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北京房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的實(shí)證分析
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房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中占相當(dāng)重要的地位。自住房貨幣化改革以來(lái)，人們對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求獲得了巨大的釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了極大地繁榮。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒，自1995年以來(lái)，我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)大約以每年7%~8%的速度增長(zhǎng);而房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商品房交易額則以每年20%~30%的速度增長(zhǎng)，可見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前發(fā)展，成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)的重要因素。
一、北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
1、房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展
自1998年以來(lái)，在中央全面推動(dòng)住房制度改革等一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)下，北京的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，出現(xiàn)了產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的良好態(tài)勢(shì)。雖然近兩年國(guó)家加大了房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度，但在2005年，北京房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，全年房地產(chǎn)業(yè)投資總額為1525億元，占全市固定資產(chǎn)投資總額的53.9%;商品房施工面積為10748.5萬(wàn)m2，比2004年增長(zhǎng)8.23%;竣工面積3770.9萬(wàn)m2，比上年增長(zhǎng)22.95%;全市房屋新開(kāi)工面積為2965.9萬(wàn)m2，占總施工面積的27.6%。
商品房市場(chǎng)需求旺盛。全年銷(xiāo)售商品房2803.2萬(wàn)m2，增長(zhǎng)13.4%，商品房銷(xiāo)售額1758.8億元，增長(zhǎng)40.8%，商品房空置面積1374.2萬(wàn)m2，增長(zhǎng)31.6%。商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格6274元/m2，增長(zhǎng)為24.2%，住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格5853元/m2，增長(zhǎng)23.3%。
2、投資結(jié)構(gòu)調(diào)整，住宅投資比重降低
2005年被輿論稱為中國(guó)房地產(chǎn)的政策年。同一年前中國(guó)樓市的“瘋狂”上漲曲線相比，今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)逐漸趨于平穩(wěn)，這是今年樓市不同于去年的顯著特征。房?jī)r(jià)漲幅的回落，得益于房產(chǎn)新政不斷出臺(tái)。從中央到地方，一系列政策密集的出臺(tái)，如中央七部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》等政策，不僅使房?jī)r(jià)的漲幅趨于平穩(wěn)，而且使房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化。2005年，商品房新開(kāi)工面積僅為2965.9萬(wàn)平方米，明顯低于前兩年的平均水平3244萬(wàn)平方米;并且全年房地產(chǎn)投資中住宅投資為779.53億元，雖比去年有了一定的增加，但住宅投資占房地產(chǎn)總投資的比重卻由去年的52.7%下降為51.1%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的比重卻在逐步加大，其投資額由去年的94.8億元增加為112.9億元，增長(zhǎng)率為19%;今年的購(gòu)置土地面積為773.9萬(wàn)平方米，僅為去年的一半，這也在一定程度上說(shuō)明了住宅的投資比重在降低。
二、北京市房地產(chǎn)的實(shí)證分析
1、住宅空置變化分析
近年來(lái)，由于對(duì)首都經(jīng)濟(jì)的重新定位，北京市的GDP出現(xiàn)了高速的增長(zhǎng)，人們的收入及積蓄都有了很大的增長(zhǎng)，買(mǎi)房變成了一個(gè)最好的選擇;同時(shí)，隨著北京逐漸發(fā)展為國(guó)際大都市，及大量外資的涌入，都極大地促進(jìn)了北京市房地產(chǎn)的發(fā)展。然而，由于目前北京市收入中等及偏下的市民仍不在少數(shù)，并且他們多數(shù)是房屋守望者，而過(guò)少經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)使他們處于觀望的狀態(tài)。2005年北京市商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格為6274元/m2，城市居民人均可支配收入為17653元，這樣一個(gè)三口之家的家庭欲購(gòu)買(mǎi)一套80m2的普通住房約需要50.19萬(wàn)元，商品房?jī)r(jià)格是家庭收入的9.48倍，遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家的3.2~3.8倍和發(fā)展中國(guó)家的1.9~2.5倍的水平。這說(shuō)明目前商品房的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通居民的即時(shí)支付能力，他們要用九年多的全部收入才能買(mǎi)到房子，因此把貨幣存放在手中就成為他們的選擇，這部分人群的不熱情從而導(dǎo)致了整個(gè)市場(chǎng)的平淡;而廣大農(nóng)村居民的可支配收入水平更低，這樣就造成了大量商品房住宅的空置。
2、北京市房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)實(shí)證分析
(1)商品房的銷(xiāo)售量和城市化水平以及城市人均住宅面積的關(guān)系。由于城市化水平提高和城市人均居住面積增加可以導(dǎo)致商品房屋銷(xiāo)售額也隨之增長(zhǎng)，因此把他們之間的關(guān)系設(shè)定為一個(gè)模型，即SALE= a CITY + b SQU + c(銷(xiāo)售量、城市化水平和城市人均居住面積分別用SALE、CITY和SQU表示;a、b和c為常數(shù))，利用表1中的有關(guān)數(shù)據(jù)，通過(guò)SPSS12.0統(tǒng)計(jì)軟件回歸從而可以得到如下模型：
SALE = -14270.14 + 171.68CITY +87.45SQU
(1843.56) (28.72) (30.42)
(-7.74) (5.98) (2.87)
F = 118.77 R-squared = 0.971
調(diào)整后的R-squared為0.971，統(tǒng)計(jì)量F=118.77;相關(guān)概率值p<0.001,說(shuō)明這兩個(gè)自變量城市化水平、人均居住面積與因變量房屋銷(xiāo)售額之間存在著顯著的線性相關(guān)關(guān)系。從模型結(jié)果可以看出城市化水平每提高1%，可以增加銷(xiāo)售額171.68億元;城市人均居住面積每增加1m2，可以帶來(lái)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)87.45億元。
(2)商品房屋銷(xiāo)售額增量與城市化水平、GDP增長(zhǎng)率之間的關(guān)系。在此，把商品房銷(xiāo)售額增量和GDP增長(zhǎng)率分別用LN[SALE]和LN[GDP]來(lái)表示，從而把模型設(shè)定為：
LN[SALE] = p+ m LN[GDP] + n CITY
利用表1中的有關(guān)數(shù)據(jù)，通過(guò)SPSS軟件回歸分析得到以下模型：
LN[SALE] =-9.458+ 2.127LN[GDP]-0.022 CITY
(2.199) (0.046) (0.217)
(-4.300) (-0.486) (9.812)
F = 204.55 R-squared = 0.983
調(diào)整后的R-squared為0.983，說(shuō)明模型擬合度較高，即房屋銷(xiāo)售額增量與城市化水平、GDP增長(zhǎng)率之間存在顯著的線性相關(guān)關(guān)系。GDP每增長(zhǎng)1%，就可以帶來(lái)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)2.127%，可見(jiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)對(duì)房屋銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)起到非常重要的作用，例如雖然政府從去年開(kāi)始一直在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在進(jìn)行宏觀調(diào)控，但在北京市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上2006年的前八個(gè)月的商品房銷(xiāo)售額依然高達(dá)1195億元，占2005年商品房銷(xiāo)售額的77.7%。
三、結(jié)論及建議
綜上所述，本文通過(guò)建立兩個(gè)多元線性模型，分析得到GDP增長(zhǎng)與城市化水平的提高都會(huì)導(dǎo)致商品房銷(xiāo)售額的不斷增長(zhǎng);然而居住消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變化會(huì)導(dǎo)致住宅空置增加，因此在此可以假設(shè)開(kāi)發(fā)商投資建房分成兩部分，一部分投資用來(lái)建銷(xiāo)售房，另一部分用來(lái)建空置房。但是如果空置房所占投資的比例擴(kuò)大，那么就會(huì)影響資金回籠，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利益受損，將影響整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)而就會(huì)影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康增長(zhǎng)。此外住宅空置面積增大還將影響城市就業(yè)問(wèn)題。眾所周知，相對(duì)于資本密集型和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，在投資相同的情況下，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)能實(shí)現(xiàn)更多的就業(yè)。而房地產(chǎn)作為一個(gè)典型的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，其吸收的就業(yè)人數(shù)很多;除此之外，房地產(chǎn)的健康發(fā)展也會(huì)極大地帶動(dòng)其他行業(yè)就業(yè)人數(shù)的增加，如建材、冶金、石化等行業(yè)。因此，通過(guò)加快國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、提高北京的城市化進(jìn)程和減少住宅空置率，可以促進(jìn)銷(xiāo)售從而使北京的房地產(chǎn)向更高的方向邁進(jìn)，也可以極大地解決北京城市的就業(yè)問(wèn)題，從而為北京社會(huì)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)。
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