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探究現(xiàn)代物業(yè)管理在農(nóng)村發(fā)展的前景
下面是小編整理推薦的探究現(xiàn)代物業(yè)管理在農(nóng)村發(fā)展的前景，歡迎各位物業(yè)管理畢業(yè)的同學(xué)閱讀，同時(shí)為大家推薦物業(yè)管理模式的反思與再造!
摘要：隨著物質(zhì)生活水平的提高,在我國(guó)部分農(nóng)村地區(qū)推行現(xiàn)代物業(yè)管理正逐步成為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的呼聲。本文從物業(yè)管理的內(nèi)容入手，結(jié)合我國(guó)農(nóng)村發(fā)展的現(xiàn)狀及問題，對(duì)發(fā)展前景進(jìn)行探討，并針對(duì)出現(xiàn)的問題提出政策建議。
關(guān)鍵詞：現(xiàn)代物業(yè)管理 農(nóng)村城市化 公共事務(wù)管理
一、 我國(guó)農(nóng)村發(fā)展物業(yè)管理的可行性分析
改革開放后，我國(guó)處在一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)代，昔日的農(nóng)村也發(fā)生了翻天覆地的變化。農(nóng)村城市化不僅帶來(lái)農(nóng)民生活水平的提高，還導(dǎo)致他們生活觀念的改變，他們迫切希望改變農(nóng)村物業(yè)環(huán)境中所存在的一些問題。然而，農(nóng)村的管理不同于城市，“兩委”來(lái)管理村中公共事務(wù)，沒有或鮮有專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)駐。理想與現(xiàn)實(shí)的差距，讓現(xiàn)代物業(yè)管理在農(nóng)村有了實(shí)行的可能性。
(一) 農(nóng)村城市化的影響
1、 農(nóng)民生活水平的提高
從1978年到2010 年，我國(guó)農(nóng)民人均純收入由133.6元上升到5919元，增長(zhǎng)了43倍。家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制使得農(nóng)民的生活發(fā)生了巨大變化，現(xiàn)在農(nóng)民可以通過(guò)種地、養(yǎng)殖、外出打工、房屋出租等多種方式增加收入，收入渠道已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了多元化，這就為農(nóng)村發(fā)展物業(yè)管理奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。
2、 農(nóng)民生活方式發(fā)生了改變
隨著社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)步伐的加快，農(nóng)民對(duì)居住環(huán)境改善的要求日益凸顯，迫切希望改善農(nóng)村臟、亂、差的局面，也希望農(nóng)村能夠建立起健全的社會(huì)保障體系。越來(lái)越多在外務(wù)工的農(nóng)民工習(xí)慣了城市里的生活方式與消費(fèi)習(xí)慣，尤其是現(xiàn)在的80、90后，回到農(nóng)村生活有種不適應(yīng)的感覺，而農(nóng)村配套的文化、體育、娛樂設(shè)施相對(duì)落后。
3、 農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展
農(nóng)村城市化既為農(nóng)村帶來(lái)了資金與技術(shù)，也帶來(lái)了先進(jìn)的管理理念�，F(xiàn)在越來(lái)越多的農(nóng)村根據(jù)本地優(yōu)勢(shì)，發(fā)展手工業(yè)、加工業(yè)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，這些企業(yè)的入駐，迫切希望有專門的物業(yè)管理公司為之管理廠房、辦公樓等物業(yè)。
(二) 農(nóng)村公共事務(wù)的管理模式存在的問題
目前，我國(guó)絕大多數(shù)農(nóng)村公共事務(wù)管理主要是在村委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，以“村―組”兩級(jí)，在“兩委”(村支部委員會(huì)、村民委員會(huì))的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作的傳統(tǒng)村級(jí)治理模式。
這種傳統(tǒng)的管理模式不適應(yīng)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的任務(wù)，不適應(yīng)的問題日益凸顯，表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：第一、公共事務(wù)管理上的缺位。3~5人組成的村“村兩委”在組織和管理上勢(shì)單力薄，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、村莊規(guī)劃、衛(wèi)生保潔、治安維護(hù)、水利建設(shè)、森林防火等工作的管理和推動(dòng)上出現(xiàn)了“斷裂”現(xiàn)象，組織和服務(wù)群眾的作用明顯不足。第二、公共事務(wù)管理的不到位。村“兩委”在民主議事、民族決策、建議意見等方面實(shí)際作用不大，實(shí)際工作中越來(lái)越明顯地局限于簽字、發(fā)通知單、傳話筒等。同時(shí)，由于村“兩委”在完成上級(jí)布置的諸多任務(wù)后，大多已經(jīng)筋疲力盡，因而對(duì)于村民要求改善生產(chǎn)生活等各種訴求難于顧及，在公共事務(wù)的管理與服務(wù)到位上比較難，群眾意見很大。
(三)農(nóng)村物業(yè)發(fā)展存在的問題
我們?cè)诳吹睫r(nóng)村發(fā)展過(guò)程中好的一面，也不容忽視農(nóng)村存在的問題，下面我們主要從與物業(yè)管理息息相關(guān)的六個(gè)方面來(lái)探討：
1、農(nóng)村清潔衛(wèi)生環(huán)境差，到處存在著亂堆放、亂張貼、污水亂排放的現(xiàn)象，造成了農(nóng)村給人“臟亂臭”的形象，在家園、田園清潔和水源清潔方面都亟待改善。
2、農(nóng)村治安環(huán)境不好，一些無(wú)業(yè)青年到處流竄，偷盜、搶劫事件時(shí)有發(fā)生，造成了農(nóng)村的不安定因素。
3、農(nóng)村規(guī)劃設(shè)計(jì)方面缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。這主要體現(xiàn)在房屋的建設(shè)、綠化的設(shè)計(jì)上各自為陣，使得農(nóng)村景觀雜亂無(wú)章，也導(dǎo)致相鄰物權(quán)的問題不斷凸顯。
4、農(nóng)村物業(yè)、設(shè)施設(shè)備的老化。農(nóng)村道路、水利設(shè)施因失修、缺少維護(hù)所引發(fā)的各種新問題層出不窮。農(nóng)村房屋設(shè)計(jì)上的存在著的先天不足，加上后天缺乏必要的養(yǎng)護(hù)，導(dǎo)致房屋漏水、墻體開裂、電線短路著火等現(xiàn)象都時(shí)有發(fā)生。
5、農(nóng)村大量留守人口的社會(huì)保障問題。由于大量青壯年勞動(dòng)力大都外出務(wù)工了，留下了老年人、小孩在家，而老、少人群在面臨突發(fā)事件，如疾病時(shí)所需要的社會(huì)關(guān)懷、社會(huì)保障極為迫切，這就需要一個(gè)公共事務(wù)服務(wù)的部門能夠承擔(dān)起對(duì)這部分弱勢(shì)群體的救助與服務(wù)工作。
二、農(nóng)村推行現(xiàn)代物業(yè)管理的好處
物業(yè)管理在我國(guó)農(nóng)村實(shí)行已經(jīng)有了成功的案例。2007年9月，我國(guó)首個(gè)農(nóng)村綜合物業(yè)管理站在河北涿州市盧家場(chǎng)開張，由此拉開了中國(guó)式農(nóng)村物業(yè)管理在史冊(cè)上的序幕。現(xiàn)代物業(yè)管理這種集高度統(tǒng)一的管理、全方位多層次的服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體的管理模式在農(nóng)村一但出現(xiàn)，利用農(nóng)村現(xiàn)有的資源和城市現(xiàn)代化手段，將會(huì)顯示出強(qiáng)大生命力，對(duì)于農(nóng)民、農(nóng)村、政府、物業(yè)服務(wù)企業(yè)四方來(lái)說(shuō)均是一種“多贏”的結(jié)果。
1、對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，推行現(xiàn)代物業(yè)管理，能夠讓農(nóng)民擺脫農(nóng)村清潔衛(wèi)生“臟亂臭”的局面，生活在一個(gè)干凈、安全、舒適的環(huán)境，同時(shí)也能夠享受到城市人所特有的“待遇”――物業(yè)服務(wù)，提高生活的品質(zhì)，提高農(nóng)民的幸福指數(shù)。
2、對(duì)于農(nóng)村來(lái)說(shuō)，推行現(xiàn)代物業(yè)管理，意味著“村-組”的村中公共事務(wù)管理模式將要向“村-社區(qū)”的管理模式轉(zhuǎn)變，能夠加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的步伐，促進(jìn)農(nóng)村生產(chǎn)、生活和生態(tài)效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。這也將縮小城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的差距，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程。
3、對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)的管理模式下村“兩委”在公共事務(wù)管理上的缺位與不到位，導(dǎo)致了村民與基層組織的矛盾。政府脫身于日常的“物業(yè)服務(wù)”事項(xiàng)上，更能夠起到方針政策的把握及對(duì)村中大事的決策上，而對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作開展起到一個(gè)監(jiān)督、引導(dǎo)的作用。
4、對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，進(jìn)軍農(nóng)村是一個(gè)新的市場(chǎng)，能夠拓展它的業(yè)務(wù)空間， 實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)來(lái)源的多元化。按照物業(yè)管理有關(guān)理論，有物業(yè)覆蓋的地方，就有物業(yè)管理活動(dòng)的空間。對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，這也是一個(gè)有利的探索，能夠有利的推進(jìn)整個(gè)行業(yè)向前更一步。
三、 農(nóng)村推行現(xiàn)代物業(yè)管理過(guò)程中面臨的困難及政策建議
現(xiàn)代物業(yè)管理在農(nóng)村推行的設(shè)想是很美好，但是前進(jìn)的道路上卻不是一帆風(fēng)順的，結(jié)合已有的“盧家場(chǎng)模式”、“寧波慈溪模式”、“深圳寶安模式”等，我們來(lái)分析農(nóng)村發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)管理將面臨的困難，以及這些先行者的一些成功經(jīng)驗(yàn)。
第一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)費(fèi)普遍存在著經(jīng)費(fèi)不足的瓶頸。物業(yè)服務(wù)行業(yè)作為微利行業(yè)，流動(dòng)資金一般有限。面對(duì)著農(nóng)村龐大的物業(yè)市場(chǎng)，很多物業(yè)設(shè)施需要百?gòu)U待興或者亟需配套建設(shè)。如在我國(guó)西部農(nóng)村要實(shí)現(xiàn)沼氣物業(yè)化管理，需配備垃圾分類池、污水處理池、發(fā)酵塔、沼渣車以及凈化爐等設(shè)備，這需要一筆龐大的資金，如果單靠物業(yè)服務(wù)企業(yè)投資，日后再慢慢回收成本，這勢(shì)必會(huì)打擊物業(yè)管理公司的積極性。所以建立多渠道的物業(yè)管理資金籌集渠道對(duì)于農(nóng)村的物業(yè)管理公司良性運(yùn)轉(zhuǎn)必不可缺。如盧家場(chǎng)村綜合物業(yè)管理站就采取政府補(bǔ)助、社會(huì)贊助和村民自籌結(jié)合的辦法建立起來(lái)的。深圳龍崗區(qū)完成對(duì)城中村的改造其扶持政策是區(qū)財(cái)政按建筑面積2元/M2標(biāo)準(zhǔn)對(duì)社區(qū)予以物業(yè)管理啟動(dòng)資金扶持，街道財(cái)政按區(qū)街3:1比例配套扶持。
第二、農(nóng)村物業(yè)管理費(fèi)該如何收取。一方面是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)該如何確立，是按面積還是按人頭收取抑或是按戶來(lái)收取?按面積收取是按宅地基面積還是按宅地基加上自留山、自留地的面積收取?……另一方面是村民祖祖輩輩在此居住，對(duì)繳費(fèi)存在著抵制情緒。這些都是在目前的農(nóng)村物業(yè)管理試行地區(qū)存在著爭(zhēng)議的問題，也給我們物業(yè)管理公司進(jìn)駐農(nóng)村在成本測(cè)算、業(yè)主爭(zhēng)議等工作中帶來(lái)了難度。因此，建立科學(xué)的農(nóng)村物業(yè)管理成本核算制度極為迫切。
第三、物業(yè)管理工作在農(nóng)村開展面臨著處理著部分群眾意識(shí)改變的問題。在筆者對(duì)廣東省汕尾市紅海灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)田乾鎮(zhèn)海埔墟村做的物業(yè)管理調(diào)查中，在接受調(diào)查的村民中90.23%贊成引入現(xiàn)代物業(yè)管理，但是一涉及到繳納物業(yè)管理費(fèi)就表現(xiàn)出畏難情緒，只有不到50%的村民愿意繳納物業(yè)管理費(fèi)。農(nóng)村的稅費(fèi)改革減輕了廣大農(nóng)民的負(fù)擔(dān)，突然每個(gè)月要繳納一筆物業(yè)管理費(fèi)讓不少村民會(huì)表現(xiàn)出對(duì)物業(yè)管理工作開展的抗拒。對(duì)于這個(gè)問題的解決，筆者建議有兩點(diǎn)很關(guān)鍵：一是提高當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的收入水平，物業(yè)管理公司可以利用本地優(yōu)勢(shì)，發(fā)展多種物業(yè)經(jīng)營(yíng)，讓本地村民入股成為物業(yè)公司的股東。如廣州石牌村城中村改造中的三駿企業(yè)集團(tuán)，對(duì)村的集體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行公司化管理，藏富于民，這樣物業(yè)管理費(fèi)的收取難度就降低。二是要注意到農(nóng)村特殊的風(fēng)土人情。農(nóng)村不同于城市，人情味比較濃，諸如在海埔墟村，已經(jīng)在村委會(huì)的提議下，每戶每月繳納10塊錢的垃圾費(fèi)，該工作由村中一名行動(dòng)不方便的村民承擔(dān)，收益也歸其所有。在農(nóng)村目前存在著大量的留守人員，如老人、兒童，是家人在外牽掛、擔(dān)心的源頭。若物業(yè)公司開展針對(duì)這些留守人員的物業(yè)特約服務(wù)，相信對(duì)這部分家庭的物業(yè)管理費(fèi)收取工作難度也不大。
第四、農(nóng)村物業(yè)管理工作推進(jìn)過(guò)程中面臨的法律問題。辟如：農(nóng)村人口普遍素養(yǎng)還不高，人員利益私心偏重等多種新型法律法規(guī)空白問題將會(huì)隨之而產(chǎn)生。由于現(xiàn)代物業(yè)管理制度大都是以城市為背景，將其向農(nóng)村推廣，若完全依靠村民的自覺行為，將面臨難以引入或進(jìn)展緩慢的局面，因此，各級(jí)政府應(yīng)出臺(tái)相關(guān)引導(dǎo)性政策與措施，在新農(nóng)村建設(shè)中積極引導(dǎo)各地農(nóng)村引入物業(yè)管理制度。此外，農(nóng)村的物業(yè)權(quán)屬關(guān)系比較復(fù)雜，違規(guī)建筑的問題也相對(duì)比較嚴(yán)重，在處理這些問題時(shí)在法理與本土人情之間如何權(quán)衡，若借助當(dāng)?shù)赜新曂娜耸拷鉀Q這些問題，將會(huì)為物業(yè)管理工作的開展帶來(lái)便利。
四、小結(jié)
綜上所述，我國(guó)絕大部分農(nóng)村存在著物業(yè)管理的需求及條件，但由于配套的法律法規(guī)不健全、部分村民的意識(shí)沒轉(zhuǎn)變、政府推進(jìn)的力度也不夠強(qiáng)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身情況等原因，導(dǎo)致現(xiàn)代物業(yè)管理在農(nóng)村的這股星星之火還未燎原。隨著改革力度的不斷推進(jìn)、社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的不斷摸索、居民生活水平的進(jìn)一步提高，我們相信現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我國(guó)農(nóng)村還是會(huì)有一番作為的，因?yàn)檗r(nóng)村物業(yè)管理是對(duì)多方(農(nóng)村、農(nóng)民、政府、企業(yè))都是有利的。
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