房地產(chǎn)市場融資風聲趨緊
房地產(chǎn)信貸市場風聲日漸趨緊。
日前媒體報道央行12日召集10多家銀行傳達房地產(chǎn)調(diào)控精神。
同日上海銀監(jiān)局召集部分轄內(nèi)銀行機構(gòu)開會，警示房地產(chǎn)信貸風險。
據(jù)上證報記者了解，有銀行已向業(yè)務(wù)條線傳達了央行會議精神，但仍未傳達至支行層面。
上海銀監(jiān)局則向上證報記者證實該局12日確實召開了上述會議。
銀行也迅速表態(tài)呼應監(jiān)管號召。
交通銀行總行相關(guān)人士對上證報記者表示，將進一步加強住房信貸業(yè)務(wù)風險管控，督導各分行嚴格執(zhí)行當?shù)乇O(jiān)管政策，貫徹落實房地產(chǎn)調(diào)控要求。
上海強調(diào)“3·25”房貸新政
據(jù)上證報記者了解，上海銀監(jiān)局此次會議再度強調(diào)要嚴格執(zhí)行“3·25”房貸新政。
所謂“3·25”房貸新政，即中國人民銀行上海分行和上海銀監(jiān)局于3月25日聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進一步做好個人住房貸款政策相關(guān)工作的通知》，在差別化住房信貸政策、個人住房貸款管理、與房地產(chǎn)及中介機構(gòu)合作及風險排查四個方面對轄內(nèi)各商業(yè)銀行進行了指導。
4月23日進一步下發(fā)《關(guān)于個人住房貸款稽查的監(jiān)管意見》，要求轄內(nèi)各商業(yè)銀行暫停與上海鏈家等6家涉嫌虛假宣傳的房地產(chǎn)中介機構(gòu)業(yè)務(wù)合作一個月。
9月底，上海銀監(jiān)局還下發(fā)了《上海銀監(jiān)局辦公室關(guān)于進一步規(guī)范轄內(nèi)商業(yè)銀行與房地產(chǎn)中介機構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理的通知》，重申了加強對房地產(chǎn)中介機構(gòu)業(yè)務(wù)合作資質(zhì)審核、依法合規(guī)開展日常合作、強化房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用管理等監(jiān)管要求。
分析稱，系列通知或意見的出臺，一定程度上展現(xiàn)了監(jiān)管部門強化房地產(chǎn)市場金融監(jiān)管的決心。
值得注意的是，上海銀監(jiān)局此次會議還要求轄內(nèi)銀行機構(gòu)要認真貫徹落實10月8日上海市住建委、市規(guī)劃國土局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。
該《意見》指出，要對有意規(guī)避限購、限貸等相關(guān)規(guī)定的行為，強化監(jiān)管措施，加大管控力度。
有分析人士就此預計，銀行機構(gòu)有可能會采取相關(guān)手段，對一些購房者在購房時利用假結(jié)婚、假離婚等不誠信的行為規(guī)避購房進行一定的限制。
不過個人住房按揭貸款各地料將有差異。
廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜說，監(jiān)管層相關(guān)政策應該會分步驟、分區(qū)域差別化執(zhí)行，對于房價上漲過快的地區(qū)，可能會很快落實相關(guān)要求，但房價漲勢相對平緩的區(qū)域政策面上可能先是“打招呼”，再看成效決定是否采取進一步的措施。
在住房信貸市場，交行表態(tài)也重申將堅決貫徹相關(guān)政策要求，嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策，積極支持居民自住型購房需求，繼續(xù)大力發(fā)展住房貸款業(yè)務(wù)。
同時，“進一步加強住房信貸業(yè)務(wù)風險管控，把好客戶準入關(guān)，確保資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定”。
地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)J款投放收緊傾向顯現(xiàn)
與個人住房按揭貸款相對應的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，就上海的政策信息而言，透出的趨向同樣是收緊。
而據(jù)此前上證報記者了解，由于“資產(chǎn)荒”等原因，不少銀行對公貸款投放也主要集中于地產(chǎn)領(lǐng)域。
上海銀監(jiān)局要求轄內(nèi)銀行貫徹落實的《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》中即明確要求，進一步加強商品住房用地交易資金來源監(jiān)管，金融監(jiān)管機構(gòu)要和市規(guī)劃國土資源局、市金融辦一同建立商品住房用地交易資金來源監(jiān)管聯(lián)合工作小組，監(jiān)管土地交易資金。
《意見》規(guī)定，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款。
競買人在申請參加土地招拍掛活動時，應承諾資金來源為合規(guī)的自有資金。
違反規(guī)定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，并三年內(nèi)不得參加上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)招標拍賣出讓活動。
房地產(chǎn)企業(yè)拍地的資金主要有兩類來源：一類是來自于集團公司直接給的資金，集團公司又可以通過發(fā)債、定增等獲得資金;另一類是借銀行理財?shù)荣Y金“夾層融資”放杠桿獲得。
據(jù)上證報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，前期某些城市地王頻現(xiàn)，可以看見激進的民營房企借力“夾層融資”的魅影，銀行發(fā)放夾層融資早在2014年房地產(chǎn)調(diào)控時偃旗息鼓，但在股市配資叫停、“資產(chǎn)荒”愈演愈烈的情況下又卷土重來。
中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認為，房地產(chǎn)調(diào)控的本質(zhì)是抑制其投資品屬性，恢復其商品屬性。
此前部分大中城市房價上漲過快，引發(fā)購房者買漲不買跌，導致大量投資、投機盤競相涌入，使房地產(chǎn)金融產(chǎn)品屬性明顯。
因此，目前有必要采取各類金融手段遏制房價上漲過快，這有利于銀行將更多資源投向?qū)嶓w經(jīng)濟部門。