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按揭貸款房產(chǎn)檔案管理論文
按揭貸款房產(chǎn)檔案是指?jìng)�(gè)人在購(gòu)房過(guò)程中由金融部門(mén)發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，在辦理和管理貸款業(yè)務(wù)中形成的具有保存價(jià)值的專(zhuān)業(yè)材料，是房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)活動(dòng)的真實(shí)記錄，是進(jìn)行貸款管理，財(cái)務(wù)分析及資產(chǎn)管理的原始憑證和重要參考依據(jù)，是產(chǎn)權(quán)業(yè)務(wù)管理部門(mén)在產(chǎn)權(quán)監(jiān)理過(guò)程中的重要文件。
隨著住房制度改革的深化，人民群眾購(gòu)房和改善居住條件的要求不斷提高，房產(chǎn)按揭貸款機(jī)制的形成對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展起著重要的推動(dòng)作用。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，目前福州市購(gòu)買(mǎi)商品房的客戶(hù)中，有的人是通過(guò)按揭貸款取得的，近年來(lái)，我館每年都要接收按揭貸款房產(chǎn)檔案萬(wàn)卷。由于按揭貸款房產(chǎn)檔案是按揭購(gòu)房的真實(shí)記錄、原始憑證，在維護(hù)抵押權(quán)人和抵押人的合法權(quán)益中有著不可替代的作用，因此按揭貸款房產(chǎn)檔案在處理貸款的糾紛、防范“假按揭*貸款和加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理中，發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。
一、按揭貸款房產(chǎn)檔案是解決按揭貸款糾紛必不可少的憑證
在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商或個(gè)人欠債不還，畜意出售抵押物，惡意逃債等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，要解決此類(lèi)問(wèn)題，需要依法辦事、需要司法部門(mén)的支持。按揭貸款房產(chǎn)檔案是按揭購(gòu)房的最原始記錄，真實(shí)地反映著按揭購(gòu)房的過(guò)程以及按揭購(gòu)房雙方的權(quán)和責(zé)，是處理按揭貸款糾紛必不可少的憑證。近年來(lái)我們依靠按揭貸款房產(chǎn)檔案就解決了許多按揭貸款糾紛，如福州某樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商向工商銀行申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅�，同時(shí)又將房子出售，購(gòu)房者以按揭的方式購(gòu)買(mǎi)，向建設(shè)銀行申請(qǐng)貸款，開(kāi)發(fā)商收到房款卻不向工商銀行申請(qǐng)解押，這樣一套房子就成了兩個(gè)銀行的抵押物。后來(lái)工商銀行在向開(kāi)發(fā)商追討貸款時(shí)，才發(fā)現(xiàn)房子已被售完，訴至法院，請(qǐng)求司法協(xié)助，由于有完整的按揭貸款房產(chǎn)檔案，因此順利打贏官司，追回貸款。目前，我國(guó)按揭購(gòu)房方面的法律法規(guī)還不健全，在管理方面也缺乏經(jīng)驗(yàn)，各方當(dāng)事人在操作中出現(xiàn)一些不規(guī)范的行為，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)按揭糾紛的發(fā)生。如鄭某以按揭貸款的方式購(gòu)買(mǎi)金山小區(qū)的一套房子，后來(lái)無(wú)力償還按揭貸款而違約，抵押權(quán)人銀行與其協(xié)議以抵押物折價(jià)所得價(jià)款償還貸款，協(xié)議不成。最后銀行向人民法院提起訴訟，要求抵押人償還按揭貸款。為取得真實(shí)憑據(jù)，法院派人到我館取證，我館出示該案貸款房產(chǎn)檔案證明了當(dāng)時(shí)抵押情況。法院據(jù)此判決拍賣(mài)鄭某的房子，以拍賣(mài)款償還銀行欠款，抵押權(quán)人的合法權(quán)益得到保護(hù)。
二、按揭貸款房產(chǎn)檔案能有效防范“假按揭”現(xiàn)象的出現(xiàn)
房地產(chǎn)按揭貸款中的“假按揭”現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，有的房地產(chǎn)企業(yè)為了套取銀行資金，有的為了造成房屋緊俏熱賣(mài)的假象，以抬高房?jī)r(jià)，往往采用“假按揭”的手段。常見(jiàn)的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)虛擬若干購(gòu)房人，并以這些購(gòu)房人的名義與其簽訂虛假的購(gòu)房合同，再以這些虛擬的購(gòu)房人申請(qǐng)按揭貸款，以達(dá)套取銀行資金的目的。有的開(kāi)發(fā)商在通過(guò)虛擬購(gòu)房人取得銀行貸款后，直至房屋賣(mài)給真實(shí)的購(gòu)房人取得資金后才償還銀行的貸款，有些開(kāi)發(fā)企業(yè)因無(wú)法將房屋賣(mài)出就攜款潛逃�！凹侔唇摇鼻终剂算y行資金，形成了不良資產(chǎn)，危害了信貸資金的安全。之所以會(huì)有“假按揭%出現(xiàn)，重要的原因就是沒(méi)有嚴(yán)格的按揭貸款房產(chǎn)檔案制度，因此產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門(mén)要積極做好產(chǎn)權(quán)備案登記工作，凡辦理按揭貸款購(gòu)房的，應(yīng)認(rèn)真審查購(gòu)房合同書(shū)，審核購(gòu)房人的身份證明證件，及時(shí)將產(chǎn)權(quán)備案檔案歸檔。對(duì)房屋的銷(xiāo)售情況了如指掌，“假按揭”也就無(wú)機(jī)可乘了。
三、按揭貸款房產(chǎn)檔案能有效地防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)
一般地說(shuō)，房地產(chǎn)金融業(yè)是安全性較高的信貸業(yè)務(wù)。但目前我國(guó)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)體制不夠規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育還不完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化也難以把握，銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制還不夠完善，個(gè)人信用體系尚未建立健全等等，這些都可能產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，我們通過(guò)按揭貸款房產(chǎn)檔案信息的提取與整合，分析房地產(chǎn)供需整體走勢(shì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，為管理和決策部門(mén)提供科學(xué)的信息，以利于他們調(diào)控市場(chǎng)、監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)交易情況、防范風(fēng)險(xiǎn)。
通過(guò)房地產(chǎn)按揭貸款檔案分析房地產(chǎn)交易情況，監(jiān)測(cè)商品房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)趨勢(shì)，分析房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與需求增長(zhǎng)是否成正比，如出現(xiàn)房?jī)r(jià)不斷攀長(zhǎng)，就要預(yù)防房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。
通過(guò)按揭貸款檔案（在建工程檔案）對(duì)房地產(chǎn)投資的分析，監(jiān)測(cè)其投資與收益的幅度是否正常，如出現(xiàn)地價(jià)飛漲，增幅過(guò)高過(guò)大，就需采取調(diào)控措施通過(guò)按揭貸款檔案從房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款增長(zhǎng)率，按揭利率方面的分析，監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是否正常等。
四、加強(qiáng)按揭貸款房產(chǎn)檔案的管理是當(dāng)務(wù)之急
按揭貸款房產(chǎn)檔案是改革開(kāi)放環(huán)境下的新工作，是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的新產(chǎn)物。房地產(chǎn)檔案工作者對(duì)這項(xiàng)工作研究還不深、經(jīng)驗(yàn)也不多，而且目前還存在人員偏少、專(zhuān)業(yè)化水平不高等問(wèn)題，同時(shí)隨著檔案信息化管理步伐的加快，按揭貸款房產(chǎn)檔案的管理必須從根本上加強(qiáng)、從觀念上突破、從技術(shù)上提高、從服務(wù)上拓展。
從根本上加強(qiáng)，就是加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案內(nèi)部的管理和內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制的完善。由于按揭貸款房產(chǎn)檔案的重要性和唯一性，所以要在源頭上保證按揭貸款房產(chǎn)檔案材料的完整與齊全，要把按揭貸款房產(chǎn)檔案工作列入重中之重，明確程序和要求，建立健全按揭貸款房產(chǎn)檔案管理的規(guī)章制度。人員素質(zhì)的提高也是根本之一，檔案工作人員是連接檔案與檔案利用者的紐帶和橋梁，他們的素質(zhì)直接關(guān)系到檔案的利用以及檔案館在公眾心目中的形象。新的任務(wù)要求他們不斷調(diào)整自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)，學(xué)習(xí)新知識(shí)，掌握新技術(shù)特別是信息技術(shù)，以及熟悉按揭貸款房產(chǎn)檔案業(yè)務(wù)和相關(guān)的法律知識(shí)。
從觀念上突破，就是用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)對(duì)待按揭貸款房產(chǎn)檔案工作，嚴(yán)格把好按揭貸款房產(chǎn)檔案關(guān)。按揭貸款房產(chǎn)檔案管理不能就管理而管理，在強(qiáng)調(diào)自主創(chuàng)新的年代，管理方法方式上要不斷創(chuàng)新。按揭貸款房產(chǎn)檔案工作要主動(dòng)融入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，除了正常的嚴(yán)格按照工作流程操作，嚴(yán)把資料審核關(guān)，資料記載清楚，借據(jù)要素齊全，印章簽字完備等要求外，還要研究逐步與國(guó)際規(guī)范接軌有關(guān)事項(xiàng)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有力的保障。
從技術(shù)上提高，就是適應(yīng)檔案工作信息化的要求，建立按揭貸款房產(chǎn)檔案現(xiàn)代化管理的環(huán)境和技術(shù)支撐。數(shù)字檔案館的建設(shè)，己經(jīng)進(jìn)入快車(chē)道，按揭貸款房產(chǎn)檔案不能等其他檔案管理數(shù)字化后才進(jìn)行，必須與數(shù)字化建設(shè)同步。當(dāng)前按揭貸款房產(chǎn)檔案數(shù)字化建設(shè)考慮的重點(diǎn)，一是系統(tǒng)軟硬件平臺(tái)的建設(shè)。對(duì)前期的網(wǎng)絡(luò)設(shè)施、數(shù)字檔案數(shù)據(jù)的輸入輸出方式、設(shè)備選型、存儲(chǔ)備份、安全策略，以及管理系統(tǒng)軟件等，作統(tǒng)一、全面的規(guī)劃設(shè)計(jì)。二是按揭貸款房產(chǎn)檔案數(shù)字化處理，要進(jìn)行全文掃描、建立卷內(nèi)目錄、案卷目錄的檢索數(shù)據(jù)庫(kù)。在此基礎(chǔ)上建立文件和產(chǎn)權(quán)信息’形成信息全面、查找快速、準(zhǔn)確的按揭貸款房地產(chǎn)檔案信息檢索系統(tǒng)。三是做好應(yīng)用系統(tǒng)軟件的開(kāi)發(fā)，包括信息采集、管理、利用、服務(wù)、維護(hù)等系統(tǒng)的建立。
從服務(wù)上拓展，就是按揭貸款房產(chǎn)檔案工作要注重應(yīng)用效果，拓展利用空間。檔案的開(kāi)發(fā)利用是檔案管理的應(yīng)有之義，在“購(gòu)房熱）、“按揭熱）的今天，按揭貸款房產(chǎn)檔案的開(kāi)發(fā)利用，更是檔案事業(yè)發(fā)展的推進(jìn)器。服務(wù)的拓展要緊扣利用的信息化手段，全方位延伸服務(wù)觸角，把部門(mén)、單位、企業(yè)、個(gè)人有機(jī)地融入按揭貸款房產(chǎn)檔案管理服務(wù)之中。要堅(jiān)持檔案工作與貸款工作同步管理，按揭貸款房產(chǎn)檔案的收集、整理、歸檔與按揭貸款的立項(xiàng)、發(fā)放、回收同步進(jìn)行；理順各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)之間的關(guān)系，確保按揭貸款房產(chǎn)檔案的齊全與安全。積極推進(jìn)房地產(chǎn)檔案信息資源的二次開(kāi)發(fā)，建立多種形式的按揭貸款房產(chǎn)檔案信息資源體系。依據(jù)檔案信息，多做專(zhuān)題研究和編研工作，采取多種形式發(fā)布檔案信息，利用網(wǎng)上多媒體系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上視頻點(diǎn)播，讓更多的用戶(hù)了解按揭貸款房產(chǎn)檔案，提高檔案的利用價(jià)值。
個(gè)人住房按揭貸款制度對(duì)深化住房制度改革，加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)，解決城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題，改善居住條件，提高住房消費(fèi)起到了巨大的推動(dòng)作用。只有高度重視對(duì)個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，建立健全按揭貸款房產(chǎn)檔案，確保其完整與安全，才能發(fā)揮按揭貸款房產(chǎn)檔案的應(yīng)有作用。
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