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中國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題及對(duì)策論文
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，同時(shí)又推動(dòng)了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進(jìn)展，已經(jīng)成為現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)中一個(gè)重要的有機(jī)組成部分、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大，其自身特性決定了這一產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門中處于平均水平之上。在我國，住宅投資的增加，被帶動(dòng)的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個(gè)，有力地促進(jìn)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
房地產(chǎn)業(yè)為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基本的物質(zhì)保證，是社會(huì)一切產(chǎn)業(yè)部門不可缺少的物質(zhì)空間條件，并具體構(gòu)成各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)發(fā)揮的規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、布局是否合理、水平的高低和發(fā)展速度的快慢，都將影響著各行業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、水平和速度。房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)部門固定資產(chǎn)的重要組成部分，也直接參與價(jià)值生產(chǎn)和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過程，并形成商品生產(chǎn)和經(jīng)營成本的重要內(nèi)容。因此，房地產(chǎn)是構(gòu)成整個(gè)社會(huì)財(cái)富的重要內(nèi)容，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)特殊的行業(yè)，它既有國民經(jīng)濟(jì)一般行業(yè)的共性，又有其自身的發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及活動(dòng)領(lǐng)域十分廣泛，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)獨(dú)立且非常重要的部門，房地產(chǎn)業(yè)有著自身的發(fā)展規(guī)律和活動(dòng)特點(diǎn)。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在發(fā)達(dá)國家的發(fā)展歷經(jīng)幾十年甚至上百年的歷程，其中有著推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、成長的積極因素，又有影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的消極因素：每個(gè)國家根據(jù)本國國情制定相關(guān)的法律法規(guī)政策和利用經(jīng)濟(jì)杠桿來扶持及引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時(shí)又有很多不確定的因素影響著房地產(chǎn)業(yè)。
一、房地產(chǎn)行業(yè)概述
（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念
房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因?yàn)樗鼈兊臉I(yè)務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔(dān)發(fā)包任務(wù)；建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建筑的生產(chǎn)任務(wù)。
（二）房地產(chǎn)業(yè)的分類
房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理業(yè)。
房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上投資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸多方面。房地產(chǎn)投資開發(fā)除了取得土地、建造房屋、然后預(yù)售或出售新建的房屋這種方式，還有購買房屋后出租，購買房屋后出租一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓，或者購買房地產(chǎn)后等待一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；開發(fā)也不僅是建造新房屋，還有把土地(生地、毛地)變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后轉(zhuǎn)讓，有對(duì)舊房屋進(jìn)行裝修改造，有接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。房地產(chǎn)業(yè)具有資金量大、回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)咨詢業(yè)是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指向進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、代理的經(jīng)營活動(dòng)。物業(yè)管理業(yè)是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
（三）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用
房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的參與者。因此說，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。它的重要作用可以歸納如下：第一，可以為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；第二，可以改善人們的居住和生活條件；第三，可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；第四，通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施；第五，可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金渠道；第六，可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展；第七，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；第八，有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)；第九，有利于吸引外資，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè)；第十，可以擴(kuò)大就業(yè)面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來，隨著國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康的發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有利途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)(市場)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。
二、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和存在問題
我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代開始興起，1998年國家停止福利分房實(shí)行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)開始真正發(fā)展起來。90年代發(fā)展壯大，在國家積極的財(cái)政政策刺激下，全國固定資產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國人均住房面積城市達(dá)到20平方米，農(nóng)村達(dá)到25平方米，住宅成套率達(dá)到70%。住宅業(yè)增加值占GDP的比重，城市達(dá)4%，城鄉(xiāng)合計(jì)達(dá)7.5%，房地產(chǎn)業(yè)己上升到支柱產(chǎn)業(yè)的地位。近兩年來住宅建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率均在1.5個(gè)百分點(diǎn)左右。
（一）房地產(chǎn)的總體規(guī)模越來越大
1、房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大
房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重逐年增加。1999年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為4010.17億元，到2004年達(dá)到13158.25億元，房地產(chǎn)投資額平均每年增長1000億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例也逐年增加。到2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%。
2、開發(fā)規(guī)�？焖僭鲩L
2004年全國房地產(chǎn)施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25 %，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增長速度都在10%以上，最高接近30%。2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%；房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%；房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。
（二）地區(qū)發(fā)展不平衡
1、房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異
主要表現(xiàn)在第一，無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場起步較早所致。第二，中部的增長速度(除了銷售額)基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價(jià)格的上升和競爭激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中部的各項(xiàng)指標(biāo)(除銷售額)的增長速度均高于其他兩部。第三，地區(qū)間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個(gè)人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例�？梢钥闯�，隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，中、西部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地區(qū)間正逐步縮小差距。
2、城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異
在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而略有差異。從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對(duì)數(shù)量上來看，東部地區(qū)24.91 >西部地區(qū)23.25>中部地區(qū)22.06。這是因?yàn)闁|部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對(duì)來說居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經(jīng)濟(jì)又不很發(fā)達(dá)，所以人均住宅建筑面積最��；從其增長速度來看，西部地區(qū)5.1%>中部地區(qū)4.6%>東部地區(qū)3.6%。
（三）房價(jià)居高不下
近來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“三高”，房價(jià)高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價(jià)格大幅攀升，達(dá)到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠(yuǎn)大于1998。2003年年平均售價(jià)的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價(jià)分別達(dá)到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對(duì)應(yīng)的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。而到了2009年，溫州、杭州、北京、上海、深圳等地的房價(jià)均超過一萬，而在2010年房價(jià)又有一輪新高，使確確實(shí)實(shí)的“剛需族”出手猶豫，中央終于不得不出臺(tái)新政進(jìn)行調(diào)控。
三、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析
（一）我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展取得了巨大的成就
縱觀這20年的發(fā)展，其特點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：（1）房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場化。房地產(chǎn)業(yè)開始注重品牌，這是市場化的一個(gè)重要標(biāo)志。2001年“地產(chǎn)品牌”在我國拉開了序幕，到2002年，各大地產(chǎn)商在激烈的市場競爭中，已經(jīng)把品牌戰(zhàn)略作為重頭戲。雖然個(gè)別知名地產(chǎn)商與業(yè)主之間出現(xiàn)過不和諧音符，但這并沒有影響國內(nèi)房地產(chǎn)公司實(shí)施品牌戰(zhàn)略的決心。更多的地產(chǎn)商開始重視品牌建設(shè)，重視產(chǎn)品品質(zhì)，強(qiáng)化管理服務(wù)，這將有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)經(jīng)營，提升房地產(chǎn)的競爭力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場化程度的提高。（2）房地產(chǎn)局部投資市場開始形成。根據(jù)調(diào)查顯示，現(xiàn)在有大約406的潛在購房者購房的目的為“投資”。這一結(jié)果可以證明兩個(gè)最基本的事實(shí)：即我國的房地產(chǎn)市場還處于起步階段，大部分人買房為了自住；另一方面，我們也注意到，盡管目前的房地產(chǎn)投資額較少，但一個(gè)投資房地產(chǎn)的階層正在形成。（3）商品房對(duì)于個(gè)人的銷售量增加。近幾年商品房對(duì)個(gè)人的銷售量每年都以很高的比例增加，到2001年，個(gè)人購房占商品房銷售量中已達(dá)到93.696，說明我國的消費(fèi)者對(duì)于住房成為一種商品而不是福利品這一概念已經(jīng)接受，我國的房地產(chǎn)改革政策已經(jīng)初見成效，這對(duì)于正在飛速發(fā)展的我國房地產(chǎn)業(yè)和我國的房地產(chǎn)市場起到了支持。（4）我國正在形成一些有規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商。雖然我過房地產(chǎn)還是幼稚產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場也剛有雛形，但我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的迅速崛起及成熟，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的形成。房地產(chǎn)企業(yè)的成熟，將使一批投機(jī)取巧、管理不規(guī)范、借助于政策或管理漏洞來趁機(jī)“撈一把”的企業(yè)受到制約和逐步淘汰。這樣有行業(yè)責(zé)任心的企業(yè)自然就能夠適應(yīng)市場變化的要求。
（二）房地產(chǎn)與資本市場的關(guān)系更加緊密
我國房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，在經(jīng)歷了營銷時(shí)代與產(chǎn)品時(shí)代后，正在進(jìn)入資本經(jīng)營時(shí)代，特別是2002年的房地產(chǎn)市場已經(jīng)初步體現(xiàn)出這種態(tài)勢。由于房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的資本化程度是衡量房地產(chǎn)行業(yè)成熟的主要標(biāo)準(zhǔn)。過去的十幾年，由于國家在房地產(chǎn)金融政策上的不完備和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常處在缺乏自己的狀況下。而另一方面，總舵的金融機(jī)構(gòu)又難以進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，造成資本與房地產(chǎn)市場的脫節(jié)，而銀行作為我國房地產(chǎn)單一的融資渠道，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸的癥結(jié)。當(dāng)前隨著房地產(chǎn)市場化程度的逐漸提高，國家隊(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、各類投資基金進(jìn)入房地產(chǎn)已經(jīng)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策的逐步實(shí)施與完備，更多的融資渠道和融資方式將為房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展提供巨大的補(bǔ)血作用。當(dāng)前這種資本市場與房地產(chǎn)市場的緊密接觸，將會(huì)把房地產(chǎn)市場帶入資本經(jīng)營的時(shí)代。
（三）房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展的時(shí)期，增長迅速，熱點(diǎn)擴(kuò)散
從前面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，我國的房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，其特點(diǎn)是增長速度、熱點(diǎn)擴(kuò)散。房地產(chǎn)業(yè)保持快速增長的原因有：第一，國家財(cái)力的增加，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長，為房地產(chǎn)業(yè)，特別是為住房消費(fèi)、解決群眾的住房問題、改善群眾的居住條件提供了根本的基礎(chǔ)和支撐了；第二，住房分配貨幣化改革的落實(shí)，為房地產(chǎn)的發(fā)展起著重要的推動(dòng)作用；第三，隨著人均GDP超過800美元這一社會(huì)發(fā)展新階段的到來，汽車消費(fèi)增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出現(xiàn)新的吸引力和亮點(diǎn)；第四，隨著城市化進(jìn)程的加快和小城鎮(zhèn)的改造，包括綠化隔離帶的建設(shè)，也為房地產(chǎn)的發(fā)展和擴(kuò)大需求提供了條件；第五，從發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和鼓勵(lì)促進(jìn)住房消費(fèi)除非，二、三級(jí)市場的政策、土地政策適當(dāng)進(jìn)行了調(diào)整，為房地產(chǎn)的增長助力；最后，加入WTO和啟動(dòng)奧運(yùn)以及上海舉辦世博成功，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也會(huì)起很大的促進(jìn)作用，提供了發(fā)展空間。
（四）國家房地產(chǎn)的政策正在逐漸完善
2009年4月15日——國務(wù)院常務(wù)會(huì)：貸款買二套房首付不得低于50%。14日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。
4月17日——國務(wù)院：房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸。《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》指出，商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。4月21日——住建部：未獲預(yù)售許可項(xiàng)目房企不得收定金。住建部下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》要求：今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。
1、政策背景解讀
這個(gè)政策的出臺(tái)始于4月14日溫總理在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上布置下階段任務(wù)時(shí)的指示：實(shí)行更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，抑制投機(jī)性購房，加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策。4月15日即出臺(tái)了上述政策。此次新政屬于宏觀調(diào)控中的貨幣政策。貨幣政策通常突然性較強(qiáng)，借助于突襲，見效迅速，直接效應(yīng)明顯，但容易誤傷，造成市場的大幅波動(dòng)�？梢灶A(yù)見，一定會(huì)有后繼的貨幣政策和財(cái)政政策來修正這種誤傷。在貨幣政策方面，按溫總理的要求，更加嚴(yán)格的差別化房貸政策必將進(jìn)一步明確，目前二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)正在加緊制定，21日證監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)人明確表示新出臺(tái)的二套房標(biāo)準(zhǔn)將采用嚴(yán)格的“認(rèn)房不認(rèn)貸”。在財(cái)政政策方面，按溫總理的要求，物業(yè)稅的開征應(yīng)當(dāng)是迫在眉睫的事情。
2、政策預(yù)期分析
新政將直接打擊投機(jī)者，交易量將在近期大幅萎縮，但如無配套政策，房價(jià)將不會(huì)下跌�？梢钥闯�，此次政策的出臺(tái)一定造成交易量的萎縮和預(yù)期的利空。但是否出現(xiàn)量價(jià)齊跌，需要分析政策的價(jià)格效應(yīng)。政策的根本出發(fā)點(diǎn)在于抑制住房需求，不管是自住還是投資投機(jī)，交易量會(huì)短期內(nèi)萎縮，交易量的萎縮一定會(huì)造成流動(dòng)性資金過剩。政府因此將面臨著扭轉(zhuǎn)寬松貨幣政策的壓力，可以預(yù)期提高利率將是下一步的必然選擇，因此下一步社會(huì)的資金將進(jìn)一步集中于銀行，銀行將面臨著巨大的資金借貸壓力。在投資經(jīng)營環(huán)境沒有改善的情況下，制造業(yè)不能出現(xiàn)大規(guī)模的資金注入，因此社會(huì)上將出現(xiàn)兩方資金富裕者：銀行、制造業(yè)資金，制造業(yè)資金規(guī)模大，必然會(huì)尋求出路，尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房地產(chǎn)將是最優(yōu)選擇，因此利率提高與否，流向以制造業(yè)資金為基礎(chǔ)的炒房團(tuán)（如溫州炒房團(tuán)）或基金的資金不會(huì)減少，反而由于銀行的壓力可能放大。同時(shí)，消費(fèi)者的資金需求減少，可能導(dǎo)致流向開發(fā)商的資金進(jìn)一步增加，而流向地方政府用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金也將進(jìn)一步放大，在銀行、炒房團(tuán)和基金以及政府所形成的資金流轉(zhuǎn)中，即使不會(huì)導(dǎo)致未來房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的進(jìn)一步提高，至少會(huì)在穩(wěn)定水平之上。當(dāng)房價(jià)在一定時(shí)期趨于穩(wěn)定，可能刺激剛性需求者的住房需求。所以如果沒有配套的政策出臺(tái)，此次新政對(duì)住房需求的抑制作用將不明顯，房價(jià)也不可能出現(xiàn)下跌。
四、推動(dòng)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策
（一）合理利用資源實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展
可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個(gè)整體，重視對(duì)自然資源的使用和保護(hù)，爭取實(shí)現(xiàn)向自然的索取與對(duì)自然的回報(bào)之間的平衡。其目標(biāo)包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代社會(huì)的需求，還要考慮后人開發(fā)的余地，決不能進(jìn)行掠奪式開發(fā)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要使開發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調(diào)。從而實(shí)現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標(biāo)和要求。從而，推進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
（二）土地市場規(guī)范化
土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根，在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)前提下土地的供給狀況將左右房產(chǎn)市場的平衡。我國的土地所有權(quán)是國有制，一級(jí)土地使用權(quán)資源支配能力在于政府，簡單地說就是中國的政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應(yīng)上具備高度的規(guī)范性和前瞻性。
政府提前一個(gè)時(shí)間段，制定時(shí)間表，詳細(xì)說明未來期間內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模、土地供應(yīng)范圍、供應(yīng)土地的規(guī)劃，讓房地產(chǎn)市場能充分理解政府的計(jì)劃從而實(shí)現(xiàn)理性的開發(fā)。過去有過這方面負(fù)擔(dān)的案例，開發(fā)商不知道未來時(shí)間內(nèi)政府有多少供應(yīng)土地，擔(dān)心下一步?jīng)]有土地可開發(fā)，于是，在就近的拍賣會(huì)上瘋狂競價(jià)，以超高價(jià)位得到土地，之后背負(fù)承重的壓力進(jìn)行開發(fā)，市場以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長久穩(wěn)定的通過土地獲利。堅(jiān)持土地招掛拍形式的公正性，實(shí)現(xiàn)交易全過程的透明化，接受市場和輿論的監(jiān)督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場化是中國經(jīng)濟(jì)的方向，市場化的前提就是一個(gè)相對(duì)公平的競爭環(huán)境，政府有必要也有能力實(shí)現(xiàn)和維持土地市場的公平競爭環(huán)境。政府應(yīng)具備靈活、及時(shí)的土地調(diào)控、應(yīng)對(duì)能力，以促進(jìn)和穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。俗話說，計(jì)劃趕不上變化，先前制定的計(jì)劃可以作為行事準(zhǔn)繩，但是當(dāng)環(huán)境出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變后，就需要及時(shí)調(diào)整應(yīng)對(duì)。形成一些列的應(yīng)對(duì)機(jī)制，強(qiáng)化政府對(duì)地產(chǎn)市場的有序控制。按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。
（三）完善房地產(chǎn)融資渠道
我國政府過去對(duì)土地政策進(jìn)行了大膽改革，但在地產(chǎn)融資上表現(xiàn)出相對(duì)的保守。早中國城市進(jìn)程化和經(jīng)濟(jì)高速增長的前提下，房地產(chǎn)業(yè)具有誘人的投資回報(bào)率，同時(shí)社會(huì)上積聚相當(dāng)規(guī)模的資金。有序地允許社會(huì)資金進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)，有利于將行業(yè)提升到一個(gè)水平更高的階段、一個(gè)良性競爭的階段。
1、實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化，允許民間建立地產(chǎn)基金
房地產(chǎn)業(yè)需要資金，社會(huì)上也有資金，投資人不必精通地產(chǎn)開發(fā)，只需把錢交給會(huì)做的人去做，余下的就是維持游戲規(guī)則。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也不必因?yàn)樽约簡栴}吊死在銀行一棵樹上而坐失機(jī)會(huì)，選擇通過有明確規(guī)則的途徑從民間獲得資金進(jìn)行開發(fā)。
2、推進(jìn)商業(yè)性銀行股份改革，政府應(yīng)從銀行運(yùn)營中抽身出來
國家控股銀行在整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)中占金融主導(dǎo)地位不是市場化，這樣的形態(tài)不是公平競爭體制。事實(shí)證明目前國有銀行業(yè)不全認(rèn)同和貫徹政府對(duì)市場的理解——央行提高貸款門檻希望給房地產(chǎn)投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設(shè)法減少央行設(shè)限的影響，極力拓展市場份額。
3、適當(dāng)引入外資，達(dá)到鯰魚效應(yīng)
這也就是防止閉門造車的出現(xiàn)，我們應(yīng)該盡可能少走彎路，讓外資獲得適當(dāng)利潤可以理解為繳費(fèi)相應(yīng)的學(xué)費(fèi)。
4、避免地方保護(hù)主義或過分優(yōu)惠外來資本，也就是確保公平的資本環(huán)境
（四）引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)開展多元化產(chǎn)品服務(wù)
有數(shù)據(jù)顯示90%的人群認(rèn)為目前的樓價(jià)過高，而房地產(chǎn)商方面因?yàn)殚_發(fā)的高額投入不得不堅(jiān)挺高價(jià)，這背后的問題在于：樓房產(chǎn)品的同質(zhì)化問題。購房者所面對(duì)的新房不外乎兩類產(chǎn)品——普通商品房和別墅。暫時(shí)拋開市場份額小的別墅不說。現(xiàn)在市場上的所謂普通商品房，都有一個(gè)良好的外觀，不錯(cuò)的綠化、合理的戶型，整體品質(zhì)都差不多，所有的開發(fā)商都想把自己的“普通商品房”做的質(zhì)量更好價(jià)格更高。試想一下，如果市場上的轎車從奧拓到奔馳，他們的外觀、配置、價(jià)格都也差不多，讓顧客怎么選、怎么買？
成熟完整的市場，其產(chǎn)品就應(yīng)該存在明顯的分級(jí)差異。這個(gè)問題，應(yīng)該不全賴開發(fā)商，最應(yīng)該負(fù)責(zé)的是政府。政府在做土地規(guī)劃時(shí)就明確各塊土地未來的建筑形式體現(xiàn)分級(jí)概念，出讓土地時(shí)要求企業(yè)應(yīng)遵循魚線的規(guī)劃而行，全城監(jiān)督土地的使用性質(zhì)。嚴(yán)把各級(jí)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品分級(jí)不等同于優(yōu)劣區(qū)分，區(qū)分等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)是建立在需求市場的分化上，是需求的不同導(dǎo)致我們產(chǎn)品的多元，也許我們有顧慮，認(rèn)為低碳產(chǎn)品不容易贏利。
市場的需求是多元的，我們沒有必要追求產(chǎn)品的一致性。在這里特別提一點(diǎn)的是，現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房辦法本質(zhì)上沒有體現(xiàn)產(chǎn)品多元化，因?yàn)槭袌霎a(chǎn)品多元化的前提是市場化，現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房不是一個(gè)市場化運(yùn)作的結(jié)果，存在太多的政府干預(yù)和不透明，事實(shí)證明多數(shù)人群并不能從經(jīng)濟(jì)適用房推行中得到實(shí)惠。
（五）建立多元化的房地產(chǎn)市場體系
目前，中國的房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)主要是集中在一級(jí)市場上，二級(jí)市場、三級(jí)市場的發(fā)展較為落后，尚未建立起完善的市場分級(jí)體系。政府在宏觀調(diào)控上也主要是針對(duì)一級(jí)開發(fā)市場，對(duì)二、三級(jí)市場缺乏有效的調(diào)控，因?yàn)閷?dǎo)致二、三級(jí)市場幾乎完全市場化，并且受到不良經(jīng)營商的控制，同時(shí)，二、三級(jí)市場是以一級(jí)市場的殘余產(chǎn)品和附屬物的價(jià)值存在，并未使其完成市場分級(jí)體系，實(shí)現(xiàn)滿足各個(gè)層面消費(fèi)需求。因此其轉(zhuǎn)化并接受一級(jí)市場的需求、降低一級(jí)市場泡沫，為一級(jí)市場建立完整的產(chǎn)品價(jià)值體系的功能并未實(shí)現(xiàn)。因而，政府應(yīng)當(dāng)有意識(shí)地制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級(jí)系統(tǒng)，是房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)的健康發(fā)展。
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