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開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)方法與措施【1】
摘 要 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人口快速增長(zhǎng)，土地資源越來(lái)越緊缺，在這種形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用作為一種新的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式發(fā)揮著重要的作用。
當(dāng)前土地管理工作的重要內(nèi)容是轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的粗放式的土地利用觀念，提高對(duì)土地集約利用的意識(shí)，建立集約高效的用地模式。
為了全面掌握土地利用情況，為開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用以及制定進(jìn)一步的政策提供依據(jù)，采用實(shí)地調(diào)查的方法對(duì)土地整體利用情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，并重點(diǎn)分析典型情況，根據(jù)調(diào)查結(jié)果對(duì)土地集約利用潛力評(píng)價(jià)測(cè)算。
本文分析調(diào)查當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，結(jié)合吉林靖宇經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)工作，闡述評(píng)價(jià)過(guò)程、結(jié)論及建議。
關(guān)鍵詞 吉林靖宇經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū);土地集約利用;效益評(píng)價(jià)
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人口快速增長(zhǎng)，土地資源越來(lái)越緊缺。
傳統(tǒng)的用地粗放的方式已經(jīng)不能滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展的需要，開(kāi)發(fā)區(qū)作為城鎮(zhèn)發(fā)展和土地利用的重點(diǎn)區(qū)域，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用，因此，為改善供求矛盾，在土地有限的情況下，必須提高土地利用效率，充分挖掘土地利用潛力，通過(guò)改善經(jīng)營(yíng)管理、增加經(jīng)濟(jì)投入等方式提高土地經(jīng)濟(jì)效益，建立集約高效的用地模式。
本文結(jié)合吉林靖宇經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)工作實(shí)際，簡(jiǎn)述評(píng)價(jià)過(guò)程如下。
1評(píng)價(jià)對(duì)象基本情況與評(píng)價(jià)方法
1.1評(píng)價(jià)對(duì)象基本情況
吉林靖宇經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)吉林省人民政府批復(fù)成立于2002年5月30日，是以發(fā)展礦泉飲品為支柱性產(chǎn)業(yè)，同時(shí)發(fā)展長(zhǎng)白山特產(chǎn)業(yè)及紅色旅游業(yè)的生態(tài)環(huán)保型省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。
開(kāi)發(fā)區(qū)位于中國(guó)長(zhǎng)白山靖宇礦泉城西南3km處，規(guī)劃總面積11.8km2。
本次評(píng)價(jià)范圍為經(jīng)國(guó)土資源部公告界線(xiàn)范圍內(nèi)的開(kāi)發(fā)區(qū)土地，總面積為56.50公頃，共分兩大區(qū)塊。
第一區(qū)塊面積為24.82公頃，四至范圍為東至惡河，南至西洋參集團(tuán)鹿場(chǎng)，西至鹿鳴村，北至保安村;
第二區(qū)塊面積為31.68公頃，四至范圍為東至靖宇陵園，南至惡河，西至娃哈哈水廠(chǎng)，北至新建村。
1.2評(píng)價(jià)方法
1)評(píng)價(jià)方法以定量評(píng)價(jià)為主，同時(shí)結(jié)合定性分析，采用實(shí)地調(diào)查的方法對(duì)整體進(jìn)行評(píng)價(jià)，并重點(diǎn)分析典型情況，調(diào)查結(jié)果以統(tǒng)計(jì)學(xué)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析評(píng)價(jià);
2)用地調(diào)查利用第二次土地調(diào)查地籍調(diào)查圖作為工作底圖，結(jié)合遙感影像圖，采用全野外實(shí)地調(diào)查的方式，對(duì)基礎(chǔ)工作底圖進(jìn)行實(shí)地核對(duì)，對(duì)底圖沒(méi)有標(biāo)注的地塊進(jìn)行補(bǔ)測(cè)與落位;
3)程度評(píng)價(jià)采用多因素綜合評(píng)價(jià)法。
其中，評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重值和理想值的確定采用專(zhuān)家咨詢(xún)法;
4)潛力測(cè)算采用趨勢(shì)分析法、目標(biāo)逼近法。
2開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)利用狀況
2.1土地利用結(jié)構(gòu)情況
吉林靖宇經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)總占地面積為56.5020公頃，其中已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地13.03公頃，占開(kāi)發(fā)區(qū)土地總面積的23.06%;
未建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地11.77公頃，占開(kāi)發(fā)區(qū)土地總面積的20.83%;
不可建設(shè)土地31.70公頃，占開(kāi)發(fā)區(qū)土地總面積的56.11%。
在開(kāi)發(fā)區(qū)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)，已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積為13.03公頃。
其中，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地和交通運(yùn)輸用地面積最多，4.98公頃用于工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地，4.05公頃用于交通運(yùn)輸用地，分別占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地的38.22%、31.08%;
剩余3.16公頃用于住宅用地，0.84公頃劃分為公共管理與公共服務(wù)用地，分別占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地的24.25%、6.45%;
無(wú)商服用地和其他城鎮(zhèn)建設(shè)用地。
在開(kāi)發(fā)區(qū)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)，未建城城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積為11.77公頃。
其中，44.4%已建成農(nóng)村集體建設(shè)用地，共計(jì)5.23公頃;
其他未建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積6.54公頃，占未建成土地面積的55.56%。
在開(kāi)發(fā)區(qū)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)，靖宇經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)不可建設(shè)土地為31.70公頃，其中31.64公頃(占99.81%)屬于自然、生態(tài)保護(hù)區(qū)土地，剩余0.06公頃(占0.19%)屬于江河湖泊泄洪、滯洪區(qū)土地。
2.2開(kāi)發(fā)區(qū)土地供應(yīng)情況
在開(kāi)發(fā)區(qū)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)，開(kāi)發(fā)區(qū)已供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地16.70公頃，尚可供應(yīng)土地8.10公頃，不可供應(yīng)土地31.70公頃，分別占土地總面積的29.56%、14.34%、56.11%。
在開(kāi)發(fā)區(qū)已供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地中，8.05公頃(占48.20%)是通過(guò)劃撥方式供應(yīng)土地;
有償方式供應(yīng)土地8.65公頃，占已供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地的51.80%。
有償使用土地中有償使用且未到期土地8.65公頃，占有償使用土地面積的100%，不存在有償使用且已到期但未處置土地。
3開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用程度評(píng)價(jià)結(jié)果分析
3.1土地利用集約度較高
吉林靖宇經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用集約度綜合分值為86.12。
其中，土地利用狀況、用地效益、管理績(jī)效目標(biāo)分值分別為76.17、92.36、100。
從靖宇經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)各項(xiàng)指標(biāo)的分值來(lái)看，指標(biāo)分值都較高，達(dá)到了開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的各項(xiàng)目標(biāo)。
3.2土地利用狀況較好
土地利用狀況評(píng)價(jià)目標(biāo)分值為76.17，在三個(gè)評(píng)價(jià)目標(biāo)中分值最大。
其中，三個(gè)子目標(biāo)土地利用程度、用地結(jié)構(gòu)狀況和土地利用強(qiáng)度的分值分別為98.05、63.70、70.80。
3.3用地效益結(jié)構(gòu)較佳
用地效益評(píng)價(jià)目標(biāo)分值為92.36%，其中工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度分值92.32，工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度分值92.40，指標(biāo)值較高。
可見(jiàn)用地效益狀況好。
3.4管理績(jī)效較優(yōu)
根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，吉林靖宇經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)目前無(wú)到期項(xiàng)目用地和閑置土地，這充分表明，靖宇經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的土地利用監(jiān)督管理成效顯著。
開(kāi)發(fā)區(qū)土地有償使用率和土地招拍掛率處于較高水平，工業(yè)用地項(xiàng)目都以有償使用方式供應(yīng)，2007年以來(lái)工業(yè)項(xiàng)目用地的供應(yīng)均按國(guó)家規(guī)定以招拍掛方式供應(yīng)。
從調(diào)查和測(cè)算的結(jié)果分析，目前吉林靖宇經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)土地集約利用程度較高，可挖潛力較小。
4評(píng)價(jià)的幾點(diǎn)結(jié)論與措施
4.1結(jié)論
4.1.1開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用集約程度較高
從開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)結(jié)果分析，土地利用集約度綜合分值為86.12%。
其中，土地利用狀況、用地效益、管理績(jī)效目標(biāo)分值分別為76.17、92.36、100，達(dá)到了開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的目標(biāo)，土地利用集約程度較高。
4.1.2開(kāi)發(fā)區(qū)用地結(jié)構(gòu)合理
在開(kāi)發(fā)區(qū)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)，已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積為13.03公頃。
其中，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地4.98公頃，占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地的38.22%;
交通運(yùn)輸用地4.05公頃，占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地的31.08%;
住宅用地3.16公頃，占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地的24.25%;
公共管理與公共服務(wù)用地0.84公頃，占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地的6.45%;
無(wú)商服用地和其他城鎮(zhèn)建設(shè)用地。
這一比例關(guān)系與吉林靖宇經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃布局總體上協(xié)調(diào)的，各種功能用地之間存在相互促進(jìn)的關(guān)系。
目前開(kāi)發(fā)區(qū)在建設(shè)的和未供應(yīng)擬建的全部是工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地，未來(lái)工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地比例會(huì)上升，用地結(jié)構(gòu)符合經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向。
4.1.3開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用強(qiáng)度的整體效率較高
已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積為3.11公頃，綜合容積率為0.24;
工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地上的總建筑面積為2.70公頃，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地容積率為0.54;
已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地內(nèi)的建筑基底面積為2.97公頃，綜合建筑密度為22.79%;
工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地內(nèi)的建筑基底、露天堆場(chǎng)和露天操作場(chǎng)面積為2.79公頃，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地建筑密度為56.02%。
開(kāi)發(fā)區(qū)工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地的容積率和建筑系數(shù)均符合國(guó)家規(guī)定的控制指標(biāo)，說(shuō)明靖宇經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)在項(xiàng)目用地管理上，認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，促進(jìn)項(xiàng)目用地的節(jié)約集約利用。
4.1.4開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用監(jiān)督管理成效顯著
吉林靖宇經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)已供應(yīng)國(guó)有土地16.70公頃，其中以有償方式供應(yīng)土地8.65公頃，土地有償使用率為51.80%;
以劃撥方式供應(yīng)8.05公頃，分別為原城鎮(zhèn)居民用地和交通運(yùn)輸用地及公共管理與公共服務(wù)用地。
以招拍掛方式供應(yīng)土地6.07公頃，全部為工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地，占有償供應(yīng)面積的71.17%。
經(jīng)調(diào)查，吉林靖宇經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家土地管理的有關(guān)法律法規(guī)政策，供地方式符合國(guó)家政策，2007年以來(lái)供應(yīng)的工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地全部通過(guò)以招拍掛方式出讓土地。
截止到評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)不存在有償使用已到期和閑置土地。
這充分表明，靖宇經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的土地利用監(jiān)督管理成效顯著。
4.1.5開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)用地面臨緊張
從開(kāi)發(fā)區(qū)幾年來(lái)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和用地情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)區(qū)用地量逐年在增加，在國(guó)土資源部公告的靖宇經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)界址范圍內(nèi)已基本完成項(xiàng)目空間布局。
從開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)看：開(kāi)發(fā)區(qū)按照“構(gòu)建靖宇工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心，建設(shè)現(xiàn)代化新城區(qū)”的戰(zhàn)略定位，及打造“三大基地”和“兩大中心”的未來(lái)發(fā)展方向，開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)定位為：礦泉飲品產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代中藥科技產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)特產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。
根據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)定位，結(jié)合開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)位特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)區(qū)具體布局為：礦泉飲品產(chǎn)業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代中藥科技園區(qū)、生態(tài)農(nóng)特食品加工園區(qū)、商貿(mào)物流園區(qū)、科技文化商務(wù)園區(qū)。
靖宇經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)域現(xiàn)已基本形成，杭州娃哈哈、農(nóng)夫山泉、康師傅、吳太等著名品牌企業(yè)已落戶(hù)開(kāi)發(fā)區(qū)(均在公告范圍之外)因此，從開(kāi)發(fā)區(qū)的未來(lái)發(fā)展來(lái)分析，現(xiàn)國(guó)土資源部公告的用地范圍無(wú)法滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)無(wú)法滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)發(fā)展的需要。
4.2土地集約利用的幾點(diǎn)措施
4.2.1更新用地理念，實(shí)現(xiàn)土地資源科學(xué)利用
轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的粗放式的土地利用觀念，提高對(duì)土地集約利用的意識(shí)。
當(dāng)前，土地資源越來(lái)越緊缺，為改善供求矛盾，在土地有限的情況下，必須提高土地利用效率，充分挖掘土地利用潛力，通過(guò)改善經(jīng)營(yíng)管理、增加經(jīng)濟(jì)投入等方式提高土地經(jīng)濟(jì)效益，建立集約高效的用地模式。
4.2.2加強(qiáng)規(guī)劃控制，嚴(yán)格限定發(fā)展空間
開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)近幾年的建設(shè)發(fā)展，原先的規(guī)劃已不適應(yīng)發(fā)展的需要，大部分開(kāi)發(fā)區(qū)都在重新編制新的區(qū)域規(guī)劃。
在修編規(guī)劃時(shí)必須統(tǒng)籌兼顧，本著高起點(diǎn)規(guī)劃，高水平設(shè)計(jì)，高質(zhì)量建設(shè)，高效能管理的原則，經(jīng)過(guò)系統(tǒng)科學(xué)嚴(yán)格規(guī)范的考察論證，報(bào)省、市兩級(jí)審批。
規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，就必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得隨意變動(dòng)、更改，必須嚴(yán)格禁止隨意擴(kuò)大開(kāi)發(fā)范圍的行為。
4.2.3以產(chǎn)出效益最大化為目標(biāo)，堅(jiān)持供地與項(xiàng)目投入掛鉤
集約高效利用土地，提高單位面積產(chǎn)出，因此，嚴(yán)把土地招商關(guān)至關(guān)重要，在土地招商引資過(guò)程中，要吸引占地少、技術(shù)含量高、附加值高的項(xiàng)目。
對(duì)入?yún)^(qū)企業(yè)的單位土地投資密度、投入產(chǎn)出率和上繳稅收等，制定科學(xué)嚴(yán)格合理的入園標(biāo)準(zhǔn)。
對(duì)已征用而尚未開(kāi)發(fā)的土地，督促有關(guān)單位抓緊開(kāi)發(fā)建設(shè);
對(duì)沒(méi)有能力開(kāi)發(fā)或不準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的土地必須收回;
對(duì)征用后用作抵押的，應(yīng)以妥善處理，堅(jiān)決杜絕“征而不用，多征少用，征作他用”等違法違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生。
4.2.4充分運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，促進(jìn)集約用地
嚴(yán)格執(zhí)行我國(guó)土地利用等相關(guān)政策規(guī)定，充分運(yùn)用地價(jià)杠桿等市場(chǎng)機(jī)制調(diào)控土地市場(chǎng)，提高土地利用效益，同時(shí)，建立健全土地預(yù)警機(jī)制，防范不良行為發(fā)生，引導(dǎo)和規(guī)范土地市場(chǎng)健康有序發(fā)展。
4.2.5建立建設(shè)用地集約利用的激勵(lì)和約束機(jī)制
在目前土地有限的情況下，必須提高土地利用效率，要建立健全激勵(lì)和約束機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)制度，通過(guò)充分發(fā)揮稅收的杠桿作用等經(jīng)濟(jì)手段，做到企業(yè)效益要同土地利用效率相掛鉤，形成鼓勵(lì)和支持企業(yè)提高土地利用效率的相關(guān)政策。
在土地利用項(xiàng)目中對(duì)于建筑密度、容積率、單位面積產(chǎn)出、利潤(rùn)額等方面要制定相應(yīng)的集約用地標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)用地單位在項(xiàng)目完成時(shí)間期限內(nèi)土地利用效率好、單位面積產(chǎn)出高的企業(yè)進(jìn)行鼓勵(lì)，必要時(shí)可以實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)措施，從而極大地調(diào)動(dòng)社會(huì)全體成員積極性;
對(duì)那些沒(méi)有在期限內(nèi)完成的項(xiàng)目的用地單位可以適當(dāng)予以處罰，督促其改善經(jīng)營(yíng)管理，建立集約高效的用地模式。
4.2.6強(qiáng)化低效土地處置，實(shí)現(xiàn)存量用地效益化
要強(qiáng)化低效土地的處置利用，通過(guò)利益吸引、服務(wù)促進(jìn)、政策限制、氛圍逼迫、處罰問(wèn)責(zé)等各種經(jīng)濟(jì)、行政、法律措施提高用地單位積極性，引導(dǎo)用地單位盤(pán)活閑置地;
建立健全用地單位退出機(jī)制，通過(guò)土地補(bǔ)償?shù)韧緩酱龠M(jìn)土地流轉(zhuǎn)，把閑置、半閑置和低效利用土地向優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)存量用地效益化。
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現(xiàn)代城市土地集約利用研究與探討【2】
【摘 要】目前土地資源日益緊張，研究土地集約利用具有積極的意義。
介紹土地集約利用的內(nèi)涵，分析了目前城市土地利用現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題，研究城市土地集約利用評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系，并根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系提出提高土地集約利用水平的措施。
【關(guān)鍵詞】土地集約利用;評(píng)價(jià)指標(biāo)體系;存在的問(wèn)題;措施
土地是人類(lèi)賴(lài)以生存的重要的資源。
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，土地資源短缺已經(jīng)成為制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首要瓶頸。
如何解決土地資源短缺與經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的矛盾值得探討。
研究城市土地集約利用問(wèn)題可以?xún)?yōu)化城市土地利用空間布局，提高城市土地利用效率，緩解資源環(huán)境約束帶給城市發(fā)展的壓力，研究城市土地集約利用問(wèn)題具有重要的戰(zhàn)略意義。
1 城市土地集約利用的內(nèi)涵
目前針對(duì)城市土地集約利用問(wèn)題已經(jīng)做了大量的研究，綜合來(lái)看，城市土地集約利用的內(nèi)涵主要有以下幾點(diǎn)：
(1)合理的城市功能分區(qū)、優(yōu)化的城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和宜人的居住投資環(huán)境是城市土地集約利用的前提和基礎(chǔ);
(2)應(yīng)該從整體看待城市土地集約利用問(wèn)題，不能只考慮投資強(qiáng)度、產(chǎn)出強(qiáng)度等經(jīng)濟(jì)因素，同時(shí)還必須兼顧社會(huì)效益和生態(tài)效益;
(3)由于各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展層次不同，需要采用不同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量不同區(qū)域的土地集約利用問(wèn)題;
(4)城市發(fā)展的不同階段，土地集約利用具有不同特征，最初是勞力資本集約型、發(fā)展到資本技術(shù)集約型，最后會(huì)達(dá)到最高形式：生態(tài)集約。
2 城市土地利用存在的主要問(wèn)題
根據(jù)目前城市土地集約利用調(diào)查情況，經(jīng)過(guò)綜合分析，主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：(1)用地結(jié)構(gòu)不合理：由于經(jīng)濟(jì)效益驅(qū)動(dòng)，目前各大城市均存在重視商業(yè)住宅用地、工業(yè)用地，而生態(tài)用地比例較低的情況，城市的土地利用結(jié)構(gòu)并不是十分合理;
(2)土地功能布局不合理，在城市用地中，存在功能分區(qū)不清的問(wèn)題，中心商務(wù)區(qū)常與住宅用地、其他用地混雜，使土地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)沒(méi)有得到充分發(fā)揮;
(3)土地使用效益低下：主要表現(xiàn)在工業(yè)用地的投資強(qiáng)度和產(chǎn)出強(qiáng)度兩個(gè)指標(biāo)值較低，經(jīng)濟(jì)效益不高;
(4)城市用地緊張和浪費(fèi)并存：土地供給的矛盾不斷深化，但很多地方存在批而不建或批大用小的問(wèn)題，造成土地浪費(fèi)。
3 土地集約利用評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系
3.1 評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取原則
城市土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)選擇應(yīng)該遵循以下原則：
(1)全面性的原則：城市土地集約利用及到城市土地利用結(jié)構(gòu)、土地利用效率、投入產(chǎn)出強(qiáng)度、生態(tài)環(huán)境等等各方面，指標(biāo)的選擇需要全面反映城市土地集約利用的特點(diǎn);
(2)代表性的原則：土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)選取時(shí)應(yīng)注重代表性，需要分析指標(biāo)對(duì)評(píng)價(jià)目標(biāo)的貢獻(xiàn)度;
(3)定性與定量相結(jié)合：首先根據(jù)調(diào)查結(jié)果，對(duì)各指標(biāo)進(jìn)行定量分析與計(jì)算，同時(shí)匯總得到城市的土地集約利用水平，評(píng)價(jià)時(shí)以定量分析為主，定性與定量相結(jié)合;
(4)可操作性原則：城市土地集約利用指標(biāo)選擇應(yīng)盡量簡(jiǎn)單明了，其相應(yīng)指標(biāo)值的獲取要容易、準(zhǔn)確、可靠，盡可能選擇已有的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，保證數(shù)據(jù)的可采集性;
(5)系統(tǒng)性原則：城市土地集約利用指標(biāo)體系應(yīng)全面、系統(tǒng)反映城鎮(zhèn)土地集約化利用程度的各個(gè)方面，各子系統(tǒng)之間相互協(xié)調(diào)、互相促進(jìn)，共同為系統(tǒng)整體服務(wù)。
3.2 評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取原則
從土地集約利用的宏觀層次上考慮，并基于科學(xué)性原則、相對(duì)完備性原則、前瞻性原則、指導(dǎo)性原則和動(dòng)態(tài)性原則，依據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益，結(jié)合我國(guó)大城市發(fā)展的特點(diǎn)與現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)外對(duì)城市土地集約利用的研究，確立了如下指標(biāo)體系，并綜合考慮國(guó)土資源管理部門(mén)、城市規(guī)劃部門(mén)、城市建設(shè)部門(mén)、環(huán)境保護(hù)部門(mén)等諸多職能部門(mén)的專(zhuān)家意見(jiàn)，確定各指標(biāo)權(quán)重分布見(jiàn)表1。
在城市土地集約利用評(píng)價(jià)中，對(duì)調(diào)查結(jié)果采用級(jí)差變化方法對(duì)所計(jì)算指標(biāo)進(jìn)行處理，并根據(jù)指標(biāo)及權(quán)重計(jì)算土地集約利用程度。
4 提高城市土地集約利用水平的措施
(1)科學(xué)的進(jìn)行城市規(guī)劃：城市土地集約利用水平與城市總體規(guī)劃及土地利用總體規(guī)劃息息相關(guān)。
城市規(guī)劃時(shí)需要考慮科學(xué)性與使用性，綜合考慮用地結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)土地集約利用，科學(xué)合理的引導(dǎo)用地規(guī)模。
(2)優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。
我國(guó)耕地資源稀缺，而經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展要求土地供給量逐年增加。
用地結(jié)構(gòu)不合理降低了土地集約利用水平。
應(yīng)追求城市土地整體結(jié)構(gòu)功能的最優(yōu)化。
(3)盤(pán)活城市存量土地。
由于歷史原因，城市中存在大面積的城中村，同時(shí)部分早期住宅用地建筑密度小、容積率低。
應(yīng)該考慮盤(pán)活存量土地，挖掘其中內(nèi)涵的大量潛力。
可以提高土地利用效率，可以保護(hù)耕地，防止城市化發(fā)展造成的城市土地盲目擴(kuò)張。
(4)綜合考慮生態(tài)及環(huán)境因素。
隨著城市人口的急速增長(zhǎng)，帶來(lái)的環(huán)境問(wèn)題日益嚴(yán)峻。
政府主管部門(mén)應(yīng)該綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益、生態(tài)效益之間的關(guān)系，加大城市環(huán)境保護(hù)治理投資力度、增加城市人均綠地面積等方面挖掘城市集約用地潛力，建設(shè)生態(tài)城市，達(dá)到生態(tài)集約的目的。
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