物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)中應(yīng)注意問(wèn)題論文

　　物業(yè)管理是指通過(guò)服務(wù)外包的方式實(shí)現(xiàn)采購(gòu)單位（主要是機(jī)關(guān)辦公場(chǎng)所）的保潔、保安、會(huì)議、綠化、維修、餐飲、車(chē)輛組織等日常綜合性的服務(wù)。

　　住宅類(lèi)的物業(yè)管理范圍主要指對(duì)業(yè)主的共有部分進(jìn)行管理服務(wù)，對(duì)業(yè)主的專有部分并不負(fù)責(zé)。若業(yè)主需要，須專項(xiàng)委托。而政府采購(gòu)類(lèi)項(xiàng)目物業(yè)產(chǎn)權(quán)往往屬單個(gè)業(yè)主所有即政府所有，物業(yè)使用人僅是為數(shù)不多的幾個(gè)或單個(gè)，專有與共有服務(wù)部分區(qū)別并不如住宅物業(yè)那樣明顯，若物業(yè)管理服務(wù)范圍仍按原界定進(jìn)行劃分，顯然是服務(wù)范圍過(guò)窄。若采購(gòu)單位對(duì)專有部分又須另行委托顯然不可取，也有可能背離采購(gòu)單位的初衷。

　　因此，公共物業(yè)管理范圍除了大樓共有部分還包括由業(yè)主指定的專用部分。要準(zhǔn)確界定政府采購(gòu)的物業(yè)管理服務(wù)范圍，采購(gòu)單位須熟知物業(yè)管理與后勤管理的區(qū)別與類(lèi)同，將一些物業(yè)管理未包含但屬后勤管理的內(nèi)容進(jìn)一步歸入物業(yè)管理范圍，使原先后勤管理中服務(wù)職能全部歸入物業(yè)管理，例如各辦公室室內(nèi)清掃、清潔，辦公設(shè)備維修，會(huì)議室的服務(wù)，傳達(dá)室服務(wù)等。

　　考量投標(biāo)文件、業(yè)績(jī)和答辯

　　在采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)評(píng)標(biāo)過(guò)程中，比較通行的做法是將投標(biāo)文件、業(yè)績(jī)、答辯按不同的分值進(jìn)行分配，有的還要加權(quán)平均計(jì)算。筆者認(rèn)為，物業(yè)管理評(píng)審中，上述三要素每一項(xiàng)所占的比例缺少一個(gè)科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)，所以要重視各個(gè)環(huán)節(jié)的評(píng)價(jià)。

　　對(duì)于投標(biāo)文件，首先要評(píng)價(jià)其對(duì)招標(biāo)文件的響應(yīng)程度，要看各個(gè)工種配置的合理性，各工種工作程序的科學(xué)性及實(shí)效性。當(dāng)然，投標(biāo)文件的報(bào)價(jià)也是非常重要的評(píng)價(jià)因素。

　　業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)就是對(duì)一個(gè)投標(biāo)公司已有業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)，一般通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)考察來(lái)完成。目前有些項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的考察做得比較倉(cāng)促。筆者認(rèn)為，對(duì)項(xiàng)目的考察不但要看外表，還要注重諸如其設(shè)備內(nèi)在質(zhì)量控制記錄、檢修檢測(cè)記錄、保潔、會(huì)議、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各種反饋記錄的完整，各種應(yīng)急預(yù)案實(shí)效的檢查以及直接與被服務(wù)的業(yè)主的訪問(wèn)、交談，從而確定投標(biāo)公司的經(jīng)驗(yàn)、公司文化以及服務(wù)水準(zhǔn)。

　　物業(yè)管理服務(wù)是一種人對(duì)人的直接服務(wù)，選擇好服務(wù)隊(duì)伍重點(diǎn)是選擇好人。在評(píng)標(biāo)中安排有答辯的環(huán)節(jié)，在多數(shù)情況下要求投標(biāo)公司的領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目經(jīng)理參加，這是一個(gè)重要的考察步驟。這一環(huán)節(jié)要有較充足的時(shí)間。通過(guò)答辯可以進(jìn)一步了解投標(biāo)單位的文化理念、服務(wù)意識(shí)，對(duì)物業(yè)管理后勤改革特點(diǎn)理解的深度，可以通過(guò)擬定一些問(wèn)答題考察項(xiàng)目經(jīng)理處理問(wèn)題的態(tài)度、經(jīng)驗(yàn)及個(gè)人的素質(zhì)能力。不過(guò)分地講能選擇到一個(gè)政策水平高、責(zé)任心強(qiáng)、服務(wù)有經(jīng)驗(yàn)、與業(yè)主易溝通、好配合的項(xiàng)目經(jīng)理，招標(biāo)工作及今后的物業(yè)管理服務(wù)工作就成功了一半。根據(jù)需求和定位合理選擇最低價(jià)格在物業(yè)管理采購(gòu)中，不少單位采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法進(jìn)行評(píng)標(biāo)。最低評(píng)標(biāo)價(jià)法在降低采購(gòu)成本、節(jié)約采購(gòu)預(yù)算及減少采購(gòu)單位干預(yù)等方面具有一定成效，但片面或者一味地追求低價(jià)，也會(huì)帶來(lái)一些弊端。

　　首先，由于目前大多數(shù)物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)需求無(wú)衡量標(biāo)準(zhǔn)，資金預(yù)算沒(méi)有一個(gè)確定的依據(jù)，服務(wù)方案、內(nèi)容和要求不具體、不準(zhǔn)確、不統(tǒng)一，有時(shí)服務(wù)人數(shù)甚至都無(wú)法確定。如果此時(shí)堅(jiān)持采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法評(píng)標(biāo)，則物業(yè)管理供應(yīng)商很可能會(huì)通過(guò)“挑字眼”、“擦邊球”、“鉆空子”等方式，直接或間接提供不合理的低價(jià)謀求中標(biāo)或成交。

　　其次，即使物業(yè)供應(yīng)商以略高于成本價(jià)的低價(jià)中標(biāo)或成交，但為挖掘有限的利潤(rùn)空間勢(shì)必大幅壓縮成本或變相調(diào)整價(jià)格，例如，減少承諾的人員配置、對(duì)理應(yīng)支付較高工資的特殊人員仍然按國(guó)家最低工資標(biāo)準(zhǔn)支付、降低服務(wù)檔次等。這樣不但物業(yè)管理項(xiàng)目不能吸引高素質(zhì)的人才，也留不住原有的優(yōu)秀員工，管理和服務(wù)人員流失嚴(yán)重，長(zhǎng)此以往，也必然導(dǎo)致管理與服務(wù)質(zhì)量下降，給采購(gòu)單位帶來(lái)?yè)p失。

　　因此，在物業(yè)管理政府采購(gòu)過(guò)程中盲目使用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法，片面追求中標(biāo)或成交價(jià)絕對(duì)最低化是一種短視行為。只有在不斷推進(jìn)物業(yè)管理采購(gòu)需求明細(xì)化、預(yù)算準(zhǔn)確化和采購(gòu)規(guī)范化的過(guò)程中，根據(jù)采購(gòu)單位自身的物業(yè)定位與服務(wù)要求，客觀分析和合理比較，才能讓最低評(píng)標(biāo)價(jià)法真正合理可信，進(jìn)而通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)遴選出真實(shí)的最低中標(biāo)或成交價(jià)格。

　　綜合評(píng)分法不利于拉開(kāi)檔次

　　公開(kāi)招標(biāo)中的綜合評(píng)分法為目前物業(yè)管理政府采購(gòu)過(guò)程中比較常用的評(píng)標(biāo)方法。作為服務(wù)類(lèi)采購(gòu)項(xiàng)目，放棄對(duì)服務(wù)質(zhì)量的要求，一味認(rèn)同絕對(duì)最低價(jià)，顯然是不合理的，因此，通常價(jià)格分設(shè)置為 20-30 分。

　　物業(yè)管理政府采購(gòu)中執(zhí)行的綜合評(píng)分因素應(yīng)以價(jià)格、服務(wù)、業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀況、信譽(yù)、對(duì)招標(biāo)文件響應(yīng)程度等六方面為主。其中，對(duì)服務(wù)方案的評(píng)價(jià)可添加崗位專業(yè)人員上崗證書(shū)等客觀量化的評(píng)分細(xì)則，使評(píng)分因素更具體、更可比、更統(tǒng)一。綜合評(píng)分法的各個(gè)條目，仍有偏主觀、好中差界定不明等問(wèn)題，印象分所占比例仍較大，評(píng)審專家的自主權(quán)限和自由發(fā)揮的余地過(guò)多，有時(shí)憑幾條主觀分差之和，即可抵消投標(biāo)價(jià)差異所帶來(lái)的分差。

　　根據(jù)相關(guān)政策法規(guī)，物業(yè)管理采購(gòu)還會(huì)選用談判中的綜合評(píng)分法。此種方法先把供應(yīng)商的最終報(bào)價(jià)擱置一邊，對(duì)服務(wù)方案、業(yè)績(jī)、信譽(yù)等其他方面進(jìn)行綜合評(píng)分，與最高綜合得分相差 10% 的均為第一檔次，在此檔次內(nèi)再選取相對(duì)的最低價(jià)確定為成交價(jià)。在此種方法中，由于除去了價(jià)格分，因此其他打分因素的分值相應(yīng)提高，每一項(xiàng)所占的權(quán)重也更大，但因?yàn)楹硕ǖ睦�分檔次設(shè)置為 10%,決定了采用此種方法的最終結(jié)果，是根本拉不開(kāi)高中低檔，幾乎所有供應(yīng)商的綜合得分均在同一檔次內(nèi)，最終仍然只能靠?jī)r(jià)格確定成交，基本失去了使用此種方法的意義。

　　選擇評(píng)審專家須避免三種情況

　　目前，各地房地產(chǎn)主管部門(mén)均已建立物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)�，但政府采�?gòu)職能與住宅類(lèi)項(xiàng)目招標(biāo)職能并不是統(tǒng)一歸口，在政府采購(gòu)物業(yè)管理過(guò)程中不時(shí)會(huì)借調(diào)住宅類(lèi)項(xiàng)目物業(yè)管理評(píng)審專家。對(duì)此，在采購(gòu)類(lèi)物業(yè)管理評(píng)審專家選擇環(huán)節(jié)上往往會(huì)存在以下三個(gè)問(wèn)題。

　　一是評(píng)審專家選取不當(dāng)，知識(shí)不對(duì)口。評(píng)審專家知識(shí)結(jié)構(gòu)偏向住宅類(lèi)項(xiàng)目物業(yè)管理，往往按住宅物業(yè)管理思路套用采購(gòu)項(xiàng)目物業(yè)管理，對(duì)采購(gòu)項(xiàng)目的要點(diǎn)與重點(diǎn)定位不準(zhǔn)，無(wú)法體現(xiàn)采購(gòu)項(xiàng)目的個(gè)性化特點(diǎn)。

　　二是時(shí)間倉(cāng)促，短時(shí)間內(nèi)不能吃透采購(gòu)文件精神。評(píng)審專家在評(píng)標(biāo)過(guò)程中必須對(duì)投標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性響應(yīng)招標(biāo)文件情況，項(xiàng)目明細(xì)報(bào)價(jià)表與招標(biāo)文件對(duì)應(yīng)情況等嚴(yán)格把關(guān)，詳細(xì)評(píng)定，并且在短時(shí)間鑒別清楚對(duì)評(píng)審專家來(lái)說(shuō)確實(shí)比較苛刻，往往都是當(dāng)天開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)，評(píng)標(biāo)結(jié)果不能令人信服。

　　三是評(píng)標(biāo)經(jīng)驗(yàn)不足。目前，公建類(lèi)物業(yè)管理招標(biāo)數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于住宅類(lèi)項(xiàng)目，對(duì)評(píng)審專家的培訓(xùn)工作也未有效展開(kāi)，一些評(píng)審專家在接到評(píng)標(biāo)通知以后就匆匆上陣，對(duì)政府采購(gòu)相關(guān)的法律、規(guī)章制度和方針政策等方面的規(guī)定，對(duì)評(píng)標(biāo)程序、步驟、方式、內(nèi)容及評(píng)分規(guī)則等方面缺乏深入了解，評(píng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)顯得茫然而無(wú)所適。

　　筆者建議，較重大項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)應(yīng)由政府物業(yè)主管部門(mén)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)、有關(guān)大學(xué)物業(yè)管理專業(yè)等單位中抽取專家組成，并對(duì)其進(jìn)行必要的引導(dǎo)和培訓(xùn)，以體現(xiàn)政府招標(biāo)采購(gòu)的公信度。

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