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網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理模式
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當(dāng)前，面對(duì)房地產(chǎn)交易主體的多元化、交易信息的網(wǎng)絡(luò)化、交易活動(dòng)的市場(chǎng)化，如何順應(yīng)形勢(shì)，在傳統(tǒng)管理模式的基礎(chǔ)上創(chuàng)新思維，建立科學(xué)、合理、規(guī)范、高效的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理運(yùn)行體系，是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)應(yīng)該認(rèn)真考慮和解決的問(wèn)題。
一、審時(shí)度勢(shì)，正確定位房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的職能
房地產(chǎn)市場(chǎng)管理(本文所指的房地產(chǎn)市場(chǎng)僅限于房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng))是通過(guò)對(duì)市場(chǎng)活動(dòng)的研究制定市場(chǎng)規(guī)則來(lái)規(guī)范市場(chǎng)行為。主要包括兩方面的內(nèi)容：一是規(guī)范市場(chǎng)主體的行為，既要規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)及其從業(yè)人員的行為(具體指其預(yù)銷售行為、廣告發(fā)布、合同簽訂、經(jīng)紀(jì)代理等一系列市場(chǎng)行為)，又規(guī)范消費(fèi)者、投資者的行為;二是向社會(huì)提供準(zhǔn)確可靠的信息，如房源信息、價(jià)格信息等。傳統(tǒng)的市場(chǎng)管理側(cè)重于市場(chǎng)主體資質(zhì)的審批和項(xiàng)目的審批、僅發(fā)布一些瑣碎的市場(chǎng)信息、注重于有形市場(chǎng)的建設(shè)等。進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代，這種傳統(tǒng)的管理職能已無(wú)法適應(yīng)產(chǎn)業(yè)快節(jié)奏發(fā)展的需要，必須打破本位觀念，沖破重堵輕疏的思維定勢(shì)，走出被動(dòng)、靜態(tài)、封閉的管理模式，建立起準(zhǔn)確、快捷、完整的信息收集、分析、發(fā)布體系，讓信息資源為市場(chǎng)主體所充分共享，并正確引導(dǎo)市場(chǎng)主體規(guī)范運(yùn)作，自覺(jué)成為誠(chéng)信建設(shè)的執(zhí)行者，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)管理從原來(lái)的審批和制約的單一功能，向溝通、服務(wù)、引導(dǎo)、監(jiān)督等多功能轉(zhuǎn)化。
二、順應(yīng)形勢(shì)，努力創(chuàng)新管理模式
1、建立通暢的工作聯(lián)系機(jī)制
(1)以連貫的縱向聯(lián)系機(jī)制來(lái)調(diào)控市場(chǎng)供應(yīng)。房地產(chǎn)成為消費(fèi)品一般要經(jīng)歷1—5年的周期，從城市規(guī)劃、拆遷、土地取得、開(kāi)發(fā)、進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)，必須通過(guò)土地、規(guī)劃、建設(shè)、房管等不同機(jī)構(gòu)的審批或備案，在房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度日益提高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，政府各部門(mén)緊密合作、加強(qiáng)溝通、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)就顯得相當(dāng)重要。通過(guò)相關(guān)職能部門(mén)之間的有機(jī)結(jié)合、密切配合，要達(dá)到最大限度地縮短審批時(shí)間，減少審批手續(xù)。同時(shí)，通過(guò)各部門(mén)有效鏈接，從市場(chǎng)成交量就可初步預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來(lái)需求量，為政府把握土地投放市場(chǎng)的節(jié)奏、開(kāi)發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)提供參考。因此，連續(xù)、統(tǒng)一、通暢的管理，既有利于提高政府辦事效率，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，更有利于政府對(duì)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。
(2)以穩(wěn)固的橫向聯(lián)系機(jī)制來(lái)完善市場(chǎng)管理。進(jìn)入流通市場(chǎng)的房地產(chǎn)可以買賣、租賃、抵押、贈(zèng)與等，因此，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)又可以細(xì)分為買賣市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)等等，每一個(gè)分市場(chǎng)的繁榮與否、管理到位與否都會(huì)影響到其它分市場(chǎng)的健康發(fā)展，因此各分市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展是保證整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行的前提。目前，隨著城市化進(jìn)程的加快，城市人口急劇增加，新增人口大多來(lái)自外地和農(nóng)村，而這部分人口在創(chuàng)業(yè)初期一般會(huì)選擇租房，因此，租賃市場(chǎng)潛力巨大，但租賃管理又是當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理中最大的瓶頸。為此，房管、工商、公安、稅務(wù)等機(jī)構(gòu)必須加強(qiáng)橫向聯(lián)系，盡快消滅“地下”租賃市場(chǎng)，將房屋租賃管理引上正常軌道，納入統(tǒng)一規(guī)范管理，促使租售市場(chǎng)協(xié)調(diào)、互動(dòng)發(fā)展。
(3)以多級(jí)聯(lián)網(wǎng)體系來(lái)實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化管理。在城市化的發(fā)展進(jìn)程中，越來(lái)越多的城郊結(jié)合部地區(qū)被融入城市圈，土地開(kāi)發(fā)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)蔓延，加上傳統(tǒng)戶籍制度的打破，大大促進(jìn)了城鄉(xiāng)人口的雙向流動(dòng)。面對(duì)現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理必須主動(dòng)適應(yīng)新的形勢(shì)，盡快將市、區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)納入同一管理系統(tǒng)，分級(jí)管理，聯(lián)網(wǎng)互動(dòng)，及時(shí)監(jiān)督，重點(diǎn)加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理自動(dòng)化、正規(guī)化管理，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)管理的一體化、標(biāo)準(zhǔn)化。
2、建立寬廣的交流平臺(tái)
(1)為市場(chǎng)主體提供高水平的服務(wù)平臺(tái)。作為市場(chǎng)管理部門(mén)，既承擔(dān)著監(jiān)控和管理的職能，也承擔(dān)著為市場(chǎng)主體服務(wù)的功能。其發(fā)展方向?yàn)樵⒐芾碛诜⻊?wù)中，多方位、多維度地建立信息發(fā)布宣傳渠道，滿足市場(chǎng)多層次需求。特別是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，各方主體更多地信賴于政府權(quán)威部門(mén)的信息，也希望市場(chǎng)管理部門(mén)能為他們提供更多更有效的信息。因此，必須高度重視形式多樣的服務(wù)平臺(tái)的組建。此外，房地產(chǎn)交易大會(huì)是開(kāi)發(fā)主體和中介機(jī)構(gòu)宣傳推介的絕好機(jī)會(huì)，也是市民購(gòu)房選房的相對(duì)集中時(shí)間，營(yíng)造盛大、熱烈的氛圍，提供全方位的服務(wù)，可以讓更多的市民關(guān)注新樓盤(pán)，重新認(rèn)識(shí)舊樓盤(pán)。建立權(quán)威的網(wǎng)站、報(bào)刊專欄，實(shí)施專業(yè)化的服務(wù)也必將受到社會(huì)的普遍歡迎。
(2)加強(qiáng)社會(huì)對(duì)市場(chǎng)主體行為監(jiān)督的平臺(tái)。隨著市場(chǎng)交易活動(dòng)的日益頻繁，越來(lái)越多的創(chuàng)業(yè)者和謀生者加入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和中介隊(duì)伍，在過(guò)于焦急的趨利心理驅(qū)動(dòng)下出現(xiàn)了種種不規(guī)范行為，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)的正常運(yùn)行。因此，從加強(qiáng)管理角度考慮，必須筑起強(qiáng)有力的監(jiān)督平臺(tái)，在開(kāi)放、透明的環(huán)境中加大社會(huì)對(duì)各類主體的監(jiān)管，從法律、道德、社會(huì)輿論等各方面迫使各市場(chǎng)主體自覺(jué)加強(qiáng)誠(chéng)信建設(shè)。所以，市場(chǎng)管理部門(mén)有必要充分利用公共媒體，對(duì)所有進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開(kāi)監(jiān)督。同時(shí)，匯聚社會(huì)焦點(diǎn)問(wèn)題，為管理部門(mén)解決和處理群眾熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題提供信息。
(3)探尋開(kāi)放式的信息查詢平臺(tái)。步入信息化時(shí)代，房產(chǎn)檔案的利用率不斷提高，如司法部門(mén)查封房產(chǎn)要查檔、二手房購(gòu)買者在作出購(gòu)買決定前要查詢房屋的權(quán)屬情況等等。而房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案是經(jīng)過(guò)工作人員整理后形成的有價(jià)值的信息資源，不能僅僅局限于內(nèi)部人員利用，更要對(duì)外部人員開(kāi)放，實(shí)現(xiàn)資源共享，滿足社會(huì)需求。同時(shí)，還應(yīng)進(jìn)一步改善查詢環(huán)境，有選擇地對(duì)外提供查詢平臺(tái)，可開(kāi)通網(wǎng)上檔案查詢通道，準(zhǔn)許符合條件的人員隨時(shí)查詢。
3、建立科學(xué)評(píng)估體系
(1)全面客觀評(píng)價(jià)市場(chǎng)服務(wù)主體的資信程度。開(kāi)發(fā)公司和中介公司作為市場(chǎng)主體的重要組成部分，其市場(chǎng)行為的規(guī)范與否對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的健康發(fā)展產(chǎn)生著很大的影響，在目前急需建立誠(chéng)信體系的情況下，首要的是盡快建立評(píng)價(jià)企業(yè)行為的標(biāo)準(zhǔn)，從考察企業(yè)硬件與軟件兩大部分著手，根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)的重要性確定相應(yīng)的權(quán)重，得出綜合結(jié)果，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，并適時(shí)調(diào)整。當(dāng)然這要得到各相關(guān)部門(mén)的協(xié)助與配合，才能達(dá)到預(yù)期的效果。
(2)完善市場(chǎng)預(yù)警體系，控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。近幾年來(lái)，在投資和消費(fèi)的雙向拉動(dòng)下，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍升溫，一些城市飛速上漲的房?jī)r(jià)已在房地產(chǎn)業(yè)界拉響了警報(bào)。過(guò)火現(xiàn)象要引起我們足夠重視，要通過(guò)建立信息披露和預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制來(lái)控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資的風(fēng)險(xiǎn)，為政府、投資者、消費(fèi)者作出決策提供更可靠的依據(jù)。
4、建立殷實(shí)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)
(1)盡快實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)(銷)售合同網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。商品房預(yù)(銷)售合同網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案將使商品房的買賣在更公開(kāi)的平臺(tái)上操作，是規(guī)范買賣行為、簡(jiǎn)化手續(xù)的重要舉措，更是提高商品房買賣信息真實(shí)性的有效手段，可以改變以往銷(預(yù))售信息由開(kāi)發(fā)商自報(bào)帶來(lái)的差錯(cuò)或合同備案滯后帶來(lái)的統(tǒng)計(jì)誤差。重慶、成都等城市對(duì)此的成功試行充分說(shuō)明實(shí)行網(wǎng)上合同聯(lián)機(jī)備案是網(wǎng)絡(luò)時(shí)代信息化建設(shè)的要求。
(2)加強(qiáng)中介的二手房源信息管理。我們必須依靠行政手段和信息化手段來(lái)改變目前二手房源信息發(fā)布混亂、重復(fù)、虛假的不良局面。市場(chǎng)管理部門(mén)要將所有具備中介資質(zhì)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以及進(jìn)駐房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的房源信息進(jìn)行統(tǒng)一管理(有資質(zhì)的中介公司掌握著市場(chǎng)上可供房源的70%—80%以上)，應(yīng)要求其在市場(chǎng)注冊(cè)入網(wǎng)，所要公布的房源信息應(yīng)全部經(jīng)過(guò)注冊(cè)并提交市場(chǎng)管理人員審核后發(fā)送到網(wǎng)站、觸摸屏、大屏幕及報(bào)刊上，并應(yīng)每天刷新信息，及時(shí)消除已成交或租賃的房源，保證信息的唯一性、真實(shí)性。
(3)強(qiáng)化房屋租賃信息管理。要盡快建立二級(jí)或三級(jí)申報(bào)制，以便市場(chǎng)管理部門(mén)掌握全面的信息，分析租賃市場(chǎng)的走勢(shì)。
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