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淺談物業(yè)管理成本控制現(xiàn)狀與方法
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摘要：改革開放以來，我國的社會經濟得到不斷的發(fā)展，人們的物質生活水平不斷提高，對物業(yè)管理的要求也越來越高，相應地促進了物業(yè)管理的快速發(fā)展，同時，近幾年隨著我國的房地產行業(yè)的迅速發(fā)展，也促進了物業(yè)管理行業(yè)的全面、系統(tǒng)的發(fā)展。但，隨著外資企業(yè)對我國物業(yè)管理行業(yè)的不斷滲入，各物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭變得日益激烈。目前，我國各個物業(yè)管理企業(yè)面臨的一個非常嚴峻的問題就是，管理成本越來越高，收益卻不見其增，因此，物業(yè)管理成本的控制在企業(yè)的管理中非常的重要。因此，為了化解物業(yè)管理企業(yè)中的經營的壓力，在日益激烈的市場競爭中占據(jù)有利的地位，并且能夠立于不敗之地，就必須對物業(yè)管理的成本控制現(xiàn)狀加以分析，并探究出有效的途徑對其進行解決。本文主要論述的就是物業(yè)管理成本的控制現(xiàn)狀以及嘗試探究了如何加強物業(yè)企業(yè)的成本管理。
關鍵詞：物業(yè)管理;成本控制;現(xiàn)狀與方法
1、引言
實現(xiàn)不加大企業(yè)的管理成本和不增加業(yè)主負擔的情況下，保證物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是每一個渴望發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)的目標。成本的控制是企業(yè)在經營管理的過程中的一個十分重要的因素。通常來說，一個企業(yè)所具有的較大的優(yōu)勢就是在于最大程度地對成本進行有效的控制。一般而言，企業(yè)的成本費用是指全部用于生產的費用，也就是包括企業(yè)在生產經營時的各種耗費。但是，目前我國的物業(yè)企業(yè)面臨一個非常嚴峻的問題就是管理成本越來越高，嚴重威脅企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，有效的控制物業(yè)的管理成本，對物業(yè)行業(yè)提高投資收益以及使其能夠在日益激烈的行業(yè)競爭中立于不敗之地等十分重要。
2、物業(yè)管理成本概述
根據(jù)與客戶簽訂的物業(yè)管理服務合同對小區(qū)內的房屋以及各項配套的公共設施、產地等進行日常的維修與維護，同時保證小區(qū)內的環(huán)境質量、對小區(qū)內的秩序進行有效地維護等是物業(yè)管理企業(yè)的主要工作。
物業(yè)管理的成本就是在物業(yè)管理公司在給社區(qū)提供各種物業(yè)服務時產生的各種費用。這些費用主要包括對物業(yè)維修時所用的機器的費用、維修用的材料的費用以及支付的勞動力的費用等方面。物業(yè)管理企業(yè)的生產費用也就是物業(yè)企業(yè)的一定的時期內發(fā)生的并用貨幣表現(xiàn)出來的生產費用。物業(yè)企業(yè)的管理成本可以根據(jù)不同的標準將其劃分為不同的類別。通常情況下，物業(yè)管理企業(yè)的管理成本主要有對管理人員以及服務人員的工資的發(fā)放、福利費、公共設施的日常的維修與維護的費用、社區(qū)內綠化的管理費用、為保證社區(qū)內的環(huán)境質量的花費、社區(qū)內保安的費用、社區(qū)民眾的文化活動的費用以及物業(yè)單位固定的資產折舊費和法定的稅費等。另外，物業(yè)管理的成本從物業(yè)管理企業(yè)的工作內容能夠得知，它的特點是點多、面廣、線長。對于不同的社區(qū)，同一個物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)類型不同，那是因為不同的社區(qū)，大小不一、新舊程度不同，而且，不同社區(qū)的客戶要求也不盡相同，另外，其收費標準也不一樣，物業(yè)管理企業(yè)的日常事物繁多，導致了物業(yè)管理企業(yè)對成本的控制難度很大，而且對實行統(tǒng)一的管理標準也非常難。
3、物業(yè)管理的成本控制現(xiàn)狀
物業(yè)管理企業(yè)在經營管理時的成本是包括很多方面的，為了減少企業(yè)的管理成本，提高投資及經濟效益，就必須對我國的物業(yè)管理的成本控制的現(xiàn)狀進行分析，進而有針對性的提出各種合理有效的措施，促進物業(yè)管理企業(yè)的健康以及可持續(xù)發(fā)展。
3.1設備管理成本高
在物業(yè)的管理中，各項成本中彈性最大，變化也最大的成本就是設備的管理成本。一般而言，設備的管理成本主要包括設備的運行、維修以及養(yǎng)護等所需要的成本。物業(yè)管理企業(yè)在經營時，要在注意設備的正常運行的同時，也要特別對設備的維修以及養(yǎng)護等進行關注，重點關注設備的維修與養(yǎng)護，但也要對設備在運行時職工合理的維修計劃，做好每個月對設備進行維修和養(yǎng)護的計劃與工作，同時做好設備運行的情況和控制。在設備的運行中，對設備進行定期的養(yǎng)護是一種及其省錢的的管理方法，保證設備的正常運行是物業(yè)管理的一個重要的思想。在對設備進行管理時，要定期的進行養(yǎng)護，避免設備產生較大的問題，同時，可以指定一些支出指標來控制設備的管理成本。
3.2公共辦公成本及其問題
物業(yè)管理企業(yè)通過采取一系列的措施機制，例如轉變采購機制，把原來的自己購買相關配置轉變成統(tǒng)一的由經理辦公室進行購買、管理以及發(fā)放，從最大程度上避免浪費情況的發(fā)生。另外，可以采取一定的獎懲機制，培養(yǎng)職工的節(jié)約意識，并使其養(yǎng)成良好的習慣，從而減少物業(yè)管理企業(yè)中的公共辦公成本的支出，對物業(yè)管理的成本進行有效地控制。通常情況下，物業(yè)管理企業(yè)會在追求適當?shù)某杀镜耐瑫r提高物業(yè)管理的服務質量，但是會造成相當大的成本，這樣就造成了只有物業(yè)管理的服務質量的改善并沒有造成服務管理的改善，總之會對其造成物業(yè)企業(yè)的管理缺乏整體性的改善等問題。
3.3社區(qū)配套設施不完備且管理難度大
隨著我國改革開放的不斷深入，我國的房地產事業(yè)也得到了較為迅猛的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)也逐漸得到發(fā)展，但是也存在社區(qū)內的配套設施不完備的問題。有些社區(qū)在建設的早期對日常的物業(yè)管理缺少規(guī)劃，致使社區(qū)內的配套設備不完善，對客戶的各種硬性需要也難以滿足。比如說有些社區(qū)的機動車位少以及綠化的面積也少等一系列基礎設施問題，從而對社區(qū)配套設備的管理難度加大，進而增加了物業(yè)管理的成本。
3.4管理方式簡單
目前，我國的大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)都存在管理方式簡單的問題，因為它們提供的是一種比較粗放式的服務，其管理服務水平低下，管理中采用的大多都是人工手段，由此會產生很多的人力以及物力，另一方面，隨著我國社會生活水平的不斷提高，勞動力的成本也隨著人們生活水平的提高而提高，而且客戶的需求也變得越來越高，從而致使了物業(yè)管理企業(yè)的成本增加。
4、加強物業(yè)企業(yè)成本管理的措施
物業(yè)管理企業(yè)的服務屬于第三產業(yè)，是服務性質的產業(yè)，我國的物業(yè)管理經常會受到各種因素的影響，從而造成物業(yè)管理成本的增加等問題。由于管理成本的不斷增加，對我國物業(yè)管理企業(yè)的長期穩(wěn)定、快速的發(fā)展產生極其不利的影響。因此，要對物業(yè)企業(yè)的成本進行有效的管理。
4.1加強人力資源管理，降低人力資本的支出
加強人力資源的管理，在物業(yè)企業(yè)的服務管理中加強對現(xiàn)代科技的運用，從而減少對人力資源的使用，降低人力資本的輸出，提高勞動生產率。加強人力資源的管理就要對物業(yè)企業(yè)的員工的政治、文化、技術等方面的素質進行強化，同時在物業(yè)的服務過程中，加大科技的投入力度;還要對物業(yè)企業(yè)的內部加強管理，發(fā)揮科學技術的作用，并對企業(yè)員工進行精兵減制;加大對企業(yè)員工的管理力度，建立健全勞動管理的制度，提高勞動的效率和質量;合理的使用勞動力并適時對其進行調配�？傊訌娙肆Y源的管理，充分地發(fā)揮人力資源的作用并科學的調配勞動力，同時發(fā)揮科學技術是第一生產力的作用，從而最大限度地降低物業(yè)企業(yè)對人力資源的支出，提高物業(yè)企業(yè)的管理水平以及盈利水平。
4.2控制作業(yè)成本
目前，我國的物業(yè)管理企業(yè)的管理方式比較簡單，一般情況下，企業(yè)對成本的控制也很簡單。每個物業(yè)管理服務的項目都受不同因素的影響和制約，比如說受到不同地域文化的影響，不同的合作方的不同的要求等，因此每個項目都有其不同于其他項目的方法。作業(yè)的成本控制不是以各個項目為核算的對象，而是以作業(yè)為核算的對象的，因此，有利于從整體上對作業(yè)或者員工工作的成本進行有效地控制。對作業(yè)的成本進行有效地控制，一方面有利于物業(yè)管理企業(yè)加強對業(yè)主的服務水平，形成一種把業(yè)主作為工作的中心的管理思想，而評價成本管理水平的標準則是資源的消耗是否對業(yè)主價值的增值造成影響，另一方面，有利于物業(yè)管理企業(yè)加強對管理成本的控制，提高物業(yè)企業(yè)的成本效益。
4.3采用多元化的經營模式
物業(yè)管理企業(yè)的利潤往往很小，為了提高企業(yè)的盈利水平，降低物業(yè)企業(yè)的管理成本，除了企業(yè)最基本的服務項目之外，也可以讓企業(yè)利用自身的有利之處，與其他和物業(yè)管理行業(yè)有著緊密聯(lián)系的行業(yè)加強合作，采用多元化的經營模式，從而達到降低企業(yè)管理成本的目的，提高企業(yè)的盈利水平。多元化經營是一種合理有效的方法，因為它既能為企業(yè)提供更高的利潤，而且還能給業(yè)主提供更好的服務。
5、結束語
隨著我國的改革開放的不斷深入，房地產業(yè)的不斷發(fā)展，我國的物業(yè)管理企業(yè)迅速發(fā)展起來。但仍然存在各種問題需要我們不斷地進行探索，并尋找合理有效的方法加以解決。我國的物業(yè)管理企業(yè)是一個以服務為宗旨，以經營為手段的綜合性的盈利組織。總之，我國的物業(yè)管理企業(yè)要在秉承以人為本的思想理念的同時，對企業(yè)的管理成本進行有效的控制，從而提高經濟效益，促進物業(yè)管理企業(yè)的長期穩(wěn)定以及可持續(xù)的發(fā)展。
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