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物業(yè)管理畢業(yè)論文

綜合型物業(yè)管理模式的優(yōu)勢

時(shí)間:2024-08-16 09:28:33 偲穎 物業(yè)管理畢業(yè)論文 我要投稿
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綜合型物業(yè)管理模式的優(yōu)勢

  真正的、現(xiàn)代意義上的管理,都要通過管理模式來進(jìn)行。管理模式是在管理理念指導(dǎo)下建構(gòu)起來,由管理方法、管理模型、管理制度、管理工具、管理程序組成的管理行為體系結(jié)構(gòu)。下面是小編為大家收集的綜合型物業(yè)管理模式的優(yōu)勢,希望能夠幫助到大家。

  優(yōu)勢1:

  摘要:物業(yè)管理在我國興起的時(shí)間并不長,是近十年來適應(yīng)改革開放政策的不斷深化及日益增長的社會(huì)需求而形成的新興行業(yè)。

  隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速增長,物業(yè)管理的發(fā)展十分迅速。

  市場化、專業(yè)化進(jìn)程在不斷加快,市場競爭日趨激烈,在不斷的優(yōu)勝略汰,物業(yè)管理品牌正在逐漸形成。

  物業(yè)管理公司的競爭優(yōu)勢也在不斷地體現(xiàn),而大社區(qū)綜合型模式無疑是一個(gè)成功的典范。

  關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;效率;優(yōu)勢

  一、大社區(qū)綜合型物業(yè)管理模式的含義

  大社區(qū)的概念:她是一朵各種小型的獨(dú)立社區(qū)為基礎(chǔ),組成為一個(gè)開放型的城區(qū)。

  具備現(xiàn)代化的城市形態(tài),集中齊全的公共服務(wù)設(shè)施,具有和諧融洽的區(qū)域文化,及舒適便利的人居環(huán)境。

  大社區(qū)具有兩層含義:一是具有相對(duì)獨(dú)立、完善的社區(qū),滿足人們居住、安全、休閑娛樂等基本的生活環(huán)境。

  二是與周邊區(qū)域相融合,獲得更多的如旅游休閑、生活購物、出行、醫(yī)療、文化設(shè)施、就業(yè)等更高層次的社會(huì)生活。

  大社區(qū)物業(yè)管理公司就是要充分利用大社區(qū)優(yōu)勢,將財(cái)務(wù)管理、物資采購、車輛管理、培訓(xùn)管理、品質(zhì)管理、上門維修服務(wù)、大型設(shè)備保養(yǎng)、社區(qū)文化建設(shè)等方面工作集中進(jìn)行管理,做到物資共享、提高效率、節(jié)約成本。

  最終形成了這一獨(dú)特的“大社區(qū)綜合型物業(yè)管理模式”。

  二、大社區(qū)綜合型物業(yè)管理模式的優(yōu)勢分析

  目前,大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)所管理的區(qū)域以中小社區(qū)為主且分散。

  這是企業(yè)難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力,導(dǎo)致增加管理成本,降低企業(yè)競爭力,阻礙了企業(yè)發(fā)展。

  “大社區(qū)綜合型物業(yè)管理模式”就是為了改變了物業(yè)管理上這種小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面。

  這種模式的優(yōu)勢關(guān)鍵就在于集中的管理方式,集體體現(xiàn)在:財(cái)務(wù)管理、物資采購、車輛管理、清潔、綠化、消殺管理、培訓(xùn)管理、品質(zhì)管理、上門維修服務(wù)、大型設(shè)備維保、社區(qū)文化建設(shè)。

  (一)財(cái)務(wù)管理:實(shí)行預(yù)算編制、結(jié)算統(tǒng)管,財(cái)務(wù)集中核算、資金集中管理模式

  1.財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行雙層管理,公司財(cái)務(wù)部編制統(tǒng)一的預(yù)算模式,下發(fā)各管理處后,管理處依據(jù)其小區(qū)狀況,制定完預(yù)算方案,然后上報(bào)給公司財(cái)務(wù)部,財(cái)務(wù)部經(jīng)分析對(duì)比后,調(diào)整為新的預(yù)算內(nèi)容,然后再下發(fā)給各管理處,進(jìn)行預(yù)算的及時(shí)調(diào)整和控制。

  2.加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的統(tǒng)一管理,管理處只設(shè)收款崗位不設(shè)會(huì)計(jì),會(huì)計(jì)員在公司財(cái)務(wù)部按片區(qū)來設(shè)置,統(tǒng)一處理管理片區(qū)內(nèi)的財(cái)務(wù)核算工作,既節(jié)約人力成本又能最大限度保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、完整性和及時(shí)性。

  3.各管理的資金結(jié)算工作統(tǒng)一由公司財(cái)務(wù)部進(jìn)行結(jié)算,各管理處的收款員負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)部報(bào)賬,加強(qiáng)公司資金的集中管理和監(jiān)控。

  為方便工作,公司可以根據(jù)情況給管理處設(shè)小額備用金。

  4.對(duì)管理處需要大宗購買的物品有公司財(cái)務(wù)部結(jié)算或配送中心統(tǒng)一辦理招標(biāo),保證采購質(zhì)量,而結(jié)算工作由公司財(cái)務(wù)部辦理。

  (二)物資采購實(shí)行統(tǒng)一配送管理

  首先,物業(yè)管理日常所需物資的種類繁多、數(shù)量也很大。

  就那維修用的燈泡來說,一個(gè)小區(qū)日常使用的燈泡就有十幾種甚至更多,而且燈泡經(jīng)常更換屬于易耗品,所需量大,萬一購買的產(chǎn)品質(zhì)量有問題,不但影響管理服務(wù)水平,還會(huì)造成損失導(dǎo)致管理成本提高。

  第二,所有的物品如果都由管理處自行負(fù)責(zé)購買,必然擴(kuò)大了管理處的人力成本,并且由于沒有很好的交通工具影響工作效率,常常為購買一樣?xùn)|西而浪費(fèi)太多的時(shí)間。

  第三,管理處自行負(fù)責(zé)購買物資還會(huì)出現(xiàn)采購員觸犯管理規(guī)定問題,第四,各小區(qū)自行采購,必然會(huì)造成使用的材料質(zhì)量上參差不齊,最終的結(jié)果是同一個(gè)公司管理,管理服務(wù)水平存在很大的差距。

  (三)車輛管理

  隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,車輛增長的速度大大地超出了車位的供給,因此車輛管理成為了物業(yè)管理上的一大難點(diǎn),是眾多小區(qū)面臨的一個(gè)大問題,避免因車位不足停車難的問題,成立車場管理中心實(shí)行大社區(qū)車輛統(tǒng)一的管理,這樣凡是居住在本社區(qū)的業(yè)主們只要在車場管理服務(wù)中心辦理車輛一卡通,就可以任意進(jìn)出和停放社區(qū)的所有停車場。

  大社區(qū)車位共享的方法大大緩和了車位緊缺的問題,很好地保證了城區(qū)交通的暢通以及的保護(hù)了優(yōu)美的環(huán)境,而且也給廣大業(yè)主提供了方便。

  (四)清潔、綠化、消殺實(shí)行公司內(nèi)部專業(yè)化服務(wù)管理

  由于實(shí)行集中一體化的管理,這一有利條件使得清潔、綠化、消殺工作可以完全交由自己的專業(yè)公司管理,這樣就可以最大限度地降低物業(yè)管理的成本和費(fèi)用支出。

  主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

  1、自己干可以獲得一定的利潤空間。

  2、在一個(gè)大社區(qū)里各小區(qū)之間的資源可以共享使用,減少了成本支出。

  3、降低專業(yè)技術(shù)人力資本的投入。

  專業(yè)公司養(yǎng)一個(gè)專業(yè)工程師,可以滿足多個(gè)管理處的專業(yè)技術(shù)需要,而管理處養(yǎng)一個(gè)專業(yè)工程師,待遇低了還留不住,待遇高了養(yǎng)不起。

  (五)培訓(xùn)管理

  培訓(xùn)管理不僅可以評(píng)價(jià)一個(gè)員工的現(xiàn)有能力,更能提高他們的能力和素質(zhì),充分挖掘潛能,為企業(yè)帶來無法估量的增值效應(yīng),一個(gè)企業(yè)的培訓(xùn)搞得好不好,直接影響這個(gè)企業(yè)的人才素質(zhì)和競爭力。

  而對(duì)于大多數(shù)小區(qū)較分散的物業(yè)公司來說,由于各管理處距離的很遠(yuǎn),所以公司很難對(duì)所有員工都進(jìn)行集中培訓(xùn),以致除了自己管理處的培訓(xùn)外,員工接受其他的培訓(xùn)機(jī)會(huì)就很少了。

  因此需要成立專門的“培訓(xùn)中心”。

  中心為各崗位都制定了培訓(xùn)計(jì)劃,平均每個(gè)月為各種崗位都安排2-3次的專業(yè)的培訓(xùn)課程。

  為員工提供了更多的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì),提高自身的能力和素質(zhì),最終企業(yè)也提升了競爭力。

  (六)品質(zhì)管理

  在物業(yè)管理市場逐步形成,市場競爭日趨激烈的今天,物業(yè)管理企業(yè)不斷導(dǎo)入IS09000國際質(zhì)量體系認(rèn)證,通過不斷的改進(jìn)和自我超越,建立并完善規(guī)范化,制度化的管理體系,以此來實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)在品質(zhì)上的提升,最終實(shí)現(xiàn)提升公司的市場競爭力。

  而ISO9000是一個(gè)持續(xù)改進(jìn)的體系,他需要公司內(nèi)部質(zhì)量審核管理與品質(zhì)日常抽檢工作來有效地維持運(yùn)行。

  大社區(qū)管理在這方面具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢,管理的小區(qū)都很集中,在內(nèi)部質(zhì)量審核和日常抽檢工作上,公司品質(zhì)組不必向大多公司那樣,浪費(fèi)大量時(shí)間一天才能檢查一兩個(gè)小區(qū)。

  而且在日常工作中,品質(zhì)組的領(lǐng)導(dǎo)還可以經(jīng)常下到各小區(qū)進(jìn)行指導(dǎo),對(duì)IS09000體系的運(yùn)行以及管理品質(zhì)的保證起到了很好的作用。

  (七)上門維修服務(wù)和大型設(shè)備維保

  在日常物業(yè)管理服務(wù)中,我們?yōu)闃I(yè)主提供最多的服務(wù)之一就是上門維修服務(wù)。

  維修服務(wù)對(duì)于業(yè)來說是最急需和必要的服務(wù),而對(duì)于物業(yè)公司來說則是和業(yè)主溝通、提升滿意度的橋梁。

  維修效率的高低和質(zhì)量的好壞往往直接影響到住戶對(duì)物業(yè)公司整體的評(píng)價(jià),以致維修服務(wù)就成為了評(píng)價(jià)物業(yè)管理水平的一個(gè)重要指標(biāo)。

  (八)社區(qū)文化建設(shè)

  社區(qū)文化是我國物業(yè)管理行業(yè)的重要特征,是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品位的重要手段,是實(shí)施物業(yè)管理工作的潤滑劑。

  大社區(qū)的社區(qū)文化建設(shè)是以人為核心,以環(huán)境為重點(diǎn),體現(xiàn)出無處不在的文化氛圍。

  使人們一進(jìn)入社區(qū),馬上就能感受到典雅、舒適的綠色家園和自由飄逸的文化氣氛。

  完善統(tǒng)一的物業(yè)環(huán)境視覺系統(tǒng),安全有序的交通管理和管理人員的文明言行。

  活動(dòng)內(nèi)容主要貫穿了人與自然、人與人、家庭親情等主題,并將社區(qū)環(huán)境文化與物業(yè)管理密切結(jié)合,使社區(qū)文化建設(shè)不斷推向更高的層次。

  大社區(qū)綜合型物業(yè)管理模式是物業(yè)管理發(fā)展中最具有代表性的一種模式之一。

  此模式有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢,提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平;有利于實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益,改變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小,經(jīng)濟(jì)效益差的局面;有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢,改變?nèi)瞬、技術(shù)分散的格局。

  是一個(gè)具有強(qiáng)大生命力和廣闊的市場空間的模式,我們針對(duì)這種模式的探索,實(shí)踐之路還很長、很遠(yuǎn)。

  優(yōu)勢2:

  隨著我市總體經(jīng)濟(jì)形勢的增長,物業(yè)管理行業(yè)也進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期。目前,我市物業(yè)管理企業(yè)已達(dá)400多家,從業(yè)人員近萬人。雖然與其他兄弟城市相比較,我們存在著幾點(diǎn)優(yōu)勢,但也還有很多不足之處。

  一、我市物業(yè)管理行業(yè)存在的優(yōu)勢

  1、建立前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制

  為規(guī)范物業(yè)的前期管理,建立通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)制。我市下發(fā)了《關(guān)于做好貫徹實(shí)施<物業(yè)管理?xiàng)l例>有關(guān)工作的通知》等相關(guān)文件對(duì)前期物業(yè)管理做了明確規(guī)定。并率先組建了物業(yè)管理招投標(biāo)專家?guī),即沈陽市物業(yè)管理招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì),主要負(fù)責(zé)主持物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目的評(píng)審工作。還聘請(qǐng)業(yè)務(wù)精,能力強(qiáng)的資深律師組建法律顧問團(tuán),為招投標(biāo)工作的順利開展,打好堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ),充分體現(xiàn)了物業(yè)管理市場競爭機(jī)制的“公開、公平、公正”原則。去年成功的組織了“中街北苑”等多個(gè)前期物業(yè)管理招投標(biāo)項(xiàng)目。從而改變了我市物業(yè)管理的委托制為聘任制,打破了誰開發(fā)、誰管理的壟斷局面。

  2、完善物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的審批、年檢制度。

  為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理,根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》我市下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)沈陽市新設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)核定辦法的通知》嚴(yán)格按照規(guī)定對(duì)新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行審核。同時(shí),實(shí)行分級(jí)審批制度,即先由各區(qū)房產(chǎn)局進(jìn)行初審,然后再由市房產(chǎn)局進(jìn)行審查。并不定期對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行突檢,業(yè)已對(duì)17家臨時(shí)資質(zhì)期限已滿,尚未向市、區(qū)物業(yè)行政主管部門申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)評(píng)定的物業(yè)管理企業(yè),對(duì)其物業(yè)資質(zhì)予以取消。并對(duì)那些服務(wù)意識(shí)不好,只收費(fèi)不服務(wù)、屢遭投訴的劣質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行警告。通過對(duì)我市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的清理、整頓,規(guī)范了物業(yè)管理企業(yè)行為、有效解決群眾投訴保證了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量,凈化了物業(yè)管理市場。

  3、組織培訓(xùn),提高從業(yè)人員素質(zhì)

  隨著我市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長,居民生活水平的逐步提高,這就對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)意識(shí)及管理水平提出了更高的要求。因此,《條例》實(shí)施以來,我市與國家建設(shè)部物業(yè)管理培訓(xùn)中心,聯(lián)合舉辦了5期物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)班,全市物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理及具體工作人員共有1700余人參加了培訓(xùn)。使他們及時(shí)學(xué)習(xí)了《條例》的各項(xiàng)規(guī)定,掌握了物業(yè)管理的專業(yè)化知識(shí),達(dá)到物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主雙贏。

  4、開展組團(tuán)整治工程,推進(jìn)我市物業(yè)化進(jìn)程。

  為改善居民的生活環(huán)境,徹底改變舊住宅區(qū)臟、亂、差的舊貌,我市開展了組團(tuán)整治工程。完善小區(qū)道路,達(dá)到路面平整,硬鋪裝為彩色方磚;設(shè)立景觀花壇和藝術(shù)小品;安裝鐵藝大門;建通透式圍墻;設(shè)立垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站;經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn),建設(shè)收發(fā)室、物業(yè)管理及服務(wù)用房等。舊住宅區(qū)的硬件得到了完善,具備了實(shí)行物業(yè)管理的基本條件,逐步對(duì)舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理。隨機(jī)對(duì)全市813個(gè)實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)進(jìn)行調(diào)研,其中98年以前建成的舊住宅區(qū)占305個(gè)。物業(yè)化率達(dá)92,規(guī)范化率達(dá)40。物業(yè)管理這一新興行業(yè)在我市已逐漸的被工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、商場、辦公樓宇等各類物業(yè)的管理所采用,形成了包括房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、小區(qū)保安、環(huán)境清潔、綠化、居民生活服務(wù)、等綜合配套服務(wù)的新體制。

  5、建立物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)信用檔案

  為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)行為,提高物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量,市、區(qū)兩級(jí)共同建立了系統(tǒng)軟件。這個(gè)軟件包括每個(gè)物業(yè)管理公司的企業(yè)基本情況、物業(yè)情況、企業(yè)簡介及自述、企業(yè)圖片、企業(yè)資質(zhì)情況、企業(yè)管理制度、企業(yè)財(cái)務(wù)制度、企業(yè)管理人員的情況等全部評(píng)細(xì)情況。此軟件的建立,將每個(gè)企業(yè)可以發(fā)布的相關(guān)信息面向社會(huì)予以發(fā)布,便于各物業(yè)公司自行查詢,更便于接受公眾的監(jiān)督,使物業(yè)管理行業(yè)能夠建立一個(gè)公正、健康的行業(yè)環(huán)境。

  6、完善機(jī)構(gòu)建設(shè),明確職責(zé)

  我市物業(yè)管理行業(yè)主管部門的機(jī)構(gòu)建設(shè)比較完善。市房產(chǎn)局物業(yè)管理處全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理行業(yè)的指導(dǎo)、監(jiān)督,方針政策的制定及物業(yè)管理行業(yè)的相關(guān)事宜。市住宅小區(qū)管理

  辦公室負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的日常監(jiān)督、管理。這一模式的管理機(jī)構(gòu)設(shè)立,更便于對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的管理。

  二、制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的幾點(diǎn)因素

  一是《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下稱條例)出臺(tái)以后,地方制訂的配套法規(guī)、規(guī)章未能及時(shí)出臺(tái),解決物業(yè)管理工作中一些具體問題,無章可循。上海已出臺(tái)《上海市物業(yè)管理若干規(guī)定》(草案),深圳市今年也即將出臺(tái)《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等具有地方特性的規(guī)定,而我市《貫徹物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施意見》、《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》仍未出臺(tái)。二是住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收制度執(zhí)行不利,措施不得當(dāng),造成住宅小區(qū)建成后部分配套工程不到位,物業(yè)管理用房面積、產(chǎn)權(quán)歸屬不清,共用部位、共用設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)資料不全等問題。三是部分街道辦事處、社區(qū)未能按照《條例》要求,組織成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì),物業(yè)的日常管理工作處于無序狀態(tài)。當(dāng)前,依法成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì),這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作,必須引起街道辦事處、社區(qū)的普遍重視。四是前期物業(yè)管理不規(guī)范,開發(fā)建設(shè)單位沒有依法選聘物業(yè)管理企業(yè),而是直接交給其下屬物業(yè)公司管理,“建管不分”的體制造成開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段遺留下的問題,在房屋交付使用后逐步暴露出來,使買受人的合法權(quán)益受到侵害。五是存在個(gè)別開發(fā)商挪用業(yè)主的維修資金的現(xiàn)象,盡管市房產(chǎn)局、行政執(zhí)法局多次催繳,仍有部分滯留在開發(fā)商手里。六是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),部分物業(yè)管理,過度追求利潤,不按照合同約定提供相應(yīng)服務(wù),質(zhì)價(jià)不符;七是一些業(yè)主物業(yè)管理商品消費(fèi)觀念不成熟,部分業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)在選聘物管企業(yè)時(shí),單純考慮價(jià)格因素,給后續(xù)管理造成較大的困難和壓力;八是部分業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)成立和運(yùn)作程序不透明、不公開,部分業(yè)主委員會(huì)由于成員自身素質(zhì)參差不齊,職責(zé)作用發(fā)揮不理想,個(gè)別小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不經(jīng)過業(yè)主大會(huì)討論決定就擅自選擇物業(yè)管理公司、調(diào)整物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違規(guī)經(jīng)營公共設(shè)施等。

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