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探討物業(yè)管理的早期介入的利弊以及建議論文
本文就物業(yè)管理的“早期介人”，對(duì)物業(yè)管理整個(gè)行業(yè)的發(fā)展、物業(yè)管理機(jī)制的建立、物業(yè)管理的市場(chǎng)化等方面的利與弊談一點(diǎn)觀點(diǎn)。
一、物業(yè)管理的“早期介入”之利
1.早期介人有利于后期工作的順利進(jìn)行。在物業(yè)管理的前期工作中，物業(yè)管理企業(yè)就策劃管理該物業(yè)的方案，草擬和制定各項(xiàng)管理制度，安排好機(jī)構(gòu)的設(shè)置，人員的聘用，上崗培訓(xùn)等工作，以便物業(yè)移交后能有序的工作。同時(shí)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的工作，可以同環(huán)保、水電、煤氣、通訊、治安、綠化等有關(guān)部門(mén)建立關(guān)系，理順?lè)⻊?wù)渠道，便于以后管理工作的順利進(jìn)行。早期介人可以全面了解所管物業(yè)，對(duì)其土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等情況做到了如指掌。相對(duì)來(lái)說(shuō)，土建結(jié)構(gòu)部分以后可以看得見(jiàn)，摸得著，而設(shè)備安裝，管線布置由于以后不暴露在外面，那么早期介人后就能掌握第一手資料，便于后期的管理。
2.有利于及時(shí)糾正規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不足，促使物業(yè)更好地實(shí)現(xiàn)其功能價(jià)值。對(duì)住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，不僅要從住宅小區(qū)的總體布局、使用功能、環(huán)境布置等方面來(lái)考慮，而且也要從有利于日后物業(yè)管理來(lái)著眼。規(guī)劃設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，也不親自參與物業(yè)管理。因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不足就在所難免，不可能將后期的物業(yè)管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題考慮周到。由此會(huì)出現(xiàn)設(shè)施和設(shè)備設(shè)置得不完善或不合理、增加了投資、降低了使用效率、影響了業(yè)主的正常生活、增加了物業(yè)管理工作的強(qiáng)度和難度等問(wèn)題。同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長(zhǎng)間隔，建筑技術(shù)以及人們生活水平的提高都可能使設(shè)計(jì)方案落伍。物業(yè)管理者作為物業(yè)的維護(hù)者，在長(zhǎng)期的實(shí)際工作中對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的種種問(wèn)題了解比較清楚，能夠與規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工結(jié)合起來(lái)，提出必要的建議，促使其同步或交叉進(jìn)行，并代表業(yè)主從管理者的角度對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行審視，及時(shí)糾正規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。
3.有利于加快施工進(jìn)度，提高施工質(zhì)量。物業(yè)管理公司對(duì)于物業(yè)管理工作有著豐富的經(jīng)驗(yàn)和詳實(shí)的第一手資料，對(duì)設(shè)備和設(shè)施在長(zhǎng)期使用過(guò)程中可能會(huì)暴露出的問(wèn)題認(rèn)識(shí)得比較清楚、掌握得比較透徹。因此，物業(yè)管理公司的早期介人，能及時(shí)從日后物業(yè)管理的角度監(jiān)督施工單位嚴(yán)格地按設(shè)計(jì)意愿進(jìn)行施工建設(shè)，對(duì)于可能出現(xiàn)的質(zhì)量隱患，特別是隱蔽工程和重點(diǎn)部位，能予以加強(qiáng)監(jiān)管，并及時(shí)制止諸如建設(shè)單位不顧小區(qū)日后的管理難度和廣大業(yè)主的利益而隨意改變?cè)O(shè)計(jì)的現(xiàn)象的發(fā)生，減少使用中的后遺癥，積極參與工程驗(yàn)收，縮短工期，提高工程質(zhì)量。
4.有利于及早確定物業(yè)管理框架，測(cè)算前期物業(yè)管理費(fèi)用，明確物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。讓購(gòu)房者明白物業(yè)管理費(fèi)所包含的內(nèi)容，同時(shí)也約束日后成為小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定。
5.能保證樓宇的安全啟用、正常運(yùn)行。物業(yè)管理公司的早期介入，特別是保安工作的銜接能做到?jīng)]有漏洞，使得保安系統(tǒng)的設(shè)備、人員在樓宇未正式投人使用之前就運(yùn)行起來(lái)，就能使樓宇的安全啟用、正常運(yùn)行，使業(yè)戶放心、定心。
二、物業(yè)管理的“早期介入”之弊
1.早期介人不利于物業(yè)管理行業(yè)本身的發(fā)展。物業(yè)管理機(jī)制是一種市場(chǎng)化的商品運(yùn)作機(jī)制，它的建立和發(fā)展是物業(yè)管理正常運(yùn)行的保障，它的完善和健全是我國(guó)住房分配貨幣化、市場(chǎng)化體制改革成功的關(guān)鍵。早期介人不利于我國(guó)的物業(yè)管理機(jī)制達(dá)到規(guī)范化、社會(huì)化、市場(chǎng)化。規(guī)范化是指物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)的建立要按照法規(guī)的程序進(jìn)行，其行為(包括管理手段)科學(xué)規(guī)范、合理合法，便于審核、監(jiān)督和評(píng)比。社會(huì)化是指為適應(yīng)社會(huì)化大生產(chǎn)及其專業(yè)分工的要求，政府鼓勵(lì)或規(guī)定所有物業(yè)委托給專業(yè)物業(yè)管理公司管理;社會(huì)化要求專業(yè)化的物業(yè)管理公司存在，去接管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造的物業(yè)，鼓勵(lì)其跨省區(qū)、甚至跨國(guó)界經(jīng)營(yíng)各種物業(yè)，以利于市場(chǎng)的發(fā)展和專業(yè)管理水平提高，社會(huì)化要求政府規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)所直屬的物業(yè)管理公司必須走向社會(huì);同時(shí)物業(yè)管理的社會(huì)化還表現(xiàn)在它需要全社會(huì)的參與、監(jiān)督，才能健康、順利地發(fā)展。市場(chǎng)化是相對(duì)于行政化而言，指物業(yè)的管理機(jī)構(gòu)是市場(chǎng)的主體，即企業(yè)化的機(jī)構(gòu)一物業(yè)管理公司，而不是行政的管理組織;市場(chǎng)化要求物業(yè)管理的運(yùn)行要按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的要求進(jìn)行，物業(yè)管理公司是自負(fù)盈虧的、獨(dú)立的企業(yè)法人，其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的多少由市場(chǎng)來(lái)決定，而不能人為地制定保本微利經(jīng)營(yíng)原則，抑制其活力，影響物業(yè)管理的發(fā)展;市場(chǎng)化要求物業(yè)管理公司迎接市場(chǎng)的挑戰(zhàn)，加強(qiáng)自身建設(shè)、開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)與服務(wù)活動(dòng)，尋求合理的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)，市場(chǎng)化還表現(xiàn)在管理與服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)取決于市場(chǎng)，取決于不同時(shí)期人們的收人和消費(fèi)水平。
2.早期介人有礙于社會(huì)專業(yè)化的發(fā)展進(jìn)程，破壞社會(huì)分工。早期介人的良好愿望值得肯定，但其內(nèi)涵中行使部分建設(shè)監(jiān)理之責(zé)，會(huì)直接影響物業(yè)管理社會(huì)化、專業(yè)化發(fā)展目標(biāo)。物業(yè)管理公司介人設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收，易使物業(yè)生產(chǎn)階段的管理工作發(fā)生不規(guī)范行為，也使政府房管部門(mén)轉(zhuǎn)制而來(lái)的物業(yè)管理難以真正進(jìn)人物業(yè)管理市場(chǎng)，也就更難以使整個(gè)行業(yè)走人市場(chǎng)，自覺(jué)提高服務(wù)意識(shí)、規(guī)范服務(wù)行為、提高服務(wù)質(zhì)量，參加物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于那些開(kāi)發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理子公司，早期介人不利于他們脫離母公司參加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的多少與物業(yè)管理量的多少、質(zhì)量好壞無(wú)關(guān)，也就阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的形成。并且在我國(guó)物業(yè)管理水平還不發(fā)達(dá)的今天，早期介人使得物業(yè)管理公司在物業(yè)的生產(chǎn)階段投人人財(cái)物，必然減少了相應(yīng)的物業(yè)管理投人，就會(huì)影響物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，并會(huì)增加物業(yè)管理的成本。
3.早期介人易產(chǎn)生物業(yè)管理企業(yè)被提前解聘的現(xiàn)象。早期介人的物業(yè)管理公司，是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)或其他形式選聘的，但實(shí)際上，物業(yè)企業(yè)工作的好壞主要應(yīng)得到業(yè)主的認(rèn)可。物業(yè)建成后，住戶進(jìn)住，并成立了業(yè)主委員會(huì)，但物業(yè)公司與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)之間并沒(méi)有什么協(xié)議約定，因此，往往會(huì)出現(xiàn)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)對(duì)前期介人的物業(yè)管理公司不了解、不滿意以至不認(rèn)可，并提前解聘物業(yè)公司的情況，繼而雙方產(chǎn)生糾紛。業(yè)主為此要付出代價(jià)，物業(yè)管理企業(yè)在其同行中的信譽(yù)也會(huì)因此受到直接影響，進(jìn)而影響到物業(yè)企業(yè)以后物業(yè)管理權(quán)的承接。
4.從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的角度看，早期介人也不利于物業(yè)管理公司的成長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)能力的提高。早期介人只是對(duì)新建項(xiàng)目而言，一個(gè)成熟的物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制，要求物業(yè)管理公司具有在任何情況下的競(jìng)爭(zhēng)能力，試想，若一個(gè)住宅小區(qū)中的物業(yè)公司由于種種原因被解聘，業(yè)主重新招聘物業(yè)公司時(shí)，對(duì)于物業(yè)公司而言，所面臨的也是一個(gè)新情況、新問(wèn)題。一個(gè)成熟的物業(yè)公司應(yīng)該具備應(yīng)付處理各種問(wèn)題和面對(duì)新問(wèn)題、新環(huán)境的能力。因此，從這個(gè)角度考慮，早期介人對(duì)培養(yǎng)物業(yè)公司的競(jìng)爭(zhēng)能力，適應(yīng)市場(chǎng)化要求是不利的。
5.物業(yè)公司代開(kāi)發(fā)商受過(guò)現(xiàn)象將進(jìn)一步加重。由于物業(yè)公司與業(yè)主之間無(wú)協(xié)議約定，因此，物管公司能做什么，該做什么，住戶并不清楚。加之，由于物業(yè)公司的早期介入，更易使業(yè)主產(chǎn)生誤解，對(duì)物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商的責(zé)任界限更加劃分不清，業(yè)主遇上什么麻煩都找物業(yè)公司，物業(yè)公司沒(méi)法解決時(shí)，往往就會(huì)引起住戶的不滿，造成物業(yè)公司與住戶之間的矛盾不斷加深。
三、觀點(diǎn)與建議
1.筆者認(rèn)為，在物業(yè)管理市場(chǎng)化不太發(fā)達(dá)或市場(chǎng)機(jī)制未完全建立起來(lái)之前，物業(yè)管理的早期介人是有必要的，它對(duì)建立物業(yè)管理的良好秩序，鍛煉隊(duì)伍提高能力，增強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的信心，為完全進(jìn)入市場(chǎng)打下基礎(chǔ)，培養(yǎng)其適應(yīng)市場(chǎng)的能力是大有好處的。
2.隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的逐步形成和完善，物業(yè)管理企業(yè)的日漸成熟，管理經(jīng)驗(yàn)的日益豐富，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力不斷提高，物業(yè)管理公司可不必早期介人，而是在法規(guī)的規(guī)范下，物業(yè)管理公司通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)取得管理的資格.按照市場(chǎng)機(jī)制來(lái)運(yùn)作。
3.物業(yè)公司應(yīng)培養(yǎng)不必早期介人而能順利接管物業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)的能力。而且，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、監(jiān)理公司也應(yīng)按照市場(chǎng)規(guī)范化和社會(huì)專業(yè)化的要求，完成自己的職責(zé)。當(dāng)然，作為政府，在法制的建設(shè)上也要進(jìn)一步的細(xì)化和完善，約束各專業(yè)企業(yè)的行為。為市場(chǎng)的規(guī)范化、社會(huì)化和專業(yè)化提供一個(gè)良好的法制環(huán)境。
4.可學(xué)習(xí)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，采用顧問(wèn)式的管理。利用物業(yè)管理與咨詢公司多年經(jīng)營(yíng)與管理的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，向發(fā)展商提供物業(yè)項(xiàng)目全案或單項(xiàng)的顧問(wèn)咨詢、階段性的顧問(wèn)服務(wù)等方式，至于做顧問(wèn)工作的物業(yè)企業(yè)是否接管該物業(yè)的管理，則應(yīng)按規(guī)范化的原則進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作。
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