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物業(yè)費(fèi)糾紛答辯狀
物業(yè)費(fèi)糾紛答辯狀
答辯人： ;身份證號(hào)碼：
性別： ;民族： ;聯(lián)系電話：
住址：北京市昌平區(qū)陳營(yíng)清水園小區(qū) 號(hào)樓 單元 室
被答辯人：北京興中建物業(yè)管理有限公司;法定代表人：張友良
單位地址：
答辯人因與北京興中建物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)糾紛一案，提交本答辯狀，進(jìn)行答辯如下：
一、請(qǐng)求事項(xiàng)：
1、 依法駁回被答辯人訴求的物業(yè)管理費(fèi)中不合理的部分;
2、依法要求被答辯人公示其2003年7月31日至2007年4月1日，管理清水園小區(qū)期間物業(yè)服務(wù)資金的收支情況;
3、依法要求被答辯人向答辯人補(bǔ)開(kāi)繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用的正式發(fā)票;
4、依法要求被答辯人向答辯人支付其出租業(yè)主公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房收益中應(yīng)支付給答辯人的部分;
5、依法要求追究被答辯人違反雙方簽定的《物業(yè)管理服務(wù)合同》，在未做公示、也未向答辯人通告的情況下，單方撤出小區(qū)的違約責(zé)任，并據(jù)此要求被答辯人向答辯人支付違約金。
6、鄭重請(qǐng)求法庭向有關(guān)部門發(fā)出如下司法建議書：
�、挪扇∏袑�(shí)有效的措施，強(qiáng)制物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主公示物業(yè)服務(wù)資金的收支情況;
�、撇扇∏袑�(shí)有效的措施，強(qiáng)制物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主公示外包物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的合同或協(xié)議;
�、遣扇∏袑�(shí)有效的措施，強(qiáng)制物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主就《物業(yè)管理服務(wù)合同》簽訂補(bǔ)充協(xié)議，杜絕侵害業(yè)主合法權(quán)益的霸王合同、霸王協(xié)議和霸王條款;
�、葟夭槲飿I(yè)管理企業(yè)只向業(yè)主開(kāi)具收款收據(jù)，尋找各種理由不向業(yè)主開(kāi)具正式發(fā)票，借此偷漏國(guó)家稅款、損害業(yè)主和國(guó)家合法權(quán)益的違法行為;
�、杉�(xì)化物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，制定相應(yīng)的強(qiáng)制性條款，借以約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，最大限度地減少物業(yè)糾紛。
二、事實(shí)和理由：
入住時(shí)答辯人與被答辯人簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)合同)，但在履行合同履過(guò)程中，被答辯人卻嚴(yán)重的違反了物業(yè)合同的約定及《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)》《關(guān)于印發(fā)《北京市貫徹〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的若干意見(jiàn)》和《關(guān)于開(kāi)展全市居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)情況檢查的實(shí)施意見(jiàn)》的通知(京國(guó)土房管物[2004]338號(hào))》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》(2003年9月1日起施行)、《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》(2006年1月1日起執(zhí)行)、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求(試行)》(2001年5月18日 頒布)、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》(京國(guó)土房管物[2003]950號(hào))的規(guī)定。
嚴(yán)重地?fù)p害了答辯人的合法權(quán)益。
《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)》第六條關(guān)于管理費(fèi)糾紛規(guī)定“22、有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或要求返還多交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯的”。
《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)》第八條關(guān)于管理責(zé)任糾紛規(guī)定“31、物業(yè)管理企業(yè)未按合同約定提供服務(wù)或者提供服務(wù)不符合約定標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。”
答辯人于 年 月收房，但是從 年 月入住清水園小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)被答辯人的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量極差，小區(qū)內(nèi)雜草叢生、垃圾物品隨處堆放、私搭亂建隨處可見(jiàn)、蚊蠅蛇鼠滋生、雞鴨成群、犬吠連天、甚至小廣告都貼到了答辯人和其他業(yè)主的門上!真可謂“聞雞起舞、狂斗蚊蠅、夜聽(tīng)犬吠、打鼠滅蟑、大風(fēng)過(guò)處塵土飛揚(yáng)!”冬季供暖溫度也不達(dá)標(biāo)，家里非常冷。
截止到2007年3月15日，供暖季節(jié)家中最高溫度不超過(guò)14℃(陽(yáng)光充足，室外溫度達(dá)到8～9℃時(shí)除外)，答辯人無(wú)數(shù)次地向被答辯人反映并投訴，但是被答辯人置之不理，長(zhǎng)期不給解決，使得答辯人被迫在寒冷中度過(guò)一個(gè)又一個(gè)的漫長(zhǎng)冬季。
現(xiàn)一一列舉如下：
�、�、被答辯人沒(méi)有對(duì)物業(yè)合同和國(guó)家及北京市有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)盡到管理義務(wù)
1、未對(duì)公共設(shè)施、設(shè)備盡到維護(hù)保養(yǎng)義務(wù)
《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》第二條規(guī)定“保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用;道路、甬路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地達(dá)到基本平整，邊溝涵洞通暢;負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù);”
根據(jù)物業(yè)合同第一章第一條、第二條、12.2條的約定，被答辯人應(yīng)當(dāng)對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)保證完好，負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)。
但是當(dāng)小區(qū)北面各單元的門禁系統(tǒng)陸續(xù)出現(xiàn)故障無(wú)法使用后。
小區(qū)內(nèi)的照明路燈也陸續(xù)達(dá)到使用壽命，正常工作的不足50%，被答辯人從不主動(dòng)巡視、維修，在接到業(yè)主反映的情況后，被答辯人也從沒(méi)有進(jìn)行過(guò)修繕，致使推銷人員隨意進(jìn)出各個(gè)樓門進(jìn)行推銷或宣傳散發(fā)小廣告，小區(qū)路燈無(wú)法正常照明。
2、未對(duì)草坪綠植盡到養(yǎng)護(hù)義務(wù)
《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》第二條規(guī)定“保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用;道路、甬路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地達(dá)到基本平整，邊溝涵洞通暢;”
《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》第三條規(guī)定“小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地按市園林局規(guī)定的《二級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》養(yǎng)護(hù)。”
《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求(試行)》第五條規(guī)定“綠地?zé)o雜物，無(wú)侵占現(xiàn)象，基本無(wú)裸露土地;花草、樹(shù)木修剪及時(shí)，無(wú)明顯枯枝死杈及病蟲(chóng)害現(xiàn)象，樹(shù)木基本無(wú)釘栓捆綁現(xiàn)象。”
根據(jù)物業(yè)合同第一章第四條約定，被答辯人應(yīng)當(dāng)對(duì)共綠地、綠化、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)與管理，并按市園林局規(guī)定的《二級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》養(yǎng)護(hù)。
但是被答辯人從來(lái)就沒(méi)有對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行過(guò)任何的管理，小區(qū)內(nèi)雜草叢生，有些地方野草已經(jīng)長(zhǎng)到半人多高，因此又引起了蚊蠅蛇鼠的滋生，小區(qū)總的來(lái)說(shuō)是臟亂差。
3、未對(duì)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生盡到維護(hù)義務(wù)
物業(yè)合同第一章第六條的約定，被答辯人應(yīng)當(dāng)維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。”
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。
發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。”
《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求(試行)》第四條規(guī)定“24小時(shí)有專人值守;進(jìn)行日常巡視;涉及人身安全處，設(shè)有明顯標(biāo)志并有防范措施。
對(duì)火警事故、交通事故、治安事件以及其它緊急情況有處置預(yù)案，發(fā)生時(shí)要及時(shí)處理，并上報(bào)有關(guān)主管部門;對(duì)居住區(qū)內(nèi)違法現(xiàn)象，積極與派出所等配合進(jìn)行處理。”
《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求(試行)》第三條規(guī)定“居住區(qū)內(nèi)道路、樓梯每天清掃一次，垃圾每天清運(yùn)一次;及時(shí)清理居住區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所的廢棄雜物;及時(shí)清掃積水和積雪;及時(shí)組織清理亂堆放物品、亂張貼的宣傳品。”
但是小區(qū)內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間存在業(yè)主不文明養(yǎng)犬行為(如一戶多犬、飼養(yǎng)大型犬、拴犬鏈等行為)，答辯人家的小孩就多次受到未栓鏈犬的驚嚇，且答辯人還日夜遭受犬吠襲擾。
根據(jù)物業(yè)合同服務(wù)質(zhì)量中12.1條的約定，被答辯人應(yīng)當(dāng)對(duì)私搭亂建進(jìn)行管理，但是小區(qū)內(nèi)卻有搭蓋鴿子棚、雞窩、鴨窩的，還有私自加蓋頂樓的，隨處可見(jiàn)。
答辯人多次找到被答辯人要求解決動(dòng)物豢養(yǎng)及私搭亂建問(wèn)題，被答辯人以各種理由推托從未進(jìn)行過(guò)任何管理和調(diào)節(jié)工作。
另外，在清水園小區(qū)9號(hào)樓北側(cè)，有業(yè)主長(zhǎng)年撿拾堆放大量垃圾，堆放垃圾占地可達(dá)10平方米左右，由于長(zhǎng)時(shí)間堆放滋生蚊蠅蛇鼠，而且還持續(xù)釋放惡臭，為此包括答辯人在內(nèi)的廣大業(yè)主都強(qiáng)烈的向被答辯人反映過(guò)問(wèn)題，但是被答辯人不僅未及時(shí)清理，而且至今被答辯人也沒(méi)有解決這個(gè)問(wèn)題。
4、未對(duì)安全防范工作盡到義務(wù)
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。
發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。”
《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》第五條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篳子、小品、花、草、樹(shù)木、果實(shí)等;夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計(jì)劃、有記錄;發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并配合公安部門進(jìn)行處理。”
《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求(試行)》第四條規(guī)定“24小時(shí)有專人值守;進(jìn)行日常巡視;涉及人身安全處，設(shè)有明顯標(biāo)志并有防范措施。
對(duì)火警事故、交通事故、治安事件以及其它緊急情況有處置預(yù)案，發(fā)生時(shí)要及時(shí)處理，并上報(bào)有關(guān)主管部門;對(duì)居住區(qū)內(nèi)違法現(xiàn)象，積極與派出所等配合進(jìn)行處理”
根據(jù)物和合同第七條的約定和業(yè)主守則中第一條的規(guī)定，被答辯人應(yīng)當(dāng)在清水園小區(qū)內(nèi)進(jìn)行24小時(shí)的保安執(zhí)勤巡崗制度，但是在被答辯人管理期間除看門保安外從未組織過(guò)保安巡邏，更不用說(shuō)是24小時(shí)巡邏了。
由于被答辯人疏于管理，清水園小區(qū)內(nèi)多次發(fā)生盜竊案。
為此，業(yè)主紛紛要求物業(yè)公司加強(qiáng)保安工作，安裝監(jiān)控?cái)z像頭，但是被答辯人置廣大業(yè)主的意見(jiàn)于不顧，始終沒(méi)有采取過(guò)任何措施，最終導(dǎo)致了7號(hào)樓4單元短短的一個(gè)月內(nèi)發(fā)生了四起盜竊案，被盜業(yè)主損失慘重。
每起盜竊案均在東小口派出所記錄在案，提請(qǐng)法庭到東小口派出所進(jìn)行司法調(diào)查取證。
5、未對(duì)物業(yè)綜合管理工作盡到義務(wù)
《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》第一條規(guī)定“每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃,組織實(shí)施;白天有專職管理員接待住戶,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng);每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見(jiàn)用戶不低于總戶數(shù)80%。”
被答辯人管理期間，從來(lái)就沒(méi)有對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查。
有些業(yè)主家中漏水、漏雨，但被答辯人往往不是推卸責(zé)任，就是說(shuō)“這是開(kāi)發(fā)商的事，我們物業(yè)解決不了。” 答辯人和很多業(yè)主都無(wú)數(shù)次地向被答辯人投訴冬季供暖溫度不達(dá)標(biāo)，家里太冷，但是被答辯人置之不理，長(zhǎng)期不給解決，使得答辯人和很多業(yè)主被迫在寒冷中度過(guò)一個(gè)又一個(gè)的漫長(zhǎng)冬季。
被答辯人管理期間，從來(lái)就沒(méi)有進(jìn)行過(guò)一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，因?yàn)榉⻊?wù)的好與壞，被答辯人和答辯人及廣大業(yè)主的心理都明白——就兩個(gè)字“很差”!被答辯人根本就不敢做物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查!
�、�、被答辯人從未公示其管理清水園小區(qū)期間物業(yè)服務(wù)資金的收支情況
《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條規(guī)定“實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。”
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定“業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：第(七)款：監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;第(八)款：對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);第(九)款：監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用;”
雖然答辯人和小區(qū)其他廣大業(yè)主向被答辯人多次提出公示，但被答辯人時(shí)至今日，從未公示過(guò)，更不用說(shuō)對(duì)業(yè)主所提出質(zhì)詢的答復(fù)了。
被答辯人的行為嚴(yán)重地侵害了答辯人的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，是對(duì)答辯人合法權(quán)益地嚴(yán)重侵犯和踐踏。
㈢、被答辯人擅自改變公共設(shè)施、物業(yè)管理用房用途
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十三條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。
建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。
建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第八十二條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。”
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。”
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。
未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。”
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。”
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。”
《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十四條規(guī)定“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。”
《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)》第五條關(guān)于管理權(quán)糾紛規(guī)定“18、物業(yè)管理企業(yè)違約或違規(guī)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備營(yíng)利，損害業(yè)主公共權(quán)益的，業(yè)主委員會(huì)可以要求物業(yè)管理企業(yè)恢復(fù)原狀，賠償損失，并返還收益。”
但是被答辯人將小區(qū)大門收發(fā)室、小區(qū)自行車停車棚對(duì)外出租用于商店等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，小區(qū)10號(hào)樓地下室也對(duì)外出租，這些行為從未經(jīng)過(guò)業(yè)主的同意，對(duì)于所獲得的收益也從未對(duì)業(yè)主進(jìn)行過(guò)公示。
被答辯人的行為嚴(yán)重地侵害了答辯人的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和依法享有收益的權(quán)利，是對(duì)答辯人合法權(quán)益地嚴(yán)重侵犯和踐踏。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十八條、第六十六條的規(guī)定，改變公共設(shè)施用途的收益應(yīng)當(dāng)有業(yè)主大會(huì)決定收益的用途，并且應(yīng)當(dāng)對(duì)違規(guī)企業(yè)處以5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。
�、琛⒈淮疝q人單方撤離清水園小區(qū)，非法將清水園小區(qū)的全部物業(yè)管理服務(wù)轉(zhuǎn)包給潤(rùn)澤恒心物業(yè)管理有限公司
物業(yè)合同11.5條和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。”
《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)》第四條關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的效力規(guī)定“15、物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，當(dāng)事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。”
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十一條規(guī)定“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。
當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。”
但是被答辯人于2007年4月1日在既沒(méi)有公示，也沒(méi)有通知任何業(yè)主的情況下，單方撤出了清水園小區(qū)，并將清水園小區(qū)的全部物業(yè)管理服工作交給了北京潤(rùn)澤恒信物業(yè)管理有限公司，這已經(jīng)嚴(yán)重違反了物業(yè)合同的約定和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的強(qiáng)行規(guī)定。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條應(yīng)給予被答辯人嚴(yán)厲處分。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十一條的規(guī)定，被答辯人不能以開(kāi)發(fā)商將其解聘為由，在事先既沒(méi)有公示，也沒(méi)有通知任何業(yè)主的情況下，單方撤出了清水園小區(qū)，而應(yīng)當(dāng)就此向答辯人承擔(dān)違約責(zé)任。
被答辯人的這種做法和行為是對(duì)法律的嚴(yán)重踐踏，是對(duì)答辯人和所有業(yè)主合法權(quán)益的肆意侵害，是創(chuàng)建和諧社會(huì)、穩(wěn)定社會(huì)的反面教材。
�、椤⒈淮疝q人未在其制訂的格式合同《物業(yè)管理服務(wù)合同》中約定各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在管理服務(wù)期間也未達(dá)到國(guó)家和北京市相關(guān)規(guī)定所要求的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
被答辯人存在欺詐和損害答辯人合法權(quán)益的行為
《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條規(guī)定“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。”
《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條規(guī)定“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。”
《中華人民共和國(guó)合同法》第六十一條規(guī)定“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。”
《中華人民共和國(guó)合同法》第六十二條規(guī)定“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：(一)質(zhì)量要求不明確的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行;沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。”
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十一條規(guī)定“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。
對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。”
《物業(yè)管理服務(wù)合同》第十四條約定“乙方違反本合同第十一條和第三章的約定，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方可報(bào)請(qǐng)物業(yè)管理部門作出處理，造成甲方損失的，乙方應(yīng)給予甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任并給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。”
被答辯人未在其制訂的格式合同《物業(yè)管理服務(wù)合同》中約定各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在管理服務(wù)期間也未達(dá)到國(guó)家和北京市相關(guān)規(guī)定所要求的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
更為重要的是，在法律程序上，被答辯人始終無(wú)法舉證其單方實(shí)施的服務(wù)達(dá)到了法定最低標(biāo)準(zhǔn)，僅僅用一個(gè)被答辯人都已經(jīng)嚴(yán)重違約、嚴(yán)重踐踏的物業(yè)管理服務(wù)合同來(lái)主張所謂的物業(yè)費(fèi)。
其訴訟請(qǐng)求證據(jù)缺失、法律依據(jù)嚴(yán)重不足。
其做法與構(gòu)建和諧社區(qū)的理念背道而馳!被答辯人存在欺詐和損害答辯人合法權(quán)益的行為。
三、證據(jù)材料：
1、清水園小區(qū)廣大業(yè)主出具的證言及成立業(yè)主委員會(huì)調(diào)查表、房屋受損證明(書證)
2、北京興中建物業(yè)管理有限公司管理清水園小區(qū)期間小區(qū)環(huán)境照片(書證-照片)
3、北京市昌平區(qū)東小口地區(qū)辦事處清水園社區(qū)居民委員會(huì)出具的證明(書證)
4、北京市昌平區(qū)東小口地區(qū)辦事處清水園社區(qū)居民委員會(huì)出具的清水園小區(qū)新老物業(yè)公司交接前后的小區(qū)環(huán)境對(duì)比照片(書證-照片)
5、北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(書證-法規(guī))
6、物業(yè)管理服務(wù)合同等協(xié)議
7、北京興中建物業(yè)管理有限公司為偷漏國(guó)家稅款，不給業(yè)主開(kāi)具發(fā)票，嚴(yán)重地?fù)p害了國(guó)家和廣大業(yè)主的合法權(quán)益(書證-收款收據(jù))
8、北京電視臺(tái)BTV3法制進(jìn)行時(shí)之大家說(shuō)法2008年03月22日中午12:20《欠費(fèi)兩載 物業(yè)和清水園小區(qū)業(yè)主上法庭》電視節(jié)目(視聽(tīng)證據(jù))
以上證據(jù)材料以文字、圖片和視頻的形式向法庭提交。
綜上所述，被答辯人未完成物業(yè)合同中約定的義務(wù)，而答辯人自 年 月至 年 月期間完全履行了繳納物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用的義務(wù)，答辯人多次要求被答辯人解決上述問(wèn)題都沒(méi)得到合理的答復(fù)和解決。
故從 年 月起拒交相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)用，以此敦促被答辯人積極改進(jìn)，但非常遺憾的是，直至今日被答辯人也沒(méi)有絲毫的改進(jìn)，反而在侵害答辯人合法權(quán)益的道路上越走越遠(yuǎn)!其做法與構(gòu)建和諧社區(qū)的理念背道而馳!更為重要的是。
在法律程序上，被答辯人始終無(wú)法舉證其單方實(shí)施的服務(wù)達(dá)到了法定最低標(biāo)準(zhǔn)，僅僅用一個(gè)被答辯人都已經(jīng)嚴(yán)重違約、嚴(yán)重踐踏的物業(yè)管理服務(wù)合同來(lái)主張所謂的物業(yè)費(fèi)。
其訴訟請(qǐng)求證據(jù)缺失、法律依據(jù)嚴(yán)重不足!為了依法維護(hù)答辯人的合法權(quán)益不再受到被答辯人的進(jìn)一步侵害踐踏，敬請(qǐng)法院依法駁回被答辯人的不當(dāng)訴訟請(qǐng)求，支持答辯人合法合理的請(qǐng)求事項(xiàng)。
此致
北京市昌平區(qū)人民法院
答辯人：
年 月 日
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