金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)攜手發(fā)力 房地產(chǎn)融資渠道全面收緊
近期，隨著國家加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，中央、地方“多管齊下”，銀、證、保等金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)攜手發(fā)力，頻頻出臺房地產(chǎn)融資政策，融資渠道正在全面收緊，人們期待金融“脫實(shí)向虛”的苗頭因此得到有效遏制。
銀行叫停理財(cái)資金進(jìn)入房地產(chǎn)
“10月底，全行已暫停了房地產(chǎn)項(xiàng)目的表外融資審批，不少審批通過的項(xiàng)目也不再放款了�！币患掖筱y行工作人員告訴記者，今年某一線城市分行用于支持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的理財(cái)資金近200億元，目前還剩近一半未放款已被緊急叫停。
記者了解到，前一階段樓市火爆，開發(fā)商融資需求有所回升，但此前不少銀行已收緊房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸額度，很多開發(fā)商只能轉(zhuǎn)而通過理財(cái)?shù)缺硗馇缹で筚Y金。
在10月下旬銀監(jiān)會召開的三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢分析會上，銀監(jiān)會主席明確表示，嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
11月3日，央行上海總部發(fā)布《關(guān)于切實(shí)落實(shí)上海市房地產(chǎn)調(diào)控精神 促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場有序運(yùn)行的決議》，要求各商業(yè)銀行要切實(shí)防止信貸等各類資金，尤其是理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入土地市場。
業(yè)內(nèi)人士表示，銀行叫停理財(cái)資金進(jìn)入房地產(chǎn)，一方面是對樓市風(fēng)險(xiǎn)心存擔(dān)憂，另一方面是近期央行引導(dǎo)銀行加強(qiáng)表外理財(cái)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，銀行也借此梳理表外理財(cái)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。
雖然表外理財(cái)并未正式納入央行宏觀審慎評估(MPA)廣義信貸范圍，但央行研究局首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿日前透露，央行正根據(jù)模擬測算情況研究將其正式納入的時機(jī)和具體方案，引導(dǎo)銀行加強(qiáng)對表外業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。
其實(shí)，被限制進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的不只是理財(cái)資金，記者了解到，不少銀行還暫停了房地產(chǎn)開發(fā)貸的審批，但保障房建設(shè)項(xiàng)目的貸款仍在審批發(fā)放。
滬深交易所新規(guī)約束房企發(fā)債
“公司債一直是房企偏愛的融資工具，但近期已明顯感覺到房企發(fā)債收緊的信號。”一家大型券商的投行業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者，交易所已于10月下旬暫緩了房企發(fā)行公司債申請的受理、發(fā)行、上市、掛牌等工作，在此期間，交易所要求券商結(jié)合國家最新房地產(chǎn)行業(yè)和市場調(diào)控政策以及近期明確的分類監(jiān)管方案對相關(guān)房企進(jìn)行逐項(xiàng)核查。
引發(fā)這些變化最直接的原因是，10月28日滬深交易所均發(fā)布了《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，以落實(shí)國家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)和市場調(diào)控的最新政策要求，對房企發(fā)行公司債進(jìn)行分類監(jiān)管，并明確指出“房地產(chǎn)企業(yè)的公司債募集資金不得用于購置土地”。
數(shù)據(jù)顯示，2015年房企發(fā)行公司債融資4122億元，占當(dāng)年公司債券發(fā)行總規(guī)模的19%;今年前10個月，房企發(fā)行公司債融資超過7000億元，遠(yuǎn)超去年公司債全年規(guī)模。
“受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，10月份房企發(fā)行的公司債融資規(guī)模占比已下降約15%�！鄙鲜鐾缎胸�(fù)責(zé)人認(rèn)為，隨著新規(guī)出臺，房企發(fā)債的規(guī)模將繼續(xù)縮水。
另外，深圳某基金公司分析師認(rèn)為：“若按照新規(guī)執(zhí)行，不少中小房企可能會被限制在發(fā)行名單之外，受到的影響最大�！�
在公司債全面收緊的同時，“業(yè)內(nèi)再次感受到房企再融資大幅收緊�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，證監(jiān)會對房企再融資態(tài)度全面謹(jǐn)慎，所有上市房企都將受到影響。
7月份，監(jiān)管部門曾在一次會議上透露出房企再融資趨嚴(yán)的信號，并提出上市房企再融資募集資金不得用于補(bǔ)充流動資金和償還銀行貸款，不得用于購置土地。
保監(jiān)會要求險(xiǎn)企自查不動產(chǎn)投資
樓市的火熱也令不少保險(xiǎn)公司加大了投資力度，近期披露的三季報(bào)充分說明了這一點(diǎn)。
季報(bào)顯示，除了中國人壽，其余三家A股上市的保險(xiǎn)公司對房地產(chǎn)的投資均有不同程度增長。截至9月末，中國平安投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)360.09億元，較上年末增長30.9%;新華保險(xiǎn)和太平洋保險(xiǎn)投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)較上年末分別增長了46.9%和16.8%。
除投資房地產(chǎn)公司股票或股權(quán)之外，不動產(chǎn)債權(quán)計(jì)劃、不動產(chǎn)集合信托計(jì)劃等，均是保險(xiǎn)公司關(guān)注的與房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品。據(jù)中國保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，僅2016年前9個月，21家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)發(fā)起不動產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃56個，注冊規(guī)模達(dá)790.78億元。
為防控風(fēng)險(xiǎn)，近日保監(jiān)會下發(fā)行業(yè)內(nèi)文件，規(guī)范險(xiǎn)資的不動產(chǎn)投資行為，要求各類保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)就不動產(chǎn)及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資情況開展自查，并于11月15日前將自查情況上報(bào)。
中國人民大學(xué)重陽金融研究院客座研究員董希淼表示，銀、證、保頻頻出臺針對房企融資的監(jiān)管政策，與近期資金“脫實(shí)向虛”現(xiàn)象有關(guān)。“部分一二線城市房價(jià)快速上漲，各路資金紛紛涌入樓市;而與此同時，實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款疲弱甚至出現(xiàn)月度負(fù)增長，資金‘脫實(shí)向虛’風(fēng)險(xiǎn)抬頭，這關(guān)系到我國經(jīng)濟(jì)能否順利轉(zhuǎn)型�！�
近日召開的中央政治局會議提出，要堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策，在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。
實(shí)際上，房企融資政策一直都具有很強(qiáng)的周期性。每一輪房地產(chǎn)調(diào)控必然伴隨著融資渠道的收緊。隨著各類金融機(jī)構(gòu)紛紛出手，此輪房地產(chǎn)融資又步入了一個收緊的通道。