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登記在不動(dòng)產(chǎn)交易中的問題研究
論文摘要:登記涉及的理論和實(shí)務(wù)很廣泛,在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中,須經(jīng)登記。登記制度在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易中,對(duì)交易的動(dòng)與靜的安全保護(hù)起著協(xié)調(diào)作用。登記在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的效力又是公私法的交錯(cuò)協(xié)力。登記的公示公信原則保護(hù)了動(dòng)的交易安全,登記錯(cuò)誤則旨在維護(hù)靜的權(quán)利。登記錯(cuò)誤也因此產(chǎn)生了時(shí)效的問題。
關(guān)鍵詞:登記,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),效力,登記錯(cuò)誤,請(qǐng)求權(quán)時(shí)效
在民法物權(quán)的變動(dòng)中,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)須登記,動(dòng)產(chǎn)物權(quán)須交付。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得喪變更,關(guān)系至巨,作為國(guó)家公權(quán)利——登記在交易過程中起到了重要的作用.由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記制度涉及的內(nèi)容很廣泛,這里圍繞著以下設(shè)例,闡述不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記制度中的三個(gè)問題。
乙擅自將租賃的甲所有的房屋A與丙簽訂買賣合同,并于買賣合同成立后,進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記,將房屋A登記于丙的名下。
在本例中我們?cè)囂岢鲆韵聠栴}:
1、登記制度在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的效力;
2、登記錯(cuò)誤的責(zé)任;
3、登記的請(qǐng)求權(quán)時(shí)效問題。
一、登記在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的效力
登記一般認(rèn)為屬于行政許可或者行政確認(rèn)。登記是指行政機(jī)關(guān)為實(shí)現(xiàn)一定的行政管理目的,根據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章的有關(guān)規(guī)定,依相對(duì)人申請(qǐng),對(duì)符合法定條件的涉及相對(duì)人人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)等方面的法律事實(shí)予以書面記載的行為。
1、比較法研究
在羅馬法及繼受羅馬法系國(guó)家,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng),都采用不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度作為公示、公信原則的基礎(chǔ)。但是,根據(jù)不同的立法背景,大陸法系的國(guó)家對(duì)登記制度采用了三種不同的模式:
(1)法國(guó)主義。即登記不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)契約的成立或者生效要件,變動(dòng)僅須當(dāng)事人之意思表示已足,是否登記由當(dāng)事人自主決定,若登記則僅產(chǎn)生對(duì)抗效力。故又稱之為意思主義。在這種立法例下,債權(quán)與物權(quán)變動(dòng)的意思表示合二為一,債權(quán)行為和物權(quán)行為不嚴(yán)格區(qū)分。此種法國(guó)的立法例,與法國(guó)當(dāng)時(shí)制定民法典時(shí),崇尚個(gè)人自由主義的思潮有關(guān)。登記作為國(guó)家的公權(quán)的行使被嚴(yán)格排斥在民法之外。另外日本也采用這種立法模式。
德國(guó)主義。既登記是在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的意思表示外的法定形式,是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)契約成立或生效要件。德國(guó)民法采用,又稱為形式主義。此種立法例嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)與債權(quán)行為(分離主義),在債權(quán)合意之外,另須作成物權(quán)合意,并且須履行一定的法定形式——登記(公示原則),始發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)。此種德國(guó)立法例,與德國(guó)當(dāng)時(shí)的立法背景也是相關(guān)的,德國(guó)是在繼受日耳曼法和普通法的基礎(chǔ)上,并且在歷史法學(xué)派理論的影響下,于德國(guó)當(dāng)時(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度背景下,借鑒了法國(guó)的民法典,制定了德國(guó)民法。尤其在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)上,深受日耳曼法和德國(guó)當(dāng)時(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度的影響。
(3)折衷主義。既登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定形式,是契約成立或者生效要件,但是在物權(quán)和債權(quán)行為上不作區(qū)分。也即是只要做成一個(gè)債權(quán)契約,不須在債權(quán)行為外另作成物權(quán)行為。此種法例折衷了法國(guó)主義和德國(guó)主義,瑞士采用之。
登記作為公示方式,一般會(huì)產(chǎn)生了公信力和推定力,但是這在各國(guó)立法例又有不同。比如日本,采用登記形式主義審查方式,登記簿上的登記一般沒有公信力,雖然登記也產(chǎn)生推定力,但是這種推定力不影響真正的權(quán)利人.而另一些法例則認(rèn)為,登記簿上的登記產(chǎn)生了絕對(duì)的公信力,并產(chǎn)生推定力,以保護(hù)第三人的利益。
2、登記的效力
從以上看出,不動(dòng)產(chǎn)登記與物權(quán)制度有緊密的相關(guān)性,物權(quán)獨(dú)立性和無因性是產(chǎn)生分歧重要的因素。在這里,物權(quán)的獨(dú)立性和無因性理論離我們的論題就遠(yuǎn)了.但是,無論是否采用這種理論,就目前大多數(shù)羅馬法系國(guó)家來說,在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中多有登記制度。在我國(guó),不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)也采用的是登記公示。但是,考察以上各國(guó)對(duì)登記是契約的成立要件,還是生效要件,或者對(duì)抗要件有著不同的觀點(diǎn)。
(1)對(duì)抗要件。這種立法例為法國(guó)、日本等國(guó)家采用。登記不影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng),在當(dāng)事人作不作成登記,由當(dāng)事人申請(qǐng)。但是不登記并不影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)契約的成立,只是不產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。例如在日本,登記也不產(chǎn)生絕對(duì)的公信力。
成立或者生效要件。這種立法例的國(guó)家有德國(guó)、瑞士等國(guó)家,我國(guó)臺(tái)灣也采用這種立法例。也既是在當(dāng)事人沒有作成登記前,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)。只有當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行變動(dòng)登記后,始發(fā)生物權(quán)的移轉(zhuǎn),所有人始取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。在這種模式下,又有登記為契約成立要件說和生效要件說兩種觀點(diǎn)。生效要件說主要認(rèn)為,登記系行政法上的公法行為,而契約系民法上私行為,法律行為的作成只要符合私法上的要件即可.但是,在這里,生效要件和成立要件的區(qū)別意義,在物權(quán)理論下可能不大。不過為了嚴(yán)格的在民法貫徹公私法的傳統(tǒng)界限,把它作為生效要件可能在理論有意義。
就以上采用不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記制度的國(guó)家中,大多數(shù)國(guó)家采用○2這種立法例。登記作為一種公法上的行為,具有什么樣的效力?一般而言,作為國(guó)家的公權(quán)力,通常享有絕對(duì)的效力。多數(shù)國(guó)家賦予登記行為絕對(duì)的公信力,并因此在法律上產(chǎn)生絕對(duì)的推定力,這就是物權(quán)上公信原則.其為了保護(hù)因信賴登記的第三人的利益而設(shè)。
二、登記錯(cuò)誤的責(zé)任
登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的一項(xiàng)重要的制度,對(duì)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易中的動(dòng)的交易安全起著外部的表征作用,使當(dāng)事人的交易迅速,安全,奠定了一套不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的信用制度基礎(chǔ)。但是登記也有與事實(shí)不符合的情形,既登記錯(cuò)誤。登記錯(cuò)誤包括登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤,也包括當(dāng)事人造成的錯(cuò)誤,以及因欺詐、脅迫、惡意串通所為的虛假意思表示。
根據(jù)有權(quán)利必有救濟(jì)的原則,法律上規(guī)定一項(xiàng)權(quán)利(力)措施,就會(huì)設(shè)定一種預(yù)防救濟(jì)的措施。為了保護(hù)真正權(quán)利人的利益,考慮到平衡不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易中動(dòng)與靜的安全,對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的登記錯(cuò)誤,各國(guó)采用以下的立法例。一、事先的審查制度,比如采用實(shí)質(zhì)審查登記形式;二、事后的補(bǔ)救措施,即是對(duì)于真正的權(quán)利人進(jìn)行事后的救濟(jì)。由于事先的審查制度要求實(shí)質(zhì)的審查,費(fèi)時(shí)費(fèi)力,對(duì)于交易的迅速有影響,而且公法行為對(duì)私權(quán)有過多干涉之嫌;而事后的審查制度則更符合私法的原則。因此,大多數(shù)國(guó)家采用這種方式.
登記錯(cuò)誤的責(zé)任一般各國(guó)采用以下三種方式救濟(jì)。1、國(guó)家賠償制度,德國(guó)、瑞士等國(guó)家采用這種制度。我國(guó)的臺(tái)灣也采用這種立法例。因?yàn)榈怯泴儆谛姓袨,按照行政程序進(jìn)行救濟(jì),或者通過行政訴訟進(jìn)行救濟(jì)。但是在臺(tái)灣,須在登記費(fèi)用中提存10%作為登記儲(chǔ)金,這與下面談到一點(diǎn)相似;2、保險(xiǎn)基金制度,英、美國(guó)家采用之。既是在登記手續(xù)費(fèi)用中,提取一定的比例作為保險(xiǎn)基金的制度。3、侵權(quán)損害責(zé)任,即是由侵權(quán)行為人負(fù)賠償責(zé)任。這是通過民事訴訟的方式救濟(jì)。
各國(guó)在登記制度中的登記錯(cuò)誤責(zé)任立法例,都是值得借鑒的模式。但是,一種制度的有效運(yùn)行須與配套的制度并行,并且他的實(shí)行理由應(yīng)該是符合歷史的,而不僅僅是邏輯的。因此,在借鑒外國(guó)的模式時(shí),本國(guó)的現(xiàn)實(shí)是必須考慮的。在目前,我國(guó)沒有在這方面的先例,根據(jù)登記行為是屬于具體的行政行為,我們可以借鑒國(guó)家賠償?shù)闹贫龋⑽覈?guó)的登記錯(cuò)誤責(zé)任的基礎(chǔ),并且可以借鑒英、美的制度,交納一定的費(fèi)用作為基金。
三、登記產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)時(shí)效制度
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)須經(jīng)登記,因登記產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)會(huì)不會(huì)罹于時(shí)效呢?如果罹于時(shí)效,那么又如何來確定時(shí)效的長(zhǎng)短呢?或者說根據(jù)什么法律規(guī)定?在私法上,這里的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)[11]可以存在于物權(quán)、債權(quán)以及侵權(quán)行為法中;另外,由登記產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)還有可能存在于公法中。那么因登記產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)是什么呢?
1、請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)在行政法中。登記錯(cuò)誤而產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán),產(chǎn)生了國(guó)家賠償?shù)牧x務(wù),這里的請(qǐng)求權(quán)由于行政違法行為引起的,其產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)適用國(guó)家賠償法上的訴訟時(shí)效制度,即時(shí)效為兩年(《國(guó)家賠償法》第三十二條)。
2、請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)在私法中。登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件(或者成立要件),登記是契約生效(或者成立)的一個(gè)要件,所有人有義務(wù)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行變動(dòng)登記,不進(jìn)行變動(dòng)登記的,不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力。在形式主義立法例下,當(dāng)契約雙方作成債權(quán)合意時(shí),債權(quán)契約成立,另須作成物權(quán)契約合意,并經(jīng)過登記方完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的交易。
如果債權(quán)契約不成立,或者物權(quán)契約的意思表示錯(cuò)誤使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不能,其產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)與登記無關(guān)。當(dāng)契約雙方作成債權(quán)契約和物權(quán)合意時(shí),卻沒有進(jìn)行登記,其買方當(dāng)事人(包括已經(jīng)取得占有)還沒有取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),所有權(quán)仍然屬于賣方當(dāng)事人。此時(shí)產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)原因在于物權(quán)契約,登記作為物權(quán)契約的一部分(物權(quán)合意是另一部分),沒有登記則物權(quán)行為還沒有完成,其請(qǐng)求登記應(yīng)該不罹滅于時(shí)效。但是債權(quán)契約將罹滅于時(shí)效(我國(guó)為2年《民法通則》第135條),當(dāng)債權(quán)時(shí)效完成以后,此時(shí),不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)合意仍然有效,但是其不動(dòng)產(chǎn)的移轉(zhuǎn)后又會(huì)產(chǎn)生不當(dāng)?shù)美膫鶛?quán)(另有不同學(xué)說觀點(diǎn)認(rèn)為產(chǎn)生物上返還權(quán)——物上請(qǐng)求權(quán),一般認(rèn)為此也罹滅于時(shí)效,但此與登記也無關(guān)),它也將罹滅于時(shí)效(我國(guó)為2年《民法通則》第135條)。也就說,當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)契約罹滅于時(shí)效時(shí),其物權(quán)契約仍然有效,但是又產(chǎn)生了新的債權(quán)——不當(dāng)?shù)美?mdash;—此與登記無關(guān),將罹滅于時(shí)效 ,或者產(chǎn)生物上返還權(quán),通說也認(rèn)為罹滅于時(shí)效。在折衷主義立法例下,登記是成立(或者生效)要件,但是其沒有嚴(yán)格的獨(dú)立出物權(quán)契約,因此登記的時(shí)效將隨同債權(quán)罹滅。在意思主義的立法例下,登記屬于對(duì)抗要件。
在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中,存在著這方面的法律漏洞,但可以肯定的是由登記產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)將罹滅于時(shí)效。從上面的不同的立法例可以看出,不同的立法模式下,登記引起的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)是不一樣的,適用的時(shí)效規(guī)范也不一樣。對(duì)于我國(guó)來說,目前還沒有統(tǒng)一的物權(quán)法,或者財(cái)產(chǎn)法,在這個(gè)問題上,可以參考外國(guó)的立法模式,比較以上立法例,我認(rèn)為借鑒折衷主義的立法例,較符合目前我國(guó)的法制狀況。
四、結(jié)論
綜合以上的論述,具體的結(jié)合前文提出的案例,做如下的分析。
首先如圖示:
債權(quán)契約
甲 乙
A(房屋) 丙
1、甲與乙之間為房屋租賃契約,屬于債權(quán)行為,甲移轉(zhuǎn)A占有于乙(直接占有),乙為有權(quán)占有A,但無對(duì)A的處分權(quán)。(《合同法》第十三章 租賃合同)
2、乙與丙之間為不動(dòng)產(chǎn)買賣契約。在形式主義立法例下,須作成債權(quán)契約、物權(quán)合意和登記。在意思主義立法例下,只須作成一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)A買賣契約,可以作成登記以生對(duì)抗效力。在折衷主義立法例下,也只須作成一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)A買賣契約,但另須作成登記。在形式主義立法例下,債權(quán)契約有效,物權(quán)契約無效,登記錯(cuò)誤,此時(shí),丙對(duì)A的占有構(gòu)成不當(dāng)?shù)美a(chǎn)生不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)(另有學(xué)說認(rèn)為乙對(duì)丙產(chǎn)生物上返還請(qǐng)求權(quán))(我國(guó)時(shí)效為2年《民法通則》第135條,以下同)。折衷主義立法例下,契約無效,登記錯(cuò)誤。我國(guó)現(xiàn)行的法律比較接近于折衷主義模式,可以認(rèn)為此時(shí)登記錯(cuò)誤。
3、丙對(duì)A的善意取得,在有不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的立法例下,丙對(duì)A可以主張不動(dòng)產(chǎn)善意取得。在我國(guó),沒有不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。故丙對(duì)A不能主張善意取得。
4、乙對(duì)A無處分權(quán),在無法律規(guī)定的情況下獲得利益,乙構(gòu)成不當(dāng)?shù)美,甲、丙可以?duì)乙請(qǐng)求不當(dāng)?shù)美膫鶛?quán)(時(shí)效為2年),乙同時(shí)對(duì)甲構(gòu)成侵權(quán)行為,甲可以對(duì)乙請(qǐng)求損害賠償(時(shí)效為2年)。此時(shí),甲對(duì)乙的請(qǐng)求權(quán)發(fā)生競(jìng)合,通常情況作為侵權(quán)行為來處理。
5、甲對(duì)A擁有所有權(quán),甲是A真正所有權(quán)人,甲可以請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)涂消登記、變更登記(也會(huì)罹滅于時(shí)效)。在登記變更后,甲始能行使對(duì)丙的物上返還權(quán)(此不能是不當(dāng)?shù)美麄鶛?quán),因?yàn)閭南鄬?duì)性決定的)(時(shí)效為2年)。
6、登記錯(cuò)誤的責(zé)任,由于我國(guó)沒有類似的判例,在這里我認(rèn)為登記行為屬于國(guó)家具體的行政行為,應(yīng)該具有可訴性,我國(guó)也已經(jīng)制定《國(guó)家賠償法》。再者,我國(guó)的登記制度實(shí)行的是實(shí)質(zhì)審查形式。因此,登記錯(cuò)誤可以采用國(guó)家賠償責(zé)任原則。另外,也可以在登記費(fèi)用中提取一定的比例作為基金。
在本例中,若又設(shè)丙將A買賣于丁,并進(jìn)行了A 的移轉(zhuǎn)登記。此時(shí),不動(dòng)產(chǎn)買賣的動(dòng)與靜的交易安全保護(hù)到底誰者優(yōu)先,更是突出的表現(xiàn)出來。動(dòng)的保護(hù)——登記的公示公信原則,靜的協(xié)調(diào)——登記的錯(cuò)誤制度,兩者之間的相互協(xié)力是民法追求的目標(biāo)。在參考各國(guó)的立法例時(shí),我國(guó)如何建立不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的登記制度,其背后可能不僅僅是法律移的過程,更是植的努力。法律理論的鋪墊,法律經(jīng)濟(jì)價(jià)值的分析,法律文化的支撐以及整個(gè)公私法的協(xié)力多是一項(xiàng)制度建立的基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn):
不動(dòng)產(chǎn)登記在我國(guó)唐朝就有文碟制度,唐朝恢復(fù)實(shí)行均田制度,采用戶籍制度,土地買賣受到限制。在宋以下,也有類似的魚鱗冊(cè)制度。(見錢穆著《中國(guó)歷代政治得失》[M] 三聯(lián)書店2002年版)。目前,世界大部分國(guó)家多有不動(dòng)產(chǎn)登記制度。我國(guó)現(xiàn)行的法律也規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)買賣須經(jīng)登記。
本例是我假設(shè)的,以便于下面論述問題。并在文章最后給出了簡(jiǎn)要分析,基本思路是請(qǐng)求權(quán)的分析方法(王澤鑒著《民法思維與民法實(shí)例》[M] 中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版)
參見 戴濤:《行政登記侵權(quán)之訴研究》載于《行政與法》[J]2002、2 第59頁(yè)。
謝在全著《民法物權(quán)論》(上冊(cè))[M]之63頁(yè)及以下 中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版。
田山輝明[日]著 陸慶勝譯《物權(quán)法》(增訂本)[M]之43頁(yè) 法律出版社2001年版。
有關(guān)物權(quán)獨(dú)立性和無因性理論,請(qǐng)參考以下書:王澤鑒著《民法總則》[M]、《民法物權(quán)》[M](第一冊(cè))、《民法學(xué)說與判例研究》[M](第一冊(cè));謝在全著《民法物權(quán)論》[M];劉得寬著《民法諸問題與新展望》[M]之523頁(yè);田山輝明[日]著(陸慶勝譯)《物權(quán)法》(增訂本)[M];;黃茂榮著《債法總論》[M](第一冊(cè))之第九頁(yè)及以下;史尚寬著《物權(quán)法論》[M];曼弗雷德 沃爾夫 [德] 著(吳越 李大雪譯)《物權(quán)法》[M];梅迪庫(kù)斯 [德] 著(邵建東譯)《德國(guó)民法總論》[M];
王澤鑒著 《民法物權(quán)》[M](第一冊(cè))之79頁(yè) 中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版。
參看注中的相關(guān)部分。
參見注書之62頁(yè)。
參見注書之99頁(yè)。
[11]請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)是德國(guó)民法上概念。請(qǐng)參考注中相關(guān)書籍,尤其是王澤鑒著《民法思維與民法實(shí)例》[M] 和拉倫茨著《德國(guó)民法通論》[M](王曉曄等譯 法律出版社2003年版
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簡(jiǎn)報(bào)中對(duì)撫琴俑描述存在的問題研究論文10-08
分析研究生論文寫作中的問題10-02
試論城市拆遷中的“釘子戶”問題研究10-05