對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法研究及成果應(yīng)用論文

　　樓宇經(jīng)濟(jì)是發(fā)達(dá)的商品經(jīng)濟(jì)和高度城市化的產(chǎn)物,是城市地域結(jié)構(gòu)的核心,是城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的體現(xiàn)。樓宇經(jīng)濟(jì)的興起,突破了中心城區(qū)土地資源匱乏的限制,拓展了城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間,為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了重要支撐。

　　1、樓宇經(jīng)濟(jì)的概念。

　　樓宇經(jīng)濟(jì)是以商務(wù)樓、功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體,以開發(fā)、出租樓宇引進(jìn)各種企業(yè),在樓宇內(nèi)產(chǎn)生、發(fā)展,并集聚、衍生、擴(kuò)散相關(guān)產(chǎn)業(yè),帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。它以集約型、高密度、高效益為主要特點(diǎn),并與城市功能相協(xié)調(diào),是推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)向“空間”和“高度”發(fā)展的重要表現(xiàn)。

　　2、樓宇經(jīng)濟(jì)特征。

　　樓宇經(jīng)濟(jì)繼知識(shí)經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)之后受到城市政府的青睞,成為城市經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)、城市經(jīng)營的新理念、城市發(fā)展的新模式。

　�。�1）集聚效應(yīng)明顯。

　　樓宇經(jīng)濟(jì)像一個(gè)巨大的磁場,通過樓宇的招商引資,吸引相關(guān)的要素在特定的空間集聚。一方面大批企業(yè)集中在一棟商務(wù)樓宇中從事各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng),資本、技術(shù)、信息、知識(shí)、人才等高度聚集;另一方面,眾多商務(wù)樓宇集中在一定的區(qū)域內(nèi)形成功能良好、配套齊全的商圈,又能帶動(dòng)周邊的餐飲、購物、商務(wù)、休閑等相關(guān)行業(yè)聚集發(fā)展。

　�。�2）財(cái)富效應(yīng)突出。

　　樓宇經(jīng)濟(jì)以吸引各類公司入駐樓宇進(jìn)行辦公、研發(fā)和商務(wù)活動(dòng)獲得豐厚的利潤回報(bào),是城市的效益高地。樓宇經(jīng)濟(jì)空間的單位經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般的城市功能空間。樓宇經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)稅收高,是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、實(shí)現(xiàn)城市跨越式發(fā)展的重要突破口。

　�。�3）集約效應(yīng)顯著。

　　樓宇經(jīng)濟(jì)集約利用土地和資源,實(shí)現(xiàn)了城市經(jīng)濟(jì)從外延式擴(kuò)張向內(nèi)涵式深化轉(zhuǎn)變的新型經(jīng)濟(jì)形態(tài),通過把平面土地和空間概念聯(lián)系起來,充分利用空間資源,使土地要素得以拓展,提高了土地使用率和產(chǎn)出率。

　　3、樓宇經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)調(diào)查重點(diǎn)。

　　當(dāng)前人們對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的關(guān)注,主要集中在經(jīng)濟(jì)規(guī)模、發(fā)展程度、經(jīng)濟(jì)效益和樓宇環(huán)境四大方面,因此對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查,也應(yīng)主要圍繞這四方面展開。其中,樓宇經(jīng)濟(jì)規(guī)模主要用來反映樓宇承載能力和聚集能力;樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度主要用來反映樓宇發(fā)展?jié)摿?樓宇經(jīng)濟(jì)效益主要用來反映樓宇產(chǎn)出水平和能源消耗情況;樓宇環(huán)境主要用來反映樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐能力。

　　4、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建。

　　（1）構(gòu)成。

　　為更直觀的反映樓宇經(jīng)濟(jì)規(guī)模、發(fā)展程度、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境,福田區(qū)根據(jù)科學(xué)性、導(dǎo)向性、綜合性、可比性和可操作性原則,研究創(chuàng)建了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,以綜合地評(píng)價(jià)和測定樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中各系統(tǒng)的變動(dòng)程度(當(dāng)前,納入樓宇經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)的載體主要有寫字樓、商業(yè)樓、科研樓和城市綜合體,以下統(tǒng)稱商務(wù)樓)。福田區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系由四個(gè)一級(jí)指數(shù)構(gòu)成,即樓宇經(jīng)濟(jì)規(guī)模指數(shù)、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)、樓宇經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)和樓宇經(jīng)濟(jì)環(huán)境指數(shù),權(quán)重分別為25%、25%、30%和20%。

　�、贅怯罱�(jīng)濟(jì)規(guī)模指數(shù)。

　　是反映樓宇承載能力和聚集能力的指標(biāo)。其主要由億元樓棟數(shù)(指樓內(nèi)企業(yè)納稅合計(jì)達(dá)到1億元及以上的樓宇,簡稱億元樓)、億元樓建筑面積、億元樓增加值和億元樓稅收四個(gè)二級(jí)指標(biāo)構(gòu)成,權(quán)重分別為20%,20%、30%和30%。

　�、跇怯罱�(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)。

　　是反映樓宇發(fā)展程度和潛力的指標(biāo)。其主要由億元樓增加值占轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值比重、億元樓稅收相當(dāng)于轄區(qū)稅收比重、兩年均為億元樓樓宇增加值和兩年均為億元樓樓宇稅收四個(gè)二級(jí)指標(biāo)構(gòu)成,權(quán)重分別為20%、20%、30%和30%。

　　③樓宇經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。

　　是反映樓宇產(chǎn)出水平和能源消耗的指標(biāo)。其主要由單位占地面積增加值產(chǎn)出、單位占地面積稅收產(chǎn)出、單位增加值水耗和單位增加值電耗四個(gè)二級(jí)指標(biāo)構(gòu)成,權(quán)重分別為25%、25%、25%和25%。

　�、軜怯罱�(jīng)濟(jì)環(huán)境指數(shù)。

　　是反映樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐能力的指標(biāo)。其主要由單一業(yè)主占比、一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)樓宇占比、樓宇空置率和樓宇綜合環(huán)境滿意程度四個(gè)二級(jí)指標(biāo)構(gòu)成,權(quán)重分別為20%、20%、20%和40%。

　　在各項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重的設(shè)定上,樓宇經(jīng)濟(jì)指數(shù)主要采用德爾菲法,邀請(qǐng)有關(guān)專家學(xué)者根據(jù)各個(gè)指標(biāo)的重要程度分別賦予相應(yīng)的權(quán)重。在考慮各指標(biāo)的權(quán)數(shù)上主要基于以下因素:第一, 各子系統(tǒng)對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)程度及其相關(guān)關(guān)系;第二,各子系統(tǒng)內(nèi)因素對(duì)系統(tǒng)的影響程度及其相關(guān)關(guān)系;第三,結(jié)合福田區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的相關(guān)性。權(quán)數(shù)的最終確定采用統(tǒng)計(jì)平均法,即根據(jù)專家們對(duì)各評(píng)價(jià)指標(biāo)所賦予的相對(duì)重要性系數(shù)分別求其算術(shù)平均數(shù),所得的平均數(shù)作為各指標(biāo)的權(quán)重。

　�。�2）計(jì)算方法。

　　以上年樓宇經(jīng)濟(jì)的調(diào)查數(shù)據(jù)為基數(shù),計(jì)算本期一級(jí)指標(biāo)和樓宇經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)。計(jì)算公式:一級(jí)指標(biāo)=∑[(二級(jí)指標(biāo)報(bào)告期值/基期值)*本項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重],樓宇經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)=∑(一級(jí)指標(biāo)值*本類指標(biāo)的權(quán)重)。

　　5、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法。

　　通過對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系16個(gè)二級(jí)指標(biāo)梳理,需要進(jìn)行統(tǒng)計(jì)調(diào)查的指標(biāo)主要集中在四大方面,分別是稅收指標(biāo)、增加值指標(biāo)、樓宇基本情況相關(guān)指標(biāo)以及樓宇環(huán)境滿意度指標(biāo)。

　�。�1）稅收指標(biāo)。

　　根據(jù)基本單位名錄庫,整理出轄區(qū)商務(wù)樓宇內(nèi)的企業(yè)單位名錄,并與國、地稅部門的稅收數(shù)據(jù)庫進(jìn)行雙向匹配(因當(dāng)前稅收征收以注冊地為準(zhǔn),而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以生產(chǎn)經(jīng)營地為準(zhǔn),為保持?jǐn)?shù)據(jù)盡量統(tǒng)一性,匹配時(shí)以統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,對(duì)注冊在本轄區(qū)而生產(chǎn)經(jīng)營不在本轄區(qū)的企業(yè),未納入本轄區(qū)基本單位名錄庫的企業(yè),計(jì)算單棟樓宇稅收時(shí)以稅收數(shù)據(jù)為準(zhǔn)),最終整理出單棟樓宇納稅數(shù)據(jù)。

　�。�2）增加值指標(biāo)。

　　當(dāng)整理出納稅超億元商務(wù)樓宇后,對(duì)納稅超億元的商務(wù)樓宇內(nèi)的企業(yè),根據(jù)其規(guī)模,對(duì)三上企業(yè)(指規(guī)模以上、限額以上、資質(zhì)內(nèi))及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),根據(jù)統(tǒng)計(jì)年報(bào)庫內(nèi)相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)核算增加值;對(duì)三下企業(yè)發(fā)放《企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況調(diào)查表》(該表根據(jù)收入法計(jì)算增加值的需要制定而成,主要含勞動(dòng)者報(bào)酬、稅金、固定資產(chǎn)折舊和營業(yè)盈余等指標(biāo))核算增加值,最后將所有三上企業(yè)與三下企業(yè)增加值匯總得出單棟樓宇增加值。

　　（3）樓宇基本情況指標(biāo)。

　　對(duì)納稅超億元的商務(wù)樓宇,由物業(yè)管理公司填寫《商務(wù)樓宇基本情況調(diào)查表》,主要包括業(yè)主個(gè)數(shù)、物業(yè)管理公司資質(zhì)、占地面積、建筑面積、商務(wù)面積、用水量、用電量等指標(biāo)。

　�。�4）樓宇綜合環(huán)境滿意程度指標(biāo)。

　　在一定的概率保證度下,隨機(jī)抽取一定數(shù)量的樓內(nèi)從業(yè)人員,填寫《商務(wù)樓宇環(huán)境滿意度調(diào)查問卷》,對(duì)所在樓宇環(huán)境進(jìn)行滿意度評(píng)價(jià),主要包括辦公環(huán)境、治安、衛(wèi)生、用餐、物業(yè)管理服務(wù)、交通便捷等問題。

　　6、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系實(shí)際應(yīng)用。

　　圍繞樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,福田區(qū)與2012年下半年針對(duì)轄區(qū)近400棟商務(wù)樓宇,組織開展了樓宇經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)調(diào)查工作。經(jīng)統(tǒng)計(jì)2011年福田區(qū)納稅超過億元的樓宇共有63棟,總占地面積59.16萬平方米,總建筑面積544.59萬平方米;共實(shí)現(xiàn)稅收407.36億元,相當(dāng)于轄區(qū)稅收總額的62.5%;共實(shí)現(xiàn)增加值1140.84億元,占轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值的54.3%;樓宇綜合環(huán)境滿意度77.3分(80分為滿意,70分為一般)。2011年福田區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)綜合指數(shù)為114.2(以2010年為100),綜合反映出福田區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和潛力有較大提升。其中,樓宇經(jīng)濟(jì)規(guī)模指數(shù)達(dá)125.2,反映出擴(kuò)張速度顯著;樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)為112.6,反映出發(fā)展能力強(qiáng)勁;樓宇經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為114.1,高產(chǎn)低耗效應(yīng)得到進(jìn)一步體現(xiàn);樓宇經(jīng)濟(jì)環(huán)境指數(shù)為102.6,反映出福田樓宇綜合環(huán)境得到進(jìn)一步提升。

　　通過樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系, 綜合、全面、直觀反映出了轄區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個(gè)方面,科學(xué)評(píng)價(jià)其發(fā)展現(xiàn)狀,為政府科學(xué)管理決策提供了重要的參考依據(jù)和數(shù)據(jù)支撐,同時(shí),也為社會(huì)各界了解轄區(qū)樓宇建筑、辦公環(huán)境、周邊設(shè)施、入駐率、租金等情況提供了有效參考,得到各方認(rèn)可。

　　7、樓宇經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)中值得關(guān)注的問題。

　�。�1）樓宇統(tǒng)計(jì)力量方面。

　　樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),具有樓宇多、單位高度集聚的特點(diǎn),而且樓宇內(nèi)單位變動(dòng)頻繁,要做好樓宇經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì),需要一支穩(wěn)定的基層統(tǒng)計(jì)力量作為支撐。當(dāng)前,福田區(qū)主要依靠街道助理統(tǒng)計(jì)員,建議有條件的地區(qū),可將街道相關(guān)力量整合,與樓宇物業(yè)管理部門加強(qiáng)合作,改變信息多頭采集模式,實(shí)現(xiàn)樓宇信息的一次性采集,或采取從樓宇物業(yè)公司購買服務(wù)的形式,建立“一樓一人”的樓宇經(jīng)濟(jì)工作隊(duì)伍。

　�。�2）樓宇信息平臺(tái)建設(shè)方面。

　　由于樓宇經(jīng)濟(jì)涉及眾多部門,各部門的數(shù)據(jù)信息均在自己的系統(tǒng)內(nèi),如稅務(wù)部門的納稅系統(tǒng)、工商部門的登記注冊系統(tǒng)、統(tǒng)計(jì)部門的統(tǒng)計(jì)報(bào)表系統(tǒng)。各系統(tǒng)之間相對(duì)獨(dú)立,缺少數(shù)據(jù)對(duì)接口,給數(shù)據(jù)整合工作帶來諸多不便,浪費(fèi)很多人力、物力。因此,為做好樓宇經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)工作,迫切需求搭建集信息查詢、統(tǒng)計(jì)、監(jiān)管、服務(wù)為一體的“樓宇經(jīng)濟(jì)信息平臺(tái)”,將經(jīng)濟(jì)、社會(huì)數(shù)據(jù)與空間地理數(shù)據(jù)相結(jié)合,實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上信息的實(shí)時(shí)采集上報(bào)和共享。

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