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租賃糾紛仲裁答辯狀
租賃糾紛仲裁答辯狀
答 辯 狀
答辯人：H省W市某某有限公司(下稱A公司)
被答辯人：L省C市某某有限公司(下稱B公司)
因A公司與B公司租賃合同糾紛仲裁一案，針對(duì)B公司的仲裁請(qǐng)求，A公司根據(jù)本案事實(shí)和證據(jù)提出書面答辯如下：
一、B公司申請(qǐng)仲裁的合同基礎(chǔ)已經(jīng)不存在，申請(qǐng)仲裁的主體不適格
根據(jù)A公司和B公司簽訂的《租賃合同》(見證據(jù)一)，雙方約定的租賃面積為：C市步行街南門口商場(chǎng)首層部分、二層和三層全部以及四層部分建筑物共約15133平方米，而B公司向A公司主張解除合同、支付拖欠租金以及支付違約金等仲裁請(qǐng)求所依據(jù)的理由是其認(rèn)為A公司就商場(chǎng)一至三層存在拖延支付租金的情況。
但經(jīng)A公司調(diào)查核實(shí)，B公司現(xiàn)在實(shí)際并非該商場(chǎng)一至三層租賃房屋的所有權(quán)人，該三層租賃房屋已分別由B公司出賣給案外人：一層和二層于20xx年12月18日出賣給案外人福建某有限公司，房屋產(chǎn)權(quán)證于2004年12月23日過戶完畢(見證據(jù)二和證據(jù)三);三層于2005年4月5日出賣給案外人謝某，房屋產(chǎn)權(quán)證于2005年6月3日過戶完畢(見證據(jù)四)。
由于B公司主張權(quán)利的一至三層房屋已由B公司分別出售，原《租賃合同》實(shí)際上已經(jīng)發(fā)生變更，分割為三個(gè)租賃合同，即：A公司與福建某有限公司就一層和二層部分的租賃合同，A公司與謝某就三層部分的租賃合同，A公司與B公司就四層部分的租賃合同。
目前，B公司只是涉租房屋第四層的合同主體，對(duì)涉租房屋的一至三層并無權(quán)利，并非一至三層租賃合同的主體。
由于《租賃合同》已經(jīng)發(fā)生變更，B公司以最初簽訂的《租賃合同》為依據(jù)提起仲裁顯然已經(jīng)喪失了相應(yīng)的法律基礎(chǔ)，要求解除《租賃合同》以及支付租金、違約金等請(qǐng)求更是無從談起，B公司作為申請(qǐng)人提起仲裁的主體并不適格。
二、《租賃合同》約定“實(shí)際租賃面積以C市房管局實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)”存在合理解釋的問題
盡管租賃合同約定“實(shí)際租賃面積以C市房管局實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)”，但是對(duì)于該約定必須根據(jù)或參照《合同法》第125條“當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思”，以及其他法律規(guī)定給予合理的解釋。
(1)按合同的有關(guān)條款
《租賃合同》第一條第1款約定：“根據(jù)《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及中國和C市的有關(guān)規(guī)定，甲方(注：B公司)同意將坐落于C市步行街給乙方(注：A公司)作百貨零售超市商業(yè)、餐飲用途使用，乙方商場(chǎng)承租建筑物面積首層約4567平方米，二層約5104平方米，三層約4862平方米，四層約600平方米，總承租建筑面積約15133平方米，實(shí)際租賃面積以C市房管局實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)�！�
在中文中，“約”的含義就是大概、差不多等的意思。
由于租賃房產(chǎn)尚屬于預(yù)售房，房屋面積尚未實(shí)測(cè)，《租賃合同》約定的面積只能根據(jù)核準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖大概確定，尚不能最終確定租賃面積，要最終確定就需要房產(chǎn)局實(shí)測(cè)，因此就有了“以房管局實(shí)測(cè)為準(zhǔn)”的約定。
但無論如何，有一點(diǎn)是可以預(yù)期的，就是經(jīng)過實(shí)測(cè)，最終面積不會(huì)與合同約定的數(shù)字相差太多，可能比合同約定的數(shù)值多點(diǎn)，也可能少點(diǎn)。
這應(yīng)該是對(duì)該條款最合理、也最符合邏輯的解釋。
同時(shí)，實(shí)測(cè)面積如果能夠成為合同約定的租賃面積的前提必須是：計(jì)算租賃面積所依據(jù)的設(shè)計(jì)圖紙不能發(fā)生設(shè)計(jì)變更，至少不能發(fā)生重大設(shè)計(jì)變更;否則，實(shí)測(cè)面積不能作為成為租賃面積，并作為計(jì)算租金的標(biāo)準(zhǔn)。
(2)按一般的交易慣例
在日常的房屋預(yù)售及預(yù)售房屋租賃過程中，由于產(chǎn)權(quán)證尚未發(fā)放，交易雙方均會(huì)根據(jù)房屋的規(guī)劃審批面積作為合同的交易依據(jù)，但由于批建面積與最終實(shí)物之間會(huì)有一定的誤差，因此一般會(huì)在合同中同時(shí)約定“實(shí)際面積以房管局實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)”或類似的條款。
但該約定的前提是規(guī)劃、設(shè)計(jì)等沒有進(jìn)行變更，否則，由于實(shí)測(cè)面積所依據(jù)的設(shè)計(jì)圖紙與合同約定面積所依據(jù)的設(shè)計(jì)圖紙有重大區(qū)別，二者成立基礎(chǔ)不同，實(shí)測(cè)面積不能轉(zhuǎn)成為合同約定面積并作為計(jì)算價(jià)款的標(biāo)準(zhǔn)。
本案中，《租賃合同》以最初批建的設(shè)計(jì)面積作為合同的交易計(jì)算依據(jù)，并同時(shí)約定“實(shí)際租賃面積以C市房管局實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)”完全符合一般的交易慣例;但約定成立的前提和基礎(chǔ)應(yīng)該是《租賃合同》約定的租賃面積所依據(jù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)等沒有發(fā)生變更，這是一般的交易慣例。
(3)按合同的目的
本案中，A公司與B公司簽署《租賃合同》的目的無非就是用一個(gè)相對(duì)合理的租金承租到一個(gè)相對(duì)合適面積的經(jīng)營場(chǎng)所。
《租賃合同》中約定的租賃總面積約15133平方米是雙方簽訂《租賃合同》的基礎(chǔ)，雖然合同約定租賃面積以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，但該“實(shí)測(cè)面積”應(yīng)當(dāng)是B公司按照該“15133平方米”所依據(jù)的設(shè)計(jì)圖紙正常施工后的實(shí)測(cè)面積，實(shí)測(cè)面積與合同約定面積的誤差應(yīng)當(dāng)是A公司簽訂合同時(shí)有可能預(yù)見到的、合理的、基于工程正常施工可能產(chǎn)生的技術(shù)誤差。
但B公司現(xiàn)主張的一至三層總面積增加的6858.9平方米并非B公司按照合同租賃面積所依據(jù)的設(shè)計(jì)圖紙正常施工產(chǎn)生，而是基于B公司違規(guī)超建、進(jìn)行規(guī)劃變更行為所形成。
因此如果按照事后規(guī)劃變更后的所謂實(shí)測(cè)面積重新計(jì)算租賃面積、補(bǔ)交巨額租金，將嚴(yán)重背離A公司簽署該租賃合同時(shí)的合同目的。
(4)按誠實(shí)信用原則
誠實(shí)信用原則作為我國民法的基本原則，“要求一切市場(chǎng)參與者符合于誠實(shí)商人和誠實(shí)勞動(dòng)者的道德標(biāo)準(zhǔn)，在不損害他人利益和社會(huì)公益的前提下，追求自己的利益，目的是在當(dāng)事人之間的利益關(guān)系和當(dāng)事人與社會(huì)之間的利益關(guān)系中實(shí)現(xiàn)平衡，并維持市場(chǎng)道德秩序”(參見梁彗星《民法總論》第46頁)。
根據(jù)該原則，B公司在明知原審批的建筑物已經(jīng)大幅超建，并接受了處罰、補(bǔ)辦了手續(xù)，重新編制了規(guī)劃設(shè)計(jì)等情況下，依然以規(guī)劃變更前的最初批建面積作為合同約定租賃面積，并又約定“實(shí)際租賃面積以C市房管局實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)”，B公司的欺詐意圖已經(jīng)非常明顯，即以相對(duì)較小的租賃面積誘騙A公司先簽訂租賃合同，而后利用A公司已投入巨資一旦解除合同將造成巨大損失的不利處境，再以房屋實(shí)測(cè)面積迫使A公司補(bǔ)交租金。
如果B公司的意圖得逞，將嚴(yán)重?fù)p害A公司的利益，B公司嚴(yán)重違背了誠實(shí)信用的原則。
綜上，從上述幾個(gè)角度分析，“實(shí)際租賃面積以C市房管局實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)”的條款的理解就是實(shí)測(cè)面積與合同約定面積的誤差是有一定的幅度的，而不是無限增減的;參照商品房買賣的相關(guān)法律、法規(guī)，當(dāng)事人對(duì)實(shí)測(cè)面積與合同約定面積的誤差的合理預(yù)期應(yīng)在增減3%以內(nèi)。
三、《租賃合同》承租房屋面積發(fā)生變化的根本原因是B公司違規(guī)超建、并進(jìn)而導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)發(fā)生重大變更所致，B公司存在重大欺詐;A公司對(duì)此并不知情，更沒有任何過錯(cuò)
1、《租賃合同》約定的承租房屋面積應(yīng)為最初批建面積
(1)根據(jù)20xx年5月C市規(guī)劃管理局批準(zhǔn)B公司申報(bào)的“步行街南路步行商業(yè)街”項(xiàng)目的建設(shè)總平面布置圖(見證據(jù)五)，核準(zhǔn)建筑面積為104988平方米。
(2)根據(jù)20xx年12月18日B公司與福建某有限公司簽署的買賣涉案1-2層房屋的兩份《商品房買賣合同》(見證據(jù)六)，涉案一層(1001房)的建筑面積為4567.11平方米(其中使用面積為2740.26平方米、公攤建筑面積1826.85平方米)、第二層(20xx房)5104.37平方米(其中使用面積為3062.62平方米、公攤建筑面積2041.75平方米);上述約定與20xx年11月8日A公司與B公司簽署的《租賃合同》約定的一層、二層的租賃面積是一致的。
(3)根據(jù)20xx年8月22日C市規(guī)劃信息服務(wù)中心《建筑面積復(fù)核表》(見證據(jù)七)，B公司建設(shè)“步行街南路步行街”項(xiàng)目總建筑面積為137487.67平方米;其中A、B段面積為40307.38平方米，C、D、E段面積為97180.29平方米;并備注了超建面積。
(4)根據(jù)20xx年9月9日C市規(guī)劃管理局《行政處罰決定書》(見證據(jù)八)，B公司建設(shè)的“步行街南路步行商業(yè)街”項(xiàng)目，20xx年5月C市規(guī)劃管理局核準(zhǔn)建筑面積104988平方米;B公司在未取得建設(shè)規(guī)劃許可證的情況下，實(shí)際建筑面積為137487.67平方米，實(shí)際超建32499.67平方米。
為此，C市規(guī)劃管理局對(duì)B公司進(jìn)行了相應(yīng)的處罰，并責(zé)令補(bǔ)辦建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)。
(5)20xx年10月9日，B公司在受到行政處罰后補(bǔ)辦取得《建筑工程規(guī)劃許可證》(見證據(jù)九)，規(guī)劃審批面積由原104988平方米變更為137487.67平方米。
(6)根據(jù)20xx年11月8日B公司與A公司簽訂的《租賃合同》，A公司“承租建筑物面積首層約4567平方米，二層約5104平方米，三層約4862平方米，四層約600平方米，總承租建筑面積約15133平方米”;此時(shí)租賃合同約定的面積與20xx年12月B公司出售涉案房屋一層、二層時(shí)的建筑面積是一致的。
(7)根據(jù)2004年10月14日C市房地產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)編制的《勘測(cè)成果表》(見證據(jù)十)，步行街南路步行街西廂南棟，批建面積97180.29平方米(實(shí)為第一次超建、處罰后的規(guī)劃批建，該面積為上述建筑面積復(fù)核表中的“步行街南路步行街”項(xiàng)目C、D、E段面積)，實(shí)勘建筑面積99524.7平方米，B公司在20xx年9月因違規(guī)超建被處罰的基礎(chǔ)上又一次未經(jīng)批準(zhǔn)超建2344.41平方米。
實(shí)測(cè)的結(jié)果就是：1001房建筑面積6910.97平方米(套內(nèi)面積4273.60/分?jǐn)偯娣e2637.37)、20xx房建筑面積9113.12平方米(套內(nèi)面積4692.63/分?jǐn)偯娣e4420.49) 、3001房建筑面積5367.81平方米(套內(nèi)面積4462.56/分?jǐn)偯娣e905.25)。
結(jié)合租賃房屋面積的形成過程，可以明確看出：B公司在與A公司20xx年11月簽署《租賃合同》時(shí)所標(biāo)注的各層建筑面積的依據(jù)是20xx年5月C市規(guī)劃管理局批準(zhǔn)的建設(shè)總平面布置圖及相應(yīng)各部分的規(guī)劃初步設(shè)計(jì)平面圖，形成的時(shí)間應(yīng)在20xx年12月前;而不是合同簽訂時(shí)主體已經(jīng)竣工、B公司至少兩次違規(guī)大量超建后的實(shí)際房屋面積。
2、租賃合同約定面積的巨大增加的根本原因是B公司違規(guī)超建、并向A公司隱瞞真相所致
20xx年5月，B公司經(jīng)C市規(guī)劃管理局核準(zhǔn)其建設(shè)總平面布置圖(104988平方米)。
之后B公司即開始施工建設(shè)，但在其實(shí)際施工過程中，違規(guī)超建32499.67平方米，并在20xx年9月受到相應(yīng)的處罰。
B公司按已經(jīng)竣工的房屋實(shí)際現(xiàn)狀(超建已經(jīng)既成事實(shí))調(diào)整了最初核準(zhǔn)的建設(shè)總平面布置圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)圖、竣工圖等，并重新補(bǔ)辦了相應(yīng)的批建、規(guī)劃手續(xù);這些手續(xù)均是在20xx年9月前后補(bǔ)辦完成的。
而由于總的工程建筑面積增加了32499.67平方米，占原核準(zhǔn)面積的31%。
如此大幅超建，必然會(huì)導(dǎo)致原設(shè)計(jì)各部分的建筑面積也將大幅增加，自然包括B公司準(zhǔn)備租賃給A公司的部分。
但是，B公司在20xx年11月8日與A公司簽訂《租賃合同》時(shí)，既沒有按其實(shí)際超建后的實(shí)際面積與A公司商談租賃事宜，也只字未提其實(shí)際多次超建的真實(shí)情況以及租賃合同標(biāo)注面積存在大幅增加的可能，已經(jīng)顯屬重大欺詐。
如果說租賃合同約定面積與辦理房產(chǎn)證前的實(shí)測(cè)存在一定的誤差(如按相關(guān)規(guī)定的3%)是非常正常的，但是本案《租賃合同》約定的租賃面積卻出現(xiàn)47%的巨幅增加(合同約定一至三層總面積為14533平方米，實(shí)測(cè)一至三層總面積為21391.9平方米，超建6858.9平方米)，就極其不正常了。
在假定測(cè)繪數(shù)字真實(shí)有效的前提下，該租賃面積的巨幅增加的根本原因只能是B公司違規(guī)超建、進(jìn)而導(dǎo)致原規(guī)劃發(fā)生巨大變更所導(dǎo)致。
盡管事后相關(guān)主管部門為其補(bǔ)辦了包括規(guī)劃變更在內(nèi)的所有手續(xù)，但是B公司在之后與A公司簽署租賃合同時(shí)并沒有如實(shí)告之，實(shí)際上一直到最近A公司律師前往C市相關(guān)部門調(diào)取項(xiàng)目規(guī)劃材料時(shí)才真相大白。
對(duì)此，A公司沒有任何過錯(cuò)，而B公司存在重大欺詐以及獲取不當(dāng)利益的故意和企圖，如因此給自己或相關(guān)權(quán)利人造成了損失，依法就應(yīng)損失自擔(dān)。
四、B公司仲裁請(qǐng)求的事實(shí)和理由根本不成立
1、B公司提交的勘測(cè)報(bào)告與租賃合同約定面積所依據(jù)的基礎(chǔ)不同，并不能作為定案的依據(jù)，且勘測(cè)報(bào)告本身可能存在重大錯(cuò)誤，或者所測(cè)繪的范圍并非租賃合同約定的租賃范圍
《租賃合同》約定的面積所依據(jù)的應(yīng)該是20xx年5月C市規(guī)劃管理局最初核準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖;而C市測(cè)繪隊(duì)測(cè)繪的實(shí)際建筑物，并非根據(jù)最初核準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖建設(shè)的，而是B公司在實(shí)際建設(shè)中違規(guī)超建了至少34844.08平方米(32499.67+2344.41)、進(jìn)而導(dǎo)致整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的產(chǎn)物。
如此推論，由于測(cè)繪基礎(chǔ)不同，C市測(cè)繪隊(duì)實(shí)測(cè)的建筑面積根本不能作為增加租賃面積并進(jìn)而要求A公司補(bǔ)交租金的依據(jù)，因?yàn)榭睖y(cè)時(shí)和合同簽訂時(shí)的批建的規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)已經(jīng)發(fā)生重大變化。
根據(jù)A公司掌握的租賃房屋的竣工圖，A公司有理由證明該勘測(cè)報(bào)告可能存在重大錯(cuò)誤或者是其實(shí)際測(cè)繪范圍超過了租賃合同中各層租賃范圍(見證據(jù)十一)，才導(dǎo)致了實(shí)測(cè)面積與竣工圖面積存在如此重大的差距。
對(duì)于勘測(cè)報(bào)告1001、20xx、3001測(cè)繪范圍是否即是《租賃合同》約定的“首層部分、二層和三層全部”的范圍，需要進(jìn)一步核實(shí)，B公司對(duì)此負(fù)有舉證責(zé)任。
2、A公司并沒有延付或拒付租金
A公司在租賃合同履行過程中，并無延付或拒付租金的事實(shí)。
一直到現(xiàn)在，A公司均嚴(yán)格按合同約定的租賃面積(15133平方米)按約定的時(shí)間支付租金，根本不存在B公司所述A公司不按期繳納租金累計(jì)超過30天的事實(shí)。
至于所謂實(shí)測(cè)增加的面積，A公司一直持有強(qiáng)烈異議并有合理的理由不予認(rèn)可。
雙方對(duì)租賃合同中約定的“實(shí)際租賃面積以C市房管局實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)”的條款的理解存在極大的分歧。
對(duì)此，在仲裁機(jī)構(gòu)或相應(yīng)司法機(jī)關(guān)對(duì)該條款的真實(shí)含義以及是否按適用實(shí)測(cè)增加47%的租賃面積前，根本不存在A公司違反租賃合同的事實(shí)。
考慮到B公司簽訂合同時(shí)的欺詐行為以及單方面擅自解除《租賃合同》的事實(shí)，已經(jīng)觸犯了《租賃合同》約定的相應(yīng)條款，構(gòu)成了對(duì)A公司的違約。
B公司的違約行為已經(jīng)給A公司造成的損失或預(yù)期造成的損失，A公司將保留追究B公司違約責(zé)任的權(quán)利。
3、B公司與A公司并沒有確認(rèn)欠租的事實(shí)，B公司的說法與事實(shí)不符
就B公司所稱的“欠租”事項(xiàng)，A公司一直明確表態(tài)：只同意按原租賃面積交納租金，不同意B公司關(guān)于增加租金的要求(見證據(jù)十二)。
B公司所稱雙方已就欠租事實(shí)達(dá)成共識(shí)沒有事實(shí)依據(jù)。
A公司之前與B公司溝通協(xié)商的原因和基礎(chǔ)是：A公司相信B公司是租賃房屋的合法所有權(quán)人，并且B公司是基于《租賃合同》中租賃面積所依據(jù)的設(shè)計(jì)圖紙正常施工而增加了租賃面積。
現(xiàn)有充分證據(jù)證明B公司一直隱瞞進(jìn)行了多次違規(guī)超建的事實(shí)、而以規(guī)劃變更前批建面積出租房屋的事實(shí)，B公司存在重大欺詐行為。
盡管目前原溝通協(xié)商基礎(chǔ)已經(jīng)發(fā)生重大變更，但為了保持合作的誠意，A公司對(duì)于B公司在合理范圍內(nèi)關(guān)于租金的要求仍愿意繼續(xù)溝通協(xié)商。
4、B公司以A公司經(jīng)營不善作為解除租賃合同的理由更是站不腳
除雙方發(fā)生爭(zhēng)議的租賃面積外，A公司一直按合同約定交納租金。
B公司在仲裁申請(qǐng)書中所稱A公司的經(jīng)營狀況低迷沒有任何證據(jù)，屬純粹的主觀臆斷;即便A公司的經(jīng)營不好，也不可能成為其主張A公司違約并要求解除合同的依據(jù)。
A公司的經(jīng)營行為與本案不具有任何關(guān)聯(lián)性，B公司以該部分事實(shí)支撐其要求解除合同的訴訟請(qǐng)求完全沒有事實(shí)和法律依據(jù)。
五、假設(shè)退一步講，即便A公司的行為可能構(gòu)成違約，B公司關(guān)于既不退還定金又要求違約金的主張嚴(yán)重違法，于法無據(jù)
根據(jù)《合同法》第116條“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款”的規(guī)定，定金和違約金條款只能選擇適用其一。
如果B公司認(rèn)為A公司違約，其只能或者主張定金條款，或者要求適用違約金條款;不能即不退還定金，又主張違約金1000萬元的所謂賠償，其請(qǐng)求明顯違反法律規(guī)定。
綜上所述，B公司申請(qǐng)仲裁的合同基礎(chǔ)已經(jīng)不存在，作為申請(qǐng)仲裁的主體不適格，B公司無權(quán)就租賃物業(yè)面積糾紛以自己的名義提出仲裁申請(qǐng)，仲裁庭應(yīng)當(dāng)駁回其全部仲裁請(qǐng)求;“實(shí)際租賃面積以C市房管局實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)”的條款應(yīng)作出合理解釋;《租賃合同》承租房屋面積發(fā)生變化的根本原因是B公司違規(guī)超建、導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)變更所致;B公司在與合同履行有重大利害關(guān)系的事實(shí)上欺瞞A公司，以期獲得不正當(dāng)利益，其惡意企圖明顯;B公司仲裁請(qǐng)求的事實(shí)和理由根本不成立。
為了維護(hù)交易安全，促進(jìn)誠信行為，維護(hù)當(dāng)?shù)貛浊麊T工的就業(yè)穩(wěn)定，A公司要求繼續(xù)履行《租賃合同》、駁回B公司的全部仲裁請(qǐng)求。
以上答辯意見，懇請(qǐng)仲裁庭予以慎重考慮并希望予以采納。
答辯人：A公司
代理人：
年 月 日
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