2017關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)評估報(bào)告范文
導(dǎo)語：經(jīng)常有人抱怨“世界不公平”，其實(shí)很多時(shí)候世界挺公平的，只是你壓根沒看著別人背后的努力啊。下面是小編為大家整理的，資產(chǎn)評估報(bào)告范文，想要知更多的資訊，請多多留意文書幫!
資產(chǎn)評估報(bào)告范文【篇一】
一、委托方與資產(chǎn)占有方簡介
1、委托方
名稱:住所: 號
投資人人姓名:
經(jīng)營范圍:電線、電纜的加工、銷售。
2.資產(chǎn)占有方
本次評估的委托方為 ，也即本次評估的資產(chǎn)占有方。
二、評估目的
為委托方企業(yè)改制(了解企業(yè)價(jià)值)，提供價(jià)值參考依據(jù)。
三、評估范圍與對象
委托方提供的全部資產(chǎn)和負(fù)債。包括流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、以及全部負(fù) 債，評估對象為審計(jì)確認(rèn)的全部資產(chǎn)。
四、評估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日是20xx年 3月5日。
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一切計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，所有資產(chǎn)均為評估基準(zhǔn)日實(shí)際存在的資產(chǎn)。
五、評估原則
(一)遵循獨(dú)立性原則。作為獨(dú)立的社會公正性機(jī)構(gòu)，評估工作始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者立場，不受外界干擾和委托者意圖的影響;
(二)遵循客觀性原則。評估人員從實(shí)際出發(fā)，通過現(xiàn)場勘察，在掌握翔實(shí)可靠資料的基礎(chǔ)上，以客觀公正的態(tài)度，運(yùn)用科學(xué)的方法，使得評估結(jié)果具備充分的事實(shí)依據(jù);
(三)遵循科學(xué)性原則。結(jié)合各類資產(chǎn)的特點(diǎn)確定了科學(xué)的'評估方法，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學(xué)合理;
(四)遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則。即以委評資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為假設(shè)前提，確定其在評估基準(zhǔn)日2012年3月25日的現(xiàn)行公允價(jià)值;
(五)遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營的原則。根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用，確定相應(yīng)的評估方法、參數(shù)和依據(jù);
(六)遵循替代性原則。評估作價(jià)時(shí)，如果同一資產(chǎn)或同種資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日可能實(shí)現(xiàn)的或?qū)嶋H存在的價(jià)格或價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)有多種，則選用最低的一種;
(七)遵循公開市場原則。即評估的作價(jià)依據(jù)和評估結(jié)論在公開市場存在或成立;
(八)維護(hù)資產(chǎn)占有者及其他關(guān)聯(lián)方合法權(quán)益的原則。
六、評估依據(jù)
我們在本次資產(chǎn)評估工作中所遵循的國家、地方政府和有關(guān)部門的法律法規(guī)，以及在評估中參考的文件資料主要有：
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(一)評估法律法規(guī)依據(jù)
1.國務(wù)院1991年91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;
2.原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)(1992)36號《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》;
3.中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[1996]23號《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見 (試行) 》;
4.財(cái)政部財(cái)評字[1999]91號文關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》;
(二)評估工作經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)
資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托合同書
(三)評估工作重大合同協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證明文件。
(四)評估取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)
1.《2010年機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊》，機(jī)械工業(yè)出版社;
2.《中國機(jī)電產(chǎn)品出廠價(jià)格目錄》,
3. 《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)》，北京科學(xué)技術(shù)出版社;
4.陜西省機(jī)器設(shè)備資產(chǎn)市場詢價(jià)資料;
(五)參考資料及其它
1.機(jī)器設(shè)備購置發(fā)票
2.委托方提供的評估明細(xì)表;
3.評估人員現(xiàn)場勘察記錄;
4.市場調(diào)查所取得的資料。
七、評估方法
根據(jù)資產(chǎn)評估的目的及資產(chǎn)實(shí)際狀況，本次評估采用重置成本法進(jìn)行評估。具體如下：
1、對現(xiàn)金、銀行存款以盤點(diǎn)和銀行對賬的審核核實(shí)數(shù)為評估值; AAAAAA資產(chǎn)評估有限公司 5
2、對應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收賬款以核實(shí)賬面值剔除壞賬后的價(jià)值作為評估值;
3、對存貨以盤點(diǎn)核實(shí)數(shù)按重置價(jià)計(jì)算評估值。本次評估對原材料、產(chǎn)成品以賬面價(jià)值作為評估值。
4、對固定資產(chǎn)采用重置成本法;
5.對負(fù)債以核實(shí)賬面值剔除可免除部分后的價(jià)值作為評估值。
根據(jù)企業(yè)提供的資產(chǎn)明細(xì)清單，逐一進(jìn)行了核對，做到帳表相符，同時(shí)通過對有關(guān)的合同、法律權(quán)屬證明及會計(jì)憑證審查核實(shí)對其權(quán)屬予以確認(rèn)。在此基礎(chǔ)上，組織專業(yè)工程技術(shù)人員逐一進(jìn)行現(xiàn)場勘察和核實(shí)。最后進(jìn)行價(jià)值評估。
1. 重置全價(jià)的確定
對機(jī)器設(shè)備直接在網(wǎng)上查詢有關(guān)報(bào)價(jià)資料或根據(jù)專用設(shè)備報(bào)價(jià)手冊等資料，考慮運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)用、資金成本等相關(guān)的合理費(fèi)用，確定其重置價(jià)值。
2.成新率的確定
對使用中的機(jī)器設(shè)備按現(xiàn)場勘察成新率(分別按設(shè)備的不同部位或相關(guān)參數(shù)進(jìn)行現(xiàn)場勘察、技術(shù)鑒定)參照機(jī)器設(shè)備經(jīng)濟(jì)使用年限、和理論成新率綜合確定其成新率。
3.評估值的確定
將重置全價(jià)和成新率相乘，得出評估值。
八、評估過程
分三個(gè)階段進(jìn)行：
(一)接受委托
評估小組進(jìn)入工作現(xiàn)場后，首先進(jìn)行以下工作：
1.向委托方了解總體方案，明確評估目的，明確評估的范圍和對象; AAAAAA資產(chǎn)評估有限公司 6
2.與委托方簽署資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書;
3.與委托方共同選定評估基準(zhǔn)日。
(二)資產(chǎn)清查
評估人員進(jìn)入現(xiàn)場后，首先指導(dǎo)企業(yè)清查資產(chǎn)，然后對企業(yè)提供的各類資產(chǎn)原始評估明細(xì)表進(jìn)行了核查，對表中漏填、誤填的項(xiàng)目要求企業(yè)進(jìn)行修改和補(bǔ)充，請企業(yè)在修正后的原始明細(xì)表上蓋章，作為評估的原始依據(jù)。
(三)評定估算及匯總審核
評估小組對從調(diào)查現(xiàn)場收集的資料進(jìn)行分析，并搜集市場價(jià)格資料，進(jìn)行評估。
1.對資產(chǎn)進(jìn)行分析、計(jì)算和評估。
2.撰寫報(bào)告。
3.公司內(nèi)部審核，出具資產(chǎn)評估報(bào)告書。
九、評估結(jié)論
根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的法律和國家其他有關(guān)部門的法規(guī)與規(guī)定,本著獨(dú)立、公正、科學(xué)和客觀的原則及必要的評估程序,對本項(xiàng)目資產(chǎn)占有方提供的全部資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了評估,根據(jù)以上評估工作，得出如下評估結(jié)論：委托方20xx年3月5日企業(yè)凈資產(chǎn)價(jià)值為 元(詳細(xì)情況見評估明細(xì)表)。
十、特別事項(xiàng)說明
以下為在評估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結(jié)論但非評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算的有關(guān)事項(xiàng)(包括但不限于以下)：
(一)本評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行價(jià)格，沒有考慮將來可能發(fā)生的特殊交易方式可能追加付出的價(jià)格等對評估價(jià)值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化 AAAAAA資產(chǎn)評估有限公司 7
以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等發(fā)生變化時(shí)，評估結(jié)果一般會失效。
(二)由資產(chǎn)占有方管理層和其他人員提供的與評估相關(guān)的所有資料，是編制本報(bào)告的基礎(chǔ);資產(chǎn)占有方應(yīng)對其提供資料的真實(shí)性、全面性負(fù)責(zé)。
(三)本評估結(jié)論是我公司出具專業(yè)意見，并不能代表企業(yè)定價(jià)決策。
(四)本評估項(xiàng)目是在審計(jì)確認(rèn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的價(jià)值評估。
評估報(bào)告使用者應(yīng)注意以上的特別事項(xiàng)對評估結(jié)論所產(chǎn)生的影響。 十一、評估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)
評估報(bào)告基準(zhǔn)日后至評估報(bào)告提交日內(nèi)，未發(fā)生其他對本次資產(chǎn)評估產(chǎn)生重大影響的事項(xiàng)。
十二、評估報(bào)告書的法律效力
(一)、本評估報(bào)告的結(jié)論是以在產(chǎn)權(quán)明確的情況下，以持續(xù)經(jīng)營為前提條件;
(二)、本評估報(bào)告書評估結(jié)論有效期限自評估基準(zhǔn)日20xx年 3 月5日至2016年3月4日。當(dāng)評估目的在評估基準(zhǔn)日后的一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)時(shí)可以以評估結(jié)論作為參考依據(jù)，超過一年，需重新確定評估結(jié)論; ， (三)、本評估報(bào)告在評估機(jī)構(gòu)簽字蓋章后，具有法律效力;
(四)、本報(bào)告書的評估結(jié)論僅供委托方為本次評估目的使用，報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，我公司不會隨意向他人公開。
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十三、評估報(bào)告提出日期
本報(bào)告書提交委托方的時(shí)間為：20xx年3月5 日。
(此頁無正文)
注冊資產(chǎn)評估師：
注冊資產(chǎn)評估師：
AAAAAAA資產(chǎn)評估有限公司
二〇xx年三月五日
資產(chǎn)評估報(bào)告范文【篇二】
項(xiàng)目名稱：杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)L28-02地塊土地使用權(quán)價(jià)格評估 受托估價(jià)單位：**資產(chǎn)評估公司
提交估價(jià)報(bào)告日期：20xx年6月6日
第一部分 評估師聲明
1、評估報(bào)告陳述的事項(xiàng)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。
2、對評估所依據(jù)的信息來源進(jìn)行了驗(yàn)證，并確信其是可靠和適當(dāng)?shù)摹?/p>
3、評估報(bào)告的分析和結(jié)論是在恪守獨(dú)立、客觀和公正原則基礎(chǔ)上形成的，評估報(bào)告的分析、判斷和結(jié)論僅受評估報(bào)告所闡述的假設(shè)和限定條件的限制，評估師的專業(yè)分析、判斷和結(jié)論是公正的、無偏見的。
4、對評估報(bào)告中所評估的資產(chǎn)，評估師對其不擁有現(xiàn)存的或?qū)淼睦�，對于評估報(bào)告涉及的各方，不涉及任何評估師個(gè)人的利益。
5、對于評估報(bào)告中所評估的資產(chǎn)和評估工作中所涉及的各方，評估師不存在任何偏見。
6、評估師對于評估報(bào)告中所評估的資產(chǎn)親自進(jìn)行了現(xiàn)場清查、核實(shí)和勘察。
7、無人對評估報(bào)告的簽署者提供重要的專業(yè)幫助。
8、評估報(bào)告只能用于載明的評估目的，因使用不當(dāng)造成的后果與簽字注冊資產(chǎn)評估師及其所在評估機(jī)構(gòu)無關(guān)。
第二部分 摘要
1、估價(jià)項(xiàng)目名稱：杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)L28-02地塊土地使用權(quán)價(jià)格評估
2、委托估價(jià)方：杭州**公司
3、估價(jià)目的：因政府拍賣待估宗地用于建設(shè)住宅用地，為核定土地資產(chǎn)價(jià)值的需要提供價(jià)格參考依據(jù)。
4、估價(jià)基準(zhǔn)日：2011年6月4日
5、價(jià)值類型： 市場價(jià)值
6、評估方法：市場法、假設(shè)開發(fā)法
7、估價(jià)結(jié)果
評估土地面積：26.56畝(17706 m2 )
平均單位面積地價(jià)：16869元/ m2(取整)
評估總地價(jià)：30977142元
大寫：叁仟零玖拾柒萬柒仟壹佰肆拾貳元整(貨幣種類：人民幣)
第三部分 報(bào)告書正文
一、委托估價(jià)方
杭州**公司
二、估價(jià)對象
此次估價(jià)對象為一塊宗地，土地總面積26.56畝，位于杭州下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(杭州下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)L28-02地塊)，東至規(guī)劃一號渠綠化、浙江德嘉建設(shè)有限公司，南至空地，西至規(guī)劃星河北路綠化，北至規(guī)劃南苑路。待估宗地現(xiàn)為政府待拍賣，規(guī)劃用途為住宅用地，土地使用年限設(shè)定為70年，容積率為2.7。
三、估價(jià)對象概況
(一)土地權(quán)利狀況
委估宗地土地所有權(quán)屬國家所有，在估價(jià)基準(zhǔn)日，待估宗地未設(shè)定抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。
(二)土地利用狀況
供水、排水、供電、通訊等完善。
四、地價(jià)影響因素分析
(一)一般因素
1.地理位置
杭州是浙江省省會(經(jīng)緯120.2E，30.3N)，長江三角洲南翼中心城市，“東南第一州”。浙江省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心，也是中國最著名的風(fēng)景旅游城市之一。其中的杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是1993年4月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級開發(fā)區(qū)，行政管轄面積104.7平方千米。目前在34平方千米建成區(qū)已構(gòu)建了完善的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)美的園區(qū)環(huán)境、便捷的生活設(shè)施、高效規(guī)范的政府服務(wù)。根據(jù)杭州市“構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂”的戰(zhàn)略目標(biāo)，以杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為核心的杭州城市東部178平方千米是杭州大都市的副中心(即下沙新城)。
2.自然環(huán)境
杭州處于亞熱帶季風(fēng)區(qū)，四季分明，夏季氣候炎熱，濕潤，有小火爐之稱，相反，冬季寒冷，干燥。春秋兩季氣候宜人，是觀光旅游的黃金季節(jié)。
3.行政區(qū)劃
據(jù)“杭州地名網(wǎng)”資料顯示：截至2009年8月24日，杭州市總面積1.66萬平方公里，總?cè)丝?60.4萬人，轄8個(gè)市轄區(qū)、2個(gè)縣，代管3個(gè)縣級市，其中市轄區(qū)3068平方千米，市轄區(qū)409.5萬人， 杭州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)行政管轄面積104.7平方公里，轄區(qū)人口30萬。
4.社會經(jīng)濟(jì)狀況
2010年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值5945.82億元，超額完成“十一五”規(guī)劃目標(biāo)，
比上年增長12%，帶著連續(xù)20年兩位數(shù)的增速進(jìn)入“十二五”，增速快于全國和全省1.7和0.2個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)居全國大中城市第八、副省級城市第三和省會城市第二位。按常住人口計(jì)算，全市人均GDP達(dá)到68398元，根據(jù)年平均匯率折算，達(dá)到10103美元。杭州市戶籍人口和常住人口人均GDP雙雙突破1萬美元，標(biāo)志著步入“上中等”發(fā)達(dá)國家水平，經(jīng)濟(jì)總體實(shí)力再上新臺階。
(二)區(qū)域因素
1.區(qū)域概況
待估宗地位于杭州下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，26.56畝，東至規(guī)劃一號渠綠化、浙江德嘉建設(shè)有限公司，南至空地，西至規(guī)劃星河北路綠化，北至規(guī)劃南苑路。
2.交通條件
待估宗地所在區(qū)域有學(xué)林街、星河北路、學(xué)源街等主要道路，區(qū)域內(nèi)道路四通八達(dá)，路網(wǎng)密度高，道路通達(dá)度好。
(1)公共交通便捷度。待估宗地所在區(qū)域暫時(shí)沒有公交線路開通;地鐵經(jīng)過該區(qū)域，待地鐵建成后，這里交通將十分便利。
3.基礎(chǔ)設(shè)施條件
供水、排水、供電、通訊等完善。
(三)個(gè)別因素
1.宗地位置
待估宗地位于杭州下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，26.56畝，東至規(guī)劃一號渠綠化、浙江德嘉建設(shè)有限公司，南至空地，西至規(guī)劃星河北路綠化，北至規(guī)劃南苑路。
2.面積、形狀、用途及容積率
待估兩宗地土地總面積為26.56畝。宗地近似長方形，形狀較規(guī)則，容積率
2.7，為住宅用地。
3.地形及地質(zhì)條件
待估宗地地形平坦，地質(zhì)狀況較好，對宗地利用無影響。
4.土地使用年限。
待估宗地設(shè)定土地用途為住宅出讓土地，土地使用年限70年。
5.基礎(chǔ)設(shè)施狀況
待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施如供水、排水、供電、通訊等完善。
五、評估目的
因政府拍賣待估宗地用于建設(shè)住宅用地，為核定土地資產(chǎn)價(jià)值的需要提供價(jià)格參考依據(jù)。
六、價(jià)值類型
本報(bào)告所稱的“評估價(jià)值”為市場價(jià)值。市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方
在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
七、評估基準(zhǔn)日
根據(jù)本公司與委托方的約定，本項(xiàng)目資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日確定為2011年6月4日。
八、評估方法的比較和選擇
市場法適用于有充分的市場交易資料、交易實(shí)例與被評估房地產(chǎn)之間具有較大的相關(guān)性或較高的可比性、交易實(shí)例資料及其來源必須翔實(shí)可靠的房地產(chǎn)。
假設(shè)開發(fā)法適用于待開發(fā)的土地(包括生地、毛地和熟地)、待拆遷改造土地、未開發(fā)完工的房地產(chǎn)。
成本法適用的對象為新開發(fā)建造、計(jì)劃建造或可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)價(jià)格評估。成本法也被廣泛用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的評估，如政府的辦公樓、學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、軍隊(duì)營房、公園等公用、公益性房地產(chǎn)以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、碼頭、機(jī)場等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)。
收益法適用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)的評估，如商場、旅館、餐館、商務(wù)樓等收益性房地產(chǎn)及住宅等也可以轉(zhuǎn)化為收益性的房地產(chǎn)。但對于政府辦公樓、學(xué)校、公園、圖書館等社會公用、公益房地產(chǎn)，收益法一般不適用。
綜合分析首先應(yīng)重點(diǎn)選用市場比較法和假設(shè)開發(fā)法兩種評估方法。因?yàn)槭袌龇ㄝ^充分考慮了在估價(jià)基準(zhǔn)日的近期市場上類似房地產(chǎn)的交易行情、市場承受能力，其測算的價(jià)格具有現(xiàn)勢性，容易為買賣雙方認(rèn)同和接受。假設(shè)開發(fā)法則充分地考慮了規(guī)劃條件下宗地自身最有效利用方式以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和未來可能帶來的收益等。而且拍賣出讓宗地一般都是用于開發(fā)或再開發(fā)建設(shè)，且多為經(jīng)營性用地，因此，假設(shè)開發(fā)法、市場比較法往往成為首先被選用的方法，收益法和基準(zhǔn)地價(jià)修訂法也比較常用，成本法則較為少用。當(dāng)然，運(yùn)用上述兩種評估方法，也需要一定前提條件。在房地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)、缺乏交易案例，或無城市規(guī)劃主管部門審定的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的情況下，就只能選取基準(zhǔn)地價(jià)修正法和成本法等方法來進(jìn)行評估。
九、評估方法
(一)市場法
1.基本思路及計(jì)算公式
市場法是在求取被估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場上已經(jīng)發(fā)生了交易的.類似房地產(chǎn)加以比較對照，對已發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行修正，得出被估房地產(chǎn)合理價(jià)值。
市場法計(jì)算公式：
被估房地產(chǎn)價(jià)值=交易實(shí)例單價(jià)*(1+或—交易實(shí)例差異因素調(diào)整率)*(1+期間房地產(chǎn)價(jià)格上漲率)*被估房地產(chǎn)面積
被估房地產(chǎn)價(jià)值=交易實(shí)例單價(jià)*交易情況修正系數(shù)*區(qū)域因素修正系數(shù)*個(gè)別因素修正系數(shù)*交易時(shí)間修正系數(shù)*被估房地產(chǎn)面積
2.案例應(yīng)用
待評估宗地為杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)L28-02地塊)東至規(guī)劃一號渠綠化、浙江德嘉建設(shè)有限公司，南至空地，西至規(guī)劃星河北路綠化，北至規(guī)劃南苑路，26.56畝，住宅用地。評估其的公平市場價(jià)格。收集的有關(guān)資料如下表。
注：A=杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(下沙R21-C-03地塊) 東至規(guī)劃道路，南至規(guī)劃道路，西至規(guī)劃春瀾路綠化，北至規(guī)劃農(nóng)墾路綠化。
B=杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(下沙R21-C-06地塊) 東至規(guī)劃長安路，南至綠化帶，西至規(guī)劃長墾路，北至規(guī)劃匯安路。
C=杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(下沙R21-13地塊) 東至規(guī)劃道路，南至沿江大道，西對繞城公路綠化帶，北至24號大街。
計(jì)算過程：
(1)進(jìn)行交易情況修正
經(jīng)調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待。故無需修正。
(2)進(jìn)行交易時(shí)間修正
根據(jù)調(diào)查，2009年第四季度，全國105個(gè)主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平為2595元/m2，環(huán)比增長3.01%，平均每月上漲1%，則：
交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù)=107/100=1.07
交易實(shí)例B交易時(shí)間修正系數(shù)=108/100=1.08
交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù)=108/100=1.08
(3)進(jìn)行區(qū)域因素修正
根據(jù)調(diào)查，交易實(shí)例A、B、C與待估對象處于同一區(qū)域，故無須作區(qū)域因素修正。
(4)進(jìn)行個(gè)別因素修正
�、訇P(guān)于面積因素的修正
待估宗地的面積小于3個(gè)交易實(shí)例，對住宅土地而言，面積小些不利于充分利用，面積因素使得待估宗地的價(jià)格會比各交易實(shí)例價(jià)格低3%。則：
交易實(shí)例A的面積修正系數(shù)=0.97
交易實(shí)例B的面積修正系數(shù)=0.97
交易實(shí)例C的面積修正系數(shù)=0.97
�、陉P(guān)于容積率因素的修正
經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是，容積率增加0.1，地價(jià)增加2%。則：
交易實(shí)例A的容積率修正系數(shù)=100/102=0.98
交易實(shí)例B的容積率修正系數(shù)=104/100=1.04
交易實(shí)例C的容積率修正系數(shù)=104/100=1.04
個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下：
交易實(shí)例A的個(gè)別因素修正系數(shù)=0.97×0.98=0.9506
交易實(shí)例B的個(gè)別因素修正系數(shù)=0.97×1.04=1.0088
交易實(shí)例C的個(gè)別因素修正系數(shù)=0.97×1.04=1.0088
(5)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格
A、B、C的單位價(jià)格分別為
A=1140000000/65711=17349元/平方米(取整)
B=628550000/47813=13146元/平方米(取整)
C=788000000/51228=15382元/平方米(取整)
基準(zhǔn)價(jià)格：
A=17349×1.0×1.07×1.0×0.9506=17646.40(元/平方米)
B=13146×1.0×1.08×1.0×1.0088=14322.62(元/平方米)
C=15382×1.0×1.08×1.0×1.0088=16758.75(元/平方米)
(6)采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果
因得到的3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較相近，故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果：
待估宗地評估價(jià)(單價(jià))=(17646.40 + 14322.62 + 16758.75)/3 =16242.59(元/平方米)
(二)假設(shè)開發(fā)法
1.基本思路及計(jì)算公式
假設(shè)開發(fā)法在求取待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)。將待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除正常的開發(fā)費(fèi)用、稅金及正常的開發(fā)利潤，以倒推出的剩余價(jià)值作為待估房地產(chǎn)的價(jià)值。正常的開發(fā)費(fèi)用即為建造和銷售房屋所花費(fèi)的必要費(fèi)用，如前期的工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)、資金成本等。
假設(shè)開發(fā)法計(jì)算公式：
待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-資金成本-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-利息-銷售費(fèi)用-利潤
2.案例應(yīng)用
土地面積：17706平方米，容積率2.7，土地使用年限70年。選用評估方法：假設(shè)開發(fā)法。選擇和確定最佳開發(fā)方式：住宅用地。估算建設(shè)周期：2年。預(yù)計(jì)售價(jià)：15000元/平方米。估算開發(fā)費(fèi)用：預(yù)計(jì)建筑費(fèi)3000元/平方米。轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)10%。成本利潤率30%，銀行貸款年利息率6.4%。銷售費(fèi)用為售樓價(jià)的2%。銷售稅費(fèi)為售樓價(jià)的6%。
樓價(jià)=17706*2.7*15000=717093000元。建筑費(fèi)=17706*2.7*3000=143418600元。專業(yè)費(fèi)用=建筑費(fèi)*10%=14341860元。建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)合計(jì)=157760460元。銷售費(fèi)用=717093000 * 2%=14341860元。稅費(fèi)=717093000 * 6%=43025580元。投資利息=地價(jià) * [(1+6.4%)2-1]+(157760460+717093000 * 2%)*[(1+6.4%)
-1)]=地價(jià)*0.132096+11014548.48。假設(shè)地價(jià)一次投入，建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)及銷售費(fèi)用均勻投入。利潤=(地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi))*30%=0.3*地價(jià)+347328138 地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-稅費(fèi)-利潤
=717093000-143418600-14341860-717093000 * 2%-717093000 * 6%-地價(jià) *
[(1+6.4%)2-1]+(157760460 +717093000 * 2%)*[(1+6.4%)-1)]-0.3*地價(jià)+157760460*0.3
地價(jià)=30977142.41元
單位地價(jià)=30977142.41/17706=17495.3元/m2
注：上述地價(jià)中含有購買土地時(shí)繳費(fèi)的稅費(fèi)。建設(shè)周期定為2年。其他數(shù)據(jù)可以根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)合理估計(jì)。
十、評估程序?qū)嵤┻^程和情況
(一)市場法的實(shí)施過程
1.踏勘被估房地產(chǎn)(見上文表格中的資料)
2.收集較充分的房地產(chǎn)交易實(shí)例資料(見上文表格中的資料)
3.選取可比較參照的交易實(shí)例(上文表格中A=杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(下沙R21-C-03地塊。B=杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(下沙R21-C-06地塊))。C=杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(下沙R21-13地塊)
4.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
5.被估房地產(chǎn)與交易實(shí)例之間差異因素的比較和修正(見上文案例應(yīng)用)
6.被估房地產(chǎn)價(jià)值的確定(見上文案例應(yīng)用)
(二)假設(shè)開發(fā)法的實(shí)施過程
1.調(diào)查和勘察待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況(見上文表格中的資料)
2.選擇最佳開發(fā)利用方式：住宅區(qū)
3.估算開發(fā)周期：2年
4.預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的售價(jià)：15000元/平方米
5.預(yù)算開發(fā)建設(shè)總成本費(fèi)用(見上文案例應(yīng)用)
6..估算稅費(fèi)和開發(fā)商利潤(見上文案例應(yīng)用)
十一、評估假設(shè)
1.在估價(jià)基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。
2.土地使用者合法有償取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。
3.任何有關(guān)待估宗地的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。
4.估價(jià)對象與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足設(shè)定年期內(nèi)經(jīng)營管理的正常進(jìn)行、持續(xù)發(fā)展。
5.估價(jià)對象在設(shè)定用途條件下得到或?qū)⒌玫阶钣行Ю�，并會產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。
6.待估宗地的最佳開發(fā)利用方式為：住宅用地。土地使用年限為70年，容積率為2.7。如以上設(shè)定的條件與政府相關(guān)部門最終的批復(fù)有出入，評估報(bào)告應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整或重新評估。
7.委托方提供資料屬實(shí)。
8.評估設(shè)定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度及紅線內(nèi)場地平整狀況。
十二、評估結(jié)論
根據(jù)以上評估方法和標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)L28-02地塊土地使用權(quán)價(jià)格于評估基準(zhǔn)日2011年6月4日的評估單價(jià)為(15852.33+17495.3)/2=16869元/m2(取整)，大寫為人民幣壹萬陸仟捌佰陸拾玖元整。
十三、需要特殊說明的事項(xiàng)
1.本報(bào)告評估的土地價(jià)格是估價(jià)對象在估價(jià)基準(zhǔn)日2011年6月4日的現(xiàn)狀價(jià)格，隨著時(shí)間的推移及土地市場情況的變化，該價(jià)格應(yīng)做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整或重新評估。
2.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的出讓土地使用權(quán)價(jià)格，若待估宗地的土地權(quán)利狀況、開發(fā)利用方式、估價(jià)期日、土地開發(fā)狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，該評估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
3.本報(bào)告必須完整使用，對僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。
4.估價(jià)人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取。
十四、評估報(bào)告適用限制說明
1.本次評估是在委托方和被評估單位提供的文件、資料真實(shí)、有效的假設(shè)條件下進(jìn)行的，如發(fā)生由于委托方及被評估單位提供的文件、資料失實(shí)或有隱匿等行為二造成評估結(jié)果失實(shí)，則有委托方承擔(dān)責(zé)任，本公司不承擔(dān)任何法律責(zé)任。
2.本評估報(bào)告僅供評估報(bào)告中披露的評估報(bào)告使用者用于載明的評估目的。注冊評估師及其所在評估機(jī)構(gòu)不承擔(dān)因評估報(bào)告使用不當(dāng)所造成后果的責(zé)任。
3.本評估結(jié)論是注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)對評估對象發(fā)表的價(jià)值咨詢意見，不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。
4.根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，本評估報(bào)告有效期為1年，即有效期從資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日2011年6月4日至2012年6月3日止。本評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)在載明的有效期內(nèi)使用。
5.本評估報(bào)告結(jié)論僅供委托方為本次評估目的使用和送交資產(chǎn)評估主管機(jī)關(guān)審查適用。本評估報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有，但除法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定外，未征得本公司同意，評估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體。
十五、評估報(bào)告日
本報(bào)告提出日期為2011年6月6日。
**資產(chǎn)評估公司
2011年6月6日
評估機(jī)構(gòu)法定代表人：***
注冊資產(chǎn)評估師：黃婕湘
注冊資產(chǎn)評估師：阮洲波
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