內(nèi)部控制的物業(yè)管理公司財務(wù)管理
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摘要：我國的物業(yè)管理公司隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的興起而興起，其內(nèi)部控制建立的時間更是十分短暫。
尤其在財務(wù)管理方面，物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制更是存在著財務(wù)人員意識不足，體系不夠健全、內(nèi)部控制的有效性存在缺陷等諸多的問題。
針對這些問題，對癥下藥，加強(qiáng)物業(yè)管理公司財務(wù)管理的內(nèi)部控制的有效性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)代化。
關(guān)鍵詞：物業(yè)公司;內(nèi)部控制;財務(wù)管理
企業(yè)的財務(wù)內(nèi)部控制對于企業(yè)的內(nèi)部控制工作來說是一個重要的組成部分，也是企業(yè)能夠在各方面實(shí)行有效管理的重要保證。
近年來，我國物業(yè)管理公司迅速發(fā)展，整個行業(yè)也是處在一個快速成長的階段。
但是，較快的發(fā)展也會給企業(yè)的管理帶來一定的挑戰(zhàn)，尤其是在財務(wù)內(nèi)部控制問題上，更需要企業(yè)的重視。
我國房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展帶動了物業(yè)管理公司的發(fā)展。
由于物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)性質(zhì)的特殊性，其收入呈現(xiàn)出少次多量的特點(diǎn)，支出呈現(xiàn)出零且雜的特點(diǎn)。
這就給公司的內(nèi)部控制帶來了極大的難度與挑戰(zhàn)。
同時，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司的收入只占集團(tuán)總收入較少的一部分，因此其內(nèi)部控制更是很難得到重視，從而給企業(yè)的財務(wù)管理帶來巨大的風(fēng)險。
通過對物業(yè)管理公司發(fā)展中財務(wù)內(nèi)部控制中所存在的問題進(jìn)行分析，可以考慮建立財務(wù)內(nèi)部控制中需要注意的關(guān)鍵點(diǎn)，才能促進(jìn)物業(yè)公司財務(wù)內(nèi)部控制的發(fā)展，保證企業(yè)更加穩(wěn)步的發(fā)展。
一、我國物業(yè)管理公司財務(wù)管理存在的內(nèi)部控制問題
(一)財務(wù)人員的內(nèi)部控制意識不足
物業(yè)管理公司有兩種主要的建立模式，一種是獨(dú)自成立的公司，與所管理的小區(qū)、商場等的所有方?jīng)]有直接的聯(lián)系，另一種是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)建立的公司，與所屬的房地產(chǎn)企業(yè)共同歸屬于集團(tuán)公司管理。
在前一種模式下，物業(yè)管理公司的規(guī)模一般比較小，因此對于公司的財務(wù)管理，管理者并不能夠給予足夠的重視，這就使得財務(wù)管理中存在著諸多漏洞，給公司的財務(wù)活動帶來風(fēng)險。
后一種模式下，由于物業(yè)管理公司是從集團(tuán)企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中剝離出來的，其財務(wù)管理多于房地產(chǎn)企業(yè)掛鉤。
且物業(yè)的收入只相當(dāng)于整個收入的很小的一部分，因此許多企業(yè)集團(tuán)會將整個財務(wù)部門中專業(yè)技能較為薄弱的財務(wù)人員分管物業(yè)公司的財務(wù)，并且相對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，對于物業(yè)管理公司并不會給予足夠的重視，也造成了物業(yè)管理公司財務(wù)風(fēng)險的增加。
物業(yè)管理公司財務(wù)人員的內(nèi)部控制意識不足，一方面是由于企業(yè)上層對于財務(wù)管理不夠重視，另一方面也是由于財務(wù)人員本身的內(nèi)部控制的意識薄弱。
(二)財務(wù)管理的內(nèi)部控制體系不夠健全
正是由于物業(yè)管理企業(yè)的對于財務(wù)管理的內(nèi)部控制不夠重視，所以在大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)并不能制定出完善的財務(wù)管理的內(nèi)部控制體系。
一方面，傳統(tǒng)模式下的房管部門轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司的這一情況，大多公司都難以適應(yīng)市場的激烈競爭，開發(fā)商下所附屬的物業(yè)管理公司大部分由開發(fā)商決定，加上市場競爭的意識薄弱，造成了虧損較為嚴(yán)重的情況;另一方面，自主經(jīng)營的物業(yè)管理公司的經(jīng)營狀況較好一些，但是盈利狀況仍然不是很理想。
這些問題的出現(xiàn)還是要?dú)w于物業(yè)管理公司的財務(wù)內(nèi)部控制并不完善，使得企業(yè)喪失了進(jìn)行激烈市場競爭的能力
在近年來頻發(fā)的出納等財務(wù)人員通過各種手段盜竊公司財產(chǎn)的案件來看，歸根結(jié)底都是由于財務(wù)管理的內(nèi)部控制體系不夠健全導(dǎo)致的。
對于這些已經(jīng)發(fā)生的問題，許多物業(yè)公司并沒有引以為戒，仍然執(zhí)行原有的內(nèi)部控制體系，更有甚者，甚者完全沒有內(nèi)部控制體系，整個公司的財務(wù)僅有一名或兩名財務(wù)人員負(fù)責(zé)，而企業(yè)股東只會過問企業(yè)的利潤等綜合數(shù)據(jù)，這些漏洞給財務(wù)人員留下了較大的操作空間，給公司的財務(wù)安全造成極大的威脅。
(三)內(nèi)部控制措施執(zhí)行的有效性不足
在企業(yè)現(xiàn)代化的過程中，也有一些物業(yè)管理公司認(rèn)識到了了內(nèi)部控制對于財務(wù)管理的重要性，并且給予重視，編制了本公司較為健全的內(nèi)部控制體系，這些內(nèi)部控制措施并沒有得到有效的執(zhí)行。
一方面是由于物業(yè)管理公司的財務(wù)部門的規(guī)模較小，而內(nèi)部控制能夠完成存在的一個重要條件就是能夠有足夠多的層次來實(shí)現(xiàn)相互監(jiān)督。
較小的財務(wù)部門的規(guī)模就導(dǎo)致內(nèi)部控制層級之間的相互制約難以實(shí)現(xiàn)，內(nèi)部控制的措施難以執(zhí)行。
另一方面是因?yàn)樨攧?wù)部門人員并不會嚴(yán)格按照內(nèi)部控制的措施進(jìn)行財務(wù)管理活動。
許多物業(yè)管理公司由于規(guī)模較小，因此股東具有很大的發(fā)言權(quán)，公司的大股東向公司借去數(shù)額不菲的借款，同時從不償還等現(xiàn)象時有發(fā)生。
或者大股東挪用公司的資金為自己或家人添置汽車等物件，導(dǎo)致公司資產(chǎn)的流失。
這些都是財務(wù)管理的內(nèi)部控制未能有效執(zhí)行的表現(xiàn)。
僅僅建立內(nèi)部控制的體系是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，更為重要的是能夠有效的執(zhí)行內(nèi)部控制的措施，才能真正實(shí)現(xiàn)對公司財務(wù)的管理與保護(hù)。
二、物業(yè)管理公司財務(wù)管理的內(nèi)部控制完善建議
(一)提高財務(wù)人員的內(nèi)部控制意識
財務(wù)人員的內(nèi)部控制意識是企業(yè)內(nèi)部控制能夠有效執(zhí)行的重要因素。
提高內(nèi)部控制意識，物業(yè)管理公司主要有兩方面需要加強(qiáng)。
一是物業(yè)管理公司在招聘財務(wù)人員時，將其內(nèi)部控制意識作為考察的一個重要方面，提高財務(wù)人員的工作要求。
企業(yè)不能因?yàn)樽陨淼臉I(yè)務(wù)較為簡單或者其他原因就降低招聘財務(wù)人員的要求，而應(yīng)對財務(wù)人員的整體素質(zhì)進(jìn)行審核。
招聘具有較高專業(yè)素養(yǎng)的財務(wù)人員，這樣從一開始就能夠?qū)⒄麄�財務(wù)部門的內(nèi)部控制系數(shù)保持在較高水平。
二是不具備較高專業(yè)素養(yǎng)財務(wù)人員的物業(yè)管理公司，在日常的工作中不斷的貫徹內(nèi)部控制的思想，將內(nèi)部控制的思想貫徹到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個方面。
同時企業(yè)還應(yīng)經(jīng)常召開公司內(nèi)部的內(nèi)部控制學(xué)習(xí)交流會，讓整個企業(yè)的各個部門都參與到內(nèi)部控制的活動中來，在全公司養(yǎng)成內(nèi)部控制的風(fēng)氣，在提高整個內(nèi)部控制水平的同時，一并提高財務(wù)部門的內(nèi)部控制水平。
只有將財務(wù)人員的內(nèi)部控制意識常抓不懈，企業(yè)才能真正的將內(nèi)部控制一直貫徹下去。
(二)建立健全內(nèi)部控制體系
內(nèi)部控制系統(tǒng)的完善是實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)代化的重要基石。
企業(yè)內(nèi)部控制體系的建立對于內(nèi)部控制的有效性的作用不言而喻。
對于企業(yè)的內(nèi)部控制體系的建立，尤其是財務(wù)部門的內(nèi)部控制，國家已經(jīng)出臺了許多的指導(dǎo)文件對我國企業(yè)的內(nèi)部控制給予指導(dǎo)。
物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家已經(jīng)出臺的文件，結(jié)合本企業(yè)經(jīng)營活動的實(shí)際和特點(diǎn)，針對本企業(yè)的真實(shí)情況與存在的問題，制定適合本企業(yè)財務(wù)部門的內(nèi)部控制措施，并且在日常的經(jīng)營實(shí)踐中不斷的加以完善。
同時，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)借鑒其他內(nèi)部控制體系制作較為完善，貫徹較為徹底類似企業(yè)的內(nèi)部控制的措施，并且加以學(xué)習(xí)利用，能夠?qū)⑵湎�，為己所用�?/p>
此外，物業(yè)管理公司在制定內(nèi)部控制體系時，應(yīng)當(dāng)將財務(wù)部門的內(nèi)部控制與本公司其他部門實(shí)現(xiàn)聯(lián)動，通過加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的內(nèi)部控制的綜合應(yīng)用，在企業(yè)內(nèi)部各部門之間形成一個較為完整的內(nèi)部控制體系，加強(qiáng)各個部門之間的相互監(jiān)督力度，推動企業(yè)財務(wù)部門的內(nèi)部控制邁向一個更高的臺階。
(三)加大內(nèi)部控制的執(zhí)行力度
具備了完善的內(nèi)部控制體系，同時財務(wù)部門擁有較高專業(yè)素養(yǎng)的財務(wù)人員，更為重要的是內(nèi)部控制的貫徹實(shí)施，這樣企業(yè)的內(nèi)部控制才能真正的發(fā)揮作用。
年度預(yù)算是企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理的內(nèi)部控制的一個重要方面。
首先，物業(yè)管理公司在年末制定了下一年度企業(yè)的預(yù)算，并且確保預(yù)算的合理性，符合本企業(yè)經(jīng)營活動?xùn)|的實(shí)際。
其次，在新的一年中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以此年度預(yù)算為藍(lán)本，嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)的年度預(yù)算。
最后，企業(yè)在預(yù)算的執(zhí)行過程中，應(yīng)當(dāng)及時發(fā)現(xiàn)問題，并且對預(yù)算適時做出調(diào)整，以便于以后年度預(yù)算制定的更為合理。
除了對于預(yù)算的執(zhí)行中加強(qiáng)內(nèi)部控制的執(zhí)行力度，還應(yīng)當(dāng)在財務(wù)工作的各個方面對企業(yè)的內(nèi)部控制進(jìn)行貫徹。
三、結(jié)語
財務(wù)管理的內(nèi)部控制是公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)代化的重要保障。
物業(yè)管理公司也應(yīng)順應(yīng)時代發(fā)展的需要與國家政策的要求，制定出適合本企業(yè)的財務(wù)管理內(nèi)部控制體系，同時將內(nèi)部控制能夠有效的實(shí)現(xiàn)。
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