我國物業(yè)管理的立法模式論文

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我國物業(yè)管理的立法模式論文

　　我國物業(yè)管理的立法模式論文【1】

我國物業(yè)管理的立法模式論文

　　摘要物業(yè)管理與現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)有著密不可分的關(guān)系,對(duì)它的法律制度的研究也成為必須。

　　本文通過分析《物權(quán)法》中有關(guān)物業(yè)管理、業(yè)主的規(guī)定,并對(duì)各國物業(yè)管理的立法模式進(jìn)行比較,以此提出對(duì)我國物業(yè)管理立法模式的選擇及建議。

　　關(guān)鍵詞建筑物區(qū)分所有權(quán) 物業(yè)管理立法模式

　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是隨著住房商品化的出現(xiàn)、城市化進(jìn)程的加速、區(qū)分所有權(quán)人之間權(quán)利義務(wù)的復(fù)雜化而形成的一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形態(tài)。

　　在現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度上,管理更成為該制度的一項(xiàng)不可或缺的基本內(nèi)容,其中一方面便是物業(yè)管理的迅速發(fā)展。

　　研究規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律法規(guī),并提出建筑物區(qū)分所有權(quán)法的模式,對(duì)于解決實(shí)踐中的物業(yè)管理糾紛,完善物業(yè)管理的相關(guān)立法具有十分重大的意義。

　　一、《物權(quán)法》中與物管、業(yè)主相關(guān)的幾個(gè)方面

　　查《現(xiàn)代漢語詞典》(商務(wù)印書館)第1349頁,業(yè)主是指產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的所有者,建筑物區(qū)分所有權(quán)中指的業(yè)主顯然是指“產(chǎn)業(yè)的所有者”。

　　物業(yè)管理是伴隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)的發(fā)展而逐漸出現(xiàn)的,是指具備資質(zhì)條件的物業(yè)管理公司接受業(yè)主的委托,按照合同的約定,對(duì)受托管理的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)以及提供其他專業(yè)化、社會(huì)化的服務(wù)。

　�、僦挥薪⒑屯晟屏宋飿I(yè)管理法律體系,才能形成良好的物業(yè)管理。

　　現(xiàn)筆者就《物權(quán)法》中與物管、業(yè)主相關(guān)的幾個(gè)條文進(jìn)行分析:

　　(一)對(duì)業(yè)主停放車位的規(guī)定

　　《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要;建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定;占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。”

　　車庫、車位不像小區(qū)的電梯、樓梯、綠地那樣可以由全體業(yè)主共用,它一般都是由業(yè)主專有和專用的,而且業(yè)主在買房的過程中,通常已就車庫、車位的使用問題與開發(fā)商有所約定;占用業(yè)主共有道路停放汽車的車位,屬業(yè)主共有,這就意味著,物業(yè)公司不能對(duì)車位收費(fèi),更不能將車位收費(fèi)所得據(jù)為己有,如果需要收費(fèi),在扣除了物業(yè)公司的必要管理費(fèi)用后,應(yīng)將剩余款項(xiàng)交給全體業(yè)主共有。

　　(二)對(duì)業(yè)主物業(yè)管理方式的選擇權(quán)的規(guī)定

　　《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定:“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。”從該條可以看出,《物權(quán)法》明確規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理方式上的幾種選擇,即業(yè)主可以選擇自行管理、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或者選擇其他法律認(rèn)可的管理人管理。

　　(三)對(duì)業(yè)主選擇物業(yè)管理人的規(guī)定

　　《物權(quán)法》第八十二條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施,并接受業(yè)主的監(jiān)督。”第八十一條第二款規(guī)定:“對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,業(yè)主有權(quán)依法更換。”這樣,《物權(quán)法》就明確規(guī)定了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理人的解聘權(quán),由于物權(quán)具有排他性,業(yè)主的這種解聘權(quán)不再受他人干涉。

　　隨著《物權(quán)法》的實(shí)施,業(yè)主更換物業(yè)管理企業(yè)也將有法可依,但這種解聘權(quán)具體如何界定及實(shí)施,《物權(quán)法》并沒有規(guī)定。

　　(四)對(duì)業(yè)主違反法律以及管理規(guī)約的救濟(jì)權(quán)的規(guī)定

　　《物權(quán)法》第八十三條規(guī)定:“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。

　　業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。”根據(jù)該條規(guī)定,如果業(yè)主違反了法律、法規(guī)和管理規(guī)約,受到侵害的業(yè)主有權(quán)向人民法院提起訴訟來維護(hù)自己的合法權(quán)益,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以要求違反規(guī)定的業(yè)主停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害等。

　　《物權(quán)法》的規(guī)定,排除了物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于侵權(quán)業(yè)主的訴權(quán),而將救濟(jì)權(quán)歸于業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),這在一定程度上減輕了物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任。

　　現(xiàn)在,物業(yè)管理糾紛頻繁復(fù)雜,《物權(quán)法》的頒布,確定了建筑物以及區(qū)劃內(nèi)相關(guān)場所、設(shè)施的權(quán)屬,確定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的主導(dǎo)地位,為物業(yè)管理制度的完善提供了法律基礎(chǔ)。

　　但該法僅規(guī)定了區(qū)分所有權(quán)中的幾個(gè)原則性問題,內(nèi)容上也過于簡單,不足以調(diào)整區(qū)分所有權(quán)領(lǐng)域內(nèi)所有法律關(guān)系。

　　雖稱為“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”,但在規(guī)定中并沒有突顯業(yè)主的核心地位,對(duì)業(yè)主的權(quán)益保護(hù)不夠。

　　業(yè)主的權(quán)利在區(qū)分建筑物專有部分受到侵害時(shí),往往可以通過《物權(quán)法》的規(guī)定請(qǐng)求加害方停止侵害及賠償損失,但業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)在區(qū)分建筑物共有部分受到侵害時(shí),卻很難直接從《物權(quán)法》中得到救濟(jì),而更多依據(jù)的是國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》,這容易造成行政法規(guī)與上位法之間的沖突。

　　現(xiàn)通過對(duì)國內(nèi)外立法模式的比較,對(duì)我國目前的物業(yè)管理立法提出一些建議。

　　二、國內(nèi)外立法模式比較

　　物業(yè)管理這個(gè)概念在立法例上并沒有被各國各地區(qū)統(tǒng)一使用,事實(shí)上,各國對(duì)物業(yè)管理的規(guī)定在立法體系和名稱使用上并不一致。

　　主要分為以下幾類:

　　(一)以瑞士、意大利為代表的民法模式

　　此模式指在民法典中設(shè)若干條款,以規(guī)范物業(yè)管理中的法律關(guān)系,這樣使得民法典的內(nèi)容更加豐滿和完善,如《瑞士民法典》第712條之一至二十有關(guān)“分層建筑物所有權(quán)(建筑物區(qū)分所有權(quán))的規(guī)定,其缺點(diǎn)則是無法詳盡物業(yè)管理的諸項(xiàng)制度,如對(duì)管理人的規(guī)定,僅有關(guān)于選任解聘、職務(wù)以及對(duì)外代表權(quán)的規(guī)定,范圍過于狹隘。

　�、阼b于此,學(xué)者多認(rèn)為此種模式弊大于利,立法例上采取此種模式的僅為個(gè)別國家。

　　(二)以日本、德國為代表的建筑物區(qū)分所有權(quán)法模式

　　此模式指專門制定建筑物區(qū)分所有權(quán)法,用專章或?qū)９?jié)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)定,這種模式將物業(yè)管理法律作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的三大要素之一加以規(guī)定,對(duì)于明確物業(yè)管理中各當(dāng)事人的法律地位具有重大意義。

　　③如日本《有關(guān)建筑物區(qū)分所有等之法律》的第一章第四節(jié)為“管理人”,內(nèi)容包括:管理人的權(quán)限、管理人的選任與解任、管理所有委托規(guī)定的準(zhǔn)用等。

　　該法第28條規(guī)定:“除本法及管理規(guī)約的約定外,管理人的權(quán)利義務(wù),依照有關(guān)委任的規(guī)定。”因此也明確了管理人與區(qū)分所有權(quán)人之間的合同關(guān)系屬于委任合同,物業(yè)管理合同的定性也由此明確;除此之外,第二章關(guān)于“社區(qū)”若干問題的規(guī)定,更明確了物業(yè)管理中各當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　�、艽四Ｊ綖楝F(xiàn)代大陸法系絕大多數(shù)國家所采納。

　　(三)以英國、加拿大為代表的住宅法模式

　　此模式主要為英美法系國家所采取,它指的是制定一部住宅法對(duì)所有類型的住宅的所有、租賃等法律關(guān)系進(jìn)行專門調(diào)整,而把物業(yè)管理作為其中一部加以規(guī)定。

　　如英國于1957年制定的《住宅法》的第三部分對(duì)區(qū)分所有建筑物之管理規(guī)定為多頭管理體制,住宅管理機(jī)關(guān)為房主管理當(dāng)局,包括:依《住宅法》而成立的住宅公司;符合1960年慈善團(tuán)體法的信托組織;都市發(fā)展公司及威爾士鄉(xiāng)村發(fā)展理事會(huì)。

　　⑥用一部住宅法來調(diào)整物業(yè)管理關(guān)系,這樣做的缺點(diǎn)主要是將物業(yè)管理關(guān)系局限于住宅,那么非住宅物業(yè)則無法納入其中,沒有法律進(jìn)行調(diào)整,這與日益發(fā)展的物業(yè)管理不相適應(yīng)。

　　三、我國臺(tái)灣地區(qū)的物業(yè)管理法模式

　　此模式指專設(shè)物業(yè)管理法進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)制,從歷史上看,這是物業(yè)管理立法的最新模式,如我國臺(tái)灣地區(qū)的《公寓大廈管理?xiàng)l例》。

　　該條例的內(nèi)容包括:住戶的權(quán)利義務(wù)、管理組織、管理服務(wù)人、罰則。

　　管理服務(wù)人即物業(yè)管理公司,條例對(duì)管理服務(wù)人的資格、職權(quán)以及責(zé)任都有明確的規(guī)定。

　　⑤我國2003年9月1日實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》也采此種模式。

　　這種立法模式將物業(yè)管理法律關(guān)系從建筑物區(qū)分所有權(quán)法中獨(dú)立出來,單獨(dú)規(guī)定,具有自己明顯的特色。

　　從歷史上看,此種立法模式為關(guān)于物業(yè)管理立法的最新模式。

　　四、我國大陸地區(qū)物業(yè)管理立法模式的選擇及建議

　　比較上述各模式,民法模式的優(yōu)點(diǎn)在于以民事基本法形式確立了物業(yè)管理法律制度,將物業(yè)管理納入其中,使得民法典更加豐滿和完善,其缺點(diǎn)是無法詳盡物業(yè)管理的諸項(xiàng)制度,范圍比較狹隘;而諸如《公寓大廈管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》這類規(guī)定,由于業(yè)主與物業(yè)公司之間屬于平等的民事法律關(guān)系,理論上也應(yīng)當(dāng)由民法的特別法規(guī)定較為妥當(dāng),用行政法規(guī)規(guī)定欠妥;住宅法模式也不適應(yīng)我國目前日益發(fā)展的物業(yè)管理趨勢(shì)。

　　因此,筆者認(rèn)為,以日本為代表的建筑物區(qū)分所有權(quán)法模式較為可取。

　　對(duì)于這種模式,陳華彬教授在《建筑物區(qū)分所有權(quán)研究》一書中也做了專門的研究,他指出:“《物權(quán)法》僅規(guī)定了區(qū)分所有權(quán)中的幾個(gè)原則性規(guī)定,內(nèi)容十分簡單原則,因此,需要制定一部全面調(diào)整區(qū)分所有權(quán)關(guān)系的區(qū)分所有權(quán)法,只有如此,才能廊清我國現(xiàn)今混亂的區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系……”。⑦

　　除了以上比較,筆者對(duì)未來的立法提出幾點(diǎn)建議:1.該法的基本價(jià)值取向應(yīng)該是和諧、舒適的居住生活,側(cè)重于法的秩序價(jià)值,這點(diǎn)應(yīng)該貫穿于所有條文之中。

　　2.就制度安排上,可以參照日本《有關(guān)區(qū)分建筑物所有等之法律》,分別列章規(guī)定管理人、社區(qū)以及管理規(guī)約,從而將物業(yè)管理法律作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的要素之一加以規(guī)定。

　　3.明晰共有式建筑物產(chǎn)權(quán)人的各項(xiàng)權(quán)利、義務(wù)。

　　一般在物業(yè)管理階段所發(fā)生的各種糾紛矛盾,應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)法的規(guī)定來判斷是物業(yè)管理公司服務(wù)不到位所造成,還是權(quán)利人自身疏忽所導(dǎo)致。

　　五、結(jié)語

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度的內(nèi)容從本質(zhì)上構(gòu)筑了物業(yè)管理的理論體系,是對(duì)以建筑物為主體的物業(yè)產(chǎn)權(quán)最核心、最清晰、最本質(zhì)的闡述,應(yīng)當(dāng)通過建筑物區(qū)分所有權(quán)理論構(gòu)建物業(yè)管理的基礎(chǔ)理論和基本框架,以此與《物權(quán)法》的立法體系和原則相銜接、相呼應(yīng),使物業(yè)管理法律具有國家法律的基礎(chǔ)支持,從而獲得更廣泛的權(quán)威性。

　　注釋:

　　①③⑥榮如俠.建筑物區(qū)分所有權(quán)制度與物業(yè)管理的立法模式.前沿.2005(8).161,162.

　�、冖堍茛哧惾A彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究.北京:法律出版社.2007.440-446,400-422,456-477,354.

　　參考文獻(xiàn):

　　[1]楊立新.共有權(quán)研究.高等教育出版社.2003.

　　[2]臧煒彤,張喜軍.建筑物區(qū)分所有權(quán)制度對(duì)我國物業(yè)管理立法模式的影響.吉林建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào).2008(1).

　　我國物業(yè)管理立法的思考【2】

　　[摘要] 從1981年開始，我國的物業(yè)管理開始了新的一頁。

　　隨著物業(yè)管理的發(fā)展，我國物業(yè)管理立法也在不斷完善，各地相繼出臺(tái)了針對(duì)自身發(fā)展和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況制定的規(guī)范。

　　已形成以憲法為根本法，以《物權(quán)法》《民法通則》、《合同法》等法律為基本法，以《物業(yè)管理?xiàng)l例》等行政法規(guī)為中心，加之以配套的前期物業(yè)管理辦法、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)辦法、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法和地方法規(guī)，規(guī)章的多層次的物業(yè)管理法律體系。

　　[關(guān)鍵詞] 物業(yè)管理立法法制建設(shè)

　　我國物業(yè)管理經(jīng)過20多年的探索和實(shí)踐,從無到有,從小到大,其巨大的社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景,已充分顯示出來,在城市管理和經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的作用也日益顯著。

　　但在現(xiàn)實(shí)情況下,在《物權(quán)法》頒布實(shí)施之前,由于全國性物業(yè)管理方面的法律法規(guī)很不健全,諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗(yàn)收交接等關(guān)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重大問題都有待于進(jìn)一步的明確規(guī)定,使得物業(yè)管理工作缺乏依據(jù),業(yè)主的合法權(quán)益得不到有效保護(hù),極大地阻礙了物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展。

　　因此,在物業(yè)管理迅速發(fā)展的今天,制定物業(yè)管理法律法規(guī),明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主、租戶的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,已是當(dāng)務(wù)之急。

　　一、我國物業(yè)管理立法的特點(diǎn)

　　1.地方立法活躍,全國性法律日趨成熟

　　自從1994年6月《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》之后，全國相繼有一大批省、市制定了物業(yè)管理的地方法規(guī)。

　　2007年，我國新出臺(tái)了《物權(quán)法》以及根據(jù)《物權(quán)法》修改頒布的新《物業(yè)管理?xiàng)l例》，奠定了我國物業(yè)管理立法的基礎(chǔ)。

　　2.物業(yè)立法逐漸趨向平衡統(tǒng)一

　　在《物權(quán)法》頒布實(shí)施之前，由于各地的物業(yè)管理發(fā)展不平衡，形成了立法的不平衡、不統(tǒng)一的局面。

　　地方法規(guī)在一些重要問題上的體系不協(xié)調(diào)、規(guī)范性差。

　　在《物權(quán)法》頒布實(shí)施之后，各地的立法有了一個(gè)統(tǒng)一的方向，明確了立法的標(biāo)準(zhǔn)和原則。

　　與《物權(quán)法》相悖的規(guī)章制度重新修正，地方性法規(guī)中互相沖突的地方，也根據(jù)《物權(quán)法》做出修改，完善了法制的統(tǒng)一性，為我國物業(yè)管理法制體系的建設(shè)打下良好的基礎(chǔ)。

　　二、物業(yè)管理法制化建設(shè)是社會(huì)發(fā)展的必然結(jié)果

　　1.物業(yè)管理法制建設(shè)是我國住房制度改革的內(nèi)在要求

　　在過去較長一個(gè)時(shí)期內(nèi)，由于我國幾十年來實(shí)行所謂住宅公有化、福利型住房制度，每棟建筑物基本上屬于國家或集體單一所有。

　　當(dāng)我國民用住宅的建設(shè)與分配逐步由福利型領(lǐng)域轉(zhuǎn)入商品化領(lǐng)域時(shí)，與住宅的建設(shè)、出售、分配、管理、使用、維修、調(diào)換等有關(guān)的法律關(guān)系發(fā)生了很大變化，大多數(shù)住宅的使用者的法律身份將由住宅承租人轉(zhuǎn)化為住宅所有人，于是多層或高層住宅建筑物以單元為單位在社會(huì)上出售時(shí)，必然產(chǎn)生如何用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)劃分專有部分和共有部分,以及確定二者關(guān)系的問題。

　　同時(shí)，住宅的維修、管理也不再由房產(chǎn)部門承擔(dān)。

　　當(dāng)一棟多層或高層建筑物有多數(shù)所有人時(shí)，建筑物的管理方式、維修的出資標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)當(dāng)由法律予以明確的規(guī)定，以保證每一個(gè)所有人都能平等合理地承擔(dān)管理維修義務(wù)。

　　而要維持住戶間和諧的關(guān)系，則必須通過共同協(xié)商、共同出資、共同管理(或委托管理)等積極行為來實(shí)現(xiàn)，這就要求全體所有權(quán)人(業(yè)主)組成團(tuán)體。

　　這種團(tuán)體的性質(zhì)、組成方式、議事規(guī)則等均需由物業(yè)管理法加以規(guī)定。

　　2.物業(yè)管理法制建設(shè)是規(guī)范物業(yè)管理行為,促進(jìn)物業(yè)管理業(yè)健康發(fā)展的重要保證

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)管理責(zé)任需要立法規(guī)范。

　　以法律形式規(guī)范開發(fā)商的行為，明確開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系;避免開發(fā)商把工程尾巴留給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，致使服務(wù)不到位，業(yè)主和租戶怨聲載道。

　　因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)就應(yīng)全盤考慮日后的物業(yè)管理問題，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)中認(rèn)真聽取物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，完善物業(yè)配套設(shè)施，避免給日后的物業(yè)服務(wù)企業(yè)增加不必要的負(fù)擔(dān)。

　　(2)通過立法規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理行為。

　　在《物權(quán)法》頒布實(shí)施之前，盡管有的省、市已出臺(tái)了有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)，但由于全國缺乏統(tǒng)一的法律、法規(guī)作為依據(jù),眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理行為千差萬別,存在的分歧則更多,由于雙方權(quán)利義務(wù)約定不明，糾紛不斷發(fā)生。

　　所以必須制定相應(yīng)的法律、法規(guī),明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù),規(guī)范其管理行為，使其置于政府有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督之下。

　　3.加強(qiáng)物業(yè)管理立法依法保障物業(yè)所有人，使用人合法權(quán)益

　　物業(yè)所有人對(duì)物業(yè)的權(quán)益是一個(gè)統(tǒng)一的多層次的整體，包括房地產(chǎn)物權(quán)(國有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán))、房地產(chǎn)他項(xiàng)物權(quán)(房地產(chǎn)抵押權(quán))和房地產(chǎn)債權(quán)(房地產(chǎn)租賃權(quán))等。

　　在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)既是重要的生產(chǎn)資料，也是必需的生活資料，已成為人們最重視、最珍惜的一種財(cái)產(chǎn)形式和樂于選擇的投資對(duì)象。

　　但在《物權(quán)法》頒布實(shí)施之前的狀況卻是開發(fā)商決定對(duì)物業(yè)的管與不管;物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，而業(yè)主只能被動(dòng)接受，這是沒有物業(yè)管理立法所帶來的后果。

　　所以，應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)管理立法來保障業(yè)主的利益。

　　三、物業(yè)管理立法的發(fā)展前景

　　我國物業(yè)管理立法今后的發(fā)展，應(yīng)在非住宅小區(qū)的物業(yè)管理上加速立法，平衡物業(yè)管理立法的重點(diǎn);將法制建設(shè)和實(shí)踐緊密結(jié)合起來貼近實(shí)際。

　　新出臺(tái)的《物權(quán)法》，彌補(bǔ)了物業(yè)管理法制建設(shè)的不足，解決了物業(yè)管理中長期存在的如物權(quán)的歸屬，業(yè)主大會(huì)的成立與指導(dǎo)部門的修改，業(yè)主投票權(quán)的明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)商責(zé)任明確以及業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的權(quán)利和責(zé)任的落實(shí)等等問題。

　　新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》將原條例中與《物權(quán)法》中不一致的地方做出修改，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)正名，更對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的問題深入闡明。

　　看似簡單的文字修改卻使物業(yè)服務(wù)的定位更加準(zhǔn)確，對(duì)業(yè)主利益的保護(hù)也更加完善、全面。

　　但隨著物業(yè)管理的發(fā)展，依然會(huì)出現(xiàn)許多問題，這都需要盡快出臺(tái)與《物權(quán)法》相配套的法律法規(guī)及司法解釋以更好地為物業(yè)管理服務(wù)。

　　參考文獻(xiàn):

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　　[3]湯臘梅主編:物業(yè)管理法規(guī)[M].第1版,北京:高等教育出版社

　　[4]李媛輝主編:物業(yè)管理法概論[M].第1版,北京:中國林業(yè)出版社

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