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城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機制
城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機制
摘 要：現(xiàn)階段，在我國的城市社區(qū)管理中存在兩種形式，一種是社區(qū)管理，另一種是物業(yè)管理，兩者無論是在組織結(jié)構(gòu)上，還是在管理目的上都有較大的不同，雖然都能促進居住環(huán)境的有序管理，但是從長遠(yuǎn)來看，需要對兩種兩種管理手段進行有效整合機制的建立。
只有在兩者的共同協(xié)作下，才能將和諧社會構(gòu)建出來。
文章針對物業(yè)管理與社區(qū)管理的差異性進行了分析，并結(jié)合我國目前的基本國情，提出了有效整合機制建立的建議。
關(guān)鍵詞：城市居住區(qū);物業(yè)管理;社區(qū)管理;差異性;整合機制
在現(xiàn)代化的城市建設(shè)中，不僅要有高質(zhì)量的住房建筑和環(huán)境設(shè)施，還要針對物業(yè)管理和社區(qū)管理實現(xiàn)高水平的管理服務(wù)工作，同時這也是物質(zhì)生活與精神生活同步提高的表現(xiàn)。
在目前的城市居住區(qū)內(nèi)，人們的受教育程度普遍提高，對于物業(yè)管理和社區(qū)管理有了更高的要求，因此，必須要加強此方面的行政管理工作，提升新時期的社會管理與自治的水平。
一、城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理的差異與問題分析
1、物業(yè)管理與社區(qū)管理的組織結(jié)構(gòu)差異性
在當(dāng)前我國城市化進程中，社區(qū)管理機構(gòu)的上級主管部門乃是民政部，其管理資金的來源是以政府財政撥款的形式為主，政府將每一個財年的管理款項撥付給社區(qū)，缺口則是由社區(qū)服務(wù)收入予以補充。
所以社區(qū)管理的職能屬性為代替政府職能機構(gòu)來強化城市管理工作效果，并向城市居住區(qū)居民提供公共服務(wù)以及其他經(jīng)營性的服務(wù)，以最終實現(xiàn)良好的居民自治目標(biāo)。
而物業(yè)管理則與其存在著顯著的差異，其主管機構(gòu)乃是我國的住宅與城鄉(xiāng)建設(shè)部，依據(jù)中華人民共和國人民代表大會審議通過的《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》來作為管理工作執(zhí)行依據(jù)。
其經(jīng)濟收入來源得不到政府財政的補貼，而是以向城市居民提供商業(yè)性服務(wù)以及日常各項管理費用所得，職能范圍則是在業(yè)主委托的情況下對其所擁有的物業(yè)進行維護與管理，在獲得豐厚經(jīng)濟收益的同時，提供良好的居住環(huán)境和條件。
二者互不隸屬、主管機構(gòu)不同、職能不同，在應(yīng)對同一管理問題時基于不同立場出發(fā)，必然存在著矛盾性。
2、物業(yè)管理與社區(qū)管理的目標(biāo)差異性
社區(qū)管理是以政府的管理政策為指向，為社區(qū)內(nèi)的居民提供公共服務(wù)，在這其中，管理部門的人員不會參與過多的業(yè)主要求，而是通過相關(guān)條例和管理規(guī)范的下發(fā)，在群眾中宣傳自治的方向和方法等，具有明顯的自我管理的傾向。
而物業(yè)管理也社區(qū)管理卻有著明顯的差異性。
與自治管理理念相反，具有較強的他治的色彩，主要是通過對社區(qū)的管理完成業(yè)主們的基本要求，但是在實際的管理中工作中，常由于我國社會環(huán)境的影響，物業(yè)單位并沒有對業(yè)主負(fù)責(zé)，而是在部分強制的管理中實現(xiàn)了高水平管理，而這種高水平只局限于社區(qū)的環(huán)境和管理秩序，對于真正的管理事實卻少之甚少，沒有形成現(xiàn)代化的服務(wù)職能。
并且在國外的長期研究中表明，社區(qū)管理要優(yōu)于物業(yè)管理，通過自治的方式更能夠促進社會的長遠(yuǎn)發(fā)展。
但是對于社區(qū)管理和物業(yè)管理的差異性，在整合機制的建立中，就要進行較大的變革。
二、城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機制研究
1、創(chuàng)立“三維一體”聯(lián)席會議制度
針對當(dāng)前乃至今后城市居住區(qū)管理工作的發(fā)展趨勢乃是物業(yè)管理納入到社區(qū)管理工作中。
因此，為了有效規(guī)避二者因管理組織機構(gòu)、管理目標(biāo)差異所帶來的阻力，本文認(rèn)為構(gòu)建“三位一體”聯(lián)席會議制度是城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機制的重要舉措。
而其具體做法應(yīng)全面考慮到以下幾方面：首先，引導(dǎo)社區(qū)管理機構(gòu)對社區(qū)業(yè)主委員會進行指導(dǎo)，以保證業(yè)主委員會能夠及時明確與掌握城市居住區(qū)日常管理的工作內(nèi)容及注意事項。
其次，業(yè)主委員會的籌備應(yīng)在社區(qū)管理機構(gòu)、物業(yè)管理機構(gòu)等多方主管部門監(jiān)督下進行組建，從而確保各方利益能夠在其中得以體現(xiàn)。
第三，作為城市居住區(qū)居民權(quán)益的代理機構(gòu)，業(yè)主委員會成員的選拔應(yīng)由業(yè)主大會以公開投票選舉的方式選舉出代表人員。
第四，明確業(yè)主委員會管理工作內(nèi)容及范圍，自身所擁有的法律權(quán)利和相應(yīng)的義務(wù)，并且定期接受社區(qū)管理機構(gòu)的培訓(xùn)以不斷強化自身管理能力。
在該機制中，社區(qū)管理則是作為業(yè)主委員會的指導(dǎo)機構(gòu)，但是并不具有監(jiān)督作用，而物業(yè)管理機構(gòu)則是在征得業(yè)主委員會授權(quán)并處于其監(jiān)督之下開展管理工作，屬于一種契約性質(zhì)。
通過業(yè)主委員會居中調(diào)度，以互相扶助的方式來推動城市居住區(qū)管理水平邁上一個新的臺階。
2、構(gòu)建涵蓋物業(yè)管理及社區(qū)管理的新型組織機構(gòu)
進入到二十一世紀(jì)知識經(jīng)濟時代后，“開放、合作、共享”成為了時代主旋律。
對于城市居住區(qū)管理工作而言，盡管物業(yè)管理和社區(qū)管理之間因自身定位的不同而存在較大差異，但是，物業(yè)管理融入社區(qū)管理以最終實現(xiàn)居民自治的發(fā)展趨勢不可阻擋。
隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的推廣使用，城市居住區(qū)居民自我權(quán)益保護意識將會隨之提高，因而在居住區(qū)管理工作方面重合性內(nèi)容也將會不斷外延，繼而最終消弭二者之間明顯的管理界限，轉(zhuǎn)而由一個能夠涵蓋二者管理內(nèi)容的組織機構(gòu)來替代其行使城市管理的各項權(quán)益，以保障居民的合法權(quán)益。
但是在目前，其首先需要做的準(zhǔn)備工作則是在探索物業(yè)管理內(nèi)容以及社區(qū)管理內(nèi)容基礎(chǔ)上以試點的辦法選取某一個城市居住區(qū)來籌劃統(tǒng)一的管理機構(gòu)，社區(qū)管理作為城市居住區(qū)公共服務(wù)的主管部門，而物業(yè)管理則是以盈利業(yè)務(wù)經(jīng)營為主，將二者各自所負(fù)責(zé)的重合性內(nèi)容區(qū)別開來，促使二者能夠在各自領(lǐng)域之中發(fā)揮出自身的優(yōu)勢，繼而揚長避短，在提高城市管理工作效率的同時，進一步向居民提供更加周到細(xì)致的服務(wù)，營造一個安全、舒適的居住環(huán)境。
所以該項有益探索應(yīng)引起我國物業(yè)管理以及社區(qū)管理機構(gòu)的重視，在實際工作中進行摸索與嘗試，以總結(jié)經(jīng)驗，推動城市管理工作向前進一步發(fā)展。
3、將物業(yè)管理公司打造成為社區(qū)專業(yè)服務(wù)機構(gòu)
在我國，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過近二十年的發(fā)展已具有一定的規(guī)模。
由于行業(yè)本身提供的是服務(wù)商品，所以其最終發(fā)展目標(biāo)是通過為社區(qū)、居民提供優(yōu)質(zhì)的有償服務(wù)，以獲得自身的可持續(xù)發(fā)展和利潤的最大化。
這比在社區(qū)居委會中設(shè)立服務(wù)部門更加經(jīng)濟，更加具備專業(yè)優(yōu)勢。
除此之外，更重要的是物業(yè)管理公司首先是企業(yè)，其運作體制決定其在服務(wù)市場中所提供的服務(wù)商品更具有效性。
當(dāng)然，對物業(yè)管理公司涉及到的公益性服務(wù)項目，政府應(yīng)給予一定的政策扶持和稅收優(yōu)惠，甚至對舊城區(qū)物業(yè)管理可以適當(dāng)給予一定的補助，以促使其更好地為社區(qū)公共事業(yè)服務(wù)。
結(jié)語：對于社區(qū)管理和物業(yè)管理實施有效整合機制是未來的發(fā)展方向，也是構(gòu)建和諧社會的必然需求，在處理社區(qū)管理和物業(yè)管理的差異性中，需要通過三位一體聯(lián)席會議制度和社區(qū)管理新型組織機構(gòu)建立的方式，來不斷縮短這種差異的距離，并且要根據(jù)現(xiàn)代社會的發(fā)展要求，對服務(wù)型的管理理念進行提高，綜合的利用社會資源，建立完善的管理機構(gòu)，對城市社區(qū)優(yōu)化管理，促進城市在不斷變化的形勢下穩(wěn)定建設(shè)。
參考文獻：
[1] 周珉暉.城市居住物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機制[J].商，2015(08).
[2] 李樂.物業(yè)管理與社區(qū)管理在城市居住區(qū)的有效整合機制研究[J].建筑設(shè)計管理，2014(11).
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