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房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)性發(fā)展探究論文
房地產(chǎn)開發(fā)是國民經(jīng)濟中不可或缺的產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要的拉動作用，尤其是住房實行貨幣化改革之后，已成為經(jīng)濟發(fā)展中新的增長點，逐步成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。本文通過房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)濟發(fā)展關(guān)聯(lián)度分析，指出了房地產(chǎn)開發(fā)在國民經(jīng)濟建設(shè)中的作用，對未來房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展趨勢進(jìn)行了展望。
一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)濟發(fā)展關(guān)聯(lián)度分析
房地產(chǎn)業(yè)從無到有，經(jīng)過20多年的快速發(fā)展，無論從規(guī)模到質(zhì)量實現(xiàn)新的突破，達(dá)到歷史新高，房地產(chǎn)開發(fā)逐步實現(xiàn)從新興產(chǎn)業(yè)向支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，為經(jīng)濟社會發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。對于拉動鋼鐵、建材、家電、家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重;對金融穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要;對于推動居民消費結(jié)構(gòu)升級，改善民生也具有重要作用，與國民經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)聯(lián)度比較高。但是，我們也必須認(rèn)識到：房地產(chǎn)開發(fā)市場不能孤立的發(fā)展，它必須和其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，互相促進(jìn)、互為依托，這是由房地產(chǎn)開發(fā)的性質(zhì)決定的。二產(chǎn)的大發(fā)展，帶動了人口的聚集和城市的擴張，進(jìn)而促進(jìn)服務(wù)業(yè)和公共設(shè)施的發(fā)展，拓寬了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間。房地產(chǎn)開發(fā)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟水平和人民生活水平提高的一致性，是房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展的平衡點。另外，從目前的房地產(chǎn)市場看，整個市場是呈二元結(jié)構(gòu)，一部分商品房是滿足中等以上收入需要，另一部分經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房是以非市場形式滿足中低收入以下需要，不能用市場化涵蓋全部房地產(chǎn)開發(fā)市場。
研究房地產(chǎn)開發(fā)市場與我市經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系，運用灰色系統(tǒng)理論和方法建立灰色綜合評判模型，并結(jié)合特爾菲法計算出房地產(chǎn)開發(fā)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度系數(shù)，對房地產(chǎn)開發(fā)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度進(jìn)行定量分析。房地產(chǎn)開發(fā)與建筑業(yè)關(guān)聯(lián)度最大，關(guān)聯(lián)系數(shù)為0 .65。此外，房地產(chǎn)開發(fā)與金融、保險業(yè)、制造業(yè)、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、交通運輸、倉儲及郵電通信業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)等也有很高的關(guān)聯(lián)度，其關(guān)聯(lián)系數(shù)分別為0.51、0.48、0.47、0.41、0.33、0.30。近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)增加值占同期全市GDP比重持續(xù)提升，2011年占4%，比2007年提高0.4個百分點;房地產(chǎn)業(yè)上繳地稅稅收占全部地稅稅收的比重均在20%以上。以上結(jié)論表明，房地產(chǎn)開發(fā)是高關(guān)聯(lián)度的產(chǎn)業(yè)，必然成為我市國民經(jīng)濟發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)在國民經(jīng)濟建設(shè)中的作用
(一)房地產(chǎn)開發(fā)在不斷滿足與改善住房問題
房地產(chǎn)開發(fā)在不斷滿足城市擴張與住房需求的同時，得到了迅猛的發(fā)展，城市面貌和居住水平發(fā)生了巨大變化。筒子樓、棚戶區(qū)逐步消失，變?yōu)榭萍贾悄芑母邔咏ㄖ瑹o安保措施的生活區(qū)變成高綠化、高管理水平的文明公寓。房地產(chǎn)開發(fā)大范圍應(yīng)用綠色環(huán)保新產(chǎn)品，保溫、隔熱、防水、防潮等問題逐步解決，房屋建筑質(zhì)量不幅提升，居住水平得到較大的改善、提高。
某市2007-2011年房地產(chǎn)增加值及增幅走勢 單位：億元、%
(二)房地產(chǎn)開發(fā)是拉動內(nèi)需的強勁動力
1.房地產(chǎn)開發(fā)投資。通過國內(nèi)基本建設(shè)投資加大，在國內(nèi)資金充分的前提下，優(yōu)先加強基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并利用基本建設(shè)投資，提高GDP增長。房地產(chǎn)開發(fā)的公共建筑建設(shè)是投資行為，要通過經(jīng)營收入逐步回收房地產(chǎn)的投資，其形成的工程產(chǎn)值，既對拉動內(nèi)需，推動國民經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定增長具有重要作用，又對改善投資硬件環(huán)境，吸引新技術(shù)和國際資本具有重要作用。無論是什么類型的建筑工程，拉動內(nèi)需持續(xù)增長，保證國民經(jīng)濟能夠抵御國際市場形勢變化的不利影響，都保持著較高增長速度。
某市2007-2011年房地產(chǎn)投資占比 單位：億元、%
2.房地產(chǎn)開發(fā)是拉動消費的上行力量
家庭購房是消費行為，都會在擴大和培育內(nèi)需上發(fā)揮積極的作用。這些年來，房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)快速發(fā)展，為改善人民生活和發(fā)展國民經(jīng)濟做出了巨大貢獻(xiàn)，在推動房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展時，持續(xù)不斷地帶動經(jīng)濟健康發(fā)展。在我國國民經(jīng)濟現(xiàn)階段發(fā)展中，房地產(chǎn)開發(fā)將會繼續(xù)重要的發(fā)揮消費熱點作用。房地產(chǎn)之所以成為消費熱點，住房占據(jù)著主體和帶動全盤的地位。
三、未來房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展趨勢
展望未來，房地產(chǎn)開發(fā)市場的發(fā)展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠(yuǎn)，“居者有其屋”的目標(biāo)遠(yuǎn)沒有實現(xiàn)，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟增長的重要動力�？梢灶A(yù)期的是，“十二五”及更長的一段時期內(nèi)，中國房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢和特點：
(一)房價將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢
如果相關(guān)調(diào)控政策及時有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險，并推動其健康發(fā)展，則會實現(xiàn)平穩(wěn)的過渡，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和政策的組合作用。
(二)保障性住房將得到加強從目前的政策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設(shè)，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。因此，中國的保障性住房的建設(shè)是全方位的。一方面，我國可以從低價位出售保障房出發(fā)，來緩解以致解決低收入家庭的住房問題;另一方面，我國還可以從低價租賃保障房的角度，來暫時性地解決低收入家庭的住房問題。
結(jié)語房地產(chǎn)經(jīng)過近二十年的發(fā)展，業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。一個健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，它的發(fā)展拉動整個國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，它的波動涉及到建材、工程機械、家電等數(shù)十個行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，從而影響到整個國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。無論從宏觀上看還是從微觀上講，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中都具有極為重要的地位和作用。
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