我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沬的形成機(jī)理與區(qū)域性特征論文

　　產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)的兩個主要根源是人們對實物資產(chǎn)和金融資產(chǎn)的過度投機(jī)造成的。房地產(chǎn)作為實物資產(chǎn)是形成經(jīng)濟(jì)泡沫的主要載體。與金融資產(chǎn)如股票市場產(chǎn)生泡沫的機(jī)理相比，房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可流動性和差異性、市場的區(qū)域性、既是資本物品又是耐用消費品的特性，決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫具有其自身的特點。

　　國內(nèi)學(xué)者曹振良等(1996)通過對我國房地產(chǎn)住宅業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的研究，解釋了我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期波動現(xiàn)象。王誠慶等(2002)在分析影響我國房地產(chǎn)周期波動的直接因素和間接因素的基礎(chǔ)上，得出當(dāng)前我國房地產(chǎn)周期波動周期增長、波幅減小的新特征。

　　李曉西等(2000)對虛擬經(jīng)濟(jì)、泡沫經(jīng)濟(jì)與實體經(jīng)濟(jì)的涵義進(jìn)行了界定，同時研究了三者之間的關(guān)系。郭建強(qiáng)(2000)和李羽中(2001)分別對泡沫經(jīng)濟(jì)的生成條件和形成原因等進(jìn)行了研究。

　　本文重點從房地產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品特點的角度，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成機(jī)理進(jìn)行實證研究，并進(jìn)一步通過數(shù)據(jù)分析來說明我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的區(qū)域性特征。

　　1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沬的界定

　　經(jīng)濟(jì)泡沫本質(zhì)上是一種投資現(xiàn)象，是相對充足的投機(jī)資金在高回報率的刺激下，過度集中投資于某個實物資本或虛擬資本使投資對象的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實際價值，那么超出實際價值的價格就是泡沫。

　　泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫是兩個不同的概念。泡沫經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)為系統(tǒng)化的經(jīng)濟(jì)泡沫，是整個經(jīng)濟(jì)總量中泡沫化產(chǎn)業(yè)占主要成分的一種較宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象;而經(jīng)濟(jì)泡沫是指在一個產(chǎn)業(yè)或區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)泡沫化。一個產(chǎn)業(yè)或區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)泡沫通過膨脹和擴(kuò)散，最后造成全局性的經(jīng)濟(jì)虛假繁榮，進(jìn)而導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象是指由于人們在投機(jī)獲利的預(yù)期下狂熱爭購房地產(chǎn)而引起的房地產(chǎn)價格持續(xù)大幅度異常上升，或者說，房地產(chǎn)總市值中被過度需求拉高的部分，大大超過由真實需求決定的實際總市值。其中的超過部分就是房地產(chǎn)泡沫。

　　2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沬形成的原因

　　2.1房地產(chǎn)業(yè)的特征

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品具有資本物品和耐用消費品的雙重特征。在房地產(chǎn)泡沫的形成過程中，一方面其作為資本物品的特性決定了房地產(chǎn)同其它金融資本一樣最容易成為投機(jī)的對象，從而成為泡沫的載體;另一方面，房地產(chǎn)又不同與金融資本，其最終的價值仍然在它的使用功能上，因此房地產(chǎn)作為耐用消費品的特征決定了房地產(chǎn)價格不可能無限制的超過消費者的購買能力，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫相對于股票市場幾十倍的市贏率而言，其泡沫程度是相對有限的。

　　由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異性受區(qū)位、戶型設(shè)計等因素的影響，國外學(xué)者Logan(1987)指出房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種差別化很明顯的產(chǎn)品。Zell(1986)認(rèn)為房地產(chǎn)市場是一種區(qū)域性市場，不應(yīng)單從一個國家整個房地產(chǎn)市場狀況去研究它的發(fā)展趨勢，而應(yīng)當(dāng)研究每個區(qū)域性市場的特點。房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可流動性和投資資本的流動性決定了一個國家的房地產(chǎn)市場很難存在一種整體上的均衡，亦即房地產(chǎn)投資過熱和經(jīng)濟(jì)泡沫程度在不同的地區(qū)是不均衡的。

　　經(jīng)濟(jì)活動中的許多泡沫事件都是由于預(yù)期偏頗驅(qū)使下的過度投機(jī)導(dǎo)致的，因此“投機(jī)”和“預(yù)期”就成了研究泡沫成因的兩個關(guān)鍵線索。

　　2.2土地資源的稀缺性

　　在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，普通商品具有較為充足的供給和需求彈性：當(dāng)價格上漲時，必然會引起供給的增加和需求的減少，從而達(dá)到供求平衡。而土地資源的稀缺性使得土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點。當(dāng)土地需求增加時，拉動土地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內(nèi)增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進(jìn)一步拉大，土地市場價格進(jìn)一步上漲，促使房地產(chǎn)價格上漲，最終有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成。

　　2.3大量投機(jī)資本的存在

　　大量投機(jī)性資本的存在是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫生成的重要條件。投機(jī)資本以謀取暴利為目的，具有高度的流動性。在市場經(jīng)濟(jì)體制下，往往寬松的貨幣政策是導(dǎo)致市場上存在大量投機(jī)性資本的主要原因，這些投機(jī)資本可以輕易地從一個地區(qū)流動到另一個地區(qū)甚至國家。房地產(chǎn)作為一個特殊的產(chǎn)業(yè)，具有實體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的雙重特點，很容易成為投機(jī)資本進(jìn)行投機(jī)的對象。當(dāng)大量投機(jī)性資本涌入房地產(chǎn)業(yè)時，使得房屋價格持續(xù)上漲，并最終可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。

　　2.4投資者對房地產(chǎn)未來價格的非理性預(yù)期

　　經(jīng)濟(jì)泡沫來源于人們的投機(jī)驅(qū)動，是基于人們對未來某個產(chǎn)業(yè)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好預(yù)期而集中進(jìn)行貨幣投資，并造成資產(chǎn)價格嚴(yán)重脫離實體價值的一種現(xiàn)象。隨著人口的增加和城市的發(fā)展，土地價格存在著潛在升值的趨勢。因此，房地產(chǎn)價格在人們未來的預(yù)期中也會不斷上升。對房地產(chǎn)未來價格的非理性預(yù)期造成投資者對未來房地產(chǎn)投資高回報的遐想，于是，過多的貨幣資本在虛擬的高回報率甚至暴利的刺激下，投入到有限的土地買賣中，推動地價不斷上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格不斷攀升;不斷上漲的房價使得先期進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的投資者獲取了暴利，在暴利的誘使下，新的投資者攜帶大量的資金進(jìn)入到房地產(chǎn)中來，以期獲得比其它行業(yè)更高的投資回報，新一輪的炒作又開始，房價伴隨著地價不斷再創(chuàng)新高，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生。

　　2.5投機(jī)性需求和“聚堆效應(yīng)”的結(jié)果

　　在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生過程中，往往存在著大量的投機(jī)性需求，投機(jī)性需求對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的膨脹起著推波助瀾的作用。真正需求是指為了自身消費或再生產(chǎn)而形成的需求;投機(jī)性需求是指為了謀取買賣之間的價差而形成的需求。

　　在房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)形成的初期，市場房價上漲造成人們對未來房地產(chǎn)市場投資回報預(yù)期的增長，巨額投機(jī)性資本的投入和新來競爭者的加入造成商品房供給量增加、房價上漲。不斷上漲的房價正是在投機(jī)性需求的支撐下才得以繼續(xù)攀升，而真實需求基于消費者的真實購買能力和實際承受能力而不會大幅上升。在投機(jī)需求的支撐下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“房價越漲越買，越買越漲”的景象。如果沒有大量的投機(jī)性需求，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫就會因房價的上漲得不到持續(xù)的需求支撐而導(dǎo)致泡沫的塌縮。

　　同時，投機(jī)性需求有著明顯的“聚堆效應(yīng)”：即投資者的決策總會受到周圍投資者決策的影響。已經(jīng)進(jìn)入的投機(jī)性需求者的決策往往對握幣在手的潛在投資者有心理暗示作用。如果前期投資者賺錢就會造成一涌而上的“聚堆效應(yīng)”,這在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生過程中尤為明顯。

　　3.我國房地產(chǎn)泡沬的區(qū)域性特征

　　3.1我國房地產(chǎn)泡沬的區(qū)域性特征

　　根據(jù)經(jīng)濟(jì)泡沫的含義:資產(chǎn)的市場價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其價值的虛擬部分。因此，我們認(rèn)為一個地區(qū)一段時期內(nèi)房地產(chǎn)平均價格的上漲情況最能反映該區(qū)域的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。

　　為了比較研究房地產(chǎn)泡沫的區(qū)域性特征，本文選擇了全國、北京市和海南省的商品住宅開發(fā)情況來說明房地產(chǎn)泡沫的區(qū)域性特征。其中，1987至2001年全國、北京市、天津市、上海市和海南省商品住宅的銷售量和銷售收入情況，詳見表1;1987至2001年全國、北京市、天津市、上海市和海南省商品住宅的平均銷售價格變動，詳見圖1。

　　根據(jù)泡沫最基本的含義，即房地產(chǎn)價格持續(xù)大幅度上升，使得房地產(chǎn)總市值超過實際總市值的部分就是房地產(chǎn)泡沫。如果在1991~1992年期間，中國的整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過系統(tǒng)性泡沫，那么我國房地產(chǎn)市場商品房的平均價格整體上會經(jīng)歷一個上漲和回落的過程，即泡沫的產(chǎn)生和塌縮的過程，或者價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于價值的上升過程和價格回落的下降過程。

　　根據(jù)圖1，在1987~2001年期間，中國整個房地產(chǎn)市場和北京、天津、上海市的商品房平均價格呈現(xiàn)持續(xù)上升的趨勢，并沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生和塌縮的特征。而我國海南省的商品住宅平均價格在1991年和1993年期間上漲了192%,隨后到1996年商品房平均價格下降了36%,演繹了一個明顯的泡沫生成、膨脹和回落的過程。因此，數(shù)據(jù)表明，在1991年到1996年期間，中國的房地產(chǎn)在局部地區(qū)出現(xiàn)過較明顯的經(jīng)濟(jì)泡沫，呈現(xiàn)明顯的區(qū)域性特點，而其系統(tǒng)性泡沫特征并不明顯。

　　因此，我們認(rèn)為，只對中國房地產(chǎn)市場的整體經(jīng)濟(jì)泡沫進(jìn)行分析，而忽略了房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)泡沫的區(qū)域性特征，有可能會掩蓋局部地區(qū)房地產(chǎn)投資已經(jīng)過熱的真實現(xiàn)象，從而不能夠真實的反映房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。

　　3.2空置率在預(yù)警房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沬中的滯后性

　　普遍的觀點認(rèn)為，“空置率”是衡量和預(yù)警房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的有效指標(biāo)，但是，空置率在預(yù)警房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫時，其具有滯后性特點。通常認(rèn)為，空置房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建造的符合出售條件，但自竣工之日起超過一年尚未出售的房屋。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成過程中，大量資金的涌入、房屋供給量不斷增加和房價不斷上漲并不一定會導(dǎo)致商品房空置率的增加。分理性市場與投機(jī)性市場兩種情況:在一個理性的房地產(chǎn)市場中，真實需求占市場需求的主要成分，那么在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成期，當(dāng)房價上漲超出真實需求購買者的承受能力時，需求受到價格上漲的抑制，出現(xiàn)大量的空置房，表現(xiàn)為空置率的增加。因此，在理性市場中，空置率能真實反映房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象。但是，在以投機(jī)性需求為主的房地產(chǎn)市場上，充斥著大量的以投機(jī)為目的的需求，那么在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成期，商品房供給的增漲很快被投機(jī)性需求“消化”，同時上漲的房價受到投機(jī)性需求的支撐而繼續(xù)上漲。在這一過程中，空置率并不隨著商品房供給量的上漲而上升。只有在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破裂的前夕或之后，投機(jī)需求的投資者認(rèn)識到市場高風(fēng)險之時，投機(jī)需求的數(shù)量才會陡然下降，導(dǎo)致空置率的急劇上升。然而，此時的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫已經(jīng)開始破裂或快要破裂。

　　這一點可以從海南省1990—1996年的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫中清楚的看到，圖2顯示在海南省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成階段，商品房的銷售量一直隨著竣工量的增加幾乎同步增長，甚至在1992，1993年出現(xiàn)了年度銷售量大于竣工量供不應(yīng)求的局面，而到1994年該地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破裂之后，銷售量從1993年的140.3萬m2陡然下降到1994年的50.8萬m2;但是商品房竣工面積下降較為緩慢，從111.1萬m2下降到92.9萬m2。從1994年開始，海南省才出現(xiàn)了大量的空置房，空置率也在泡沫破裂之后才急劇上升。因此.對于投機(jī)性房地產(chǎn)市場.空置率作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的預(yù)警指標(biāo)具有滯后性。

　　3.3房地產(chǎn)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)泡沬對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響是系統(tǒng)性的

　　房地產(chǎn)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有很強(qiáng)的杠桿效應(yīng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的破裂造成大量的銀行死帳、呆帳，不僅對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不利，甚至對整個宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生極大的負(fù)面影響。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫形成過程中，大規(guī)模的開發(fā)投資和投機(jī)性市場需求致使房地產(chǎn)市場對資本的需求劇增，在宏觀金融監(jiān)管體制尚不健全的情況下，銀行等金融機(jī)構(gòu)的大量資金涌入房地產(chǎn)市場，對已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫的投機(jī)行為起到推波助瀾的作用，加劇了市場經(jīng)濟(jì)泡沫的程度。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，開發(fā)商大量的投資被市場套牢，如果銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款在房地產(chǎn)市場投資結(jié)構(gòu)中占到了足夠大的比重，那么銀行出現(xiàn)的大面積呆帳、死帳，就有引發(fā)系統(tǒng)性金融災(zāi)難的危險。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的過度膨脹，會扭曲資源配置方式、降低資源配置效率。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成過程中，投資房地產(chǎn)可以帶來較其它行業(yè)更高的投資回報率，大量資本從農(nóng)業(yè)、工業(yè)等經(jīng)濟(jì)部門流入房地產(chǎn)行業(yè)，使房地產(chǎn)市場異常繁榮。與此同時，其它行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展卻因為資本不足或融資成本過高而受到抑制。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡會對消費者產(chǎn)生消費誤導(dǎo)，在房地產(chǎn)價格不斷攀升的過程中，消費者對未來房價的預(yù)期也不斷上漲，于是，大量的個人儲蓄或抵押貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場，以期未來收獲比銀行利率更高的投資回報。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，居民個人財產(chǎn)縮水，債務(wù)負(fù)擔(dān)加重，導(dǎo)致居民消費不旺，內(nèi)需不足，往往致使市場陷入長期的低迷。

　　同時房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫會重新分配國民收入，加劇社會貧富兩極分化，造成一系列社會問題。

　　4.結(jié)論

　　房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的不可流動性和差異性、資本的投機(jī)性和市場的區(qū)域性等特點，決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫具有區(qū)域性的特點，因此，政府不僅要對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行宏觀監(jiān)控，更應(yīng)當(dāng)對區(qū)域性的泡沫進(jìn)行有針對性的政策干預(yù)。這樣才能既保證整個行業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展，又可以防止區(qū)域性泡沫過度膨脹破裂造成對整個宏觀經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性影響。

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