建設(shè)的目的。

　　通過認(rèn)真經(jīng)營(yíng)，在創(chuàng)造可觀的社會(huì)效益的同時(shí)獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。

　　1.3.3經(jīng)營(yíng)范圍

　　在青島市***號(hào)地塊建設(shè)賓館、商務(wù)、辦公樓，并進(jìn)行銷售、出租房屋及物業(yè)管理。

　　1.3.4總投資

　　本項(xiàng)目總投資為23000萬元。

　　1.4可行性研究工作的結(jié)論

　　可行性研究結(jié)論

　　1、本項(xiàng)目建設(shè)符合城市建設(shè)規(guī)劃，有利于加快青島國(guó)際化城市建設(shè)的步伐。

　　2、通過市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析，本項(xiàng)目擬建賓館、商務(wù)、辦公市場(chǎng)較好。

　　3、外部配套條件較好，供電、供熱、通訊、給排水、煤制氣和有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施可以滿足項(xiàng)目需求。

　　4、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，財(cái)務(wù)分析可行。

　　項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1-1。

　　表1-1

　　序號(hào)

　　3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表指標(biāo)名稱總投資占地面積總建筑面積

　　其中:接待中心

　　網(wǎng)點(diǎn)

　　地下室

　　寫字樓單位萬元m2m2m2m2m2m2數(shù)2300098447000025000180001500012000量備注

　　第二章市場(chǎng)分析

　　2.1青島房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　2.2.1房地產(chǎn)發(fā)展概況

　　青島以其獨(dú)特的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的廣闊前景，使青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿了誘人的魅力。

　　近年來，青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)以其超常的速度向前發(fā)展，成為全國(guó)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市之一。

　　一九九二年在鄧小平同志南巡講話以后，青島市委市政府做出市級(jí)機(jī)關(guān)東遷的決定，原市委情況看，1984年以青島市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司為代表的首批4家公司的成立，使青島房地產(chǎn)進(jìn)入萌芽階段，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資主要是以舊城改造為目標(biāo)，由于政策與觀念的雙重因素制約，房地產(chǎn)投資發(fā)展較為緩慢。

　　1988年青島市開始實(shí)施國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策，房地產(chǎn)業(yè)逐漸活躍起來，全市房地產(chǎn)公司發(fā)展到20家。

　　1992年伴隨著全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，青島的房地產(chǎn)進(jìn)入三年的高漲時(shí)期，房地產(chǎn)投資從92年到94年三年間，各年增長(zhǎng)率分別為139.2%、143.2%和136%，93年達(dá)到頂峰，94年開始增速減緩，95年以來增速明顯減慢，95年增長(zhǎng)率為21.1%，96、97年則出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，分別為-19%和-6.47%，98年開始回升達(dá)到43.81億元，比97年增長(zhǎng)了2.7%，99年增幅明顯加大，全年累計(jì)完成投資62.97億元，比98年增長(zhǎng)43.8%。

　　目前青島房地產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模，成為全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要新興產(chǎn)業(yè)，98年房地產(chǎn)的增加值為21.07億元，占全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的2.37%，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的6.30%。

　　青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程與全國(guó)情況基本一致，在經(jīng)歷了90-94年高速增長(zhǎng)期后，95年增速明顯減緩，96、97年出現(xiàn)了明顯的回落，98年又開始出現(xiàn)一定的增長(zhǎng)。

　　隨著國(guó)家一系列擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的方針實(shí)施，一系列大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策相繼出臺(tái)，青島市房地產(chǎn)形勢(shì)好。

　　20xx上半年，我市建筑業(yè)企業(yè)深化企業(yè)改革，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理、加大施工資金和技術(shù)的投入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步增強(qiáng)，承攬建筑施工任務(wù)持續(xù)增加，建筑業(yè)企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值167.5億元，比去年同期增長(zhǎng)31.0%;本年新簽建筑施工合同價(jià)款146.8億元，同比增長(zhǎng)15.1%;全市建筑業(yè)企業(yè)全員勞動(dòng)生產(chǎn)率5.9萬元/人,增長(zhǎng)31.1%。

　　一、建筑工程產(chǎn)值增速加快，占比提高

　　上半年，在市建筑企業(yè)施工任務(wù)比較充足的前提下，加快施工進(jìn)度，建筑業(yè)總產(chǎn)值較大幅度的增長(zhǎng)，在完成的建筑業(yè)總產(chǎn)值中，實(shí)現(xiàn)建筑工程產(chǎn)值149.2億元，同比增長(zhǎng)35.5%，

　　增幅比總產(chǎn)值高4.5個(gè)百分點(diǎn)，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的比重高達(dá)89.1%，同比提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　其中國(guó)有及國(guó)有控股建筑企業(yè)仍然在扮演著我市建筑市場(chǎng)上的主要角色,前6個(gè)月，我市國(guó)有及其控股企業(yè)完成建筑工程產(chǎn)值64.8億元，與去年同期相比增長(zhǎng)了20.4%，占建筑工程產(chǎn)值的43.4%。

　　二、一級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)完成產(chǎn)值占近六成

　　上半年，從全市建筑企業(yè)資質(zhì)等級(jí)看，一級(jí)以上建筑施工企業(yè)完成產(chǎn)值高達(dá)99.1億元，同比增長(zhǎng)52.2%,占建筑業(yè)總產(chǎn)值的59.1%，其中:一級(jí)企業(yè)完成81.2億元，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的48.5%，特級(jí)企業(yè)完成17.9億元，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的10.7%;從企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)和企業(yè)的規(guī)模來看，大型國(guó)有建筑業(yè)企業(yè)仍然是我市建筑市場(chǎng)上的主力軍。

　　上半年，完成產(chǎn)值超過億元的單位共31家，共完成建筑業(yè)總產(chǎn)值107.6億元,占全市總產(chǎn)值的64.2%。

　　三、施工面積小幅上升，新開工面積“放量”增長(zhǎng)

　　上半年,我市建筑企業(yè)加大施工力度，房屋施工面積達(dá)2916萬平方米,同比增長(zhǎng)7.3%。

　　國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)完成1000萬平方米，同比增長(zhǎng)2.6,占全部施工面積的34.3%。

　　上半年，新開工面積1165萬平方米,同比增長(zhǎng)28.2%，高于施工面積增幅20.9個(gè)百分點(diǎn)，占全部施工面積40.0%，同比提高6.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　其中:國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)施工面積323萬平方米，同比增長(zhǎng)60.7%,占新開工施工面積的27.7%，同比上升7.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　新開工面積放量增長(zhǎng),說明我市建筑業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好。

　　四、建筑市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范,招投標(biāo)率占90%以上

　　工程招投標(biāo)是強(qiáng)化建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，提高建筑企業(yè)管理水平、工程質(zhì)量、技術(shù)水平的一種行之有效的制度。

　　上半年，市建筑市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，工程招投標(biāo)率上升，在全市建筑工程中，實(shí)行招投標(biāo)承包的施工面積2709萬平方米，比上年增長(zhǎng)18.1%，招投標(biāo)率為92.9%，同比提高8.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　其中:國(guó)有及控股企業(yè)招投標(biāo)承包面積999萬平方米，增長(zhǎng)29.5%，招投標(biāo)率達(dá)99.9%，同比提高20.7個(gè)百分點(diǎn);一級(jí)資質(zhì)以上招投標(biāo)面積1676萬平方米，增長(zhǎng)76.2%，招投標(biāo)率98.8%，上升16.5百分點(diǎn)。

　　五、本年新簽合同額平穩(wěn)增長(zhǎng)

　　隨著市建筑施工企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的提高，承攬施工任務(wù)量持續(xù)增長(zhǎng)。

　　上半年，我市施工企業(yè)新簽施工工程合同價(jià)款達(dá)146.8億元，同比增長(zhǎng)15.1%。

　　從企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)來看，一級(jí)企業(yè)及以上企業(yè)新簽合同價(jià)款78.6億元，占全部合同價(jià)款的53.5%，增長(zhǎng)17.6%;二級(jí)企業(yè)36.3億元，占24.8%;三級(jí)企業(yè)31.9億元，占21.7%。

　　六、全員勞動(dòng)生產(chǎn)率增幅較快

　　在市建筑行業(yè)繼續(xù)推行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的同時(shí)，以總承包為龍頭，以專業(yè)承包為主體，勞務(wù)分包為依托的組織結(jié)構(gòu)體系基本建立，建筑業(yè)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)得到了有效整合，與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的各種技術(shù)和經(jīng)濟(jì)資源得到了充分的利用，企業(yè)的技術(shù)裝備能力進(jìn)一步提高，建筑隊(duì)伍的素質(zhì)明顯增強(qiáng)。

　　今年上半年,全市建筑業(yè)企業(yè)全員勞動(dòng)生產(chǎn)率5.9萬元/人,比上年同期增長(zhǎng)31.1%，其中國(guó)有及國(guó)有控股及一級(jí)等規(guī)模大的企業(yè)都達(dá)到8.6萬元/人。

　　目前，全市注冊(cè)有各類房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)、物業(yè)管理及服務(wù)機(jī)構(gòu)450家，其中約一半為外商投資企業(yè)。

　　房地產(chǎn)從業(yè)人員達(dá)15000人。

　　總體上看，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)與全國(guó)房地產(chǎn)同步起落，整體上仍保持在一個(gè)較高發(fā)展水平。

　　從中房系統(tǒng)公布的城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)看，青島落后于北京、上海、深圳、廣州等城市，與天津、大連、武漢、西安等城市同處于第二層次。

　　目前從局部區(qū)域上看，全市各區(qū)域各具特點(diǎn)，老市區(qū)到東部新區(qū)沿海一線，由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便，售價(jià)遠(yuǎn)高于其他地區(qū)，由南到北隨著環(huán)境的差異，同類房地產(chǎn)價(jià)格能相差4-6倍。

　　2006年上半年我市餐飲市場(chǎng)繼續(xù)走強(qiáng)

　　今年上半年，我市在擴(kuò)大內(nèi)需、繁榮經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控政策作用下，城鄉(xiāng)居民收入和消費(fèi)支出快速增長(zhǎng)，從上半年住宿、餐飲企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況看,全市共實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額63.31億元，增長(zhǎng)11.8%，拉動(dòng)全社會(huì)消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)1.6個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)企業(yè)景氣提升、住宿餐飲市場(chǎng)發(fā)展加快的特點(diǎn)。

　　一、住宿、餐飲企業(yè)景氣度高

　　據(jù)青島市企業(yè)調(diào)查隊(duì)2006年二季度企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示，受經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)、收入穩(wěn)定增加、商務(wù)會(huì)展活動(dòng)日益增多等因素影響，我市住宿、餐飲市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，企業(yè)家信心指數(shù)與企業(yè)景氣指數(shù)均達(dá)今年新高，分別為161.54和148.88。

　　其中，二季度住宿餐飲業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)比一季度提高10.1點(diǎn)，企業(yè)家信心指數(shù)比一季度提高5.2點(diǎn)。

　　住宿餐飲企業(yè)景氣度的大幅度提升，表明全市住宿餐飲即期和預(yù)期市場(chǎng)發(fā)展看好。

　　二、餐飲市場(chǎng)消費(fèi)火

　　上半年，全市住宿、餐飲市場(chǎng)在商務(wù)宴、旅游宴、家庭宴、婚慶宴等各種宴席的帶動(dòng)下，市場(chǎng)熱點(diǎn)此消彼長(zhǎng)，一些餐飲名店、大店每天從中午到子夜一直呈高峰狀態(tài)，出現(xiàn)了翻臺(tái)率高和營(yíng)業(yè)時(shí)間延長(zhǎng)的特點(diǎn)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年全市住宿餐飲市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額63.31億元，增長(zhǎng)11.8%;其中274家星級(jí)及限額以上住宿餐飲企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額12.39億元，增長(zhǎng)27.6%，高于全社會(huì)零售額增幅11.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　上半年全市星級(jí)住宿業(yè)和限額以上餐飲企業(yè)營(yíng)業(yè)收入超過1千萬元的企業(yè)達(dá)41家，占全市限上住宿餐飲企業(yè)的15%;營(yíng)業(yè)收入位于前3位的企業(yè)分別是:青島海天大酒店有限公司，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.07億元;青島肯德基有限公司，

　　營(yíng)業(yè)收入1.0億元，青島香格里拉大飯店有限公司，營(yíng)業(yè)收入0.92億元。

　　三、非公有制企業(yè)實(shí)力強(qiáng)

　　從企業(yè)所有制性質(zhì)看，星級(jí)住宿業(yè)及限額以上餐飲企業(yè)中，外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)33家，營(yíng)業(yè)額5.85億元，占限上住宿餐飲企業(yè)營(yíng)業(yè)額的32.8%;私營(yíng)企業(yè)144家，營(yíng)業(yè)額6.43億元，占36.1%;國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)43家，營(yíng)業(yè)額2.89億元，占16.2%。

　　目前，非公有制企業(yè)已在規(guī)模與服務(wù)水平等方面成為住宿、餐飲業(yè)市場(chǎng)的主要角色，尤其是民營(yíng)餐飲企業(yè)改變了以往的單純數(shù)量?jī)?yōu)勢(shì)，餐飲業(yè)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的主體地位已經(jīng)確立。

　　四、市內(nèi)四區(qū)市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展速度快

　　從區(qū)域分布看，市內(nèi)四區(qū)住宿、餐飲市場(chǎng)發(fā)展較快，上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)住宿餐飲業(yè)零售額27.42億元，市場(chǎng)份額43.3%;其中星級(jí)住宿及限上餐飲企業(yè)129家，占全部限上企業(yè)的47.1%，實(shí)現(xiàn)零售額8.08億元，市場(chǎng)份額達(dá)65.3%。

　　五、能源消耗總體低速增長(zhǎng)

　　上半年，全市星級(jí)住宿及限額以上餐飲企業(yè)能源消耗主要體現(xiàn)在水、煤炭、電力、汽油、柴油、煤氣等資源，其中電力消費(fèi)量最高，居其他能源消費(fèi)量之首。

　　從上半年能源消費(fèi)情況看，電力消費(fèi)量7051萬千瓦時(shí)，同比增長(zhǎng)9.1%;水消費(fèi)量258.5萬噸，增長(zhǎng)2.1%;汽油消費(fèi)量728噸，增長(zhǎng)1.1%;柴油消費(fèi)量11.1萬噸，下降5.0%;天然氣消費(fèi)量328萬立方米，增長(zhǎng)397%;煤炭消費(fèi)量1.4萬噸，下降10.2%。

　　2.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求分析

　　青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于92年開始的開發(fā)規(guī)模的急劇膨脹，引起95、96年房地產(chǎn)業(yè)整體大滑坡，98年后形勢(shì)有所轉(zhuǎn)變。

　　實(shí)際銷售面積在94、95年達(dá)到100萬M2以上，96年開始回落，從銷售面積的增長(zhǎng)幅度看，93、94兩年急劇增長(zhǎng)，95年維持了94年的水平，96年回落已成為必然，銷售面積下降20%，僅為79.9萬M2,97年開始反彈,上升41.1%,98年由于房改實(shí)施,銷售面積猛增至178.1萬M2,增長(zhǎng)率為58.03%，99年度房屋銷售形勢(shì)繼續(xù)好轉(zhuǎn)，全年銷售房屋236萬M2,比98年增長(zhǎng)232.5%。

　　我市在今年迎來大項(xiàng)目建設(shè)的高峰并非偶然，這得益于旅游規(guī)劃、招商引資和項(xiàng)目建設(shè)等工作的突破性進(jìn)展。

　　其中，旅游規(guī)劃編制工作進(jìn)展順利，為旅游業(yè)的健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　市級(jí)旅游規(guī)劃方面，《青島市旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃》、《青島市海上旅游專項(xiàng)規(guī)劃》和《青島市度假旅游專項(xiàng)規(guī)劃》，已通過中外專家評(píng)審和市旅游工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核，下一步報(bào)市政府審批。

　　市規(guī)劃局牽頭編制了《青島市海島保護(hù)和利用專項(xiàng)規(guī)劃》，已通過專家評(píng)審;《青島市游艇碼頭專項(xiàng)

　　規(guī)劃》已經(jīng)市政府正式批準(zhǔn)實(shí)施。

　　區(qū)市旅游規(guī)劃方面，膠南、即墨邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)專家，對(duì)旅游發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行了深入研討，形成了科學(xué)的旅游發(fā)展思路。

　　市南、嶗山、城陽、李滄、膠州出臺(tái)了加快旅游業(yè)發(fā)展的意見。

　　市南、城陽、李滄、黃島編制完成了旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃。

　　膠南、平度對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃進(jìn)行了修編。

　　萊西編制完成了旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃。

　　在重點(diǎn)旅游區(qū)和項(xiàng)目規(guī)劃方面，鳳凰島旅游度假區(qū)控制性規(guī)劃進(jìn)行了專家研討;溫泉旅游度假區(qū)以及鰲山城市組團(tuán)溫泉片區(qū)控制性規(guī)劃，大珠山風(fēng)景區(qū)、小珠山風(fēng)景區(qū)控制性規(guī)劃進(jìn)入專家評(píng)審階段;嶗山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃修編，已上報(bào)國(guó)家建設(shè)部，進(jìn)入國(guó)務(wù)院審批程序;青島海濱風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃已通過專家論證，上報(bào)省建設(shè)廳待批。

　　市南區(qū)先后完成了太平角酒吧休閑區(qū)、市南區(qū)濱海旅游帶、時(shí)尚閩江街區(qū)和中山路歐式特色街區(qū)等專項(xiàng)規(guī)劃，并通過了專家論證;膠南大珠山風(fēng)景區(qū)、小珠山風(fēng)景區(qū)、瑯琊臺(tái)風(fēng)景區(qū)等控制性規(guī)劃已編制完成;四方區(qū)海云庵民俗社區(qū)改造規(guī)劃工作全面展開。

　　浮山灣國(guó)際郵輪母港選址論證已經(jīng)市政府批準(zhǔn)。

　　極地海洋世界、現(xiàn)代藝術(shù)中心、石老人休閑園、海軍博物館等重點(diǎn)旅游項(xiàng)目的規(guī)劃方案已進(jìn)行了綜合論證和審核。

　　旅游招商引資工作也取得明顯成效。

　　各區(qū)市、部門通過強(qiáng)化旅游招商引資工作,吸引了一批國(guó)外企業(yè)集團(tuán)來我市投資開發(fā)旅游項(xiàng)目。

　　2005年，引進(jìn)旅游大項(xiàng)目29個(gè)，投資額151億元人民幣。

　　天逸海灣國(guó)際度假城、頤中鰲山灣濱海公園、東方威尼斯水城、唐島灣國(guó)際游艇俱樂部和華愛游艇俱樂部等一批旅游大項(xiàng)目落戶我市，使我市的知名旅游品牌達(dá)到10多家。

　　目前，香港中旅集團(tuán)、瑞典危爾馬拉集團(tuán)、英國(guó)CHR公司、大連海昌集團(tuán)等大企業(yè)投資建設(shè)高星級(jí)酒店、大型度假休閑項(xiàng)目以及大型室內(nèi)主題公園等項(xiàng)目正在洽談中。

　　事實(shí)上，我市旅游大項(xiàng)目建設(shè)在去年就顯現(xiàn)出過人的能量。

　　初步統(tǒng)計(jì)，去年我市旅游項(xiàng)目建設(shè)投入資金49億元以上，比上年增長(zhǎng)約48%，其中社會(huì)性投資占86%。

　　海景花園大酒店二期工程、銀海國(guó)際游艇俱爾部、天泰浴場(chǎng)等重點(diǎn)項(xiàng)目順利完成年度計(jì)劃。

　　2006年我市旅游大項(xiàng)目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項(xiàng)目精”的特點(diǎn)。

　　一是數(shù)量多、投資大。

　　2006年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項(xiàng)目約有51

　　個(gè)，總投資額約416億元，旅游大項(xiàng)目的數(shù)量和投資額為歷年之最。

　　二是度假區(qū)建設(shè)項(xiàng)目多。

　　三是高端旅游項(xiàng)目多。

　　在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共11個(gè)，投資額約32億元。

　　四是海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目多。

　　極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目正在加緊施工建設(shè)。

　　五是高檔次酒店項(xiàng)目多。

　　在建、擬建的四、五星級(jí)酒店18家，投資額約83億元。

　　引進(jìn)萬豪、洲際、凱賓斯基等國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)參與我市酒店管理。

　　目前，希爾頓、喜達(dá)屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團(tuán)有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理。

　　目前，現(xiàn)代藝術(shù)中心的小劇場(chǎng)建設(shè)已完成工程量的40%，休閑中心南區(qū)正進(jìn)行地上二層施工，藝術(shù)家工作室已開始施工建設(shè);中國(guó)海軍博物館擴(kuò)建工程已完成工程招標(biāo)等前期工作，計(jì)劃年底前完成主展館土建工程的50%;石老人休閑區(qū)已完成拆遷及土地平整工作，6月開工建設(shè)，計(jì)劃2008年完工;北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院宿舍樓已于5月封頂，計(jì)劃7月底完成教學(xué)樓主體工程建設(shè)，9月份投入使用;唐島灣國(guó)際游艇俱樂部已與上海實(shí)業(yè)、英國(guó)財(cái)富集團(tuán)簽署合作協(xié)議，目前正在辦理土地手續(xù)和規(guī)劃設(shè)計(jì)等，計(jì)劃下半年開工建設(shè);奧運(yùn)酒店與洲際集團(tuán)簽署了管理協(xié)議;金沙灘度假酒店于今年3月開工建設(shè)，計(jì)劃年底完成主體工程。

　　同時(shí)，一些先行開工的項(xiàng)目則相繼開放。

　　(濱海步行道嶗山段)石老人浴場(chǎng)改造一期工程、銀海游艇俱樂部會(huì)展中心已于5月份完工對(duì)游人開放;靈山灣高爾夫18洞球場(chǎng)于6月份試營(yíng)業(yè);溫泉主題公園、唐島灣濱海公園基本完工。

　　另外，各區(qū)市還在洽談不少旅游項(xiàng)目唐島灣游艇俱樂部、海底賓館、泛美酒店、小珠山主題公園等投資超過10億元的項(xiàng)目都已與投資商簽訂了框架性協(xié)議;室內(nèi)滑雪場(chǎng)、室內(nèi)主題公園、啤酒城改造等項(xiàng)目正與外商談判中。

　　2.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析從目前情況看，無論從整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，還是政策面都有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具體原因如下:

　　1、宏觀調(diào)控政策成功地實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的“軟著陸”，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

　　2、政府明確把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，相應(yīng)出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，改革的目標(biāo)是:停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化;建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系;發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。

　　我國(guó)醞釀多年的城鎮(zhèn)住房改革步入實(shí)施階段，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供契機(jī)。

　　3、住宅制度改革已進(jìn)入實(shí)施階段，1998年底全國(guó)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)停止實(shí)物分房，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，切斷了個(gè)人對(duì)福利分房的依賴，鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房，銀行支持個(gè)人購(gòu)房信貸，各地成立了公積金管理中心推出住房公積金貸款，逐步使住房消費(fèi)成為熱點(diǎn)。

　　4、融資環(huán)境大大改善。

　　中國(guó)人民銀行為配合國(guó)家房改政策出臺(tái)了支持發(fā)展個(gè)人住房信貸的一系列相關(guān)政策，國(guó)務(wù)院頒布了《住房公積金管理?xiàng)l例》，這一切不僅為個(gè)人住房提供了融資渠道，而且為房地產(chǎn)開發(fā)商快速回籠資金提供保障，使預(yù)售率大大提高。

　　5、房地產(chǎn)已逐步納入法制化、規(guī)范化發(fā)展軌道,房地產(chǎn)法規(guī)體系已基本形成。

　　房地產(chǎn)業(yè)正逐步走向理性和成熟，房地產(chǎn)開發(fā)的全過程已步入法制化、規(guī)范化。

　　6、1997年上半年國(guó)家土地局發(fā)出通知停止審批新增用地，1998法》現(xiàn)出較大的開發(fā)力度，而且銷售形勢(shì)較好，這與國(guó)家目前的房改政策有關(guān)。

　　從城市居民對(duì)住房的需求看，隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變和房改深入，會(huì)有越來越多的人購(gòu)買住房，住宅銷售將保持在一個(gè)較高水平上。

　　伴隨著新一輪經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展將更加理性，會(huì)充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，政府的宏觀調(diào)控的力度會(huì)得到加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出以住宅建設(shè)為重點(diǎn)的平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

　　青島四個(gè)“大手筆”60億元項(xiàng)目:計(jì)劃投資額24億元的世界文化村、20億元的創(chuàng)意文化城、15.5億元的中加數(shù)字動(dòng)漫基地、1.2億元的卡通樂園項(xiàng)目將赴濟(jì)南參加省文博會(huì)，并將在省文博會(huì)上進(jìn)行招商融資和簽約。

　　如果簽約順利，世界文化村、卡通樂園、中加數(shù)字動(dòng)漫基地都將于今年啟動(dòng)。

　　由此可見青島的旅游文化產(chǎn)業(yè)大有可為。

　　2.2項(xiàng)目的市場(chǎng)前景分析

　　2.2.1項(xiàng)目的環(huán)境分析及市場(chǎng)定位

　　本項(xiàng)目擬建于青島市燕兒島路以北，距海濱不足1500米，周圍居民區(qū)密集，商業(yè)繁榮，為東部地區(qū)黃金地段。

　　本項(xiàng)目建設(shè)以賓館、商務(wù)、辦公樓開發(fā)為主，全部對(duì)外租售。

　　從周圍地塊辦公樓銷售情況看，由于地處青島東部海濱，周圍環(huán)境較好，住宅價(jià)格屬青島中高檔水平，周邊住宅及辦公樓開發(fā)量較大，而且銷售情況良好。

　　根據(jù)項(xiàng)目的地理位置與銷售對(duì)象的需求結(jié)構(gòu)分析，我們認(rèn)為其商品房應(yīng)以高檔賓館及商務(wù)用房為主，其主要租售對(duì)象針對(duì)于大中型公司、國(guó)內(nèi)外長(zhǎng)駐青

　　島機(jī)構(gòu)以及部分機(jī)關(guān)工作人員。

　　從全市收入水平看，中高收入階層所從事職業(yè)主要包括個(gè)體私營(yíng)企業(yè)老板、三資企業(yè)、國(guó)外及國(guó)內(nèi)駐青機(jī)構(gòu)工作職員、國(guó)內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)管理人員以及律師、各種注冊(cè)師等。

　　綜合考慮項(xiàng)目具有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)如下:

　　1、項(xiàng)目位置地處東部海濱，是機(jī)關(guān)、銀行、公司、各類事務(wù)所集中區(qū)域，便于公務(wù)、商務(wù)往來，具有一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

　　2、東部新區(qū)環(huán)境較好，配套齊全，商業(yè)較為繁榮，外部環(huán)境較好。

　　3、設(shè)計(jì)方案新穎，規(guī)劃完善，充分考慮綠地、休閑場(chǎng)地，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，可以為人們提供一個(gè)良好的商務(wù)環(huán)境。

　　4、周圍新的現(xiàn)代化居住區(qū)已基本形成，人氣旺盛。

　　綜上所述，項(xiàng)目是選擇置業(yè)的理想?yún)^(qū)域。

　　另外，至1999年底，全市有項(xiàng)目的三資企業(yè)已達(dá)5279家，國(guó)外駐青機(jī)構(gòu)1200家，外地駐青辦事機(jī)構(gòu)已逾4000家，在市場(chǎng)。

　　2.3.2商品房?jī)r(jià)格分析

　　青島市由于地理環(huán)境以及城市發(fā)展先后時(shí)間、整體布局等原因房地產(chǎn)價(jià)格變化較大，基本呈由南到北價(jià)格明顯的下降趨勢(shì)。

　　南部沿海一線，東部新區(qū)及毗鄰地區(qū)、中山路商業(yè)區(qū)、臺(tái)東商業(yè)區(qū)周邊由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便，商業(yè)氣氛濃，售價(jià)遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。

　　城陽區(qū)、李滄區(qū)價(jià)格相對(duì)較低，同類房地產(chǎn)價(jià)格南北最大相差4-6倍。

　　項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位應(yīng)主要根據(jù)其地理位置，東海路、燕兒島路沿線高檔商務(wù)辦公樓價(jià)格在10000-15000元之間，本項(xiàng)目綜合考慮本項(xiàng)目寫字樓價(jià)格平均為12000元。

　　第三章項(xiàng)目地址及外部配套條件

　　3.1項(xiàng)目地址

　　本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于青島市市南區(qū)中段，燕兒島路以北，浮山西麓。

　　本項(xiàng)目位于東西快速路商住、居家理想之地。

　　3.2地質(zhì)條件

　　根據(jù)巖土工程勘察公司對(duì)項(xiàng)目所在地地質(zhì)勘察報(bào)告，工程地質(zhì)情況如下:

　　1、擬建場(chǎng)地地貌單元屬丘陵地，地勢(shì)東高西低，最大高差3.20米。

　　2、擬建場(chǎng)地區(qū)域構(gòu)造背景穩(wěn)定，地基巖埋藏淺，附近無活動(dòng)性斷裂構(gòu)造帶，場(chǎng)區(qū)內(nèi)無滑坡、斷層、淤泥及古穴等不良地質(zhì)現(xiàn)象，持力層巖體較完整，強(qiáng)度較高，穩(wěn)定性良好。

　　3、場(chǎng)地地層較為簡(jiǎn)單，自上而下分為雜填土、礫砂、強(qiáng)風(fēng)化花崗巖、中風(fēng)化花崗巖、微風(fēng)化花崗巖，層序清楚。

　　根據(jù)建筑場(chǎng)地類型劃分標(biāo)準(zhǔn)判定該場(chǎng)地土類別為Ⅰ類，場(chǎng)地巖土穩(wěn)定性良好，可作為工程天然地基。

　　建議以強(qiáng)風(fēng)化與中風(fēng)化花崗巖作為地基持力層。

　　3.3地震裂度

　　根據(jù)“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖”青島市屬于基本烈度六度地區(qū)，按六級(jí)設(shè)防。

　　3.4外部配套條件

　　本項(xiàng)目地處東部新區(qū)，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，具有良好的外部配套條件。

　　1、供電

　　項(xiàng)目用電主要是設(shè)備用電及生活用電，經(jīng)初步估算項(xiàng)目總裝機(jī)容量為2000KW。

　　??電力由區(qū)域變電站統(tǒng)一供電。

　　市電力部門具有為本項(xiàng)目的供電能力。

　　2、給水

　　主要是生活用水及消防用水，水源為城市自來水，由寧夏路城市供水管就近引接。

　　3、排水

　　按照規(guī)定，排水實(shí)行雨污水分流制。

　　項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)有完善的雨水和污水管網(wǎng)，生活污水、雨水可排入寧夏路和燕兒島路污水管網(wǎng)和雨水管網(wǎng)，項(xiàng)目建成后排水可以保障。

　　4、通迅

　　青島市電信業(yè)發(fā)展迅速，網(wǎng)通、移動(dòng)、鐵通等具備條件，完全可以滿足本項(xiàng)目通訊工程的需求。

　　5、有線電視

　　該項(xiàng)目位置在青島有線電視網(wǎng)復(fù)蓋范圍內(nèi)，可以滿足本項(xiàng)目需求。

　　6、熱源

　　本項(xiàng)目所處區(qū)域位于青島開源熱力公司供熱范圍內(nèi)，開源熱力公司有能力滿足項(xiàng)目冬季采暖用熱需求。

　　7、煤氣

　　青島市煤制氣公司在項(xiàng)目位置周邊已鋪設(shè)煤制氣管道，可以滿足項(xiàng)目煤制氣需求。

　　8、交通運(yùn)輸

　　項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目地址周邊道路縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)。

　　距火車站、青島港均不足10公里，距離空港30公里，交通十分便利。

　　第四章建設(shè)方案

　　4.1建設(shè)概況和背景

　　本方案位于寧夏路以東，燕兒島路以北，青島市***號(hào)***院內(nèi)。

　　為兩棟獨(dú)立高層建筑，一為接待中心，一為寫字樓，底部通過裙房連接。

　　其中接待中心建筑高度100米，寫字樓建筑高度60.6米，地上建筑面積約55000M2。

　　基地地勢(shì)東高西低，局部高差較大，總體建設(shè)條件良好。

　　4.2建筑設(shè)計(jì)

　　4.2.1設(shè)計(jì)原則:環(huán)經(jīng)濟(jì)的原則。

　　4.2.2交通組織:

　　外環(huán)車行道，兼做消防車道，做到人車分流，基地內(nèi)部充分利用高差變化，營(yíng)造豐富感人的空間，層次分明，錯(cuò)落有致。

　　停車位結(jié)合環(huán)境設(shè)置，采用嵌草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。

　　地下停車庫設(shè)兩層停車位，兩出入口分設(shè)于基地西側(cè)，臨近基地出入口，方便使用者使用。

　　4.2.3綠化景觀:

　　通過園林空間設(shè)計(jì)、植物配置、小品雕塑等，提供觀賞景觀享受和文化品味欣賞。

　　通過建筑的圍合結(jié)合地勢(shì)，布置中心綠化廣場(chǎng)，形成豐富的景觀層次，迎合立了地勢(shì)的自然形態(tài)，形成了富有動(dòng)感的景觀形態(tài)。

　　4.2.4豎向設(shè)計(jì):

　　豎向規(guī)劃充分利用項(xiàng)目現(xiàn)有的地形，在滿足各類場(chǎng)地，道路對(duì)縱坡要求的前提下，盡量減少土石方工程量，就近進(jìn)行土方平衡，以節(jié)約工程造價(jià)，同時(shí)配合小區(qū)景觀設(shè)計(jì)，綜合考慮排水等要求，避免大填大挖。

　　4.3建筑結(jié)構(gòu)

　　根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目建筑等級(jí)按工程用途、規(guī)模，建筑標(biāo)準(zhǔn)為一級(jí)，耐火等級(jí)為一級(jí)，建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范為甲類。

　　本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按6度地震基本烈度考慮，結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，上部采用筒框結(jié)構(gòu)，主樓與裙房之間不設(shè)沉降縫。

　　主樓內(nèi)填充墻采用輕質(zhì)墻板材料，以減輕結(jié)構(gòu)自重，節(jié)省造價(jià)。

　　采用箱型基礎(chǔ)，地下室采取防水、防潮措施，除提高自防水能力外，底板及墻板均設(shè)置三道

　　防水層。

　　4.4建筑設(shè)計(jì)

　　本方案兩座主樓東西相對(duì)，立面造型協(xié)調(diào)統(tǒng)一，裙房線條流暢，錯(cuò)落有致，空間富有變化。

　　平面布置:地下兩層停車庫，地上五層裙房加24層接待中心和12層綜合辦公樓。

　　入口都位于基地西南測(cè)，結(jié)合周邊地勢(shì)標(biāo)高，根據(jù)功能的不同分層設(shè)置。

　　酒店標(biāo)準(zhǔn)層圍繞交通核布置客房，路線便捷，大部分客房使用面積都大于20平米，寬敞舒適。

　　能滿足不同客戶的需求。

　　辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層同樣圍繞交通核布置辦公空間，平面簡(jiǎn)潔實(shí)用，分割靈活，適合現(xiàn)在辦公的需求。

　　裙房平面外墻線條靈活，內(nèi)部空間寬敞，方便實(shí)用。

　　立面造型:兩座主樓高低呼應(yīng)，立面簡(jiǎn)潔但又不失細(xì)部的精心設(shè)計(jì)。

　　延豎向追求變化，體現(xiàn)建筑的挺拔和加強(qiáng)向上的動(dòng)感。

　　變化之中追求統(tǒng)一，相同元素的重復(fù)體現(xiàn)出建筑的韻律感。

　　采用新型的建筑材料，體現(xiàn)豐富的建筑空間。

　　外裝修要以青島的城市特點(diǎn)結(jié)合國(guó)際現(xiàn)代化水準(zhǔn)考慮，與寧夏路沿街立面色彩相協(xié)調(diào)，主樓十外墻采用呼吸式玻璃幕墻，裙房部分干掛深灰色花崗巖板。

　　內(nèi)裝修可視客戶要求進(jìn)行精裝修。

　　4.5公用工程與設(shè)備

　　4.5.1供電

　　1、強(qiáng)電部分

　　根據(jù)國(guó)家規(guī)范及有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目屬一類高層建筑，電力負(fù)荷按一級(jí)考慮。

　　在地下室設(shè)一配電間，由供電部門兩路高壓線引至，總?cè)萘?000KVA，再由此分配給各區(qū)的配電室、大廈內(nèi)各房間均采用節(jié)能型燈具照明。

　　2、弱電部分

　　(1)樓中敷設(shè)有線電視線路。

　　(2)樓內(nèi)敷設(shè)電話線路，每戶預(yù)留電話接口。

　　(3)安裝無線及有線網(wǎng)絡(luò)。

　　4.5.2給排水系統(tǒng)

　　1、給水

　　本項(xiàng)目用水主要是生活用水、運(yùn)營(yíng)用水、消防用水及其他用水等，夏季日用水量150m3，冬季日用水量按110m3考慮。

　　水源取自寧夏路市政給水管網(wǎng)。

　　大廈采用分區(qū)供水方式。

　　地下一層至地上五層為低區(qū)(直供區(qū))，由室外管網(wǎng)直接供水，系統(tǒng)為下行上給式。

　　地上六至29層為高區(qū)，屋頂設(shè)25m3高位水箱，采用水泵-水箱-管網(wǎng)聯(lián)合供水方式，系統(tǒng)為上行下給式。

　　消防用水見"消防篇"。

　　2、排水

　　項(xiàng)目排水采用雨污分流制。

　　雨水通過院內(nèi)雨水管網(wǎng)，直接排至城市雨水管網(wǎng)。

　　項(xiàng)目日污水排量約150立方米。

　　污廢水合流排放。

　　4.5.3空調(diào)

　　項(xiàng)目采用集中中央空調(diào)系統(tǒng)與分區(qū)空調(diào)相結(jié)合方式，熱源由青島開源熱力公司供應(yīng)。

　　由燕兒島路供熱管網(wǎng)進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)換熱站。

　　4.5.4煤氣

　　煤制氣由室外的中壓煤氣管網(wǎng)引至區(qū)內(nèi)煤氣調(diào)壓站，經(jīng)調(diào)壓后為低壓的煤氣采用下供式送至各廚房。

　　4.5.5機(jī)械通風(fēng)

　　電梯機(jī)房、泵房、地下停車場(chǎng)等按規(guī)范機(jī)械送排風(fēng)。

　　新風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家規(guī)范要求設(shè)計(jì)。

　　第五章交通影響分析

　　5.1、項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀交通狀況

　　擬建項(xiàng)目位于現(xiàn)武警醫(yī)院地塊，周邊分布著寧夏路、燕兒島路兩條城市主干路以及隆德路、大堯三路和漳州路三條城市支路，交通條件相對(duì)較好。

　　根據(jù)現(xiàn)狀交通流量觀測(cè)，寧夏路和燕兒島路高峰時(shí)段交通量較大，其他道路交通量較小，但都在可接受的范圍內(nèi)。

　　5.2、交通量預(yù)測(cè)

　　5.2.1背景交通量預(yù)測(cè)

　　背景交通量是指未來擬建項(xiàng)目以外的社會(huì)交通量。

　　背景交通量的預(yù)測(cè)采用傳統(tǒng)的“四階段”法進(jìn)行預(yù)測(cè)。

　　“四階段”法從青島市未來土地利用和交通規(guī)劃方案入手，通過預(yù)測(cè)人口、崗位分布，運(yùn)用交通發(fā)生模型預(yù)測(cè)交通出行需求，并建立相關(guān)模型進(jìn)行交通方式劃分和交通分布預(yù)測(cè)，構(gòu)筑車輛出行OD表，最后進(jìn)行交通量分配。

　　通過預(yù)測(cè)，得到20xx年無項(xiàng)目時(shí)周邊路網(wǎng)交通量情況，如表1。

　　表1無項(xiàng)目時(shí)周邊路段/交叉口交通量及飽和度序號(hào)

　　路段/交叉口名稱

　　通行能力(pcu/h)

　　123

　　寧夏路(項(xiàng)目門前段)寧夏路-隆德路寧夏路-燕兒島路

　　480052005600

　　高峰小時(shí)交通量(pcu/h)260033504230

　　0.540.640.76

　　二級(jí)二級(jí)三級(jí)

　　飽和度

　　服務(wù)水平

　　注:服務(wù)水平一級(jí)，飽和度<0.4，汽車在暢通條件下行駛，車輛間基本上不存在相互干擾;服務(wù)水平二級(jí)，飽和度0.4-0.7，部分汽車成隊(duì)行駛，但還是有部分汽車可以超車行駛;服務(wù)水平三級(jí)，飽和度0.7-1.0，多數(shù)汽車成隊(duì)行駛，且超車行駛很困難，可能會(huì)出現(xiàn)短暫交通阻塞;服務(wù)水平四級(jí)，道路交通需求大于通行能力，可能出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間交通阻塞。

　　5.2.2誘增交通量預(yù)測(cè)5.2.2.1交通方式預(yù)測(cè)< p="">

　　根據(jù)青島市城市綜合交通規(guī)劃的交通預(yù)測(cè)模型，2010年青島市內(nèi)四區(qū)交通出行方式結(jié)構(gòu)，如表2。

　　但是，由于建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)位和自身特點(diǎn)，其本身交通出行方式結(jié)構(gòu)將有所變化，主要表現(xiàn)在:項(xiàng)目性質(zhì)為酒店和辦公，小汽車和出租車的出行比重將有所提高，步行、自行車和摩托車的出行比重將下降;項(xiàng)目周邊公共交通發(fā)達(dá)，分布有多條公交線路，方便居民采取公交出行，而且國(guó)家優(yōu)先發(fā)展公共交通的政策必然催生青島市公共交通的快速發(fā)展，所以公交出行比重將有小幅提高。

　　經(jīng)過分析，預(yù)測(cè)項(xiàng)目本身未來的交通出行方式結(jié)構(gòu)，如表2。

　　表2

　　2010年青島市和項(xiàng)目交通出行方式結(jié)構(gòu)小客車公共交通出租車其它客車摩托車步行

　　區(qū)域

　　青島市內(nèi)四區(qū)21.7%29.6%擬建項(xiàng)目

　　30.0%31.0%

　　6.5%

　　4.2%

　　3.9%1.0%

　　28.1%6.0%16.0%2.0%

　　100%100%

　　自行車總量

　　14.0%6.0%

　　5.2.2.2交通出行量預(yù)測(cè)1、交通產(chǎn)生/吸引率的確定

　　不同用地性質(zhì)高峰小時(shí)的交通吸引率和產(chǎn)生率是不同的，通過對(duì)青島市同類型建筑物交通吸引強(qiáng)度的調(diào)查，并參考北京、上海等城市同類項(xiàng)目，并充分考慮未來機(jī)動(dòng)車擁有量和利用率的增高，確定建設(shè)項(xiàng)目高峰小時(shí)各類性質(zhì)用地產(chǎn)生/吸引率如下表:表3

　　項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)高峰小時(shí)居民出行產(chǎn)生/吸引率

　　不同業(yè)態(tài)建筑性質(zhì)

　　酒店/賓館(人/100平方米)辦公(人/100平方米)

　　2、交通出行量預(yù)測(cè)

　　擬建項(xiàng)目的三個(gè)設(shè)計(jì)案中，方案三的有效建設(shè)規(guī)模和停車位較大，所以報(bào)告僅分析了最不利情況下的交通影響程度。

　　根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和交通出行率，計(jì)算高峰時(shí)段人員交通出行量，然后根據(jù)交通出行方式和單車載客率計(jì)算機(jī)動(dòng)車出行量。

　　計(jì)算公式如下:

　　吸引率5.04.0

　　產(chǎn)生率3.53.3

　　A100

　　式中:P機(jī)動(dòng)車高峰小時(shí)交通出行量，pcu/h;A業(yè)態(tài)面積，平方米;居民出行產(chǎn)生吸引率;不同車種的出行比例;載客率;車型折算系數(shù)。

　　表4建設(shè)項(xiàng)目2010年高峰小時(shí)人員交通出行量

　　性質(zhì)酒店辦公合計(jì)

　　表5各種車型平均承載率

　　車種

　　承載率(人/車)

　　小客車2.5

　　業(yè)態(tài)面積(平方米)381561590054056

　　吸引量19086362544

　　產(chǎn)生量13355251860

　　合計(jì)324311614404

　　公交50

　　出租車2

　　其它客車3.5

　　表6各種車型折算系數(shù)

　　車種折算系數(shù)

　　小客車1.0

　　公交車4.0

　　其它客車1.5

　　出租車1.0

　　建設(shè)項(xiàng)目交通出行包含的車型主要有:小客車、公交車、出租車及其他客車。

　　通過以上計(jì)算，可以得到項(xiàng)目酒店和辦公各自的高峰小時(shí)交通量。

　　但是，根據(jù)同類項(xiàng)目的調(diào)查，酒店和辦公的高峰小時(shí)時(shí)間不同:辦公高峰小時(shí)時(shí)間與居民上下班高峰時(shí)間基本一致，即早高峰時(shí)間上午7:00-8:00，晚高峰時(shí)間17:00-18:00。

　　酒店早高峰時(shí)間一般為8:00-9:00、晚高峰時(shí)間為17:30-18:00。

　　通過綜合測(cè)算，將兩者的高峰時(shí)間和平峰時(shí)間進(jìn)行錯(cuò)位疊加，得到項(xiàng)目綜合高峰小時(shí)交通出行量為:表7方式吸引量產(chǎn)生量合計(jì)

　　項(xiàng)目高峰小時(shí)各種車型交通出行量(pcu/h)

　　小客車259190449

　　公共交通543993

　　出租車151111262

　　其它客車554196

　　合計(jì)520380900

　　由上表可以看出，本項(xiàng)目綜合高峰小時(shí)產(chǎn)生的機(jī)動(dòng)車交通量約為900標(biāo)準(zhǔn)車/小時(shí)，將以上交通量在規(guī)劃路網(wǎng)上采用多車種平衡分配法進(jìn)行分配，得到不同路段/交叉口的項(xiàng)目誘增交通量。

　　5.3、動(dòng)態(tài)交通影響評(píng)價(jià)

　　根據(jù)項(xiàng)目需要，遵循“遠(yuǎn)近結(jié)合、節(jié)省投資、施工簡(jiǎn)便”的原則對(duì)項(xiàng)目周邊的交通設(shè)施進(jìn)行優(yōu)化(優(yōu)化措施見后面章節(jié))，在此基礎(chǔ)上計(jì)算路段和交叉口服務(wù)水平。

　　項(xiàng)目建成后周邊道路系統(tǒng)的交通量可分兩種情況:即項(xiàng)目綜合高峰流量與城市交通平峰流量的疊加、項(xiàng)目平峰流量與城市交通高峰流量的疊加。

　　通過計(jì)算，由于項(xiàng)目本身的出行交通量遠(yuǎn)小于城市交通量，所以項(xiàng)目平峰流量與城市交通高峰流量疊加方案時(shí)，道路交通量相對(duì)較大。

　　經(jīng)過預(yù)測(cè)，2010年項(xiàng)目周邊道路/交叉口的交通量及服務(wù)水平如表9。

　　表9有項(xiàng)目時(shí)周邊道路/交叉口的飽和度序號(hào)

　　路段/交叉口名稱

　　通行能力(pcu/h)

　　寧夏路(項(xiàng)目門前段)寧夏路-隆德路

　　48005200

　　高峰小時(shí)交通量(pcu/h)35003900

　　飽和度服務(wù)水平

　　0.730.75

　　三級(jí)三級(jí)

　　3寧夏路-燕兒島路560046800.84三級(jí)

　　通過以上分析可以看出，項(xiàng)目的出入車輛都通過寧夏路，導(dǎo)致寧夏路交通量增長(zhǎng)幅度最大，達(dá)到了25%;周邊兩個(gè)交叉口的交通量增幅在10%左右。

　　分析結(jié)果表明，路段/交叉口的飽和度大都在0.8左右，處在三級(jí)服務(wù)水平。

　　5.4、靜態(tài)交通影響評(píng)價(jià)

　　停車泊位數(shù)量的確定既要考慮它的積極方面，也要考慮它的約束方面;既要考慮自身空間條件，也要考慮對(duì)社會(huì)和周邊路網(wǎng)的影響，做到自身利益與社會(huì)利益的雙贏。

　　擬建項(xiàng)目的停車位配建數(shù)量通過配建指標(biāo)法進(jìn)行測(cè)算。

　　根據(jù)規(guī)劃局《規(guī)劃管理政務(wù)公開手冊(cè)》和市政府已批復(fù)的《青島市市南區(qū)東片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，辦公的配建標(biāo)準(zhǔn)按照1.0個(gè)/100平方米建筑面積、接待中心(中檔賓館性質(zhì))的配建標(biāo)準(zhǔn)按照0.3個(gè)/100平方米建筑面積。

　　由此，測(cè)算擬建項(xiàng)目的停車位配建數(shù)量應(yīng)為175個(gè)。

　　項(xiàng)目方案配建停車位230個(gè)，高于停車需求的低限，能夠滿足近期停車需求。

　　5.5、交通優(yōu)化措施

　　1、設(shè)計(jì)方案在寧夏路的進(jìn)出口，可以采取右進(jìn)右出的方式，最大限度減輕對(duì)寧夏路的交通影響程度;

　　2、根據(jù)寧夏路、隆德路、大堯三路和燕爾島路的規(guī)劃紅線寬度，在道路建設(shè)或改造時(shí)，宜將交叉口進(jìn)口道拓寬一個(gè)車道，以增加交叉口的通行能力。

　　5.6、主要結(jié)論

　　1、建設(shè)項(xiàng)目投入使用后，對(duì)周邊道路交通設(shè)施產(chǎn)生了一定的交通影響。

　　但是，通過適當(dāng)?shù)慕煌▋?yōu)化完善并配以交通管理措施后，建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生的誘增交通量對(duì)周邊交通系統(tǒng)的影響是可以接受的。

　　2、項(xiàng)目方案配建的停車泊位高于停車需求的低限，能夠滿足近期停車需求。

　　第六章消防

　　本工程為高層綜合型商住樓，工程建筑標(biāo)準(zhǔn)為一類，耐火等級(jí)為一級(jí)。

　　按建筑物的使用特點(diǎn)，存在一定的火災(zāi)隱患及疏散撲救難度。

　　為了保障人民生命財(cái)產(chǎn)的安全，防止高層民用建筑因火災(zāi)引起的損失與危害，工程的防火設(shè)計(jì)，按照我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持“以防為主，防消結(jié)合”原則，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理。

　　6.1設(shè)計(jì)依據(jù)

　　1、<<建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范>>

　　2、<<高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范>>

　　3、<<自動(dòng)噴水系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范>>

　　4、<<火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范>>

　　6.2消防措施

　　6.2.1建筑防火措施

　　1、大廈四周按規(guī)范設(shè)計(jì)設(shè)環(huán)行消防車道，車道寬度不小于3.5米.

　　2、設(shè)消防控制中心。

　　控制中心設(shè)在一樓，出口對(duì)外。

　　3、在地下室設(shè)獨(dú)立消防水泵房，主樓頂層設(shè)高位水箱。

　　消防泵房的出口直接對(duì)外。

　　4、防火分區(qū)每層按規(guī)范要求劃分，每個(gè)防火分區(qū)的安全出口不應(yīng)少于2個(gè).

　　5、主樓設(shè)防煙樓梯和消防電梯。

　　電梯井井壁為耐火極限不小于1小時(shí)的非燃燒體，井壁的檢查門采用乙級(jí)防火門。

　　6、按規(guī)范要求設(shè)疏散走道和疏散樓梯，樓梯間前室應(yīng)設(shè)防煙、排煙設(shè)施，并設(shè)消防疏散指示標(biāo)志。

　　7、結(jié)構(gòu)和裝飾材料應(yīng)盡量采用防火阻燃材料。

　　8、配電間采用防火墻。

　　9、建筑物安裝避雷裝置，以防雷擊。

　　10、地下停車場(chǎng)設(shè)計(jì)按<<汽車庫設(shè)計(jì)防火規(guī)范>>執(zhí)行。

　　6.2.2電氣設(shè)備防火

　　1、電氣設(shè)備的安裝，線路敷設(shè)及竣工驗(yàn)收須按照<<電氣裝置安全工程施工及驗(yàn)收規(guī)范>>執(zhí)

　　行。

　　2、消防用電設(shè)備采用單獨(dú)的供電線路，配電線路應(yīng)采用防火保護(hù)管。

　　3、所有用電線路定期進(jìn)行絕緣檢查，以避免因線路短路引起的火災(zāi)。

　　4、為防止雷擊，所有進(jìn)出建筑物的金屬管道及電纜保護(hù)皮均應(yīng)在入戶與防雷接地系統(tǒng)可靠相連，并定期檢查。

　　5、電氣設(shè)備和移動(dòng)電氣的避雷、接地裝置，應(yīng)定期進(jìn)行絕緣及接地電阻測(cè)試。

　　6、照明和動(dòng)力用電線路分開設(shè)置并安裝短路保護(hù)及過載保護(hù)裝置。

　　6.2.3火災(zāi)報(bào)警與滅火系統(tǒng)

　　1、在每層設(shè)火災(zāi)報(bào)警裝置和消防電話。

　　2、設(shè)置室內(nèi)外消火栓，消防用水由城市給水管網(wǎng)直接供給，為確保消防用水量，在室外建一地下消防水池，配備消防水泵。

　　3、配備常用滅火器，建筑物內(nèi)按規(guī)范要求設(shè)一定數(shù)量的手提式滅火器。

　　6.2.4加強(qiáng)消防安全教育，做到人人重視消防、防患于未然。

　　可行性研究階段關(guān)于消防安全的原則意見供設(shè)計(jì)單位參考，設(shè)計(jì)單位完成建筑防火設(shè)計(jì)后應(yīng)報(bào)消防部門審查批準(zhǔn)，項(xiàng)目竣工后須通過消防部門驗(yàn)收，以確保消防安全合理、可靠。

　　第七章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能

　　7.1環(huán)境保護(hù)

　　本項(xiàng)目地處青島市東部新區(qū)，周圍高樓林立，政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)、學(xué)校、住宅密集。

　　屬居住、文教區(qū)。

　　按照我國(guó)環(huán)境保護(hù)法的規(guī)定，本項(xiàng)目建成使用后，污染物的排放應(yīng)符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

　　7.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)

　　1、<<污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)>>

　　2、<<大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)>>

　　3、<<城市區(qū)域環(huán)境振動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)>>

　　7.1.2主要污染源

　　根據(jù)項(xiàng)目使用性質(zhì)，不存在有毒有害物質(zhì)對(duì)環(huán)境的污染，項(xiàng)目起用后主要污染源為固體垃級(jí).廢水.廢氣.噪聲。

　　1、固體垃級(jí):

　　辦公垃級(jí)、餐廳和商場(chǎng)內(nèi)的廢棄物及廢損物品。

　　2、廢水:

　　餐廳操作間的洗滌廢水，淋浴與衛(wèi)生間廢水，均屬生活廢水。

　　3、廢氣:

　　(1)廚房?jī)?nèi)因烹飪產(chǎn)生的油煙，煤制氣燃燒后的廢氣。

　　(2)停車場(chǎng)內(nèi)汽車排放的尾氣。

　　4、噪聲:

　　汽車發(fā)動(dòng)時(shí)的噪聲、設(shè)備間機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)產(chǎn)生的噪聲等。

　　7.1.3防護(hù)措施

　　1、垃級(jí)處理:

　　按照我國(guó)現(xiàn)行的設(shè)計(jì)規(guī)范，設(shè)置必要的垃級(jí)收集設(shè)施，由專人負(fù)責(zé)做到日產(chǎn)日清。

　　2、廢水處理:

　　廢水按規(guī)范要求直接排入市政污水管網(wǎng)。

　　3、廢氣處理:

　　地下停車場(chǎng)安裝通風(fēng)排氣、排煙裝置。

　　4、噪聲控制:

　　(1)設(shè)備間采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪聲。

　　(2)產(chǎn)生震動(dòng)的機(jī)電設(shè)備，安裝時(shí)進(jìn)行設(shè)備基礎(chǔ)減震處理。

　　(3)所有機(jī)電設(shè)備均選用低噪音設(shè)備。

　　(4)通風(fēng)系統(tǒng)，在必要的位置加裝消音器。

　　7.2節(jié)能

　　7.2.1能源消耗

　　本項(xiàng)目能源消耗主要有:電、水、煤制氣、柴油。

　　其中電是主要能耗，消耗量占總能耗的81%。

　　7.2.2設(shè)計(jì)的主要原則

　　按照國(guó)家節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)中采用與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的先進(jìn)、可靠的節(jié)能型設(shè)備和材料。

　　盡量做到合理高效。

　　7.2.3節(jié)能措施

　　1、主要用電設(shè)備選用低損耗高效節(jié)能產(chǎn)品。

　　2、室內(nèi)照明采用節(jié)能燈具。

　　3、門和窗采用保溫密封效果好的材料制作，以減少室內(nèi)熱量損失。

　　4、合理布局房間朝向，提高房間自然光照。

　　5、供熱管網(wǎng)采用高效保溫材料做保溫層。

　　6、水、電、煤制氣等能源使用均配置計(jì)量器具，做好計(jì)劃用能，減少浪費(fèi)。

　　第八章管理機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員

　　8.1管理機(jī)構(gòu)

　　青島市***置業(yè)有限公司擁有法人資格，其管理機(jī)構(gòu)為董事會(huì)，公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)管理工作。

　　董事會(huì)為公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，董事會(huì)設(shè)董事長(zhǎng)1名，副董事長(zhǎng)1名，董事若干名。

　　董事會(huì)下設(shè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)管理工作。

　　管理機(jī)構(gòu)設(shè)總經(jīng)理1名，副總經(jīng)理3名。

　　根據(jù)本項(xiàng)目的生產(chǎn)特點(diǎn)，公司下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、銷售部、預(yù)算部、工程部5個(gè)部門。

　　各部設(shè)部門經(jīng)理1名，負(fù)責(zé)本部門的日常工作，對(duì)總經(jīng)理及分管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

　　公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置，最終由公司董事會(huì)研究決定。

　　本項(xiàng)目建設(shè)由工程部負(fù)責(zé)，??房地產(chǎn)銷售由經(jīng)營(yíng)部組織專門的銷售班子具體負(fù)責(zé)。

　　??其他部門協(xié)助處理有關(guān)各項(xiàng)工作。

　　青島市***置業(yè)有限公司機(jī)構(gòu)設(shè)置及本項(xiàng)目的管理系統(tǒng)如圖7-1所示:

　　8.2勞動(dòng)定員

　　根據(jù)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，為保證公司的服務(wù)質(zhì)量，初步確定，定員為15人。

　　各部門人員配備見下表:

　　公司職員，除了由公司聘請(qǐng)的管理人員外，其余人員應(yīng)按照中華人民共和國(guó)和青島市關(guān)于勞動(dòng)管理方面的規(guī)定及其實(shí)施辦法實(shí)行公開招聘，公司擬設(shè)立人員招聘機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)評(píng)聘工作，可通過考試和考核擇優(yōu)錄用、量才使用。

　　所有被招聘的職工都與公司簽訂勞動(dòng)合同并報(bào)青島市勞動(dòng)局備案。

　　8.3經(jīng)營(yíng)管理

　　由于本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，因此，??經(jīng)營(yíng)過程中應(yīng)著重做好以下幾方面工作:

　　1、工程建設(shè)管理

　　工程建設(shè)是本項(xiàng)目的中心工作，??這方面管理工作的好壞將直接決定項(xiàng)目的成功與否及企業(yè)信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。

　　??因此，從工程規(guī)劃設(shè)計(jì)到竣工全過程，必須對(duì)工程設(shè)計(jì)、建筑材料、質(zhì)量和價(jià)格、施工進(jìn)度和質(zhì)量等嚴(yán)格把關(guān)。

　　??為了達(dá)到控制工程進(jìn)度、質(zhì)量和投資，??應(yīng)實(shí)行招標(biāo)施工和工程監(jiān)理。

　　2.寫字樓租售

　　本項(xiàng)目開發(fā)的寫字樓及商務(wù)用房由青島市***置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)銷售。

　　為了搞好銷售，??公司除應(yīng)配備專門的銷售機(jī)構(gòu)外，還應(yīng)加強(qiáng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)變化的信息搜集，??尤其是青島房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)情況，??應(yīng)及時(shí)掌握產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)信息和動(dòng)態(tài)，分析預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，以把握主動(dòng)權(quán)，便于省時(shí)度勢(shì)，以合理的價(jià)格進(jìn)行銷售，以免積壓資金，??利于滾動(dòng)開發(fā)。

　　特別要著力在預(yù)售上下功夫，??以期盡早收回資金，減少公司籌集開發(fā)資金的壓力，收到好的經(jīng)濟(jì)效果。

　　3.物業(yè)管理

　　綜合體建筑內(nèi)應(yīng)實(shí)行物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)各期竣工面積和用途制訂規(guī)劃，切實(shí)搞好。

　　使小區(qū)有一個(gè)安全舒適的環(huán)境，同時(shí)，公司也可獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益。

　　武警水電部隊(duì)青島項(xiàng)目部作為發(fā)起人，在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)上有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，??可以勝任項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)工作。

　　為了進(jìn)一步搞好項(xiàng)目的管理工作，??公司應(yīng)充分借鑒其他房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化和現(xiàn)代化管理。

　　制訂切實(shí)可行的各項(xiàng)管理規(guī)章制度，嚴(yán)格勞動(dòng)管理。

　　??做到部門職責(zé)范圍明確，個(gè)人職權(quán)利掛鉤，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)，??賞罰分明。

　　以科學(xué)的管理創(chuàng)一流的質(zhì)量和最佳的效益。

　　董事會(huì)

　　總經(jīng)理

　　副總經(jīng)理

　　辦財(cái)預(yù)公室務(wù)算

　　部部

　　項(xiàng)目有關(guān)組

　　織協(xié)調(diào)工作

　　8-1項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)示意圖經(jīng)營(yíng)部項(xiàng)目房地產(chǎn)銷售

　　28工程部項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)圖