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試論房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標及其實現(xiàn)的法律保障
摘要：即將頒布的我國《物業(yè)管理條例》提出“國家鼓勵建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)”。住宅、物業(yè)所在的物業(yè)管理區(qū)域的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)”。這為完善物業(yè)管理招投標機制，推進物業(yè)管理市場化發(fā)展提供了有力的法律依據(jù)。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理
一、實施物業(yè)管理招投標所面臨的主要問題
當前物業(yè)管理招投標工作已經(jīng)得到政府部門的充分重視和社會的充分肯定，不少地區(qū)已制定了相應的管理辦法，但是招投標作為物業(yè)管理行業(yè)市場化競爭的重大改革措施而全面推開，還存在諸多的困難和阻力。
1、地區(qū)保護主義使區(qū)域性物業(yè)管理招投標受到制約
我國加入WTO，標志著我國社會經(jīng)濟已全面融入了世界經(jīng)濟的大流通。但是，在國內(nèi)物業(yè)管理的市場競爭中，區(qū)域性的地方保護主義現(xiàn)象還很嚴重。雖然有的物業(yè)管理企業(yè)憑借自身的實力和利用品牌影響力，經(jīng)過種種考核贏得了物業(yè)管理權(quán)，但由于一些地方政府部門或發(fā)展商，考慮地區(qū)性勞動力就業(yè)安置問題和其他局部的利益保護，采取不合作態(tài)度，或提出苛刻條件，使中標的物業(yè)管理企業(yè)的管理工作無法正常開展，有的被迫撤出。
2、開發(fā)商受經(jīng)濟利益驅(qū)動增大招投標難度
從實際情況看，目前物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為和活動大多受到開發(fā)商的約束。一些開發(fā)商從自身利益出發(fā)，將物業(yè)交給下屬的物業(yè)管理企業(yè)管理，或增大招投標難度而不愿意將物業(yè)推向市場公開招投標。這樣建設與管理不分的現(xiàn)象，造成許多難以調(diào)和的矛盾。許多開發(fā)商認為自己既然能把別墅、大樓造起來，也一定有能力管得好，況且開發(fā)項目工程一旦結(jié)束，這么多的員工需要安排，自己造自己管一舉兩得，出于這種動機，他們通過各種渠道和采用各種辦法通過招投標“這一關(guān)”，實現(xiàn)其接管物業(yè)管理的目的，他們根本不考慮是否真的有能力把物業(yè)管好。而是盲目效仿某某模式，實現(xiàn)“房產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理共創(chuàng)品牌”目標。這種做法不利于物業(yè)管理市場的健康發(fā)展和管理專業(yè)化、社會化的進程。而且開發(fā)商自建的物業(yè)管理企業(yè)若不對外擴展，不實行自主經(jīng)營、獨立核算，就很難降低成本，提高效益，也難以經(jīng)得起市場的考驗;獨立經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)則由于受市場條件的限制，因市場資源有限而影響企業(yè)發(fā)展。因此要全面實行招投標，當務之急是實施建管分離的市場化銜接。
3、法規(guī)不完善，缺乏招投標基礎
目前物業(yè)管理實施招投標一般依據(jù)《中華人民共和國招投標法》來進行具體操作，政策制定中的部分條款還不夠明確，可操作性不強。由于政策含糊和缺乏規(guī)范性程序的指導往往造成政策解釋和實施方式的多樣性。雖然有些城市已制定出《物業(yè)管理招投標暫行辦法》，但有限的法規(guī)仍給一些物業(yè)管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子，使競爭參與者無法可依，也難以對招投標各方進行有效的監(jiān)督。
同時物業(yè)管理招投標沒有統(tǒng)一的專業(yè)評審機構(gòu)，使招投標工作缺乏公正性。各地進行的物業(yè)管理招投標一般是由物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會委托政府管理部門一起組織招標;或是物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會自己組織人員招標。由于沒有統(tǒng)一的招投標權(quán)威管理評審部門，對招標內(nèi)容、程序、評標人員組成等沒有一個標準模式，加上缺少公證機關(guān)和社會輿論的監(jiān)督，在實際操作中受人為因素影響非常大，使招投標運作缺乏規(guī)范性和公正性。
4、社會監(jiān)督機制不健全，易引發(fā)行業(yè)不正之風
由于市場競爭機制的不完善，造成招投標過程中出現(xiàn)了一些不正之風。某些物業(yè)招標單位實際上早巳內(nèi)定好了物業(yè)管理企業(yè)，卻打著公開招標的幌子，將其他管理企業(yè)作為陪襯。還有些物業(yè)發(fā)展商事前透露招投標消息，并對競標的其它物業(yè)管理企業(yè)了解物業(yè)情況進行限制。更有甚者，利用招投標形式，騙取物業(yè)管理企業(yè)的投標資料和管理方案。
一些物業(yè)管理企業(yè)往往不是靠品牌、實力和整體管理水平參與競爭，而是通過其他不正當?shù)氖侄稳〉酶偁庬椖俊?/p>
二、物業(yè)招投標市場機制有待培育和完善
物業(yè)管理的招投標市場如同其他行業(yè)招投標市場一樣，市場機制和監(jiān)管機制的形成和完善也要有一個過程。從我們的實踐過程中，我們體會到這個過程需要以下七個基本要素的培育和完善。
1、培育招標方的規(guī)范、誠信
物業(yè)管理招投標市場的成熟首先應是招標方的成熟。招標方如果是房地產(chǎn)開發(fā)建設單位，包括政府投資部門、事業(yè)單位和開發(fā)商，一般具有招標的經(jīng)驗和能力，要努力創(chuàng)造公開、公平、公正的招標條件，堅持對投標單位誠信的原則，尊重投標方的知識產(chǎn)權(quán)和勞動。如果招標方是物業(yè)業(yè)主通過業(yè)主委員會來實施，地方政府主管部門就有責任和義務加強對業(yè)主和業(yè)主委員會進行有關(guān)這方面的知識的傳授和指導，并協(xié)他們選擇好自己信任的物業(yè)管理公司。為提高物業(yè)管理水平，政府主管部門對招投標應該設定市場準入條件，同時政府部門還應當采取必要措施，強制一定條件的物業(yè)必須實行招投標。
2、培育和培養(yǎng)投標方的成熟
物業(yè)管理招投標的投標方物業(yè)管理公司一般都具有一定的業(yè)務知識和市場競爭的經(jīng)驗，都能理解招投標的程序和提供合適的投標書。但由于觀念的滯后和經(jīng)濟利益的制約，往往會有些非規(guī)范化的行為。有的物業(yè)管理公司脫離實際，在投標書中作出種種過高的承諾，或比價過低，影響審標、評標工作的順利進行。因此作為投標方，物業(yè)管理企業(yè)要注重觀念的轉(zhuǎn)變，正確對待經(jīng)濟利益，積極參與招投標活動依靠自己的服務質(zhì)量和經(jīng)營能力在市場上取得一席之地。
3、培育和發(fā)展中間服務體系
招投標是一項專業(yè)性、技術(shù)性很強的工作，如同一切市場體系一樣，物業(yè)管理招投標市場的發(fā)育和運行離不開相關(guān)的、有效的服務體系，包括專業(yè)化的招投標中介、咨詢機構(gòu)，物業(yè)管理評估機構(gòu)，律師事務所和市場信息網(wǎng)絡的建立。因為無論是開發(fā)建設單位還是業(yè)主委員會一般都缺乏物業(yè)管理的專業(yè)知識，難以對眾多的投標方作出科學的評價。另外物業(yè)管理招投標市場的信息網(wǎng)絡渠道并不暢通，如目前上海已有二千多家物業(yè)管理公司，但是這些物業(yè)管理公司的信譽、能力、經(jīng)營范圍、服務質(zhì)量和價格水平都缺乏完整的信息材料，致使招標方缺乏選擇的余地。
4、政府部門應多政策指導、少行政干預
物業(yè)管理招投標作為一項市場化的必要措施，在各方面都缺乏實際操作經(jīng)驗的情況下，政府主管部門的適當干預是必要的。一些成功的招投標都是在政府有關(guān)部門主持或指導下進行并取得良好效應的。但是政府的干預和指導重點應該在于理順開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會三方面的關(guān)系，幫助三方面正確對待招投標活動。
5、培育和營造物業(yè)管理招投標的市場環(huán)境
要積極培育和營造物業(yè)管理招投標的市場環(huán)境。物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展，重要前提是要具有公平競爭的市場環(huán)境和機制。物業(yè)管理主管部門應注意用市場觀念、市場機制來培育和發(fā)展物業(yè)管理的市場。打破地區(qū)保護和區(qū)域壟斷，把先進的物業(yè)管理理念、模式和機制推向整個行業(yè)范圍，為物業(yè)發(fā)展商、業(yè)主選擇合適的管理者提供較大的空間。并積極引導物業(yè)管理企業(yè)練好內(nèi)功，增強綜合素質(zhì)，憑企業(yè)品牌影響和整體實力進入市場進行競爭，公正、公平地分享市場份額。同時要建立良好的招投標市場經(jīng)濟秩序，在整個招投標過程中，不管是開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都應重視信譽、注重企業(yè)形象、遵法守紀、公平參與，建立良好的企業(yè)信譽，自覺抵制不正當競爭，并將競爭引入法制化、規(guī)范化、科學化的軌道，創(chuàng)造公平、公正的物業(yè)管理招投標競爭環(huán)境，保證物業(yè)管理招投標的順利進行。
6、制訂、頒布物業(yè)管理招投標法規(guī)和配套實施細則
招投標市場的發(fā)育和規(guī)范化運作需要有一系列法規(guī)制度來約束。目前一些地方雖然有了招投標管理暫行條例，但是還需要建立完善可操作的實施條款，如物業(yè)管理項目招標、投標、決標管理辦法，項目登記辦法，信息發(fā)布管理辦法，投標企業(yè)管理辦法等等。專門的物業(yè)管理招投標辦法和細則應規(guī)定：主管單位的職責，招標項目、類別、條件、原則、程序，招投標主體的資格審定，標書的規(guī)格，評委會的組成，開標、評標、定標的方法，中介機構(gòu)，招投標的監(jiān)督機制等。明確一些常規(guī)性的基本要求和操作程序，使參與者有章可循，用法規(guī)和制度來限制和約束不正當競爭行為，同時制約和保護法律主體雙方的權(quán)責利行為。
7、建立和完善物業(yè)仲裁機構(gòu)
招投標市場的發(fā)育和規(guī)范化運作除了需要有一系列法規(guī)以外，還應建立解決發(fā)展商、物業(yè)管理公司和業(yè)主等多方糾紛的仲裁機構(gòu)或稱之為“快速法庭”。這一機構(gòu)站在招標方和投標方的“中間”以第三方的身份快速、專業(yè)、公正地裁斷物業(yè)管理市場中產(chǎn)生的糾紛問題，并且輔助政府主管部門進行決策，幫助和指導招投標過程中以及日常的物業(yè)管理中物業(yè)管理公司和業(yè)主的維權(quán)保護，以推動物業(yè)民主化管理的進程。
物業(yè)管理的招投標作為物業(yè)管理市場化推進中的一大進步，為物業(yè)的開發(fā)建設單位、物業(yè)業(yè)主和物業(yè)管理公司、專業(yè)服務公司都提供了廣闊的市場活動空間，它是提高業(yè)主自治管理能力和物業(yè)管理企業(yè)競爭能力的最好手段。又為建立物業(yè)管理的有形市場，培育和完善招投標機制提供了有力的保證，隨著這種公開、公平競爭機制的引入，對建立完善的社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理體制加速物業(yè)行業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展將起到重要的推進作用
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