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商業(yè)用地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
一、估價(jià)對(duì)象描述
(一)土地登記狀況
根據(jù)花溪國(guó)用(2011)第×××號(hào)《國(guó)有土地使用證》，待估宗地土地使用權(quán)人為×××;座落于貴陽(yáng)市花溪區(qū)×××路;批準(zhǔn)用途為商業(yè)倉(cāng)儲(chǔ);土地使用權(quán)面積為×××m2;土地級(jí)等：花溪一級(jí);土地權(quán)屬性質(zhì)：國(guó)有土地;使用權(quán)類(lèi)型：劃撥。
(二)土地權(quán)利狀況
根據(jù)委托方提供的資料，估價(jià)對(duì)象屬?lài)?guó)有劃撥用地，土地所有權(quán)屬?lài)?guó)家，使用者為×××。
(三)土地利用狀況
根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘所掌握的資料，待估宗地用途商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)，出讓面積×××m2，建筑容積率為3.26，建筑面積890.75m2，其中：商業(yè)建筑面積為855m2，倉(cāng)儲(chǔ)建筑面積為35.75m2。
二、區(qū)域因素
1、區(qū)域位置
花溪區(qū)位條件優(yōu)越，交通、通信、能源等基礎(chǔ)設(shè)施較為完善。貴昆、湘黔鐵路貫通區(qū)內(nèi)，北有貴陽(yáng)西站及貨場(chǎng)，西有湖潮站和磊莊機(jī)場(chǎng)，東北部有貴陽(yáng)機(jī)場(chǎng);貴花高等級(jí)公路直通市區(qū)，312國(guó)道和101省道貫穿全境，實(shí)現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路。花溪區(qū)供電、供水、郵政、電信等設(shè)施完善�，F(xiàn)有變電站6座，合計(jì)容量218500KVA;供水管網(wǎng)80公里，日供水量達(dá)到25000噸;行政村通電話率達(dá)到63%;行政村移動(dòng)通信覆蓋率達(dá)到85%。
待估宗地位于花溪區(qū)×××路，屬于花溪區(qū)一級(jí)地段，該地段商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華，市政設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施齊全，周?chē)饕獮樯虡I(yè)和住宅用地。
2、交通狀況
待估地塊位于花溪區(qū)×××路，屬于花溪區(qū)中心，臨清溪路約200米，車(chē)輛出入通暢，出行方便，交通條件便利。
3、基礎(chǔ)設(shè)施
�、殴┧褐饕少F陽(yáng)市自來(lái)水廠提供，城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，用水保證率較高;
�、婆潘涸搮^(qū)域排水為區(qū)域排水為雨污分流方式，排污管分區(qū)鋪設(shè)，自成系統(tǒng)，以污水處理廠為終結(jié)，呈輻射狀分布，并建有排漬泵站，排水通暢;
�、枪╇姡褐饕少F陽(yáng)市供電局提供，保證率較高;
�、入娪�: 區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路以地下管道為主,輔以架空線路，通訊線路暢通;
�、晒猓河少F陽(yáng)市燃?xì)饪晒夥秶?/p>
4、自然環(huán)境
待估地塊內(nèi)地勢(shì)平坦，宗地形狀規(guī)則。周?chē)饕獮樯虡I(yè)、住宅用地，環(huán)境狀況較好。
5、人文環(huán)境
待估地塊處貴陽(yáng)市中心區(qū)范圍內(nèi)，周?chē)饕獮樯套∮玫�，人員構(gòu)成一般，社會(huì)環(huán)境一般。
6、規(guī)劃限制
規(guī)劃批準(zhǔn)用途為商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地，出讓面積×××m2，建筑容積率為3.26，建筑面積890.75m2，其中：商業(yè)建筑面積為855m2，倉(cāng)儲(chǔ)建筑面積為35.75m2。
7、區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)水平
根據(jù)2004年貴陽(yáng)市花溪區(qū)城鎮(zhèn)土地等級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)，待估宗地位于花溪區(qū)一級(jí)地段，其地價(jià)水平為：
商業(yè)一級(jí)：地價(jià)為1780元/m2，地價(jià)內(nèi)涵：主要包括商業(yè)零售業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、娛樂(lè)、餐飲業(yè)的土地，土地使用年限為40年，容積率為1.0，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套程度達(dá)到宗地外“五通”(即通上水、通下水、通電、通訊、通路)，宗地內(nèi)“一平”(場(chǎng)地平整);
工業(yè)一級(jí)：地價(jià)為310元/m2，地價(jià)內(nèi)涵：主要包括工業(yè)生產(chǎn)用地、倉(cāng)儲(chǔ)、采礦用地等，土地使用年限為50年，容積率小于或等于1，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套程度達(dá)到宗地外“五通”(即通上水、通下水、通電、通路、通訊或通煤氣)，宗地內(nèi)“一平”(場(chǎng)地平整)。
(三)個(gè)別因素
1、宗地條件：
① 宗地形狀：待估地塊形狀規(guī)則;
�、� 地形條件：委估地塊地質(zhì)狀況良好。
2、土地利用狀況
土地用途：規(guī)劃用途為商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地。
建筑面積及容積率：根據(jù)委托方提供的資料，具體詳見(jiàn)下表：
|
土地出讓面積 |
×××平方米 |
出讓年限 |
40 |
|
|
容積率 |
3.26 |
總建筑面積 |
890.75平方米 |
|
|
商業(yè)部分建筑面積 |
855平方米 |
倉(cāng)儲(chǔ)部分建筑面積 |
35.75平方米 |
|
|
商業(yè)分?jǐn)偼恋孛娣e |
262.36平方米 |
倉(cāng)儲(chǔ)分?jǐn)偼恋孛娣e |
10.97平方米 |
|
3、土地開(kāi)發(fā)程度
開(kāi)發(fā)程度為宗地外“五通”(即通上水、通下水、通電、通路、通訊或通煤氣)，宗地內(nèi)“一平”(場(chǎng)地平整)。
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