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買保障房的利弊
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保障房配建的利與弊【1】
在北京、廣州、杭州、石家莊、蘭州等地，商品房中“捆綁”保障房的模式已經(jīng)陸續(xù)推行。
保障房配建也開始被要求作為土地出讓前置條件。
西安、福州、邢臺(tái)等地則出臺(tái)硬性規(guī)定，要求新出讓的“所有商品房地塊”必須配建一定比例保障性住房。
目前，各地要求配建的比例不同，一般在5%~10%之間，最高可達(dá)30%以上。
今年3月，安徽省下發(fā)文件，要求全省新建普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置房項(xiàng)目，都要配建10%的保障性住房項(xiàng)目。
全年1000萬套的保障房建設(shè)任務(wù)分配給各地后，土地供應(yīng)與資金短缺成為制約保障房任務(wù)如期完成的兩大瓶頸。
現(xiàn)在，一個(gè)配建，把這兩個(gè)難題都解決了。
可以說，配建制度是確保保障性住房開工建設(shè)的最有效最直接的手段。
配建的好處是地方政府不用為保障房再盤整單獨(dú)的土地，不用再承擔(dān)組織建設(shè)工作，不用再四處籌錢(除了需要回收的公租房、廉租房)。
因此，配建制度已經(jīng)引起不少城市的熱烈響應(yīng)和效仿。
不過從另一個(gè)角度說，配建必然推高商品房的成本。
開發(fā)商要想拿地，只能被動(dòng)接受這種捆綁式銷售方式，接受政府的新游戲規(guī)則。
就好比有車的人想加油，壟斷汽油供應(yīng)的加油站說，必須加一升汽油再買一升豆油，加油的即使不需要豆油，也要為此付出成本，否則你就拿不到汽油，車也動(dòng)不了。
特別是有些地方保障房的回購價(jià)還不足以支撐保障房土地成本和建安費(fèi)用，需要開發(fā)商從商品房收益中補(bǔ)貼一部分資金。
從市場的反應(yīng)看，繼杭州、石家莊后，福建首宗保障房“捆綁”商品房用地也因無人競標(biāo)宣布流拍。
這說明，開發(fā)商對未來市場預(yù)期不看好，再加上巨大的保障房負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致其在拿地時(shí)縮手縮腳、相當(dāng)慎重。
而土地流拍又造成另一個(gè)惡性循環(huán)，即土地出讓金收益減少，其增值收益不足，影響到對保障房的投入，保障房資金供給能力下降。
另外，究竟哪些地塊適合配建?怎么配建?這些配建地塊的后期管理又應(yīng)該怎樣?同一個(gè)小區(qū)，一樓的是保障房，交1元的物業(yè)管理費(fèi)，二樓的是商品房，交3元的物業(yè)管理費(fèi)，這對未來的物業(yè)管理會(huì)帶來很多矛盾，也影響到物業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
如果是企業(yè)持有，租金收不上來，政府給擔(dān)保嗎?如果是政府持有，收上的租金是留給財(cái)政還是補(bǔ)給企業(yè)?面對配建引出的一些問題，很多地方還沒有明確的說法。
特別是保障房與商品房針對不同消費(fèi)群體，很難在同一小區(qū)內(nèi)針對兩大群體提供出統(tǒng)一的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)水平。
有些項(xiàng)目商品房價(jià)格相當(dāng)于保障房的兩倍以上，同一地塊配建保障房以后，直接影響到商品房銷售。
開發(fā)企業(yè)為前期墊付的大筆資金，也是對資金本已緊張的企業(yè)帶來的新考驗(yàn)。
保障房建設(shè)作為一種民生工程，動(dòng)員全社會(huì)的力量和投入，本無可厚非，但配建后的一系列問題怎么解決?關(guān)鍵是，當(dāng)前從金融和稅收上還沒有支持企業(yè)配建保障房的優(yōu)惠政策，如果有一些低利率、減免稅收的政策跟進(jìn)，企業(yè)會(huì)覺得可以幫助政府承擔(dān)一些建設(shè)保障房的壓力。
現(xiàn)在，政府把責(zé)任推給了開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)面臨著干還是不干的艱難選擇。
總之，保障房不是一配了之。
保障性住房宏觀調(diào)控政策的弊端【2】
(一)保障性住房將占用本來就不匹配的商品房土地資源的大部分，降低資源配置效率，阻擾市場運(yùn)行
在我國，按現(xiàn)行的土地制度，土地配置與供給是按總體規(guī)劃每年進(jìn)行的，但人口增長與GDP增長卻超越規(guī)劃大大提高了，當(dāng)土地供應(yīng)的總量跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度時(shí)，保障性住房用地將不合理地占用本來就不匹配的土地資源中的大部分，加劇了商品房土地供給的緊張程度，對保障性住房的供地增加，必然會(huì)減少對商品房的土地供給。
盡管政府想用保障性住房的價(jià)格拉低商品房的價(jià)格，但實(shí)際卻占用了商品房的土地資源，擴(kuò)大了土地高價(jià)格預(yù)期，反而導(dǎo)致商品房價(jià)格扭曲，就讓本來就稀缺的土地更稀缺，形成了惡性循環(huán)的怪圈。
這個(gè)也與我國建立社會(huì)主義房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)體制市場對資源配置起基礎(chǔ)性作用的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)相背離。
(二)限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等購買型保障性住房導(dǎo)致社會(huì)資源分配不公平，損害消費(fèi)者合法權(quán)益，導(dǎo)致社會(huì)矛盾
在商品房中配建兩限房已成為招拍掛中的常態(tài)。
實(shí)際上政府并未少收、減收土地出讓金，而是由購買商品房的消費(fèi)者為兩限房補(bǔ)貼，形成了部分消費(fèi)者對另一部分消費(fèi)者轉(zhuǎn)移支付，讓部分消費(fèi)者為另一部分消費(fèi)者買單，政府未出錢“保障”卻用權(quán)利剝奪了一部分消費(fèi)者的收入。
最近北京市豐臺(tái)區(qū)中海中標(biāo)的項(xiàng)目中土地的出讓金已超過了樓面價(jià)1.7萬元/平方米，而限價(jià)房才8000元/平方米，政府并未對限價(jià)房作任何投入，反而先行收取了兩倍多的出讓金收益，卻由其他商品房的購買者承擔(dān)限價(jià)房的成本，形成了政府主導(dǎo)的分配不公平、不合理，只能是一種殺富濟(jì)貧的掠奪，在降低兩限房價(jià)的同時(shí)推高了商品房價(jià)，這種做法只能對市場產(chǎn)生破壞作用并導(dǎo)致社會(huì)矛盾。
經(jīng)濟(jì)適用房只針對戶籍人口，而且申請的條件和手續(xù)苛刻和復(fù)雜，適用人群大多是拆遷戶或者“改善型需求”。
但是對于真正需要住房的主流人群——城市新移民(如農(nóng)民工和新就業(yè)的年輕人)，卻完全被排斥在外。
在當(dāng)前乃至未來相當(dāng)長時(shí)間，以外來人口為支柱的人口機(jī)械增長是城市人口增長的主要方式，而經(jīng)濟(jì)適用房完全不考慮這一群體明顯有失公平。
而且按現(xiàn)行制度，經(jīng)濟(jì)適用房的退出機(jī)制不完備，一個(gè)人生前取得的社會(huì)福利和救濟(jì)，死后還可以留下福利房產(chǎn)給子孫，這更有失公平。
(三)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的價(jià)格與市場規(guī)則格格不入，這必然導(dǎo)致尋租和炒作行為，房地產(chǎn)市場秩序遭到破壞
房地產(chǎn)市場需要公平競爭，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房不按照市場規(guī)則買賣，房地產(chǎn)市場應(yīng)該只能有一個(gè)價(jià)格存在。
如商品房1萬元/平方米、而經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房3000元/平方米的格局是與市場規(guī)則格格不入的。
馬克思說過，如果有300%的利潤，資本家會(huì)不惜踐踏人間一切法律。
這必然會(huì)導(dǎo)致尋租和炒作行為猖獗。
我國的金融和信用體制不健全，政府管理者和居民申請者之間又存在嚴(yán)重的信息不對稱，行政與市場的邊界劃分不清楚，給一些權(quán)力機(jī)構(gòu)和人員提供了謀利的空間，通過“放號”等行為來達(dá)到尋租的目的，在經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房分配中存在大量權(quán)錢交易等貪腐行為。
還有大量投機(jī)投資資金通過不正當(dāng)渠道買進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房，再通過出租、轉(zhuǎn)讓等手段攫取暴利，這種行為比炒作商品房的危害更加惡劣、社會(huì)影響更壞。
很大一部分經(jīng)濟(jì)適用房并沒有分配給低收入者，這樣就違背了住房保障政策的初衷，并且破壞了房地產(chǎn)市場秩序。
(四)住房保障制度存在公共產(chǎn)品供應(yīng)不經(jīng)濟(jì)和國有資產(chǎn)流失問題
政府對具有公共性質(zhì)產(chǎn)品的提供有時(shí)非常不經(jīng)濟(jì)的，需要支出比市場行為更高的成本：政府對公共產(chǎn)品的提供一方面受財(cái)政收入的限制，另一方面需要為嚴(yán)格監(jiān)管制度的建立投入巨大成本，如果監(jiān)管制度不健全，就容易導(dǎo)致大量的貪腐行為和資源浪費(fèi)行為。
保障性住房的供應(yīng)具有公共產(chǎn)品屬性。
如果保障性住房的供應(yīng)完全由政府提供顯然存在公共產(chǎn)品供應(yīng)不經(jīng)濟(jì)的問題，近兩年來，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與銷售過程中出現(xiàn)的大量問題已經(jīng)正面表明不經(jīng)濟(jì)事實(shí)的存在。
經(jīng)濟(jì)適用房之所以價(jià)格低屬于政府保障性住房，除了開發(fā)商利潤限制，最主要的是政府免收土地出讓金的結(jié)果，減免地價(jià)意味著政府減少了收入，意味著本來公共財(cái)政的一部分，現(xiàn)在補(bǔ)貼給了一小部分買房人，意味著納稅人必須多交納這部分來補(bǔ)充財(cái)政，為這部分購房人支付代價(jià)。
還有稅費(fèi)優(yōu)惠和政策傾斜也意味著政府收入減少以補(bǔ)貼這部分買房者。
如果經(jīng)濟(jì)適用房5年后上市交易通過市場轉(zhuǎn)讓，經(jīng)濟(jì)適用房將不再是保障性住房，其性質(zhì)由福利產(chǎn)品變?yōu)樗饺素?cái)產(chǎn)，結(jié)果是化公為私，無法再由政府重新分配，因而國有資產(chǎn)就出現(xiàn)了流失問題。
并且在相關(guān)制度并不完善的情況下，很可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房大量流入了實(shí)際上并不缺房、著眼于升值的投資者手中，也給國家造成了不必要的損失。
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