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房產(chǎn)買賣合同糾紛的內(nèi)容
房地產(chǎn)買賣糾紛是指圍繞房地產(chǎn)買賣而發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)益爭(zhēng)執(zhí)，包括因買賣手續(xù)不齊備，一方反悔不履行合同，第三者申明產(chǎn)權(quán)要求廢除買賣契約等而產(chǎn)生的糾紛。下面是房產(chǎn)買賣合同糾紛的內(nèi)容，歡迎閱讀。
(一)廣告問題
商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
(二)預(yù)售合同問題
出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
(三)欺詐問題
《合同法》規(guī)定，因欺詐而訂立的合同，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對(duì)因購(gòu)買商品房而遭受欺詐的情形和法律后果作出了明確的規(guī)定。
具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的頭受人可以請(qǐng)求解除合同、返回已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。
(2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
(1)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明：
(2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。
(3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)十支給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
(四)房屋質(zhì)量問題
因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，法院將予以支持。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，法院將予以支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)蘭j承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人叮以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
(五)房屋面積“縮水”、“漲水”問題
出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，法院將不子支持。(2)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，法院將子以支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)，部分的房?jī)r(jià)款及利息巾出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
(六)房屋權(quán)屬證明問題
由于出賣人原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)書人有特殊約定外，十賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)仟：
(1)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限。
(2)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，門房屋交付使用之日起90日。
(3)商品房買賣合同的標(biāo)的物為巳竣丁房屋的，c合同訂立之曰起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登汜的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，法院將予以支持。
(七)房屋包銷問題
出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買，但當(dāng)事人另有約定的除外。出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請(qǐng)求出賣人賠償損失的，法院將予以支持，但是當(dāng)事人另有約定的除外。
(八)按揭貸款問題
商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事山未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事入可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。
因商品房買賣合同被確認(rèn)為無效或者被撤銷、解除，導(dǎo)致商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，法院將予以支持。
(九)在建房屋買賣中買受人權(quán)利與承包人建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)協(xié)調(diào)問題
按照《合同法》第286條規(guī)定，在建工程的承包人對(duì)于建設(shè)工程價(jià)款的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。但是，當(dāng)消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)不得對(duì)抗買受人。
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