房地產(chǎn)金融防范問題對策碩士論文

　　第1篇：我國房地產(chǎn)金融風險及防范研究

　　當今，房地產(chǎn)行業(yè)在我國乃至世界都是重要產(chǎn)業(yè)，在社會主義市場經(jīng)濟體制下的中國，經(jīng)濟體制改革不斷深化，房地產(chǎn)行業(yè)正日益顯示出在社會生產(chǎn)和群眾生活兩方面不可缺少的功能，逐步發(fā)揮其作為國民經(jīng)濟基礎(chǔ)和導向的作用。房地產(chǎn)業(yè)開始、發(fā)展和穩(wěn)定的每個階段，都需要巨額資金和多種金融服務的支持，這些都需要房地產(chǎn)金融發(fā)揮其作用。

　　一、房地產(chǎn)金融的含義及作用

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)金融的含義

　　房地產(chǎn)金融的含義是指房地產(chǎn)企業(yè)通過相關(guān)渠道籌融資和獲得各種金融服務，包括信用渠道和貨幣流通渠道等，其對房地產(chǎn)的開發(fā)、建設、銷售、消費等各個方面產(chǎn)生影響。

　　房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分。前者指的是與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的一切金融活動，含義相對籠統(tǒng)。后者則表現(xiàn)在各種具體的金融形式上，包括設立住房儲蓄機構(gòu)，發(fā)行企業(yè)債券，房地產(chǎn)企業(yè)股票基金上市，設立按揭性質(zhì)的證券公司等。

　　（二）房地產(chǎn)金融的作用

　　房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和消費時需要資金，房地產(chǎn)企業(yè)則可以運用多種融資方式和各種金融工具籌集和融通資金以支持需求，促進房地產(chǎn)生產(chǎn)的資金鏈循環(huán)，保障各項房地產(chǎn)工程穩(wěn)定進行。

　　房地產(chǎn)金融的作用不僅僅只表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)方面，同時也對改善人民居住水平，培育支柱產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)我國政治目標起到了保障作用。我國要想發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和實現(xiàn)小康社會目標必須要有長期且明確的房地產(chǎn)金融政策支持。

　　二、房地產(chǎn)金融風險及其原因

　�。ㄒ唬┪覈�房地產(chǎn)金融風險

　　我國的房地產(chǎn)金融風險是指我國的金融系統(tǒng)，特別是我國的商業(yè)銀行，在為房地產(chǎn)商提供金融服務，融通資金，辦理結(jié)算業(yè)務時，遇到各種事先沒有辦法獲知的不確定因素干擾，從而使實際收益偏離了預期收益，金融系統(tǒng)將要承受的各種風險。這里需要指出的是，房地產(chǎn)金融風險既包括可能的未知損失，同時也包括可能的未知收益情況，本文將著重研究的是未知損失方面。

　　房地產(chǎn)行業(yè)由于是高投資同時具有高利益的行業(yè)，決定其先天就是高風險的。中國房地產(chǎn)金融發(fā)展歷史數(shù)十載，已經(jīng)基本形成了一套組成結(jié)構(gòu)明顯的金融體系，其以我國商業(yè)銀行貸款為主，房地產(chǎn)基金，住房儲蓄銀行、合作社等其他融資方式為輔。這套體系表明房地產(chǎn)金融風險不再只是單獨業(yè)務，某個金融機構(gòu)的風險，而是整個房地產(chǎn)金融體系的風險。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)金融風險分類

　　1.房地產(chǎn)資金融通業(yè)務方面的風險。（1）信用風險。房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)或者住房消費者由于缺失信用所造成風險就是信用風險。由于他們向銀行借款后無力償還或者不愿償還，導致貸款銀行不能按時甚至無法收回本金及利息，造成了嚴重的信用風險。這種風險既可能是貸款前商業(yè)銀行對借款人資信審查評估失誤造成的，也可能是貸款發(fā)放后其他情況的變動造成的。

　　（2）流動性風險。流動性風險是一種現(xiàn)金風險，由于金融機構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金或者隨時能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他金融資產(chǎn)，導致不能清償?shù)狡趥鶆蘸蜐M足客戶取款要求。流動性風險有兩種，包括原發(fā)性和繼發(fā)性風險。前者指的是銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例不合理，中長期貸款比例相比短期過高，而滿足客戶提款需要的現(xiàn)金不能完全通過現(xiàn)金和國庫券彌補，同時融入現(xiàn)金的方法和渠道有限，最終結(jié)果是流動性不足，導致流動性風險。后者則是由信用風險引起的。

　　（3）資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)風險。房地產(chǎn)行業(yè)在融通資金時，銀行業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中中長期貸款所占比例大，如果銀行業(yè)的負債結(jié)構(gòu)多以活期存款投入，就極容易造成風險。

　�。�4）資產(chǎn)質(zhì)量風險。如果中長期貸款中存在逾期不還、無力償還和無法追索等質(zhì)量差的貸款，就會形成壞賬，銀行業(yè)就會面臨資產(chǎn)質(zhì)量風險。

　�。�5）利率風險。如果貸款利率下調(diào)、存款利率上調(diào)，或者說二者同向變動但利率差不斷變小，都會造成風險，使銀行在經(jīng)營方面造成損失。在中長期貸款中利率變化很大，利率風險也就越大。房地產(chǎn)金融尤其是住宅金融的貸款期限一般都很長，自然銀行面臨的利率風險就會很大。

　　（6）通貨膨脹風險。實際利率是剔除了通貨膨脹率后的名義利率。在名義利率不變時，通貨膨脹會影響實際利率，使其下降甚至變成負數(shù)，對銀行業(yè)極其不利，造成銀行業(yè)資金損失。

　　2.其它風險。房地產(chǎn)金融風險除了上述風險外，還存在很多其他風險，比如說銀行在業(yè)務操作過程中由于失誤造成的操作風險；經(jīng)營管理過程存在問題導致效益下降甚至虧損的風險；國家相關(guān)政策變動造成的政策風險；房地產(chǎn)保險以及信托方面的風險；對法律不了解引起的法律風險等。

　　（三）房地產(chǎn)金融風險形成的原因

　　1.房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理。近些年來，受到房地產(chǎn)行業(yè)暴利特點的影響，大量企業(yè)轉(zhuǎn)進房地產(chǎn)市場謀求高利潤，然而這些企業(yè)里能達到在證券市場上市融資標準的是少之又少。絕大多數(shù)企業(yè)還是依靠銀行提供貸款來融資。有實際數(shù)字表明，全國房地產(chǎn)貸款中依賴銀行貸款的在50%左右，而部分大型城市更是高達80%。銀行因此間接甚至直接承受起房地產(chǎn)市場各環(huán)節(jié)的風險，一旦某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，風險最終傳遞給銀行，逾期貸款和呆滯資金使銀行蒙受損失。

　　2.相關(guān)政策、法律不健全。目前我國存在一種比較極端片面的現(xiàn)象，某些地區(qū)認為房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長有強大的推動作用，從而為了去片面追求GDP的增長，容易造成這些地方的經(jīng)濟增長過分依靠房地產(chǎn)開發(fā)。一旦出現(xiàn)開發(fā)商存在很差的資信、房屋竣工期限與質(zhì)量都無保證的情況，銀行便要承受這種以虛擬房地產(chǎn)作為抵押物的風險。

　　3.銀行與開發(fā)商信息不對稱。在信息的了解程度上，開發(fā)商比銀行更有優(yōu)勢。銀行并不了解開發(fā)商的情況，也不了解房地產(chǎn)市場的風險程度，而開發(fā)商直接掌握自身的全部信息同時深知房地產(chǎn)開發(fā)的風險。再加之我國個人和企業(yè)信用制度還不完善，極易出現(xiàn)空手套白狼的現(xiàn)象。

　　三、房地產(chǎn)金融風險防范與控制

　　從根本原因上看，土地制度、商業(yè)銀行管理體系、房地產(chǎn)行業(yè)復雜等綜合因素造成了房地產(chǎn)金融風險，因此我國應加大對相關(guān)方面的改革力度從而來避免風險的進一步擴大。如果我們僅僅從房地產(chǎn)金融運行規(guī)則和機制本身去考慮，結(jié)合相關(guān)的國際經(jīng)驗和根據(jù)中國當前國情，可通過以下幾點加以防范與控制：

　�。ㄒ唬﹦�(chuàng)造多元化的融資渠道和發(fā)行證券來轉(zhuǎn)移分擔房地產(chǎn)融資風險

　　目前我國一方面要控制銀行信貸規(guī)模，另一方面要創(chuàng)造其他融通資金的方法與途徑，通過各種不同的途徑轉(zhuǎn)移風險，將風險分散在不同領(lǐng)域。這樣一來，我國便可以基本解決房地產(chǎn)商過分依賴商業(yè)銀行的問題。不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)還可以發(fā)行股票、企業(yè)債券等融通資金。

　　（二）運用我國政府的宏觀經(jīng)濟政策，調(diào)節(jié)、控制和引導宏觀經(jīng)濟；運用中央銀行的監(jiān)管職能對房地產(chǎn)市場實行強有力的監(jiān)督管理

　　健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場不僅有利金融系統(tǒng)的發(fā)展，對我國國民經(jīng)濟和政治穩(wěn)定也至關(guān)重要，因此我國政府必須加強宏觀調(diào)控，控制風險，引導各種金融機構(gòu)能夠合理公平的競爭，維持其健康穩(wěn)定。同時，中央銀行應加大調(diào)查房地產(chǎn)市場存在的問題并能夠精準分析，及時將相關(guān)信息公開，及時對相關(guān)不利態(tài)勢發(fā)出預警并積極采取應對措施，指導各金融機構(gòu)的行為并嚴格監(jiān)管。房地產(chǎn)市場其實并不是完全競爭市場（尤其在中國是半壟斷性），當上調(diào)利率時，確實能夠抑制住房需求，但并不會讓房價降下來。開發(fā)商不會為了增加銷售量去降價出售，他們往往會暫時不賣房，囤積住房，等到購買力恢復正常后反而去加價銷售。因此，政府監(jiān)管機構(gòu)應抓住房地產(chǎn)問題的根源，比如說從土地方面入手，改善土地交易制度，加大政府對土地的監(jiān)管，從根本上調(diào)節(jié)房價。

　�。ㄈ�）建設房地產(chǎn)金融風險監(jiān)測系統(tǒng)

　　我國應該建設相關(guān)方面的風險監(jiān)測系統(tǒng)，及時分析房地產(chǎn)的供給和需求，及時預報風險，穩(wěn)定持續(xù)的監(jiān)測房地產(chǎn)金融體系。

　　（四）完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

　　結(jié)合中國國情和國外經(jīng)驗，合理制定相關(guān)政策法規(guī)來有效防范控制風險，保障房地產(chǎn)金融市場穩(wěn)定與發(fā)展。

　�。ㄎ澹┩晟莆覈�的個人以及房地產(chǎn)商的信用制度

　　目前我國還處于個人和企業(yè)相關(guān)信息不完整，不平衡，大量信用缺失，信用制度不完善的階段，應逐步建立完善的適合我國國情的信用制度。通過信用制度約束個人和企業(yè)的行為，防范信用風險。

　　四、結(jié)束語

　　房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定與發(fā)展離不開房地產(chǎn)金融的安全與穩(wěn)定。加大防范和控制房地產(chǎn)金融風險的力度，才能有效保障房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)金融業(yè)以及國民經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。

　　第2篇：關(guān)于抑制我國房地產(chǎn)金融風險的建議

　　房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的促進作用。但是，房地產(chǎn)的投資周期較長，規(guī)模較大，房價較高，需要金融行業(yè)的資金支持。且在金融行業(yè)中，商業(yè)銀行信貸資金是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源。然而，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展伴隨著較高的金融風險，銀行信貸風險和其他方式的融資風險都會導致房地產(chǎn)行業(yè)面臨金融風險。在這種情況下，房地產(chǎn)金融風險受到房地產(chǎn)企業(yè)和社會各領(lǐng)域的關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)以及政府相關(guān)部門積極研究房地產(chǎn)金融風險的抑制方法。探索抑制我國房地產(chǎn)金融風險的建議，不僅能降低房地產(chǎn)金融風險，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，且對整個國民經(jīng)濟的發(fā)展有著深刻意義。

　　1我國房地產(chǎn)金融風險的種類

　　1.1銀行房地產(chǎn)信貸風險

　　首先，銀行房地產(chǎn)信貸集中度較大。房地產(chǎn)對銀行的回報率較高，很多商業(yè)銀行都愿意向房地產(chǎn)企業(yè)貸款。在這種情況下，銀行房地產(chǎn)信貸隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而不斷增加。但是，我國中央銀行缺乏對商業(yè)銀行信貸的有效制約，沒有對房地產(chǎn)市場進行科學的指導與監(jiān)管，導致房地產(chǎn)信貸隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展而出現(xiàn)非理性增長的現(xiàn)象，進而引起房地產(chǎn)泡沫膨脹，加大了房地產(chǎn)信貸風險。其次，不良房地產(chǎn)貸款會影響房地產(chǎn)信貸安全，給金融機構(gòu)帶來嚴重的資金損失。具體來說，如果房地產(chǎn)信貸資金被房地產(chǎn)企業(yè)套牢，那么金融機構(gòu)會產(chǎn)生優(yōu)良資產(chǎn)，導致優(yōu)良資產(chǎn)的獲利能力較小，無法滿足客戶的資金需求，進而產(chǎn)生經(jīng)營風險。再次，土地儲備貸款存在著較大的隱性風險。隨著我國土地儲備制度的實施，政府部門壟斷了土地的使用權(quán)，土地拍賣所得成為了政府部門財政收入的重要來源。但土地儲備貸款也存在一定的風險，盲目收購大量土地而不考慮市場需求會導致土地無法賣出，貸款難以償還，進而引發(fā)信貸風險。最后，房地產(chǎn)開發(fā)存在著較大的貸款風險�，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)的負債率高居不下，維持在70%以上，遠遠超過了國際上規(guī)定的企業(yè)資產(chǎn)負債率。且很多房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)質(zhì)量不高，經(jīng)營難度逐漸加大，信貸風險逐漸上升。

　　1.2其他房地產(chǎn)融資方式風險

　　房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中，會將信貸風險通過增發(fā)配股等方式轉(zhuǎn)嫁到股票投資者身上。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)問題，將會嚴重影響股市的健康發(fā)展。另外，由于房地產(chǎn)項目的風險較高，資金用量較大，我國的企業(yè)債券市場機制不完善，很多房地產(chǎn)企業(yè)無法按期償還債券，進而產(chǎn)生經(jīng)營風險。

　　2我國房地產(chǎn)金融風險形成的原因

　　首先，房地產(chǎn)投資與房價成正比，房地產(chǎn)投資越大，房價越高。且房價上漲會帶動房地產(chǎn)投資。但是，我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場供求不平衡，房地產(chǎn)總供給遠遠低于房地產(chǎn)的需求量。其次，金融過度支持極大的推動了房地產(chǎn)價格的上漲，而銀行信貸資金的數(shù)量直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈條，如果銀行信貸資金出現(xiàn)問題將會使房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴重的資金風險。再次，宏觀經(jīng)濟的發(fā)展也會影響到房價。這是因為，在人們收入水平不斷提高的情況下，居民消費能力和投資需求不斷上漲，住房需求也不斷增長，導致房價不斷上漲。并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會根據(jù)居民的住房需求不斷加大房地產(chǎn)投資，資金風險也會隨之增加。

　　3抑制我國房地產(chǎn)金融風險的建議

　　3.1抑制過度投機投資

　　首先，政府應加強重視房地產(chǎn)市場供不應求的現(xiàn)象，積極運用信貸政策、稅收政策等，抑制房地產(chǎn)企業(yè)的投資性需求，進而達到抑制房價的目的。因此，政府應對購買第二套和第三套方的消費者采取政策限制，避免投機性炒房。對于在短期內(nèi)頻繁倒賣住房的消費者和投資者，政府應采取相應的稅收政策，提高稅率。另外，對于房屋空置問題，國家應積極實施房屋空置稅，提高投機炒房者的投機成本，減少投機炒房的現(xiàn)象。

　　3.2落實存款保險制度

　　存款保險資金主要指金融機構(gòu)在投保時繳納的保費，落實存款保險制度能夠保障存款人的利益，避免商業(yè)銀行出現(xiàn)存款擠兌現(xiàn)象。并且存款保險制度能夠加強對風險的控制，抑制房地產(chǎn)金融風險的擴散，進而保持房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定發(fā)展。另外，國家相關(guān)部門應成立金融資產(chǎn)管理工作，對各金融機構(gòu)的資金管理進行監(jiān)督，降低金融風險。

　　3.3銀行積極控制信用風險

　　首先，我國應積極實施個人征信制度，根據(jù)個人的信用卡、消費信貸等狀況對消費者的信用程度進行評估，建立個人信用檔案。銀行應在保證客戶信息安全的前提下建立征信信息共享平臺，在全國范圍內(nèi)共享個人信用信息。另外，政府應積極加快法律體系建設，出臺相關(guān)的征信制度法律規(guī)定，為個人征信制度提供立法保障。其次，我國應積極完善房地產(chǎn)開發(fā)商的征信制度，對泛地產(chǎn)開發(fā)商的信用狀況進行評價，并根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的信用狀況制定相關(guān)的貸款標準，對信用良好的房地產(chǎn)企業(yè)可以予以貸款優(yōu)惠，而對于信用較差的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行可以限制這些企業(yè)的貸款，避免信貸風險。

　　第3篇：我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新存在的主要問題及對策探析

　　自20世紀90年代我國市場化住房體制改革以來，房地產(chǎn)金融得到了發(fā)展，在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場運行、維持金融市場穩(wěn)定、促進宏觀經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了重要的作用。但因為我國房地產(chǎn)金融相對其他金融市場而言起步較晚，整體來說市場還不夠成熟，結(jié)構(gòu)相對單一，發(fā)展程度落后于我國金融市場的整體水平，其對房地產(chǎn)發(fā)展的促進作用尚未完全發(fā)揮出來。所以，我們要明確房地產(chǎn)金融的意義，尋求途徑改善房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問題，從不同角度支持其創(chuàng)新，讓我國房地產(chǎn)金融得到進一步的發(fā)展。

　　一、房地產(chǎn)金融概述

　　房地產(chǎn)金融是指圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)、銷售、購買等各個環(huán)節(jié)，通過信用渠道、貨幣渠道所進行的各種籌融資活動和相關(guān)金融服務的各種資金融通活動的總稱。房地產(chǎn)具有金融產(chǎn)品的特性，根本上來說具有金融的屬性，企業(yè)通過房地產(chǎn)金融可以進行價值轉(zhuǎn)換。從目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)投資有著越來越大規(guī)模的資產(chǎn)需求，房地產(chǎn)與金融結(jié)合發(fā)展創(chuàng)新吸收社會資金，通過各種金融產(chǎn)品、金融工具向房地產(chǎn)企業(yè)提供廣泛的資金來源，是前進方向。

　　二、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的作用

　�。ㄒ唬┐龠M資金流通

　　房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的一個重要作用即是促進資金的流通，房地產(chǎn)金融在金融產(chǎn)品與金融工具等方面，給房地產(chǎn)投資者提供了更多的選擇，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在市場產(chǎn)品的開發(fā)與供給上，讓投資者的投資范圍更加廣泛，市場的金融體系和市場的流通渠道拓寬不少，投資者因此在一定程度上降低了成本，投資者的資金限制也減少了，并且得到了很高的回報率，確保了金融資金的流通。

　　（二）提高經(jīng)濟效益

　　創(chuàng)新和發(fā)展房地產(chǎn)金融，有助于融通社會資金，緩解由于房地產(chǎn)企業(yè)資金不足且依賴于銀行借貸造成的風險集中情況，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶動居民消費，證券市場發(fā)展，有利于資金使用效率提高，增加多環(huán)節(jié)資金使用，加快企業(yè)和銀行等主體的經(jīng)濟代謝，提高經(jīng)濟效益。

　　（三）增加社會福利

　　增加社會福利是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要作用之一，同時是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的特色，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新給大眾消費者創(chuàng)造更多種類的金融產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務，房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新在一定程度上減少了經(jīng)濟壓力，從而促進消費的增長，帶動社會福利的不斷提升。

　　三、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的不足之處

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)的融資渠道存在局限性

　　在我國，房地產(chǎn)的融資渠道主要在于銀行信貸，由于存在巨大的利潤空間，投資房地產(chǎn)有著巨額利潤，大量銀行信貸資金愿意進入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)信貸額度占銀行信貸比重非常大，導致資金風險集中，銀行也承擔著絕大部分房地產(chǎn)金融市場風險。由于房地產(chǎn)行業(yè)對資金需求量大，從開發(fā)到竣工每個環(huán)節(jié)都是很大的支出，直到銷售或者出租時才能獲得收益，期間費用也極其高昂，像廣告宣傳費用、辦公費用、員工工資等。根據(jù)中國人民銀行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金中有七成以上是直接或間接來源于銀行。相比而言，在西方發(fā)達國家，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金一般不從商業(yè)銀行獲得，更多是靠各類基金進行融資。比如美國的房地產(chǎn)資金來源比重為15%是銀行貸款，70%是企業(yè)其他渠道融資而來。很明顯，單一的融資渠道造成了風險過度集中，一旦從買地到開發(fā)、建設、銷售中的某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，很容易造成資金回流受阻，房地產(chǎn)金融市場動蕩，影響整個金融體系穩(wěn)定。

　　（二）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品較為單一

　　我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品種類不足，同質(zhì)化現(xiàn)象普遍存在，層次較低，房地產(chǎn)類股票、債券、信托、基金等金融工具發(fā)展還比較滯后，而且，房地產(chǎn)類金融產(chǎn)品設計合理性較差，比如房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限短，比較多在1-2年，但房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)需要更長的周期，一般長于兩年，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限短于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)期限，造成了這種金融工具對解決房地產(chǎn)企業(yè)流動性不足的有效性并不明顯。

　　（三）房地產(chǎn)金融市場體系尚不完善

　　當前我國房地產(chǎn)金融市場主要發(fā)展的是一級市場，二級市場的市場容量還有待提高，發(fā)展不足，發(fā)展空間不夠完善，缺乏信譽的市場無法滿足房地產(chǎn)金融市場投資者與消費者的需求，單一的銀行體系阻礙了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的發(fā)展，有必要建立多層次的房地產(chǎn)金融市場體系。金融市場的持續(xù)穩(wěn)定運作，離不開強大的金融體系作為支撐，比如便捷的融資平臺、服務咨詢渠道、經(jīng)營管理建議等等。而我國房地產(chǎn)金融體系不夠健全，甚至存在較多的漏洞與空白，在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的信貸、咨詢等業(yè)務無法充分開展，我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險也會在企業(yè)的運作過程中不斷暴露，最終對企業(yè)的生存造成致命的影響。因此應該完善我國房地產(chǎn)金融市場體系，從而提高房地產(chǎn)金融的發(fā)展質(zhì)量。

　　（四）金融機構(gòu)的參與比較有限

　　我國的房地產(chǎn)市場，通常只包括開發(fā)商、銀行和購房人三者，金融機構(gòu)的參與較少，市場化水平還比較低。因為缺少機構(gòu)投資者的參與，難以發(fā)揮出其他市場參與者在平衡供求，穩(wěn)定房價上面的作用，導致開發(fā)商在銷售住房時，常常會出現(xiàn)供求不平衡的情況，使得銷售成本造成的房價波動加劇，同時提高了給開發(fā)商貸款的銀行的信貸風險，也不利于發(fā)揮出其他金融機構(gòu)對市場的貢獻度。

　　四、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的應對之策

　　（一）實行房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化

　　針對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有限性造成的銀行信貸風險集中問題，應采取相應拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分散投資風險的措施。電子信息技術(shù)發(fā)展很大程度上促進了互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，人們越來越依賴于互聯(lián)網(wǎng)金融，房地產(chǎn)企業(yè)應該抓住這樣的機會，打破傳統(tǒng)融資概念的局限，充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資，并且可以在一定程度上降低融資成本，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造有利的融資條件。實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化，首先要積極推動銀行信貸資產(chǎn)證券化，通過將銀行釋放出的貸款轉(zhuǎn)賣給證券市場上的投資者，能夠分散和轉(zhuǎn)移銀行信貸風險、優(yōu)化銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提高銀行資金流動性。目前房地產(chǎn)金融證券化發(fā)展確實緩慢，因此我們要提高對證券化發(fā)展的重視程度，完善相關(guān)法規(guī)制度，敢于在一定程度上進行創(chuàng)新嘗試，從而真正發(fā)揮證券化的作用。2005年3月，國務院批準國家開發(fā)銀行和中國建設銀行進行住房抵押貸款證券化試點，這標志著住房抵押貸款證券化在我國正式拉開序幕。建設銀行于當年年底發(fā)行了“建元”，意味著我國房地產(chǎn)金融市場上真正意義的住房抵押貸款證券化（MBS）的創(chuàng)立。

　�。ǘ�）加強房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新

　　我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的種類不足、質(zhì)量差，在很大程度上阻礙了金融創(chuàng)新的進程，因此，房地產(chǎn)行業(yè)要關(guān)注對金融創(chuàng)新產(chǎn)品的豐富，以此吸引投資者、消費者的關(guān)注，從而促進與房地產(chǎn)有關(guān)的股票、債券等的發(fā)展。在互聯(lián)網(wǎng)金融充分發(fā)展、傳統(tǒng)金融業(yè)務互聯(lián)網(wǎng)化的大環(huán)境下，大力發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)投資基金、住房債券、房地產(chǎn)信托、指數(shù)化等金融產(chǎn)品，在確保金融產(chǎn)品的安全性、規(guī)范性與創(chuàng)新適度性的基礎(chǔ)上，加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，吸收社會資金進入房產(chǎn)開發(fā)和保障領(lǐng)域。例如房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），目前我國還處于探索階段，為了更好推動我國REITs的發(fā)展，應充分借鑒外國的先進經(jīng)驗。首先，應參照西方國家的相關(guān)法規(guī)，對我國房產(chǎn)投資信托基金的相關(guān)法規(guī)進行完善，對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記、交易管理制度進行補充和修訂。其次，應對信托機構(gòu)等加強監(jiān)督和管理，強化信托行業(yè)的自律機制，保障REITs的規(guī)范發(fā)展。第三，要完善信息的公開化制度，讓信息的需求者能夠及時快速得到房產(chǎn)信息、相關(guān)的政策信息和金融信息等，推進我國REITs的發(fā)展進程。

　�。ㄈ�）完善房地產(chǎn)金融市場體系

　　一個發(fā)達的、健全的房地產(chǎn)金融市場是由一級、二級市場都健康全面發(fā)展的多層次市場組成的。一級市場是發(fā)行市場，包括如住房抵押貸款市場、房地產(chǎn)開發(fā)信用借貸市場等；二級市場是流通市場，是房地產(chǎn)信用的再交易、再流通市場。而我國現(xiàn)有情況下，相對于一級市場的快速發(fā)展，二級市場處于萌芽狀態(tài)，兩級市場的發(fā)展存在著很大的差異性。這就要求完善金融市場的資源優(yōu)化配置，進行一級市場完善的同時，也要大力發(fā)展二級市場。合理適度開發(fā)住房抵押貸款的股票市場和證券，進行不斷的交易，并且不斷地流通，分散一級市場的風險，對債權(quán)進行轉(zhuǎn)移。通過對金融市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，縮小一級市場和二級市場發(fā)展差距，在注重房地產(chǎn)金融一級市場發(fā)展的同時，在風險可控的范圍內(nèi)積極探討發(fā)展房地產(chǎn)二級市場，促進二級市場創(chuàng)新與發(fā)展，突破房地產(chǎn)金融市場體系的瓶頸制約。

　�。ㄋ模┰鰪姺康禺a(chǎn)金融機構(gòu)的作用

　　同我國住房由開發(fā)商直銷的方式不一樣，國外很多開發(fā)商在進行住房銷售時是通過投資機構(gòu)以代銷的方式來實現(xiàn)的，對那些不能按時銷售出去的房子，投資機構(gòu)先用自己的錢將其買下，再進行銷售。不僅如此，機構(gòu)投資者在住房市場出現(xiàn)供求不平衡的現(xiàn)象時，可以拋出和持有住房來緩解供求變化帶來的房價波動，與我們所理解的投機不同，這種方式更多的是起到平衡供求，穩(wěn)定房價的作用。借鑒國外發(fā)展經(jīng)驗，可在我國增加房地產(chǎn)貸款擔保機構(gòu)、房地產(chǎn)保險公司等房地產(chǎn)金融機構(gòu)的數(shù)量，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供支持與保障�？捎晌覈�相關(guān)政府部門成立房地產(chǎn)貸款擔保協(xié)會，給房地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持，促進房地產(chǎn)企業(yè)的資金規(guī)劃合理化，采取這樣的方法，為居民提供資金擔保，減小了居民對于資金的憂慮。再者就是成立專門的房地產(chǎn)金融保險公司，公司可開展房地產(chǎn)抵押貸款保險、項目保險等保險業(yè)務，更好地為金融創(chuàng)新提供服務，形成一個健全而完善的房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系。

　　結(jié)語

　　綜上所述，我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新盡管取得了一定進展，但依然面臨著很多問題和挑戰(zhàn)，隨著全球經(jīng)濟金融的發(fā)展，我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也是迫在眉睫，集中注意力多方面穩(wěn)健發(fā)展房地產(chǎn)金融創(chuàng)新市場，有助于促進金融市場有序高效運行，推動宏觀經(jīng)濟發(fā)展。

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