簡析小區(qū)車位車庫的權屬及相關法律問題

時間：2022-09-30 04:09:31 法律畢業(yè)論文我要投稿

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　　中華人民共和國物權法是為了維護國家基本經(jīng)濟制度，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權利人的物權，根據(jù)憲法，制定的法規(guī)。下面是小編獻上的關于小區(qū)車位車庫的權屬及相關法律問題的論文，本論文通過《物權法》對小區(qū)的車位進行相應的論述，歡迎各位法律畢業(yè)的同學參考!

簡析小區(qū)車位車庫的權屬及相關法律問題

　　摘要：隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，城市房屋商品化得以迅速發(fā)展以及機動車的普及，商品房小區(qū)車位、車庫不足的問題日益突出，導致業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)管理公司之間糾紛不斷，這些糾紛歸根結底在于小區(qū)車位、車庫的權屬不明�！段餀喾ā穼︖@問題做了界定，但尚有不足，所以需要在分析的基礎上提出針對性的建議，從根本上緩解小區(qū)車位車庫歸屬問題。

　　關鍵詞：小區(qū)車位;車庫;權利歸屬

　　近年來，經(jīng)濟發(fā)展不斷滿足了人們的生活需要，汽車成為人們生活的必須，為人們生活提供了便利，是人們生活不可缺少的部分。然而汽車停放也帶來諸多問題，主要表現(xiàn)在車位、車庫歸屬問題，即歸業(yè)主所有還是開發(fā)商所有?這是本文主要討論的話題�！段餀喾ā返�74條雖然做了相關規(guī)定，并不明確。

　　一、小區(qū)車位、車庫的概述

　　(一)小區(qū)車位、車庫的定義及分類

　　車位指住宅小區(qū)內設置在地上或地下的停放機動車輛的屬于開放式空間的場所。車庫指人們在小區(qū)內停放車輛時的獨立附屬物。車位是在地面簡單劃線而成，不具有建筑物特征，開發(fā)幾乎不要成本;而車庫具有建筑物的特征，有明確的位置，空間封閉，開發(fā)投入成本較高。小區(qū)車位、車庫的分類：立體停車位、地面停車位、首層架空層停車位、地下停車位、樓房頂層停車位。

　　(二)小區(qū)車位、車庫的性質

　　根據(jù)《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條，判斷小區(qū)某部分是否為專有部分的條件有：構造上具有獨立性，能夠明確區(qū)分;利用上具有獨立性，可以排他使用;能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。可知小區(qū)車位、車庫具備這三個條件，屬于建筑物的專有部分，可以獨立作為所有權的客體;車位、車庫是附隨小區(qū)建筑物而建造的，是整個住宅小區(qū)的組成部分;而且小區(qū)車位、車庫能滿足業(yè)主停車的需要，進一步提升小區(qū)物業(yè)價值，是現(xiàn)代小區(qū)不可或缺的配套設施之一。

　　(三)小區(qū)車位、車庫的現(xiàn)狀

　　現(xiàn)今的小區(qū)車位、車庫權利歸屬是比較混亂的，有法律明確規(guī)定的部分，即《物權法》第74條：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”這個規(guī)定區(qū)分了小區(qū)內地面車位和車庫的差異，在其產(chǎn)權歸屬問題上給予區(qū)別對待，規(guī)定了建筑區(qū)劃內的車位、車庫的歸屬方式，但這一規(guī)定并未解決實際根本問題。也有不明確的爭議，存在四種觀點：歸業(yè)主共有;歸開發(fā)商所有;應按照當事人約定;以是否計入公攤面積確定。這些觀點都是僅從與車位車庫有關的一個方面來支持，沒有做到很好的兼顧各方因素。要很好的確定小區(qū)車位、車庫的歸屬，就要關注車位、車庫的性質是專有部分還是共有部分：若屬于專有部分，那么就是獨立的，開發(fā)商可以進行單獨得出售和不動產(chǎn)登記;反之，若屬于共有部分，那么小區(qū)全體業(yè)主就是共有人，開發(fā)商如果單獨把這部分出售就會侵犯業(yè)主的合法利益，業(yè)主可以請求開發(fā)商賠償侵權之債。

　　二、小區(qū)車位、車庫權利歸屬存在的問題

　　(一)小區(qū)車位、車庫的多樣化，權屬標準不統(tǒng)一

　　鑒于小區(qū)車位、車庫的類型多樣，所以判斷標準也不統(tǒng)一，具體有以下三方面：從土地使用權上看，根據(jù)我國“房地一體”原則，業(yè)主在買受房屋后就同時取得房屋所有權和土地使用權，小區(qū)中的車位、車庫也附屬的歸業(yè)主所有。此標準使小區(qū)車位、車庫權屬較為明確，但僅憑土地使用權難于區(qū)分公共場合中的車位、車庫是業(yè)主共有還是專有，相比較車位而言，建造車庫要投資的成本較高，開發(fā)商建造車庫的目的就是獲得利益，此利益如果得不到以期的回報會減少開發(fā)商建造車庫的積極性;從建造成本上看，誰投資建造了車位、車庫，誰就享有所有權，體現(xiàn)“誰投資、誰受益”原則。但在現(xiàn)實生活中干擾因素比較多，缺乏準確性;從約定存在上看，開發(fā)商和業(yè)主在買賣房屋時可以通過約定來確定車位、車庫的歸屬，因為法律規(guī)定保護合同當事人的意思自治，約定優(yōu)先，只有在沒有約定或約定不明時，才歸業(yè)主共有。這三方面都各有利弊，都不適合對小區(qū)車位、車庫權利歸屬進行區(qū)分。

　　(二)《物權法》第七十四條在實際操作中存在問題

　　“首先滿足業(yè)主需要原則”這一規(guī)定太過粗糙，易產(chǎn)生歧義，雖然體現(xiàn)國家對車位、車庫轉讓自由有一定程度的限制，但這一限制不明確。它使人們對“首先”的理解不一，沒有明確規(guī)定在實踐中開發(fā)商以高于市場價格的價格出售或出租給業(yè)主的情況，沒有明確規(guī)定開發(fā)商是否有權將車位車庫出售給小區(qū)業(yè)主以外的其他人和開發(fā)商將車位車庫賣于第三人的行為是否在法律上屬于合法行為;且法律只規(guī)定了小區(qū)車位、車庫的歸屬方式，即當事人約定，而沒有對約定不明或沒有約定的情況下的車位、車庫的歸屬做具體說明，這樣會造成人們在社會操作中產(chǎn)生糾紛，造成難題。

　　三、小區(qū)車位、車庫權利歸屬的認定

　　(一)不同類型小區(qū)車位、車庫歸屬的認定

　　立體停車位在結構上占用了獨立空間的停車位，符合建筑物區(qū)分所有權的專有部分，而且建筑物面積也包括在整個小區(qū)的建造成本中，可以獨立買賣交易并取得獨立的產(chǎn)權登記。因此，開發(fā)商有權對此獨立的專有部分進行出售或租賃。地面停車位是通過在地面上劃線而成，不符合構造上和使用上的獨立性標準，所以不屬于專有部分，只能成為共有部分。且此類停車位的建造面積已經(jīng)包括在整個小區(qū)的建造面積內，所以其應為小區(qū)全體或部分業(yè)主共有，開發(fā)商無權將其進行出售或租賃。首層架空層停車位的法律權利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物，是住宅房屋單元的從物，是小區(qū)全體或部分業(yè)主的共有物。地下停車位的權利歸屬并不明確，眾說紛紜。但從法律的角度，絕大部分地下停車位的建筑面積是不計入整個小區(qū)的總建造面積的，應該屬于全體業(yè)主;但也有一些地方特別規(guī)定屬于開發(fā)商所有。所以此停車位的權利歸屬還有待進一步明確。樓房屋頂平臺停車位，從構造看類似于地面停車位，也只是簡單的劃線分割而成，不屬于專有部分。而且對屋頂平臺的利用更多的是用它的空間，而這個空間顯然不僅僅屬于頂層的區(qū)分所有人，而應當歸該建筑物的全體區(qū)分所有人所有。因此，這類停車位應由該建筑物的全體業(yè)主共有。　　(二)《物權法》第七十四條在實際操作中的對策

　　我們應該正確理解“首先滿足業(yè)主需要原則”這一規(guī)定，提高實際可操作性。這里的“首先”是指不分條件的優(yōu)先購買權或優(yōu)先承租權;進一步明確規(guī)定開發(fā)商以明顯高于市場價格的價格出售或出租小區(qū)車位、車庫給業(yè)主的行為，才能更好的保護業(yè)主的弱勢地位;還要明確開發(fā)商把小區(qū)車位、車庫的所有權出售給小區(qū)外的人的行為是否受法律的保護，這要看開發(fā)商在出售給業(yè)主之外的人之前是否履行了通知業(yè)主的義務，如果沒有通知業(yè)主，此出賣行為法律是不保護的。還應該明確約定不明或沒有約定下的小區(qū)車位、車庫所有權歸屬，推定為業(yè)主共有。因為開發(fā)商和業(yè)主的地位不平等，開發(fā)商在買賣房屋中總是處于優(yōu)勢地位，掌握著建造商品房的成本，法律上要保障當事人的合法利益。如果當事人沒有在合同中約定車位、車庫的歸屬，就可以推定開發(fā)商已經(jīng)放棄主張車位、車庫的權利，推定為業(yè)主共有。另外，從合同解釋上看，如果合同因沒有約定歸屬而發(fā)生爭議，法律上要求做不利于開發(fā)商的解釋，即解釋為歸業(yè)主共有。

　　四、結語

　　在小區(qū)建設中設置一定數(shù)量、類型的車位車庫，有利于提升小區(qū)的居住環(huán)境，滿足業(yè)主的出行需要。伴隨而來的小區(qū)車位、車庫權利歸屬不明，會損壞開發(fā)商和業(yè)主的合法權益，阻礙經(jīng)濟社會的正常發(fā)展。我們應該從現(xiàn)有法律規(guī)定出發(fā)，借鑒它國先進的經(jīng)驗，健全、完善停車位建設制度，真正建設一個良好健康的停車環(huán)境;并不斷加強政府監(jiān)督管理職能，建立長效合理監(jiān)控體制，提高停車位的整體質量和管理人員素質。只有這樣才能有效解決停車位緊張問題，交通才能走向健康循環(huán)的軌道。

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