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對(duì)房地產(chǎn)投資決策危機(jī)及可行性研討經(jīng)濟(jì)論文
1房地產(chǎn)企業(yè)投資決策風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成
風(fēng)險(xiǎn)是指在投資過(guò)程中由于受到各種不確定因素的影響,使投資者遭受收益損失的可能性。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。外部風(fēng)險(xiǎn)是由來(lái)自外部環(huán)境的不確定性因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。包括自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)主要是指由自然現(xiàn)象引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是由處在社會(huì)中的個(gè)人或團(tuán)體的一些不可預(yù)料的行為引起的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是在投資過(guò)程中由于市場(chǎng)中各種因素的變化或經(jīng)濟(jì)政策的變動(dòng)而導(dǎo)致的收益損失,它是投資者所要面臨的最主要風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)是指由于的原因而引發(fā)起的風(fēng)險(xiǎn)。它們的發(fā)生會(huì)對(duì)整個(gè)投資環(huán)境都造成重大影響,使所有的投資者都蒙受損失。外部風(fēng)險(xiǎn)不能為投資者個(gè)人左右的,只能采用被動(dòng)的應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行控制。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)由來(lái)自企業(yè)內(nèi)部的不確定因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。主要是由投資者自身的行為引起的,可以采用主動(dòng)的措施來(lái)消除或減少風(fēng)險(xiǎn)因素從而達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)的目的,它們是風(fēng)險(xiǎn)防范的主要對(duì)象。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中,很多外部環(huán)境的不確定性都會(huì)影響到項(xiàng)目的收益,經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性導(dǎo)致的沒(méi)有預(yù)期到的經(jīng)濟(jì)衰退,會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)需求萎縮,社會(huì)環(huán)境的不確定性導(dǎo)致的沒(méi)有預(yù)期到的社會(huì)動(dòng)亂,會(huì)使房地產(chǎn)商品價(jià)格下降。政策環(huán)境的不確定性導(dǎo)致的沒(méi)有預(yù)期到的貨幣緊縮政策,會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資成本上升。而企業(yè)內(nèi)部自身的不確定性也是影響收益的重要因素。
2市場(chǎng)調(diào)查法對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別
市場(chǎng)調(diào)查法是一種房地產(chǎn)企業(yè)組織有關(guān)人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查分析確定是否投資決策的方法。市場(chǎng)調(diào)查法是最基本的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法,它取得的是最貼近于市場(chǎng)的原始數(shù)據(jù),通過(guò)對(duì)它們加以分析和處理,可以及時(shí)識(shí)別市場(chǎng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)并加以回避。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,投資風(fēng)險(xiǎn)中很大一部分來(lái)自于市場(chǎng),市場(chǎng)中的供給與需求具有動(dòng)態(tài)的不確定性,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,個(gè)人可以支配收入提高,人們對(duì)房地產(chǎn)商品的需求在不斷的變化,包括對(duì)房屋的面積、質(zhì)量、樣式、地理位置的要求不斷提高;同時(shí)房地產(chǎn)商品的供給也在不斷地變化,以滿足人們需求的變化。房地產(chǎn)商品還具有不同于其他商品的特點(diǎn),它的建設(shè)周期一般需要2-3年時(shí)間,并且位置固定不能移動(dòng),如果投資失敗,損失將十分巨大,所以在項(xiàng)目投資以前,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)兩年的需求變化調(diào)查就顯得非常重要。
3以北京市某項(xiàng)目為例
3.1項(xiàng)目概況
該項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)金融,建設(shè)用地面積是4100平方米,容積率為6.64,建筑密度為43.6%,建筑控制高度是45.6米,建筑規(guī)模為29638.61平方米。項(xiàng)目地塊周邊市政設(shè)施條件基本齊全,給水、排水、燃?xì)�、電力供熱和通訊等設(shè)施均可接入。工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件和地形、地貌條件允許修建多層、高層建筑。項(xiàng)目位于南二環(huán)以內(nèi),周邊交通四通八達(dá),與外界的連通十分方便,地鐵2號(hào)線及多路市區(qū)公交路線均與地塊連通,未來(lái)項(xiàng)目的交通環(huán)境將十分便利。項(xiàng)目地塊周邊城市公共配套、商業(yè)配套設(shè)施均十分發(fā)達(dá)。
3.2項(xiàng)目投資存在風(fēng)險(xiǎn)因素
通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析,我們認(rèn)為項(xiàng)目在以下四個(gè)方面存在風(fēng)險(xiǎn):①該項(xiàng)目地塊從1993年取得土地證至今已經(jīng)過(guò)去了18年,最多還可使用32年。雖然對(duì)方介紹可以付出一定代價(jià)延長(zhǎng)該土地證使用年限,但根據(jù)我們判斷,此可能性不大。該因素對(duì)項(xiàng)目后期銷售影響巨大,將直接導(dǎo)致拉低銷售價(jià)格及租賃利潤(rùn)回收年限。②介紹說(shuō)地上建筑由政府負(fù)責(zé)拆遷,根據(jù)現(xiàn)行政府政策及相關(guān)資料,這種可能性不大,最多由政府安排安置房,由開(kāi)發(fā)單位自行進(jìn)行拆遷。③該項(xiàng)目地塊周邊目前住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格應(yīng)該在5萬(wàn)元/平方米左右,按照一般至少1:1.5的拆遷補(bǔ)償政策,即便如對(duì)方所介紹僅剩余1800平方米地上建筑未補(bǔ)償,也至少需要投入1.35億元拆遷款。何況原已補(bǔ)償完畢的2000平方米已年代久遠(yuǎn),但并未拆除,因此必將需繼續(xù)投入相當(dāng)資金才能完成。④由于崇文區(qū)與東城區(qū)剛剛合并,政府相關(guān)部門正在進(jìn)行職責(zé)和人員整合,對(duì)相關(guān)手續(xù)的辦理增加了一定的難度。
3.3風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理
該項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)在于拆遷,鑒于此,在此提出三個(gè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方案如下:①雙方簽訂合作協(xié)議后,開(kāi)發(fā)商以對(duì)方借款的方式,雙方簽訂借款合同,讓對(duì)方提出借款抵押,或是該地塊的土地證,或是其他抵押物,然后開(kāi)發(fā)商借給對(duì)方1.2個(gè)億,用于啟動(dòng)該項(xiàng)目的拆遷和相關(guān)手續(xù)的辦理。對(duì)方風(fēng)險(xiǎn)控制方式為:如果中途雙方終止合作,則已經(jīng)過(guò)戶到開(kāi)發(fā)商名下的手續(xù),開(kāi)發(fā)商有義務(wù)配合對(duì)方再過(guò)戶回去。如果對(duì)方在6個(gè)月內(nèi)完成了拆遷和手續(xù)的辦理,則開(kāi)發(fā)商解除1.2億的借款合同,并支付后續(xù)的1.3億,雙方完成合作。如果對(duì)方在6個(gè)月內(nèi)(可以適當(dāng)延期)不能完成拆遷或者相關(guān)手續(xù),雙方?jīng)Q定不再合作的話,則對(duì)方應(yīng)該有利息的償還開(kāi)發(fā)商的借款1.2億。②雙方簽訂協(xié)議后,由開(kāi)發(fā)商根據(jù)拆遷或者手續(xù)辦理的情況,直接將款項(xiàng)打到政府的賬戶(前提是如果可以的話),待6個(gè)月拆遷完成后,再計(jì)算2.5個(gè)億中還需支付對(duì)方的額度。③雙方先辦理過(guò)戶手續(xù),一旦項(xiàng)目公司過(guò)戶到開(kāi)發(fā)商名下,這時(shí)開(kāi)發(fā)商將1.2億打到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司名下,同時(shí)形成了對(duì)開(kāi)發(fā)商1.2億的負(fù)債。等6個(gè)月內(nèi)(可以適當(dāng)延期)完成拆遷和相關(guān)手續(xù)的辦理后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司償還開(kāi)發(fā)商的1.2億負(fù)債。
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