談市場(chǎng)導(dǎo)向下房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理經(jīng)濟(jì)論文

　　自2010年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施了新一輪調(diào)控開(kāi)始,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌,成交量萎縮等現(xiàn)象,企業(yè)也隨之陷入資金壓力大的困境,為此房地產(chǎn)企業(yè)必須全面分析、掌握社會(huì)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)發(fā)展,及時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的戰(zhàn)略調(diào)整,以提高自身的應(yīng)變和競(jìng)爭(zhēng)能力。實(shí)施和加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)提高生存能力的關(guān)鍵措施之一。

　　1.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本也就是直接成本,它包括土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等[1]。其他費(fèi)用主要是指管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及銷(xiāo)售費(fèi)用三項(xiàng)。項(xiàng)目成本管理是指根據(jù)企業(yè)的總體目標(biāo)和項(xiàng)目的具體要求,在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效組織、控制、分析和考核等管理活動(dòng),以達(dá)到強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)管理,完善成本管理制度,提高成本核算水平[2]。

　　2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方法

　　2.1以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程為導(dǎo)向的項(xiàng)目成本管理方法

　　以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程為主導(dǎo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理首先通過(guò)招拍掛等途徑拿到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的土地;其次進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)等的基礎(chǔ)上編制成本計(jì)劃工作;然后是在估算造價(jià)成本,管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等三大費(fèi)用及其它花費(fèi)的基礎(chǔ)上編制項(xiàng)目成本預(yù)算;最后再分解成本指標(biāo)至各業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行控制考核。這種成本管理方法的主要落腳點(diǎn)是建安工程費(fèi)用的控制,關(guān)鍵點(diǎn)是設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制(見(jiàn)圖1)。

　　以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程為主導(dǎo)的房地產(chǎn)成本管理方法存在以下幾方面缺點(diǎn):1)土地成本難以納入成本管理,在實(shí)際操作中土地成本多被忽略出成本管理;2)售價(jià)與市場(chǎng)脫節(jié),由于這種方法首先確定的是成本因素,因而在確定項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)往往參考成本因素的多,參考市場(chǎng)因素少,比較容易形成售價(jià)與市場(chǎng)脫節(jié)的尷尬現(xiàn)象,最終使整個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)難以保證。

　　2.2 以市場(chǎng)為導(dǎo)向的項(xiàng)目成本管理方法

　　以市場(chǎng)為導(dǎo)向的項(xiàng)目成本管理方法,就是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司先根據(jù)市場(chǎng)需求定位擬開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品,確定產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格,再分解成具體的土地、造價(jià)及其它費(fèi)用成本計(jì)劃,在開(kāi)發(fā)過(guò)程中以此為參考,形成成本預(yù)算,通過(guò)貫徹執(zhí)行,達(dá)到項(xiàng)目成本管理目標(biāo)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)(見(jiàn)圖2)。

　　以市場(chǎng)為導(dǎo)向的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方法具有以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn):①將項(xiàng)目成本中占較大比重的土地成本納入整個(gè)成本管理之中,力求成本管理沒(méi)漏洞;②以市場(chǎng)為導(dǎo)向,尤其是以市場(chǎng)可接受的售價(jià)為導(dǎo)向,確定產(chǎn)品定位,市場(chǎng)對(duì)成本管理的指導(dǎo)作用更積極;③反推倒算更容易讓全員形成成本管理控制的理念。

　　3.以市場(chǎng)為導(dǎo)向的項(xiàng)目成本管理方法的實(shí)施

　　3.1市場(chǎng)導(dǎo)向下項(xiàng)目成本管理應(yīng)遵循的原則

　　全過(guò)程全員控制原則、動(dòng)態(tài)控制原則、目標(biāo)控制原則、制度和組織保障原則是成本管理過(guò)程中經(jīng)常遵循的原則,除此之外還有2個(gè)原則比較重要:

　　3.1.1成本和品質(zhì)兼顧的原則

　　過(guò)渡的提高項(xiàng)目品質(zhì)會(huì)造成不必要的投入。所以在項(xiàng)目定位時(shí)不能過(guò)渡突出品質(zhì),忽視市場(chǎng)現(xiàn)狀。設(shè)計(jì)階段,要秉承項(xiàng)目是產(chǎn)品,不是藝術(shù)品的理念,做到品質(zhì)適度和可實(shí)施性。同時(shí)避免過(guò)渡節(jié)儉而影響品質(zhì),從而影響銷(xiāo)售,加大維護(hù)成本,甚至返工,實(shí)際增加了成本。

　　3.1.2工期安排兼顧成本的原則

　　成本和工期是相互制約和影響的關(guān)系,工期越短,單位時(shí)間內(nèi)的投入越大,成本必然加大;工期越長(zhǎng),人力成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用都會(huì)增加,也導(dǎo)致項(xiàng)目成本增加。因此項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中要安排合理的工期。

　　3.2市場(chǎng)導(dǎo)向下項(xiàng)目成本管理的做法

　　3.2.1 項(xiàng)目定位階段

　　本階段解決的主要問(wèn)題是產(chǎn)品定位和價(jià)格定位,企業(yè)應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向,確定擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目定位,并通過(guò)預(yù)測(cè)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格,測(cè)算顧客愿意接受的價(jià)格,再根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面積確定目標(biāo)銷(xiāo)售收入。目標(biāo)利潤(rùn)的確定可采以下方法:用先進(jìn)企業(yè)或企業(yè)歷史最高水平的銷(xiāo)售利潤(rùn)率乘以預(yù)測(cè)的銷(xiāo)售收入;用先進(jìn)的資產(chǎn)利潤(rùn)率乘以預(yù)計(jì)的資產(chǎn)平均占用額;用先進(jìn)的成本利潤(rùn)率乘以預(yù)計(jì)的成本總額[3]。

　　3.2.2計(jì)劃成本分解階段

　　該階段是以售價(jià)為基礎(chǔ),分解目標(biāo)利潤(rùn)、稅費(fèi)、三項(xiàng)費(fèi)用(管理、銷(xiāo)售、財(cái)務(wù))、報(bào)建報(bào)批相關(guān)費(fèi)用,反推出土地成本、建安費(fèi)用等成本,并編制成項(xiàng)目成本計(jì)劃。

　　3.2.3土地獲取

　　依據(jù)項(xiàng)目定位和計(jì)劃土地成本,尋找兩者結(jié)合的最佳平衡點(diǎn)。土地的價(jià)格在開(kāi)發(fā)成本中所占的比重較大,因此土地價(jià)格和獲取方式對(duì)項(xiàng)目達(dá)到成本管理目標(biāo)至關(guān)重要。

　　3.2.4施工圖設(shè)計(jì)和會(huì)審

　　設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安成本控制的關(guān)鍵,所以在這一階段要對(duì)建筑設(shè)計(jì)方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理、戶型結(jié)構(gòu)進(jìn)行反復(fù)論證會(huì)審,以求獲得最佳方案,將工程造價(jià)控制在項(xiàng)目的成本計(jì)劃目標(biāo)之內(nèi)。

　　3.2.5 編制項(xiàng)目成本預(yù)算

　　在正式施工圖出來(lái)之后,就可以編制項(xiàng)目的成本預(yù)算,可以較詳細(xì)的列出項(xiàng)目建設(shè)施工階段、銷(xiāo)售階段所發(fā)生的所有成本。項(xiàng)目成本預(yù)算相對(duì)項(xiàng)目成本計(jì)劃操作性、指導(dǎo)性更強(qiáng),也以此制定項(xiàng)目成本管理的考核措施。

　　3.2.6項(xiàng)目建設(shè)階段

　　項(xiàng)目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標(biāo)、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個(gè)方面。通過(guò)招投標(biāo)盡量降低工程造價(jià)、縮短工期,保證工程質(zhì)量。簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理中建設(shè)施工階段的一個(gè)重點(diǎn)。

　　3.2.7 其次還有前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的其它費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。

　　4.結(jié)語(yǔ)

　　總之,房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制是整個(gè)管理的核心任務(wù),通過(guò)成本控制手段的加強(qiáng),能夠減少甚至杜絕房地產(chǎn)企業(yè)中的資金浪費(fèi)現(xiàn)象,對(duì)促進(jìn)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)資源的節(jié)約意義重大。以市場(chǎng)為導(dǎo)向的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方法是一種管理上的創(chuàng)新,以期房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步適應(yīng)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,增強(qiáng)市場(chǎng)生存能力。

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