物業(yè)糾紛答辯狀
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物業(yè)糾紛答辯狀【1】
答辯人：崔
被答辯人：青島物業(yè)管理中心
答辯人就本案答辯如下：
一、本案是物業(yè)合同糾紛不是物業(yè)費(fèi)糾紛。
根據(jù)最高人民法院關(guān)于印發(fā)《民事案件案由規(guī)定》的通知(法發(fā)
[2008]11號)108、(15)規(guī)定本案案由應(yīng)為物業(yè)服務(wù)合同糾紛。
最高人民法院通知中并沒有物業(yè)費(fèi)糾紛這樣的案由。
二、被告所在小區(qū)業(yè)主大會(huì)沒有授權(quán)青島市小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和原告簽訂本案的物業(yè)合同，所以該合同沒有法律效力。
首先，本案物業(yè)合同簽訂于2006年，所以應(yīng)該適應(yīng)2003年9月1日起生效的國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》而不能適應(yīng)2007年10月1日生效的國務(wù)院修改的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。
其次，業(yè)主委員會(huì)超出職責(zé)和權(quán)限簽訂本案合同。
被告所在小區(qū)業(yè)主大會(huì)沒有作出在2007年到2009年度聘用原告的決定。
根據(jù)2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條第2項(xiàng)規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
青島市嘉禾路業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)沒有做出聘用原告的決定的情況下，和原告簽訂本案物業(yè)合同，業(yè)主委員會(huì)的這一決定超出了其法定職責(zé)和權(quán)限，該合同沒有法律效力。
三、本小區(qū)業(yè)主大會(huì)沒有決定續(xù)聘原告為本小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，原告向被告索要物業(yè)費(fèi)缺乏法律支持。
原告在本小區(qū)的物業(yè)合同06年已經(jīng)到期，本案的物業(yè)合同為續(xù)聘合同。
根據(jù)《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》第29條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘、解聘由業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)決定。
四、原告計(jì)算物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)沒有法律依據(jù)。
被告所在小區(qū)業(yè)主大會(huì)沒有同意原告提出的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
2007年，本小區(qū)業(yè)主大會(huì)就原告提出的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出了業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主大會(huì)沒有同意原告提出的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主必須執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)的決定。
被告作為業(yè)主必須執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。
五、本案應(yīng)該追加青島市小區(qū)業(yè)主委員會(huì)為本案第三人。
業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)公司履行物業(yè)合同、根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定是否續(xù)聘物業(yè)公司。
本案是物業(yè)合同糾紛，業(yè)主委員會(huì)參加本案審理，對于案件法律關(guān)系和事實(shí)的查清有著至關(guān)重要的作用，本案的審理結(jié)果直接和本小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)有法律上的利害關(guān)系，所以應(yīng)當(dāng)追加本小區(qū)業(yè)主委員會(huì)為本案第三人。
綜上所述，被答辯人主張的合同沒有法律效力，其訴訟請求沒有法律和事實(shí)依據(jù)，應(yīng)當(dāng)依法駁回被答辯人的訴訟請求。
答辯人：
物業(yè)服務(wù)合同糾紛一審答辯狀【2】
答辯人：。
住址：廣西賀州。
被答辯人(一審原告)：廣西賀州市。
物業(yè)管理有限公司
住所地：賀州市。
法定代表人：。
總經(jīng)理)
答辯人因。
物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案， 原告(廣西賀州市。
物業(yè)管理有限公司)違反《物業(yè)服務(wù)合同》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》，沒有完全履行合同，答辯人認(rèn)為，由于原告違約在先，違背誠實(shí)守信原則;原告收取業(yè)主的違約金也就明顯違背公平原則。
而且應(yīng)該依據(jù)其不完全履行合同，而不能足額收取服務(wù)費(fèi)。
因此，原告沒有理由收取足額服務(wù)費(fèi)和排污管清理人工費(fèi)，沒有理由收取業(yè)主的違約金。
否則顯失公平。
答辯人請求法院：駁回原告訴訟請求。
特提出答辯如下：
一、原告的物業(yè)服務(wù)未完全履行
原告違反根據(jù)《合同法》第60條的規(guī)定，當(dāng)事人在履行物業(yè)管理合同時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循全面履行原則(又叫適當(dāng)履行原則)與協(xié)作履行原則。
所謂全面履行是指當(dāng)事人按照合同約定的標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量，由適當(dāng)?shù)闹黧w在適當(dāng)?shù)穆男衅谙蕖⒙男械攸c(diǎn)，以適當(dāng)?shù)姆绞剑媛男泻贤x務(wù)。
當(dāng)事人不但應(yīng)當(dāng)履行合同的各項(xiàng)主給付義務(wù)，而且還必須履行由當(dāng)事人在合同中約定的或基于誠實(shí)信用原則而產(chǎn)生的從給付義務(wù)及附隨義務(wù)，只要其中有一項(xiàng)不符合合同的約定就構(gòu)成債務(wù)不履行行為從而有可能承擔(dān)違約責(zé)任。
協(xié)作履行原則是指當(dāng)事人不僅應(yīng)適當(dāng)履行自己的合同義務(wù)，同時(shí)還應(yīng)基于誠實(shí)信用原則的要求協(xié)助對方履行合同義務(wù)的原則。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
該條文規(guī)定：當(dāng)事人除應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)外。
也要履行合同未做約定但依照誠信原則也應(yīng)當(dāng)履行的協(xié)助、告知、保密、防止損失擴(kuò)大等義務(wù)。
依據(jù)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》第二條：①物業(yè)共用部位的維修，養(yǎng)護(hù)和管理;②物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修和管理;③物業(yè)共用部位和相關(guān)場地得清潔衛(wèi)生、垃圾收集，清運(yùn)及雨、污水管道的疏通;④公共綠化養(yǎng)護(hù)和管理;⑤車輛停放管理;⑥公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助和管理;⑦裝飾裝修管理服務(wù);⑧物業(yè)檔案資料管理
被答辯人連基本的封閉管理、門衛(wèi)管理、來往人員監(jiān)管、消防設(shè)施配備、街道路燈安裝、安全防范管理都沒有，沒有履行合同義務(wù)，明顯屬于只收費(fèi)，少服務(wù);街道四通八達(dá)，物業(yè)設(shè)施欠缺，服務(wù)不到位;沒有建設(shè)出入管理的大門，沒有門衛(wèi)與門衛(wèi)設(shè)施，也沒有保安執(zhí)勤室，對外來人員以及不明身份的人員，包括精神疾病患者，乞丐等人員都可以在業(yè)務(wù)服務(wù)范圍區(qū)內(nèi)隨便出入，給業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)，安全得不到保障。
這從至今沒有設(shè)立四周門口，就是明證。
也是明顯沒有完全履行合同的證據(jù)。
何來的公共秩序維護(hù)?何來的安全防范管理?
被答辯人在履行合同義務(wù)的時(shí)候，不完全履行。
因此，被答辯人違約在先，沒有完全履行合同義務(wù)，至少屬于不完全履行。
二、被答辯人違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條的規(guī)定
《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》第三十六條 ：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
原告沒有履行合同第二條第三項(xiàng)：物業(yè)共用部位和相關(guān)場地得清潔衛(wèi)生、垃圾收集，清運(yùn)及雨、污水管道的疏通。
門前街道雨天嚴(yán)重大面積積水，無人疏通下水排污通道;交房后，A6#25棟門前，民工走后，垃圾廢墟一片，民工生活物品滿地丟著廢棄物，在排污管道沒有做好安裝之下，未完工的排污管部分成為老鼠窩，塞滿排污管，多次向物業(yè)服務(wù)公司人員反映，缺聽之任之，破爛衣服、爛棉被堵塞排污管。
此外，A6#20棟、21棟后面外墻公用天面排水管破損，多次要求物業(yè)服務(wù)公司做好維修疏通，卻一直得不到解決，造成整棟樓外觀變黯淡，這些都是原告盡到合同義務(wù)相關(guān)場地得清潔衛(wèi)生、垃圾收集，清運(yùn)及雨、污水管道的疏通。
同時(shí)，業(yè)主放在門口外的垃圾和道路的垃圾，沒有人進(jìn)行清理。
既然，街道成為人員隨意來往的街道，為何沒有清潔清理呢?到處隨便大小便、亂丟垃圾，原告明顯沒有盡到合同義務(wù)相關(guān)場地得清潔衛(wèi)生、垃圾收集，清運(yùn)的工作。
三、原告違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條： 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。
發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。
保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
原告沒有履行合同“二、⑥”：公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助和管理，造成A6#25棟業(yè)主摩托車被盜、拖拉機(jī)油箱內(nèi)的柴油被盜等，原告至今也沒有安全防范的保衛(wèi)工作，明顯違反合同，屬于不完全履行給業(yè)主造成的損失，原告是有過錯(cuò)的。
被答辯人在A6#21棟電表、電線被燒毀，無人服務(wù)解決下，自己與電力公司聯(lián)系，造成業(yè)主停電幾天，自掏腰包請人維修。
原告未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
原告沒有注意安全防范等事項(xiàng)，卻把維修好之后，作為其工作，是自欺欺人也欺騙業(yè)主。
被答辯人把不屬于自己去從事的工作，騙取業(yè)主簽字，作為其履行工作的事實(shí)證據(jù)，其證據(jù)不可完全采信。
四、原告違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條
第三十八條：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。
未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
原告在沒有規(guī)劃修建公廁，也沒有在規(guī)劃圖紙上有公廁的，沒有經(jīng)過業(yè)主的同意，私自建造公廁，人員隨意出入，安全受到影響，環(huán)境受到污染;經(jīng)商人員到陰暗角落隨意大小便……最后在抗議下才封鎖。
這是被答辯人隨意改變物業(yè)管理用房的用途，隨意建造其他用途。
給業(yè)主造成的損害。
五、原告違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
停水停電屬于水力電業(yè)公司的權(quán)限，被答辯人沒有經(jīng)過業(yè)主同意，一不能采取停電停水催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，否則屬于違法。
被答辯人把業(yè)主的水費(fèi)繳費(fèi)卡，未經(jīng)業(yè)主同意扣留，采取全部業(yè)主的連帶承擔(dān)水費(fèi)的責(zé)任形式，濫用了屬于其他部門而非物業(yè)服務(wù)的職責(zé)。
致使有個(gè)別業(yè)主欠水費(fèi)，原告卻把全部業(yè)主停水，牽連其他業(yè)主，明顯侵犯業(yè)主的利益。
合同第二十五條：業(yè)主每戶一次性繳存1000元專項(xiàng)維修資金。
可是，被答辯人在業(yè)主全體抗議，不要原告給予的物業(yè)服務(wù)之后，卻沒有退回業(yè)主的專項(xiàng)資金?
六、原告違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條、《物業(yè)收費(fèi)管理服務(wù)辦法》以及合同約定
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
《物業(yè)收費(fèi)管理服務(wù)辦法》第十二條： 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
《前期物業(yè)服務(wù)合同》第八條：每年2次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
被答辯人把服務(wù)當(dāng)作官員的行政管理?對收支情況，沒有按照法律法規(guī)規(guī)定和協(xié)議規(guī)定去履行，沒有公布收支情況，業(yè)主無法監(jiān)督其工作。
原告收支是否合理，收費(fèi)項(xiàng)目沒有透明公開。
幾年來，至今沒有向業(yè)主公布任何收支。
六、被答辯人同意業(yè)主拖欠費(fèi)用
合同第七條：業(yè)主應(yīng)于交房之日繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按每季度繳納，應(yīng)在應(yīng)繳費(fèi)月份15日前履行繳納義務(wù)。
合同第十九條：乙方可采取規(guī)勸、警告、報(bào)告有關(guān)部門等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本臨時(shí)公約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)規(guī)章制度的行為。
被答辯人知道自己沒有完全履行合同，知道業(yè)主反對原告不履行合同，違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》。
也就心虛，同意業(yè)主拖欠，還可以想通過訴訟得到更多的高于銀行的貸款利息，變相采取放高利貸的做法，一舉多得。
可是，到季度沒有繳納的時(shí)候，沒有履行催促繳納的工作，一直沒有催促，是默認(rèn)和同意業(yè)主拖欠，如今變成所謂的違約金大于費(fèi)用，是原告居心叵測所造成。
對乙方?jīng)]有采取規(guī)勸制止業(yè)主、物業(yè)使用人及時(shí)繳納，原告本身也違反合同約定。
綜上所述，答辯人認(rèn)為，被答辯人的訴訟請求及訴訟理由前后矛盾、違背事實(shí)，違反法律規(guī)定。
原告違約在先，收取業(yè)主的違約金事實(shí)不充分，違背公平正義;且原告不完全履行合同，收取足額收取服務(wù)費(fèi)和排污管清理人工費(fèi)，顯失公平。
答辯人請求法院判決被答辯人承擔(dān)不完全履行合同的法律責(zé)任，以彰顯法律的公平公正!
此致
人民法院
附：本答辯狀副本2份。
答辯人：
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