物業(yè)管理時小企業(yè)會計審核需要關(guān)注的問題

　　摘 要：隨著經(jīng)濟的發(fā)展，經(jīng)濟市場各行各業(yè)的發(fā)展速度也十分的快，新行業(yè)的崛起，舊行業(yè)的淘汰，這種模式每天都在演練。物業(yè)管理行業(yè)就是一個剛剛崛起的行業(yè)，隨著我國城市化的推進，物業(yè)管理與我國的房地產(chǎn)成為共生的連體行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展速度就決定了物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展。本文主要以物業(yè)管理為中心，分析了物業(yè)管理小企業(yè)在會計審核過程中應(yīng)該要關(guān)注的問題。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 企業(yè) 會計審核 問題

　　一、物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀

　　物業(yè)管理最早出現(xiàn)于深圳，我國的第一個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，在20世紀80年代。深圳的住房制度也在物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展的過程中改革。眾所周知，物業(yè)管理總伴隨著住房，所以該行業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展相輔相成，也成為房地產(chǎn)行業(yè)營銷的一種手段。我國早在20世紀90年代就推行了住房配備物業(yè)管理這一制度，只要修建住房，該建筑就必須配備物業(yè)管理，且物業(yè)管理與房地產(chǎn)行業(yè)屬于兩個不同的經(jīng)營個體，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，一些舊住房小區(qū)也陸續(xù)配備物業(yè)管理，當然物業(yè)管理實行收費處理。根據(jù)相關(guān)部門的調(diào)查，我國修建的住房，80%以上被個人購買，成為單個家庭的住房。如果全國的物業(yè)管理費用按北京物業(yè)管理費最低水平(每平米0.5元/月計算，全國每年單此項收費就達330多億元，倘若再將房屋租賃、置換、中介、維修等服務(wù)算上，這個市場將更加龐大。所以這個行業(yè)的興起是必然趨勢。

　　據(jù)資料顯示，目前全國絕大部分城市已經(jīng)引進和推廣了物業(yè)管理，全國物業(yè)管理企業(yè)已超過2萬家，從業(yè)人員突破200萬人。深圳物業(yè)管理企業(yè)則有1200余家，從業(yè)人員達15萬，年創(chuàng)產(chǎn)值45億元。目前我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多，涉及各個領(lǐng)域，約11大類，但同時，我國物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低，這都是由于我國的物業(yè)管理發(fā)展剛剛起步，在物業(yè)管理認識上還存在缺陷，且由于我國的經(jīng)濟發(fā)展因地區(qū)的不同而存在較大的區(qū)別，地區(qū)之間的居民收入也差異較大，導(dǎo)致沿海地區(qū)的物業(yè)管理水平與內(nèi)地的管理水平差異大。

　　二、物業(yè)管理小企業(yè)會計審核存在的問題

　　1.會計核算主體界限不清 。企業(yè)的產(chǎn)權(quán)與個人財產(chǎn)界限不清，小企業(yè)的經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)的分離遠不如大企業(yè)那么明顯，尤其中小企業(yè)中的民營企業(yè)，投資者就是經(jīng)營者，企業(yè)財產(chǎn)與個人家庭財產(chǎn)經(jīng)常發(fā)生相互占用的情況，給會計核算工作帶來困難。存在這樣一個現(xiàn)象，隨著企業(yè)經(jīng)營的規(guī)模的加大，企業(yè)不得不實行企業(yè)的管理制度改革，完善企業(yè)制度，引進高技術(shù)且專業(yè)素質(zhì)高的技術(shù)人才，但是由于企業(yè)管理者在小企業(yè)經(jīng)營時期所有事物都是自己經(jīng)手，所以在引進新員工時期，對聘請的財會大專畢業(yè)生不放心，老總自己兼任出納，隨意從公司賬上支出現(xiàn)金，甚至從自己個人的存款賬上直接發(fā)放工資，支取現(xiàn)金，很多購買的存貨及費用開支無正規(guī)發(fā)票。

　　2.原始憑證不合法，記賬依據(jù)不充分。小企業(yè)的原始憑證缺失、不規(guī)范較為常見。由于取得用以證明經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生的原始憑證需要付出較大的成本，企業(yè)在購買商品物資時要不要發(fā)票存在著不同的價格，若要發(fā)票，供應(yīng)商會加價，商品物資價格較高;不要發(fā)票商品物資價格較低，兩者的差價是稅款，小企業(yè)往往希望以較低的價格成交，因此無法取得記賬所需的合法憑證。還有的企業(yè)發(fā)生費用后無法取得合法的發(fā)票， 只能取得不合規(guī)的收據(jù)。因此造成企業(yè)記賬失去真實的原始依據(jù)，提供不真實的會計信息，會計核算不規(guī)范。

　　3.費用報銷憑證是否合法合規(guī)。存在這樣的情況，由于物業(yè)滾利這個行業(yè)，日常總存在許多的支出，所以有員工看中支出項多，在審核報銷憑證時就不會追根究底，就滋生出報假賬的行為，進行會計審核的工作人員應(yīng)該要重視該問題，盡量減少因工作的不到位而產(chǎn)生的會計審核漏洞，造成企業(yè)資金的損失，所以在審核報銷憑證時，一定認真仔細的審核報銷憑證是否合法合規(guī)，且報銷的憑證不能是手工撰寫的發(fā)票憑證。

　　4.日常支出現(xiàn)金的管理和物業(yè)公司的工具管理是否到位。物業(yè)管理企業(yè)在收到委托之后，就會進入到相應(yīng)的小區(qū)管理日常的事務(wù)，在這個過程中，物業(yè)需要對該小區(qū)內(nèi)所有的建筑物及其環(huán)境負責，但是在管理過程中難免會出現(xiàn)環(huán)境遭到人為或者自然的破壞，物業(yè)就需要對其進行維修，而維修過程中就會出現(xiàn)維修費用，在這個支付的過程中，物業(yè)公司的管理者要重視現(xiàn)金交易過程中是否符合供需平衡;其次，物業(yè)管理中使用的工具可能存在丟失或者損壞的情況，管理人員要定期進行檢查，第一時間了解工具的損壞情況，且進行報廢和重置的處理工作，并且進行明細的登記。

　　5.暫收款項未申報營業(yè)稅，如向業(yè)主收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復(fù)、安全等方面的保證金，未計入營業(yè)稅計稅依據(jù)，少繳營業(yè)稅;代收代付費用的結(jié)余款項、手續(xù)費收入未申報營業(yè)稅;個人投資者及其家庭成員將生活費用與公司生產(chǎn)經(jīng)營費用混同扣除，造成成本費用稅前扣除不實及未扣繳個人所得稅;個人投資者從物業(yè)公司借款，年度終了后不歸還，又未用于企業(yè)經(jīng)營的，未扣繳個人所得稅。發(fā)放實物未按規(guī)定扣繳個人所得稅。

　　三、結(jié)語

　　近幾年來，我國物業(yè)行業(yè)發(fā)展很快，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，物業(yè)管理行業(yè)面臨著良好的發(fā)展機遇，但同時也面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。該行業(yè)有其自身的行業(yè)特點，因此財務(wù)管理相比較于其他行業(yè)也存在一定的特殊性。就要求作為物業(yè)管理公司的財務(wù)管理工作，要兼顧到企業(yè)的各個部門、各個項目必須從總體上合理地分配和運用資金，使企業(yè)經(jīng)營各環(huán)節(jié)占用的資金比例關(guān)系協(xié)調(diào)。其次，物業(yè)管理企業(yè)的各項收費的監(jiān)督不僅來自企業(yè)自身，還來自政府有關(guān)部門以及物業(yè)的業(yè)主等，使其對資金運作過程的監(jiān)督更為全面，物業(yè)公司的最主要的財務(wù)信息使用者是業(yè)主和企業(yè)管理層。

　　參考文獻：

　　[1]西安錦園物業(yè)管理有限公司――致力打造成為國內(nèi)知名品牌物業(yè)管理服務(wù)企業(yè).中國物業(yè)管理.2011(07).

　　[2]陳開宇.物業(yè)管理進入2.0時代.中國物業(yè)管理.2011(06).

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