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登記在不動(dòng)產(chǎn)交易中的問題研究
論文摘要：登記涉及的理論和實(shí)務(wù)很廣泛，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，須經(jīng)登記。登記制度在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易中，對(duì)交易的動(dòng)與靜的安全保護(hù)起著協(xié)調(diào)作用。登記在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的效力又是公私法的交錯(cuò)協(xié)力。登記的公示公信原則保護(hù)了動(dòng)的交易安全，登記錯(cuò)誤則旨在維護(hù)靜的權(quán)利。登記錯(cuò)誤也因此產(chǎn)生了時(shí)效的問題。
關(guān)鍵詞：登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，效力，登記錯(cuò)誤，請(qǐng)求權(quán)時(shí)效
在民法物權(quán)的變動(dòng)中，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)須登記，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)須交付。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得喪變更，關(guān)系至巨，作為國(guó)家公權(quán)利——登記在交易過程中起到了重要的作用.由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記制度涉及的內(nèi)容很廣泛，這里圍繞著以下設(shè)例，闡述不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記制度中的三個(gè)問題。
乙擅自將租賃的甲所有的房屋A與丙簽訂買賣合同，并于買賣合同成立后，進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，將房屋A登記于丙的名下。
在本例中我們?cè)囂岢鲆韵聠栴}：
1、登記制度在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的效力;
2、登記錯(cuò)誤的責(zé)任;
3、登記的請(qǐng)求權(quán)時(shí)效問題。
一、登記在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的效力
登記一般認(rèn)為屬于行政許可或者行政確認(rèn)。登記是指行政機(jī)關(guān)為實(shí)現(xiàn)一定的行政管理目的，根據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，依相對(duì)人申請(qǐng)，對(duì)符合法定條件的涉及相對(duì)人人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)等方面的法律事實(shí)予以書面記載的行為。
1、比較法研究
在羅馬法及繼受羅馬法系國(guó)家，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，都采用不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度作為公示、公信原則的基礎(chǔ)。但是，根據(jù)不同的立法背景，大陸法系的國(guó)家對(duì)登記制度采用了三種不同的模式：
(1)法國(guó)主義。即登記不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)契約的成立或者生效要件，變動(dòng)僅須當(dāng)事人之意思表示已足，是否登記由當(dāng)事人自主決定，若登記則僅產(chǎn)生對(duì)抗效力。故又稱之為意思主義。在這種立法例下，債權(quán)與物權(quán)變動(dòng)的意思表示合二為一，債權(quán)行為和物權(quán)行為不嚴(yán)格區(qū)分。此種法國(guó)的立法例，與法國(guó)當(dāng)時(shí)制定民法典時(shí)，崇尚個(gè)人自由主義的思潮有關(guān)。登記作為國(guó)家的公權(quán)的行使被嚴(yán)格排斥在民法之外。另外日本也采用這種立法模式。
德國(guó)主義。既登記是在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的意思表示外的法定形式，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)契約成立或生效要件。德國(guó)民法采用，又稱為形式主義。此種立法例嚴(yán)格區(qū)分物權(quán)與債權(quán)行為(分離主義)，在債權(quán)合意之外，另須作成物權(quán)合意，并且須履行一定的法定形式——登記(公示原則)，始發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)。此種德國(guó)立法例，與德國(guó)當(dāng)時(shí)的立法背景也是相關(guān)的，德國(guó)是在繼受日耳曼法和普通法的基礎(chǔ)上，并且在歷史法學(xué)派理論的影響下，于德國(guó)當(dāng)時(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度背景下，借鑒了法國(guó)的民法典，制定了德國(guó)民法。尤其在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)上，深受日耳曼法和德國(guó)當(dāng)時(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度的影響。
(3)折衷主義。既登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定形式，是契約成立或者生效要件，但是在物權(quán)和債權(quán)行為上不作區(qū)分。也即是只要做成一個(gè)債權(quán)契約，不須在債權(quán)行為外另作成物權(quán)行為。此種法例折衷了法國(guó)主義和德國(guó)主義，瑞士采用之。
登記作為公示方式，一般會(huì)產(chǎn)生了公信力和推定力，但是這在各國(guó)立法例又有不同。比如日本，采用登記形式主義審查方式，登記簿上的登記一般沒有公信力，雖然登記也產(chǎn)生推定力，但是這種推定力不影響真正的權(quán)利人.而另一些法例則認(rèn)為，登記簿上的登記產(chǎn)生了絕對(duì)的公信力，并產(chǎn)生推定力，以保護(hù)第三人的利益。
2、登記的效力
從以上看出，不動(dòng)產(chǎn)登記與物權(quán)制度有緊密的相關(guān)性，物權(quán)獨(dú)立性和無因性是產(chǎn)生分歧重要的因素。在這里，物權(quán)的獨(dú)立性和無因性理論離我們的論題就遠(yuǎn)了.但是，無論是否采用這種理論，就目前大多數(shù)羅馬法系國(guó)家來說，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中多有登記制度。在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)也采用的是登記公示。但是，考察以上各國(guó)對(duì)登記是契約的成立要件，還是生效要件，或者對(duì)抗要件有著不同的觀點(diǎn)。
(1)對(duì)抗要件。這種立法例為法國(guó)、日本等國(guó)家采用。登記不影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，在當(dāng)事人作不作成登記，由當(dāng)事人申請(qǐng)。但是不登記并不影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)契約的成立，只是不產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。例如在日本，登記也不產(chǎn)生絕對(duì)的公信力。
成立或者生效要件。這種立法例的國(guó)家有德國(guó)、瑞士等國(guó)家，我國(guó)臺(tái)灣也采用這種立法例。也既是在當(dāng)事人沒有作成登記前，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)。只有當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行變動(dòng)登記后，始發(fā)生物權(quán)的移轉(zhuǎn)，所有人始取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。在這種模式下，又有登記為契約成立要件說和生效要件說兩種觀點(diǎn)。生效要件說主要認(rèn)為，登記系行政法上的公法行為，而契約系民法上私行為，法律行為的作成只要符合私法上的要件即可.但是，在這里，生效要件和成立要件的區(qū)別意義，在物權(quán)理論下可能不大。不過為了嚴(yán)格的在民法貫徹公私法的傳統(tǒng)界限，把它作為生效要件可能在理論有意義。
就以上采用不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記制度的國(guó)家中，大多數(shù)國(guó)家采用○2這種立法例。登記作為一種公法上的行為，具有什么樣的效力?一般而言，作為國(guó)家的公權(quán)力，通常享有絕對(duì)的效力。多數(shù)國(guó)家賦予登記行為絕對(duì)的公信力，并因此在法律上產(chǎn)生絕對(duì)的推定力，這就是物權(quán)上公信原則.其為了保護(hù)因信賴登記的第三人的利益而設(shè)。
二、登記錯(cuò)誤的責(zé)任
登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的一項(xiàng)重要的制度，對(duì)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易中的動(dòng)的交易安全起著外部的表征作用，使當(dāng)事人的交易迅速，安全，奠定了一套不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的信用制度基礎(chǔ)。但是登記也有與事實(shí)不符合的情形，既登記錯(cuò)誤。登記錯(cuò)誤包括登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤，也包括當(dāng)事人造成的錯(cuò)誤，以及因欺詐、脅迫、惡意串通所為的虛假意思表示。
根據(jù)有權(quán)利必有救濟(jì)的原則，法律上規(guī)定一項(xiàng)權(quán)利(力)措施，就會(huì)設(shè)定一種預(yù)防救濟(jì)的措施。為了保護(hù)真正權(quán)利人的利益，考慮到平衡不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易中動(dòng)與靜的安全，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的登記錯(cuò)誤，各國(guó)采用以下的立法例。一、事先的審查制度，比如采用實(shí)質(zhì)審查登記形式;二、事后的補(bǔ)救措施，即是對(duì)于真正的權(quán)利人進(jìn)行事后的救濟(jì)。由于事先的審查制度要求實(shí)質(zhì)的審查，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，對(duì)于交易的迅速有影響，而且公法行為對(duì)私權(quán)有過多干涉之嫌;而事后的審查制度則更符合私法的原則。因此，大多數(shù)國(guó)家采用這種方式.
登記錯(cuò)誤的責(zé)任一般各國(guó)采用以下三種方式救濟(jì)。1、國(guó)家賠償制度，德國(guó)、瑞士等國(guó)家采用這種制度。我國(guó)的臺(tái)灣也采用這種立法例。因?yàn)榈怯泴儆谛姓袨�，按照行政程序進(jìn)行救濟(jì)，或者通過行政訴訟進(jìn)行救濟(jì)。但是在臺(tái)灣，須在登記費(fèi)用中提存10%作為登記儲(chǔ)金，這與下面談到一點(diǎn)相似;2、保險(xiǎn)基金制度，英、美國(guó)家采用之。既是在登記手續(xù)費(fèi)用中，提取一定的比例作為保險(xiǎn)基金的制度。3、侵權(quán)損害責(zé)任，即是由侵權(quán)行為人負(fù)賠償責(zé)任。這是通過民事訴訟的方式救濟(jì)。
各國(guó)在登記制度中的登記錯(cuò)誤責(zé)任立法例，都是值得借鑒的模式。但是，一種制度的有效運(yùn)行須與配套的制度并行，并且他的實(shí)行理由應(yīng)該是符合歷史的，而不僅僅是邏輯的。因此，在借鑒外國(guó)的模式時(shí)，本國(guó)的現(xiàn)實(shí)是必須考慮的。在目前，我國(guó)沒有在這方面的先例，根據(jù)登記行為是屬于具體的行政行為，我們可以借鑒國(guó)家賠償?shù)闹贫龋⑽覈?guó)的登記錯(cuò)誤責(zé)任的基礎(chǔ)，并且可以借鑒英、美的制度，交納一定的費(fèi)用作為基金。
三、登記產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)時(shí)效制度
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)須經(jīng)登記，因登記產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)會(huì)不會(huì)罹于時(shí)效呢?如果罹于時(shí)效，那么又如何來確定時(shí)效的長(zhǎng)短呢?或者說根據(jù)什么法律規(guī)定?在私法上，這里的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)[11]可以存在于物權(quán)、債權(quán)以及侵權(quán)行為法中;另外，由登記產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)還有可能存在于公法中。那么因登記產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)是什么呢?
1、請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)在行政法中。登記錯(cuò)誤而產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，產(chǎn)生了國(guó)家賠償?shù)牧x務(wù)，這里的請(qǐng)求權(quán)由于行政違法行為引起的，其產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)適用國(guó)家賠償法上的訴訟時(shí)效制度，即時(shí)效為兩年(《國(guó)家賠償法》第三十二條)。
2、請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)在私法中。登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件(或者成立要件)，登記是契約生效(或者成立)的一個(gè)要件，所有人有義務(wù)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行變動(dòng)登記，不進(jìn)行變動(dòng)登記的，不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力。在形式主義立法例下，當(dāng)契約雙方作成債權(quán)合意時(shí)，債權(quán)契約成立，另須作成物權(quán)契約合意，并經(jīng)過登記方完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的交易。
如果債權(quán)契約不成立，或者物權(quán)契約的意思表示錯(cuò)誤使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不能，其產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)與登記無關(guān)。當(dāng)契約雙方作成債權(quán)契約和物權(quán)合意時(shí)，卻沒有進(jìn)行登記，其買方當(dāng)事人(包括已經(jīng)取得占有)還沒有取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，所有權(quán)仍然屬于賣方當(dāng)事人。此時(shí)產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)原因在于物權(quán)契約，登記作為物權(quán)契約的一部分(物權(quán)合意是另一部分)，沒有登記則物權(quán)行為還沒有完成，其請(qǐng)求登記應(yīng)該不罹滅于時(shí)效。但是債權(quán)契約將罹滅于時(shí)效(我國(guó)為2年《民法通則》第135條)，當(dāng)債權(quán)時(shí)效完成以后，此時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)合意仍然有效，但是其不動(dòng)產(chǎn)的移轉(zhuǎn)后又會(huì)產(chǎn)生不當(dāng)?shù)美膫鶛?quán)(另有不同學(xué)說觀點(diǎn)認(rèn)為產(chǎn)生物上返還權(quán)——物上請(qǐng)求權(quán)，一般認(rèn)為此也罹滅于時(shí)效，但此與登記也無關(guān))，它也將罹滅于時(shí)效(我國(guó)為2年《民法通則》第135條)。也就說，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)契約罹滅于時(shí)效時(shí)，其物權(quán)契約仍然有效，但是又產(chǎn)生了新的債權(quán)——不當(dāng)?shù)美?mdash;—此與登記無關(guān)，將罹滅于時(shí)效 ，或者產(chǎn)生物上返還權(quán)，通說也認(rèn)為罹滅于時(shí)效。在折衷主義立法例下，登記是成立(或者生效)要件，但是其沒有嚴(yán)格的獨(dú)立出物權(quán)契約，因此登記的時(shí)效將隨同債權(quán)罹滅。在意思主義的立法例下，登記屬于對(duì)抗要件。
在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，存在著這方面的法律漏洞，但可以肯定的是由登記產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)將罹滅于時(shí)效。從上面的不同的立法例可以看出，不同的立法模式下，登記引起的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)是不一樣的，適用的時(shí)效規(guī)范也不一樣。對(duì)于我國(guó)來說，目前還沒有統(tǒng)一的物權(quán)法，或者財(cái)產(chǎn)法，在這個(gè)問題上，可以參考外國(guó)的立法模式，比較以上立法例，我認(rèn)為借鑒折衷主義的立法例，較符合目前我國(guó)的法制狀況。
四、結(jié)論
綜合以上的論述，具體的結(jié)合前文提出的案例，做如下的分析。
首先如圖示：
債權(quán)契約
甲 乙
A(房屋) 丙
1、甲與乙之間為房屋租賃契約，屬于債權(quán)行為，甲移轉(zhuǎn)A占有于乙(直接占有)，乙為有權(quán)占有A，但無對(duì)A的處分權(quán)。(《合同法》第十三章 租賃合同)
2、乙與丙之間為不動(dòng)產(chǎn)買賣契約。在形式主義立法例下，須作成債權(quán)契約、物權(quán)合意和登記。在意思主義立法例下，只須作成一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)A買賣契約，可以作成登記以生對(duì)抗效力。在折衷主義立法例下，也只須作成一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)A買賣契約，但另須作成登記。在形式主義立法例下，債權(quán)契約有效，物權(quán)契約無效，登記錯(cuò)誤，此時(shí)，丙對(duì)A的占有構(gòu)成不當(dāng)?shù)美a(chǎn)生不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)(另有學(xué)說認(rèn)為乙對(duì)丙產(chǎn)生物上返還請(qǐng)求權(quán))(我國(guó)時(shí)效為2年《民法通則》第135條，以下同)。折衷主義立法例下，契約無效，登記錯(cuò)誤。我國(guó)現(xiàn)行的法律比較接近于折衷主義模式，可以認(rèn)為此時(shí)登記錯(cuò)誤。
3、丙對(duì)A的善意取得，在有不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的立法例下，丙對(duì)A可以主張不動(dòng)產(chǎn)善意取得。在我國(guó)，沒有不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。故丙對(duì)A不能主張善意取得。
4、乙對(duì)A無處分權(quán)，在無法律規(guī)定的情況下獲得利益，乙構(gòu)成不當(dāng)?shù)美�，甲、丙可以�?duì)乙請(qǐng)求不當(dāng)?shù)美膫鶛?quán)(時(shí)效為2年)，乙同時(shí)對(duì)甲構(gòu)成侵權(quán)行為，甲可以對(duì)乙請(qǐng)求損害賠償(時(shí)效為2年)。此時(shí)，甲對(duì)乙的請(qǐng)求權(quán)發(fā)生競(jìng)合，通常情況作為侵權(quán)行為來處理。
5、甲對(duì)A擁有所有權(quán)，甲是A真正所有權(quán)人，甲可以請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)涂消登記、變更登記(也會(huì)罹滅于時(shí)效)。在登記變更后，甲始能行使對(duì)丙的物上返還權(quán)(此不能是不當(dāng)?shù)美麄鶛?quán)，因?yàn)閭南鄬?duì)性決定的)(時(shí)效為2年)。
6、登記錯(cuò)誤的責(zé)任，由于我國(guó)沒有類似的判例，在這里我認(rèn)為登記行為屬于國(guó)家具體的行政行為，應(yīng)該具有可訴性，我國(guó)也已經(jīng)制定《國(guó)家賠償法》。再者，我國(guó)的登記制度實(shí)行的是實(shí)質(zhì)審查形式。因此，登記錯(cuò)誤可以采用國(guó)家賠償責(zé)任原則。另外，也可以在登記費(fèi)用中提取一定的比例作為基金。
在本例中，若又設(shè)丙將A買賣于丁，并進(jìn)行了A 的移轉(zhuǎn)登記。此時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)買賣的動(dòng)與靜的交易安全保護(hù)到底誰者優(yōu)先，更是突出的表現(xiàn)出來。動(dòng)的保護(hù)——登記的公示公信原則，靜的協(xié)調(diào)——登記的錯(cuò)誤制度，兩者之間的相互協(xié)力是民法追求的目標(biāo)。在參考各國(guó)的立法例時(shí)，我國(guó)如何建立不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的登記制度，其背后可能不僅僅是法律移的過程，更是植的努力。法律理論的鋪墊，法律經(jīng)濟(jì)價(jià)值的分析，法律文化的支撐以及整個(gè)公私法的協(xié)力多是一項(xiàng)制度建立的基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)：
不動(dòng)產(chǎn)登記在我國(guó)唐朝就有文碟制度，唐朝恢復(fù)實(shí)行均田制度，采用戶籍制度，土地買賣受到限制。在宋以下，也有類似的魚鱗冊(cè)制度。(見錢穆著《中國(guó)歷代政治得失》[M] 三聯(lián)書店2002年版)。目前，世界大部分國(guó)家多有不動(dòng)產(chǎn)登記制度。我國(guó)現(xiàn)行的法律也規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)買賣須經(jīng)登記。
本例是我假設(shè)的，以便于下面論述問題。并在文章最后給出了簡(jiǎn)要分析，基本思路是請(qǐng)求權(quán)的分析方法(王澤鑒著《民法思維與民法實(shí)例》[M] 中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版)
參見 戴濤：《行政登記侵權(quán)之訴研究》載于《行政與法》[J]2002、2 第59頁(yè)。
謝在全著《民法物權(quán)論》(上冊(cè))[M]之63頁(yè)及以下 中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版。
田山輝明[日]著 陸慶勝譯《物權(quán)法》(增訂本)[M]之43頁(yè) 法律出版社2001年版。
有關(guān)物權(quán)獨(dú)立性和無因性理論，請(qǐng)參考以下書：王澤鑒著《民法總則》[M]、《民法物權(quán)》[M](第一冊(cè))、《民法學(xué)說與判例研究》[M](第一冊(cè));謝在全著《民法物權(quán)論》[M];劉得寬著《民法諸問題與新展望》[M]之523頁(yè);田山輝明[日]著(陸慶勝譯)《物權(quán)法》(增訂本)[M];;黃茂榮著《債法總論》[M](第一冊(cè))之第九頁(yè)及以下;史尚寬著《物權(quán)法論》[M];曼弗雷德 沃爾夫 [德] 著(吳越 李大雪譯)《物權(quán)法》[M];梅迪庫(kù)斯 [德] 著(邵建東譯)《德國(guó)民法總論》[M];
王澤鑒著 《民法物權(quán)》[M](第一冊(cè))之79頁(yè) 中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版。
參看注中的相關(guān)部分。
參見注書之62頁(yè)。
參見注書之99頁(yè)。
[11]請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)是德國(guó)民法上概念。請(qǐng)參考注中相關(guān)書籍，尤其是王澤鑒著《民法思維與民法實(shí)例》[M] 和拉倫茨著《德國(guó)民法通論》[M](王曉曄等譯 法律出版社2003年版
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簡(jiǎn)報(bào)中對(duì)撫琴俑描述存在的問題研究論文10-08
分析研究生論文寫作中的問題10-02
試論城市拆遷中的“釘子戶”問題研究10-05