【優(yōu)秀】物業(yè)管理的論文15篇

　　在個(gè)人成長的多個(gè)環(huán)節(jié)中，大家都寫過論文吧，論文是進(jìn)行各個(gè)學(xué)術(shù)領(lǐng)域研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的一種說理文章。那么，怎么去寫論文呢？下面是小編收集整理的物業(yè)管理的論文，歡迎大家分享。

物業(yè)管理的論文1

　　一、相同之處

　�。保�管理目標(biāo)相同。無論是物業(yè)服務(wù)管理還是酒店服務(wù)管理，只要同屬管理，且又都是對(duì)服務(wù)行業(yè)的管理，都將致力于做好服務(wù)工作的管理調(diào)配。物業(yè)和酒店管理即是：依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，遵循客觀實(shí)際和規(guī)律，對(duì)物業(yè)公司或酒店的人力、財(cái)力和物力等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行管理，包括組織、計(jì)劃、指揮、監(jiān)督和調(diào)節(jié)，以保證物業(yè)公司或酒店的經(jīng)營管理活動(dòng)順利進(jìn)行，在保證服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上，以最小的成本獲取最大的效益。管理內(nèi)在地包含著制定、執(zhí)行、檢查和改進(jìn)，其核心目標(biāo)在于實(shí)現(xiàn)本組織的未來目標(biāo)。因此，無論是物業(yè)服務(wù)管理還是酒店服務(wù)管理，其目標(biāo)都是要保障經(jīng)營活動(dòng)的正常進(jìn)行，最終目標(biāo)是要獲取利潤，這是二者的相同之處。

　�。玻�管理性質(zhì)相同。管理最終都落實(shí)到對(duì)人和物的管理上，其“管理性”是相同的。具體來說，物業(yè)服務(wù)管理要做好對(duì)業(yè)主住宅及附屬設(shè)施的維護(hù)工作，包括房屋的修繕、設(shè)備的配置、綠化、安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等；其次要對(duì)服務(wù)和管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高人員素質(zhì)和管理水平；同時(shí)也要對(duì)物業(yè)服務(wù)工作做好計(jì)劃、檢查和改進(jìn)工作，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通�？傊�，要致力于為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)更全面的服務(wù)，就要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)的管理工作，落實(shí)管理內(nèi)容。酒店服務(wù)管理首先包括對(duì)酒店及其附屬設(shè)施的維護(hù)，保障客戶的基本需求；其次也是要加強(qiáng)對(duì)服務(wù)和管理人員的培訓(xùn)、監(jiān)督工作，以便更好地開展管理活動(dòng)，更好地為客人服務(wù)。因此，在確保房屋和設(shè)施的正常使用以及建立高素質(zhì)管理隊(duì)伍方面，物業(yè)服務(wù)管理和酒店服務(wù)管理的管理內(nèi)容和性質(zhì)是一致的。

　�。常�基本原則相同。酒店行業(yè)和物業(yè)行業(yè)不同于一般生產(chǎn)企業(yè)，他們的服務(wù)性質(zhì)決定了其人性化管理的兩面性。在致力于滿足客戶需求、服務(wù)至上的同時(shí)，對(duì)員工的管理也應(yīng)當(dāng)遵循人性化的原則。因?yàn)榉��?wù)是人對(duì)人的服務(wù)，要使顧客獲得優(yōu)質(zhì)的體驗(yàn)就必須提高服務(wù)人員的素質(zhì)和水平。只有樹立起以人為本的管理原則和理念，真正重視員工、關(guān)心員工，才能使員工全心全意工作，以優(yōu)良的態(tài)度在崗位盡職。這一方面可以通過提高員工福利待遇來調(diào)動(dòng)員工工作積極性，另一方面也要加強(qiáng)管理和培訓(xùn)，真正提高員工素質(zhì)、培養(yǎng)員工服務(wù)理念。

　　二、不同之處

　�。保�管理內(nèi)容不同。物業(yè)服務(wù)和酒店服務(wù)畢竟是不同的行業(yè)，二者在管理內(nèi)容上必然存在著差異性。除了人力資源、車輛秩序、財(cái)務(wù)、綠化、安保、衛(wèi)生等相同管理內(nèi)容外，酒店服務(wù)管理要包括營銷、餐飲、客房、夜總會(huì)等項(xiàng)目，酒店物業(yè)管理通常還要涵蓋公眾代辦行政服務(wù)、物業(yè)檔案資料的管理工作等。事實(shí)上，即使是那些具有相通性的管理工作在實(shí)際操作中也具有較大差異。酒店的管理相對(duì)比較集中，在人力、財(cái)力和物資的調(diào)配方面比較快捷方便，各部門、各級(jí)管理人員都會(huì)對(duì)全酒店的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行控制、監(jiān)督和檢查。而物業(yè)公司可能有多個(gè)管理處，比較分散，在管理模式和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上也有所差異。同時(shí)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，除了物業(yè)管理企業(yè)外，還夾雜著業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力，管理情況較為復(fù)雜，容易產(chǎn)生矛盾。

　�。玻�管理方式不同。質(zhì)量檢查和員工培訓(xùn)是管理工作的重中之重，酒店和物業(yè)服務(wù)所面對(duì)的不同對(duì)象決定了對(duì)服務(wù)質(zhì)量和員工素質(zhì)要求的差異性，也就決定了二者管理方式的.不同。首先應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)和酒店服務(wù)的不同對(duì)象和內(nèi)容：酒店的服務(wù)對(duì)象主要是四方賓客，流動(dòng)性強(qiáng)、差異性大，且酒店為其提供服務(wù)多限于住宿、餐飲、娛樂等較私密的內(nèi)容，多提供一條龍似的服務(wù)；而物業(yè)服務(wù)的對(duì)象是物業(yè)產(chǎn)權(quán)的擁有者，服務(wù)對(duì)象固定，服務(wù)范圍一般也僅限于公共生活部分。因此，酒店服務(wù)的管理在員工培訓(xùn)方面要求更高，對(duì)其文化素質(zhì)、道德素養(yǎng)、專業(yè)技能、應(yīng)急處理能力、語言溝通能力甚至外語水平都有較高要求，且通常酒店星級(jí)越高，對(duì)員工能力素質(zhì)和管理水平要求就越嚴(yán)格。在質(zhì)量檢查方面酒店的要求也更頻繁更嚴(yán)格。而對(duì)于物業(yè)服務(wù)的管理來說，對(duì)員工素質(zhì)整體來說要求并沒有那么嚴(yán)格，主要是做好溝通和服務(wù)工作，致力于人性化、細(xì)致化和規(guī)范化，在對(duì)業(yè)主的長期服務(wù)中取得業(yè)主的信任和支持，減少矛盾糾紛。

　�。常�管理難點(diǎn)不同。對(duì)于酒店來說，要獲取更大利潤就需求開拓市場、爭取更廣泛的客源。要獲取客戶的口碑，要需要在酒店服務(wù)管理中致力于給顧客帶來完美的消費(fèi)感受。這要求酒店管理在硬件設(shè)施建設(shè)、服務(wù)人員素質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)、應(yīng)急問題和投訴處理等方面做好功課，不斷尋求更高的水平�？傊�，如何讓顧客滿意是酒店服務(wù)管理的最大難點(diǎn)。物業(yè)管理服務(wù)致力于給業(yè)主提供安全、整潔、便利的生活居住環(huán)境，這不是難題。然而，目前物業(yè)服務(wù)在我國尚屬新興行業(yè)，還存在著很多不規(guī)范的地方，尤其是服務(wù)和管理人員素質(zhì)的低下使物業(yè)公司和業(yè)主們常發(fā)生矛盾糾紛，這是物業(yè)服務(wù)管理需致力于解決的難點(diǎn)。同時(shí)，物業(yè)收費(fèi)難也是物業(yè)管理的軟肋，業(yè)主不交費(fèi)將直接影響到物業(yè)公司的被動(dòng)服務(wù)和管理，極易產(chǎn)生矛盾，形成惡性循環(huán)。可以說，物業(yè)服務(wù)管理所面臨的難點(diǎn)和問題比酒店服務(wù)管理更瑣碎更復(fù)雜。

　　三、結(jié)語

　　由于起步晚、專業(yè)人才匱乏、服務(wù)意識(shí)淡漠等原因，當(dāng)前我國物業(yè)服務(wù)和管理遭遇了重建設(shè)輕管理、重經(jīng)營輕規(guī)范、有服務(wù)欠水平、有理念欠創(chuàng)新等制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸問題。而酒店服務(wù)和管理上，需要從傳統(tǒng)的滿足客戶基本需求的困境中走出，提供更高更深層次的全方位服務(wù)。要解決這些問題，除了各自加強(qiáng)管理理論學(xué)習(xí)和能力培養(yǎng)外，相互借鑒也是良策。認(rèn)清自我與相互借鑒，以期提高管理水平、規(guī)范行業(yè)發(fā)展，正是本文寫作的初衷。

物業(yè)管理的論文2

　　摘要：物業(yè)管理專業(yè)是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，不僅要求學(xué)生系統(tǒng)掌握與物業(yè)經(jīng)營管理有關(guān)的理論知識(shí)，而且要求學(xué)生具有較強(qiáng)的實(shí)際操作技能。通過分析不同年級(jí)學(xué)生在模擬企業(yè)中的培養(yǎng)任務(wù)，探討基于模擬企業(yè)的物業(yè)管理實(shí)踐教學(xué)模式的運(yùn)行，以此推動(dòng)物業(yè)管理專業(yè)實(shí)踐性教學(xué)改革。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;模擬企業(yè);實(shí)踐教學(xué)

　　隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展壯大，已經(jīng)成為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入和發(fā)展，對(duì)人才的需求也越來越迫切。20xx年 12月1日開始，我國物業(yè)管理行業(yè)建立注冊(cè)物業(yè)管理師制度。為了適應(yīng)這種變化，必須深化物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)改革，要根據(jù)物業(yè)管理的從業(yè)要求，確定學(xué)生培養(yǎng)目標(biāo)，加強(qiáng)技能訓(xùn)練，提高實(shí)踐能力，培養(yǎng)和造就符合國家注冊(cè)物業(yè)管理師基本要求的優(yōu)秀專業(yè)人才。

　　一、物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)需求

　　從目前來看，物業(yè)管理企業(yè)頻頻發(fā)出人才招聘信息，表現(xiàn)出對(duì)能夠獨(dú)當(dāng)一面的物業(yè)管理人才的渴求，但無論是本科學(xué)校還是高等職業(yè)院校，這個(gè)專業(yè)的招生數(shù)量都在逐年下降;在招生數(shù)量減少的同時(shí)，我們看到的是，由于物業(yè)管理專業(yè)人才的缺乏，整個(gè)行業(yè)的人員素質(zhì)難以滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)物業(yè)管理人才的需求，使這個(gè)行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)總體管理長期處于比較低的水平。

　　物業(yè)管理本科教育作為培養(yǎng)高素質(zhì)專業(yè)人才的重要方式，在人才培養(yǎng)的過程中應(yīng)該充分考慮職業(yè)特點(diǎn)來完善教學(xué)思路。結(jié)合行業(yè)的綜合性強(qiáng)、實(shí)踐性強(qiáng)的特點(diǎn)，物業(yè)管理專業(yè)本科的培養(yǎng)目標(biāo)應(yīng)該是培養(yǎng)具備房地產(chǎn)、法律、建筑、信息系統(tǒng)等方面的知識(shí)和能力，知識(shí)面廣、溝通協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，熟悉相關(guān)法律法規(guī)，能適應(yīng)智能化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化等高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)的.管理人才。在物業(yè)管理本科專業(yè)教學(xué)中，必須做到實(shí)踐與理論的結(jié)合，運(yùn)用各種教學(xué)方法和教學(xué)手段，課內(nèi)與課外相結(jié)合，使知識(shí)與能力同步發(fā)展。

　　二、基于模擬公司的物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)

　　為增強(qiáng)學(xué)生實(shí)踐能力，培養(yǎng)高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)人才，在物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)中，采取成立模擬公司的教學(xué)方法，充分發(fā)揮學(xué)生主動(dòng)性，調(diào)動(dòng)學(xué)生興趣，培養(yǎng)學(xué)生實(shí)際操作能力，保證培養(yǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　模擬公司起源于20世紀(jì)50年代的德國，是指人為創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)仿真模擬環(huán)境，作為經(jīng)濟(jì)類專業(yè)的實(shí)踐教學(xué)場所和組織形式。學(xué)生在其中可經(jīng)歷全部業(yè)務(wù)操作過程，了解和弄清其各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，而又不必承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　模擬物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理學(xué)生的實(shí)踐場所和學(xué)習(xí)的組織形式，通過構(gòu)建虛擬的經(jīng)營管理平臺(tái)與氛圍，學(xué)生在“模擬公司”中可經(jīng)歷物業(yè)管理行業(yè)的主要業(yè)務(wù)操作過程，了解公司各環(huán)節(jié)、各部門之間的聯(lián)系，與各相關(guān)部門之間關(guān)系。運(yùn)作的基本方法在教學(xué)過程中，把教學(xué)內(nèi)容按照公司運(yùn)作，分成相關(guān)模塊，通過教師講授和學(xué)生自學(xué)，讓學(xué)生主動(dòng)參與到公司運(yùn)作過程，在相應(yīng)的“工作崗位”上學(xué)習(xí)，提高崗位實(shí)操能力，增強(qiáng)“實(shí)際”工作經(jīng)驗(yàn)，提升職業(yè)素質(zhì)和能力，保證人才培養(yǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。教學(xué)過程中教師可采用的模擬教學(xué)法、引導(dǎo)教學(xué)法、案例教學(xué)法、角色教學(xué)法等等。

　　整個(gè)教學(xué)過程中，要注意三點(diǎn)：一是以學(xué)生為中心、自主性學(xué)習(xí)為主;二是學(xué)生參加教學(xué)全過程：收集信息、制定計(jì)劃、作出決策、實(shí)施計(jì)劃、反饋控制、評(píng)估成果;三是教師是學(xué)習(xí)過程的組織者、咨詢者和伙伴。

　　三、不同年級(jí)學(xué)生的參與方式與培養(yǎng)任務(wù)

　　不同年級(jí)的學(xué)生在參與物業(yè)公司運(yùn)作的過程中，由于知識(shí)結(jié)構(gòu)的深淺不同，參與模式也不有一樣，著重培養(yǎng)的能力也有所不同。

　　大一學(xué)生剛剛?cè)雽W(xué)，對(duì)大學(xué)的一切都還處于不斷適應(yīng)階段，這一階段主要以培養(yǎng)學(xué)生從事職業(yè)活動(dòng)所需要的社會(huì)行為能力(強(qiáng)調(diào)對(duì)社會(huì)的適應(yīng)性，具有積極的人生態(tài)度)和基本素質(zhì)為主。具體任務(wù)如下。

　　1.引導(dǎo)學(xué)生樹立正確的價(jià)值觀

　　價(jià)值觀是人們對(duì)于什么是價(jià)值、怎樣判斷價(jià)值以及如何創(chuàng)造價(jià)值等問題的最根本觀點(diǎn)，是個(gè)體核心的信念體系，是個(gè)體評(píng)價(jià)事物與抉擇的標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)值觀決定著人們行為的取向，它通過影響態(tài)度而最終影響行為。大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀、價(jià)值觀形成的重要階段。因此，對(duì)大學(xué)生進(jìn)行價(jià)值觀教育至關(guān)重要，這會(huì)對(duì)他們明確自己的未來定位和發(fā)展方向，積極努力地塑造自我，為社會(huì)需要的有用之才起著導(dǎo)航作用。

　　為此，可以組織學(xué)生在班級(jí)展開對(duì)價(jià)值觀及職業(yè)生涯規(guī)劃的大討論，讓不同的學(xué)生講述自己的價(jià)值觀并探討。

　　2.培養(yǎng)基本素質(zhì)與能力

　　(1)人際交往能力。在物業(yè)管理實(shí)踐中，無論執(zhí)行任何技術(shù)或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠?yàn)闃I(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。通過物業(yè)管理者與業(yè)主之間的溝通，可以使業(yè)主能夠明白具體事件的發(fā)生起因、處理方法、進(jìn)展及一系列相關(guān)情況，從而妥善解決問題。

　　(2)組織協(xié)調(diào)能力。組織協(xié)調(diào)能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問題解決能力和領(lǐng)導(dǎo)力。物業(yè)管理工作的開展是伴隨著矛盾問題進(jìn)行的。一個(gè)合格的物業(yè)管理人員，不僅不懼怕問題，而且要有解決問題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說，對(duì)工作中出現(xiàn)的矛盾和問題，要有準(zhǔn)確的判斷。

　　(3)自主學(xué)習(xí)能力。大學(xué)生在校期間掌握良好的學(xué)習(xí)方法，培養(yǎng)較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力，對(duì)提高學(xué)習(xí)效率和學(xué)習(xí)成績，增強(qiáng)大學(xué)生的社會(huì)適應(yīng)能力具有重要的作用。隨著高科技及信息網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的到來，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)要求逐步提高，面對(duì)新時(shí)期的巨大挑戰(zhàn)，物業(yè)管理人員必須重視各類專業(yè)管理技術(shù)的掌握，不斷更新、學(xué)習(xí)新的管理服務(wù)技術(shù)，適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的技術(shù)要求，加強(qiáng)管理技術(shù)的學(xué)習(xí)，努力提高管理技術(shù)水平，才能保證自己的管理實(shí)力始終與物業(yè)相關(guān)設(shè)備的科技進(jìn)步同步。

　　(4)社會(huì)適應(yīng)能力。適應(yīng)社會(huì)能力主要包括競爭能力、承受挫折的能力和團(tuán)隊(duì)合作能力等方面。物業(yè)管理人員在服務(wù)的過程中，涉及到方方面面，會(huì)遇到各種環(huán)境，會(huì)遇到各種各樣的人和事，同時(shí)還要處理好各方面的關(guān)系。沒有良好的適應(yīng)能力往往容易出現(xiàn)偏差。

物業(yè)管理的論文3

　　摘要：在近年來我國經(jīng)濟(jì)下行趨勢明顯的時(shí)期，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)其對(duì)于經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的作用不言而喻。而物業(yè)管理行業(yè)作為與房地產(chǎn)息息相關(guān)的配套性產(chǎn)業(yè)，在提升業(yè)主入住體驗(yàn)、保障業(yè)主相關(guān)權(quán)益方面也起到重要的作用。故本文主要探討在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行的階段如何推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、推進(jìn)物業(yè)管理教學(xué)改革與發(fā)展。剛好地為社會(huì)培養(yǎng)具有綜合素養(yǎng)的復(fù)合型人才。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；物業(yè)管理；教學(xué)；改革；發(fā)展

　　一、物業(yè)管理行業(yè)限制房地產(chǎn)發(fā)展的原因

　　房地產(chǎn)作為當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性企業(yè)，其涉及的領(lǐng)域十分廣泛，且各領(lǐng)域間相互聯(lián)系性也比較緊密。隨著近年來我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)效益增長同時(shí)，也出現(xiàn)了多種問題，比如在城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)使得房地產(chǎn)業(yè)等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，而同期與房地產(chǎn)行業(yè)相配套的物業(yè)管理、經(jīng)營、維護(hù)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)并沒有以相同的速度配套發(fā)展。這就使得房地產(chǎn)業(yè)硬件與服務(wù)型軟件不兼容，在一定程度上反而限制了房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。同時(shí)在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，由于相應(yīng)規(guī)定的不完善導(dǎo)致行業(yè)秩序并不能按照一個(gè)合理穩(wěn)定的區(qū)間進(jìn)行發(fā)展。由于行業(yè)規(guī)定沒有一個(gè)良好的限制與規(guī)定的作用，使得在后續(xù)配套服務(wù)建設(shè)期間并不能科學(xué)有效地開展物業(yè)服務(wù)。進(jìn)而物業(yè)管理服務(wù)不能發(fā)揮其真正的作用，降低業(yè)主入住體驗(yàn)，從側(cè)面限制了房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　二、物業(yè)管理教學(xué)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的意義

　　由于房地產(chǎn)涉及的領(lǐng)域和專業(yè)十分廣泛，從而使得評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)的方面有很多。業(yè)主不僅會(huì)從房地產(chǎn)主要商品住房的'建筑質(zhì)量、選址、環(huán)境設(shè)計(jì)等硬件因素對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)具體住房環(huán)境維護(hù)管理的重要方面也是業(yè)主評(píng)判房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)的最直接體現(xiàn)。物業(yè)管理行業(yè)的工作主體是物業(yè)，包括對(duì)房屋及其配套設(shè)施、相關(guān)場地進(jìn)行維護(hù)、管理等具體工作。物業(yè)管理的工作對(duì)象主要是人，這也要求了物業(yè)能夠作為房地產(chǎn)企業(yè)的形象來和業(yè)主進(jìn)行相關(guān)的溝工作。物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)首先從業(yè)務(wù)范圍來看屬于上下級(jí)的關(guān)系，房地產(chǎn)在開展過程中需要建設(shè)配套的物業(yè)管理服務(wù)，而科學(xué)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)也會(huì)進(jìn)一步從軟環(huán)境建設(shè)方面優(yōu)化房地產(chǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。在基本的依存關(guān)系直上，物業(yè)管理行業(yè)可以成為提升房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目價(jià)值的最重要手段。作為硬件主體，房地產(chǎn)業(yè)中相關(guān)住房的價(jià)值是一定的，而通過積極有效地物業(yè)管理等軟環(huán)境的綜合建設(shè)，可以及大地提升業(yè)主的入住質(zhì)量。物業(yè)管理如果科學(xué)合理就會(huì)極大地提升整個(gè)項(xiàng)目的綜合價(jià)值。物業(yè)管理可以通過對(duì)基礎(chǔ)能源、停車產(chǎn)地、室外公共設(shè)施的維護(hù)，形成一套嚴(yán)格的安全管理機(jī)制等方面的管理使得整個(gè)項(xiàng)目升值。

　　三、物業(yè)管理學(xué)科改革的具體策略

　　由上文可知，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對(duì)提升房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有著至關(guān)重要的作用。所以在當(dāng)前高校進(jìn)行物業(yè)管理教學(xué)方面也需要將學(xué)科積極融入到房地產(chǎn)業(yè)版圖之中，通過對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢的分析合理的進(jìn)行教學(xué)安排，有計(jì)劃、有側(cè)重性地對(duì)學(xué)生相關(guān)綜合能力進(jìn)行培養(yǎng)。大體上物業(yè)管理學(xué)科改革可以從教學(xué)目標(biāo)、教學(xué)思想、教學(xué)方法三個(gè)方面來進(jìn)行具體的開展：

　　1.教學(xué)目標(biāo)：首先在物業(yè)管理教學(xué)的目標(biāo)設(shè)定上，教師需要將物業(yè)管理學(xué)科與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展積極適應(yīng)。以學(xué)生在未來工作實(shí)踐過程中如何更好地進(jìn)行物業(yè)管理工作幫助房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為根本目標(biāo)。這種實(shí)際效果導(dǎo)向的教學(xué)目標(biāo)可以對(duì)教學(xué)工作起到有的放矢的作用。以追求結(jié)果作為安排教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)環(huán)節(jié)的指導(dǎo)，從根本上保障學(xué)生的學(xué)習(xí)效果。

　　2.教學(xué)思想：在進(jìn)行物業(yè)管理教學(xué)思想的選擇上，教師需要從教學(xué)目標(biāo)出發(fā)，積極選取以實(shí)踐為主體的教學(xué)思想。由于物業(yè)管理學(xué)科體現(xiàn)出的實(shí)際應(yīng)用性較強(qiáng)，所以對(duì)于學(xué)生在進(jìn)行學(xué)期期間實(shí)踐過程的運(yùn)用就顯得尤為重要。通過實(shí)踐思想在教學(xué)環(huán)節(jié)中的運(yùn)用，學(xué)生可以做到從實(shí)際出發(fā)，面向物業(yè)管理學(xué)科要求的各個(gè)領(lǐng)域，在學(xué)中做，在做中悟，通過實(shí)際操作的形式對(duì)于相關(guān)知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行理解，并在實(shí)踐中不斷磨煉自身各種能力。通過實(shí)踐教學(xué)思想的貫徹保障學(xué)生真正學(xué)習(xí)到能力與素養(yǎng)。

　　3.教學(xué)方法：在教學(xué)方法的選擇上，通過物業(yè)管理的課程目標(biāo)制定與實(shí)踐教學(xué)思想的全面貫徹，教師可以根據(jù)物業(yè)管理學(xué)科中的各項(xiàng)內(nèi)容與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展期間對(duì)于軟環(huán)境建設(shè)的具體要求適時(shí)，豐富地選用多種教學(xué)方法。摒棄固有的教師單向授課模式，積極通過基于實(shí)踐基礎(chǔ)上的探究、演練、模擬、實(shí)習(xí)等手段幫助學(xué)生進(jìn)行物業(yè)管理學(xué)科的學(xué)習(xí)。在授課期間教師可以讓學(xué)生按照現(xiàn)實(shí)生活中物業(yè)管理的案例、規(guī)則、技巧進(jìn)行全方位的綜合性演練。讓學(xué)生在實(shí)踐練習(xí)的環(huán)境中加深對(duì)于知識(shí)點(diǎn)和實(shí)際能力技巧的掌握和運(yùn)用。在此基礎(chǔ)上，教師還需要積極組織多種豐富的實(shí)習(xí)活動(dòng)，讓學(xué)生走入房地產(chǎn)企業(yè)，通過相關(guān)實(shí)習(xí)工作來提升學(xué)生的綜合能力與素質(zhì)，更好地為就業(yè)服務(wù)。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]淺議房地產(chǎn)物業(yè)管理的內(nèi)容與發(fā)展[J].莫月冰.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息.20xx(06)

　　[2]論房地產(chǎn)物業(yè)管理的意義[J].呂小飛.黑龍江科技信息.20xx(04)

　　[3]校企合作實(shí)踐育人的應(yīng)用型本科人才培養(yǎng)模式研究———以物業(yè)管理專業(yè)為例[J].王海燕,馬云俊,何景梅,魏雙燕.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè).20xx(12)

物業(yè)管理的論文4

　　自20xx年新《勞動(dòng)合同法》的頒布實(shí)施，國家對(duì)用工管理越來越規(guī)范，作為勞動(dòng)力密集性企業(yè)的物業(yè)管理公司來說，企業(yè)的運(yùn)營成本在日益增大；而銀川市自20xx年出臺(tái)了政府指價(jià)后，至今沒有調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)行業(yè)收支矛盾日益突出，嚴(yán)重制約著物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

　　而如何適應(yīng)新時(shí)期物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，如何使企業(yè)在逆境中得到發(fā)展，這是擺在每一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)面前的難題。銀川眾一物業(yè)公司面對(duì)物業(yè)市場困難，從連年虧損到扭虧為盈，從要由集團(tuán)公司扶持到自負(fù)盈虧，通過觀念創(chuàng)新、經(jīng)營創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新四個(gè)方面，加強(qiáng)管理內(nèi)部管理，創(chuàng)新外部服務(wù)，走出了自己的創(chuàng)新之路，擺脫了虧損的帽子，使企業(yè)得到發(fā)展。

　　一、從培養(yǎng)學(xué)習(xí)型企業(yè)入手，實(shí)現(xiàn)觀念創(chuàng)新

　　物業(yè)管理作為一種無形服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)勞動(dòng)密集行業(yè)，它的性質(zhì)就形成了必須依靠全體員工來做好服好，就是需要發(fā)揮員工的創(chuàng)造性思維能力，從而使企業(yè)具備不斷改進(jìn)的能力，提高企業(yè)的競爭力。銀川眾一物業(yè)公司采取多種方式創(chuàng)造學(xué)習(xí)型企業(yè)，通過一系統(tǒng)活動(dòng)，使全體員工善于學(xué)習(xí)，通過學(xué)習(xí)改變觀念，在工作中不斷創(chuàng)新、不斷進(jìn)步，為業(yè)主提供滿意服務(wù)，增強(qiáng)公司的競爭實(shí)力。

　　一是，為員工創(chuàng)造學(xué)習(xí)的條件，培養(yǎng)員工學(xué)習(xí)習(xí)慣。通過送出培訓(xùn)、外聘老師、內(nèi)部講課、經(jīng)驗(yàn)交流、觀看視頻、開展“五二一”活動(dòng)（每年讀5本書、提2條合理化建議、記1本讀書筆記）、知識(shí)競賽等多方式開展學(xué)習(xí)培訓(xùn)，提高全體員工綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，使其具備本崗位所需知識(shí)，從思想上轉(zhuǎn)變觀念，樹立服務(wù)意識(shí)。

　　二是，健全激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)員工自學(xué)。采用提高職稱、學(xué)歷津貼，報(bào)銷學(xué)費(fèi)等激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)員工不斷學(xué)習(xí)，提高自學(xué)能力，公司各項(xiàng)專業(yè)職稱執(zhí)有率逐年增多，員工平均學(xué)歷也得到提高。隨著員工素質(zhì)的提高，公司物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及業(yè)主滿意率也在逐年提升。

　　三是，在員工中樹立榜樣形象，利用榜樣力量調(diào)動(dòng)員工積極性，對(duì)某一個(gè)階段工作中好的做法、好的事情和先進(jìn)個(gè)人進(jìn)行推廣，使全員樹立為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)；同時(shí)加強(qiáng)內(nèi)部經(jīng)驗(yàn)交流，開各種形式的現(xiàn)場交流會(huì)，讓基層員工在現(xiàn)場交流學(xué)習(xí)，取長補(bǔ)短，不足的.地方進(jìn)行總結(jié)，做到發(fā)現(xiàn)問題立即解決，從而有效改變了基層員工的服務(wù)態(tài)度，提高了服務(wù)質(zhì)量。

　　二、從開展創(chuàng)收、成本控制入手，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營創(chuàng)新

　　在今天物業(yè)服務(wù)市場面臨重重困境的情況下，物業(yè)公司只能充分利用物業(yè)企業(yè)特點(diǎn)實(shí)行成本控制、開展多種經(jīng)營等方式，達(dá)到創(chuàng)收增效的目的。

　　一是，從開展多種經(jīng)營入手，增加公司經(jīng)濟(jì)增漲點(diǎn)。在對(duì)外拓展物業(yè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，銀川眾一物業(yè)公司利用自身及物業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)，開展多種經(jīng)營，承攬綠化工程、電梯安裝及維保、維修工程等業(yè)務(wù)，取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益。

　　二是，根據(jù)成本會(huì)計(jì)的成本遞減原理，隨著物業(yè)管理面積的增大，物業(yè)管理企業(yè)的一部分管理費(fèi)用會(huì)被攤薄，綜合成本就會(huì)降低。因此物業(yè)公司盈利的另一個(gè)方式就是擴(kuò)大物業(yè)管理面積，實(shí)現(xiàn)有效管理，規(guī)模經(jīng)營，攤薄成本。銀川眾一集團(tuán)物業(yè)服務(wù)有限公司充分號(hào)召全體員工利用身邊的一切關(guān)系尋找好的、盈利項(xiàng)目，成立項(xiàng)目開發(fā)小組，逐年增大物業(yè)管理面積，從而逐步實(shí)現(xiàn)盈利。

　　三是，從成本控制入手，向管理要效益。采取核定項(xiàng)目物業(yè)能耗定額，根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目不同，從能耗節(jié)約方面出發(fā)，同時(shí)利用現(xiàn)代科技手段節(jié)約項(xiàng)目能耗，從而從管理上節(jié)約了成本，提高了企業(yè)效益。

　　四是，充分把握政府惠民政策，爭取得到政府支持。20xx年，銀川市政府進(jìn)行舊房改造工程，銀川眾一集團(tuán)物業(yè)服務(wù)有限公司抓住機(jī)會(huì)，申請(qǐng)了舊房改造，即改善了業(yè)主居住環(huán)境，又節(jié)省了舊小區(qū)物業(yè)維修費(fèi)用；還有，公司充分利用國家對(duì)小型微型企業(yè)稅務(wù)政策，申請(qǐng)發(fā)票工本費(fèi)全免權(quán)，直接降低財(cái)務(wù)成本支出。

　　五是，利用現(xiàn)代化辦公手段，提高辦事效率，節(jié)約辦公經(jīng)費(fèi)。公司建立了網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系系統(tǒng)，利用物業(yè)管理軟件、企業(yè)QQ群建立公司內(nèi)部聯(lián)系，有效節(jié)約辦公費(fèi)支出，提高了辦事效率。

　　三、從制度建設(shè)入手，實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新

　　物業(yè)管理的中心任務(wù)不僅是對(duì)物的管理、對(duì)人的服務(wù)，其實(shí)質(zhì)是通過有效管理，來協(xié)調(diào)人與人、人與物、物與物之間的關(guān)系，從而創(chuàng)造一個(gè)人物結(jié)合的優(yōu)良環(huán)境。銀川眾一集團(tuán)物業(yè)服務(wù)有限公司從制度建設(shè)入手，實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新。

　　一是，從內(nèi)部管理入手，以提高工作效率為前提，實(shí)行定崗定編，一個(gè)人能完成的工作，決不安排兩個(gè)人去做，從而節(jié)約用工成本。

　　二是，在運(yùn)行ISO9000質(zhì)量體系的基礎(chǔ)上，以客戶滿意度和服務(wù)質(zhì)量為依據(jù)，從制度建設(shè)入手，按照“工作標(biāo)準(zhǔn)化、管理制度化、服務(wù)規(guī)范化”的要求，根據(jù)客觀變化不斷完善和修改各項(xiàng)管理制度，如建立有高效的投訴、回訪處理機(jī)制，對(duì)業(yè)主的投訴及時(shí)受理、及時(shí)處理、及時(shí)辦結(jié)、及時(shí)回復(fù)，從而提升了業(yè)主滿意率。

　　三是，實(shí)行精細(xì)管理，通過制度規(guī)范化、服務(wù)精細(xì)化，達(dá)到“五心服務(wù)”目標(biāo)；推行星級(jí)員工評(píng)選，樹立榜樣形象，從而引導(dǎo)全體員工由原來的“做好”提升到“做精”。推行首問追究制，在為業(yè)主服務(wù)的過程中，認(rèn)真抓好第一關(guān)，將問題處理在萌芽階段，等等新的方式、新的舉措，來促進(jìn)物業(yè)服務(wù)環(huán)境得到優(yōu)化。

　　四是，以控制成本、開源節(jié)流，提高小區(qū)管理服務(wù)水平為原則，實(shí)行了目標(biāo)責(zé)任管理，每年與各服務(wù)中心簽訂《目標(biāo)責(zé)任書》，從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)到管理指標(biāo)都做到量化，實(shí)行定額管理，按項(xiàng)目記帳，增強(qiáng)了服務(wù)中心成本意識(shí)，在綠化用水、庭院照明、公共設(shè)施維修等方面采取了一定措施，服務(wù)中心管理水平逐年提高。同時(shí)擬定了《采購管理辦法》，將部分服務(wù)耗材采購權(quán)下放各服務(wù)中心，一方面縮短采購時(shí)間，提高服務(wù)及時(shí)率；另一方面嚴(yán)格采購單價(jià)審核，督促服務(wù)中心加強(qiáng)成本意識(shí)，最大限度減少浪費(fèi)。

　　五是，銀川眾一物業(yè)公司利用物業(yè)管理軟件，并在此基礎(chǔ)上建立了公司網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系系統(tǒng)，制定《計(jì)算機(jī)管理辦法》，一方面有效節(jié)約辦公費(fèi)的支出，另一方面加強(qiáng)了物業(yè)管理、服務(wù)收費(fèi)及資產(chǎn)管理力度。

　　服務(wù)是物業(yè)管理的主要功能，是物業(yè)管理的產(chǎn)品，推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)新，是提高服務(wù)滿意度的必由之路。銀川眾一物業(yè)公司從提高服務(wù)質(zhì)量入手，在規(guī)范和提高服務(wù)質(zhì)量工作中，不斷改進(jìn)工作態(tài)度、工作方法，提高工作技能，實(shí)現(xiàn)服務(wù)創(chuàng)新，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。

　　一是，營造安定和諧的服務(wù)環(huán)境。物業(yè)管理行業(yè)要做到持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在于如何在服務(wù)中創(chuàng)造一個(gè)人性化的環(huán)境氛圍。銀川眾一物業(yè)公司在注重高質(zhì)量、高水平服務(wù)的同時(shí)，把“感情投資”作為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要組成部分。通過開展豐富多彩的社會(huì)活動(dòng)、多種形式的業(yè)主溝通，建立起互惠互利、和睦共處的關(guān)系、增強(qiáng)業(yè)主對(duì)居住區(qū)的歸屬感。

　　二是，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)理念，不斷提升服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)最終的顧客是業(yè)主，業(yè)主的滿意才是衡量物業(yè)服務(wù)工作的最終標(biāo)準(zhǔn)，銀川眾一物業(yè)公司將“以人為本”的理念，作為提高服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵，貫穿到物業(yè)服務(wù)的全過程中，建立了“業(yè)主服務(wù)滿意體系”，開展業(yè)主滿意度調(diào)查，以誠懇、守信、積極的態(tài)度，滿足業(yè)主的需要，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。

　　三是，利用業(yè)主的個(gè)性需求信息，與業(yè)主進(jìn)行情感互動(dòng)。服務(wù)是一種情感傳遞，融洽的氛圍一旦在雙方互動(dòng)中牢固地建立起來，就可以減少業(yè)主對(duì)服務(wù)“挑剔”的可能性。銀川眾一物業(yè)公司在服務(wù)過程中不斷滿足業(yè)主對(duì)服務(wù)水平的新需求，以業(yè)主為中心進(jìn)行個(gè)性觀察研究，同時(shí)對(duì)服務(wù)方式、效果以及業(yè)主的反饋信息及時(shí)記錄、分類、整理，動(dòng)態(tài)地反思既定的服務(wù)規(guī)范，從業(yè)主的立場上考慮，修改和完善服務(wù)方式、服務(wù)規(guī)范及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　從銀川眾一集團(tuán)物業(yè)服務(wù)有限公司的創(chuàng)新之路可以看到，在今年日益激烈的市場競爭中，只有不斷創(chuàng)新，走出了一條自己的創(chuàng)新之路，才能取得好成績，也才是物業(yè)服務(wù)企業(yè)今后的生存之道。

物業(yè)管理的論文5

　　摘要：

　　新農(nóng)村建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，極大的改善了呼和浩特市農(nóng)民的生活條件，但后期管理維護(hù)問題也逐漸突顯。本文分析呼和浩特市新農(nóng)村物業(yè)管理的現(xiàn)狀，因地制宜的提出新農(nóng)村物業(yè)管理的幾種模式，通過現(xiàn)代物業(yè)管理制度來解決新農(nóng)村建設(shè)后期“管理難”的問題，促使農(nóng)村物業(yè)管理向?qū)�業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展，為新農(nóng)村建設(shè)的后續(xù)管理拓寬思路，讓農(nóng)民更好的享受新農(nóng)村建設(shè)帶來的便利。

　　關(guān)鍵詞：

　　新農(nóng)村；物業(yè)管理；模式正文

　　呼和浩特市從20xx年開始新農(nóng)村建設(shè)工作。三年來，累計(jì)投資241億元，完成2172個(gè)實(shí)施村建設(shè)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)了行政村所在地村和較大自然村“十項(xiàng)工程”高標(biāo)準(zhǔn)全覆蓋。這一工程的實(shí)施，加快了農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)了城市公共服務(wù)向農(nóng)村拓展輻射，進(jìn)一步改善了農(nóng)民的生產(chǎn)生活條件。但是后期農(nóng)村居民點(diǎn)的環(huán)境管理，公共配套設(shè)施的維護(hù)等成為困撓各級(jí)政府的難題。本文擬通過現(xiàn)代物業(yè)管理制度來解決新農(nóng)村建設(shè)后期管理的問題，逐步縮小農(nóng)村與城市物業(yè)管理的差距，促進(jìn)農(nóng)村物業(yè)管理市場化步伐，提高農(nóng)民的生活居住質(zhì)量。

　　一、呼和浩特市新農(nóng)村物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　通過在呼和浩特市九個(gè)旗縣區(qū)的農(nóng)村中選取樣本，對(duì)樣本的環(huán)境治理、村落治安、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理等情況以及是否已開展物業(yè)管理工作、物業(yè)管理工作的具體形式等進(jìn)行問卷調(diào)查，并進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，分析呼和浩特市農(nóng)村在環(huán)境衛(wèi)生、治安管理等方面存在的問題以及目前農(nóng)村物業(yè)管理的現(xiàn)狀。

　　1.1環(huán)境管理。根據(jù)調(diào)查，目前呼和浩特新農(nóng)村環(huán)境治理主要圍繞農(nóng)村垃圾收集和治理進(jìn)行，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，按照“戶分類、村收集、鄉(xiāng)拉運(yùn)、縣處理”的模式，制訂了具體的實(shí)施方案，建立了城鄉(xiāng)一體化垃圾處理機(jī)制。經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的旗縣區(qū)在各村重點(diǎn)實(shí)施了村容環(huán)境改造整治，進(jìn)行村內(nèi)道路硬化、便道鋪裝、墻體抹灰及涂料、清運(yùn)垃圾、安裝路燈、新建和維修村民綜合服務(wù)中心等，并嘗試引入環(huán)衛(wèi)公司，對(duì)農(nóng)村環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行市場化管理。調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)和位置較為偏僻的村落，村莊的環(huán)境維護(hù)主要依靠農(nóng)民自行解決，村莊中院落雜亂、隨意占道、垃圾污水亂倒等問題較多，保潔和垃圾清運(yùn)是村民最急需的物業(yè)服務(wù)。

　　1.2村落治安。呼和浩特市以新農(nóng)村建設(shè)為依托，通過基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，提升了農(nóng)村治安條件，特別是城中村及城市周邊農(nóng)村已基本實(shí)現(xiàn)農(nóng)村視頻監(jiān)控全覆蓋工程。以賽罕區(qū)為例，該區(qū)全面實(shí)施了立體化“治安防控”工程，101個(gè)行政村全部完成高清視頻監(jiān)控建設(shè)安裝工作，并投入使用。但是目前農(nóng)村的治安管理工作主要由村委會(huì)組織承擔(dān)，專業(yè)性不強(qiáng)，村民對(duì)治安管理工作滿意率不高。

　　1.3房屋及配套設(shè)施管理。新農(nóng)村建設(shè)工程對(duì)農(nóng)村危房進(jìn)行了大范圍改造，改造工程以農(nóng)戶自建為主，采取原地新建、維修加固、置換等形式。在危房改造的同時(shí)，新農(nóng)村建設(shè)工程對(duì)村莊基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行配套建設(shè)，通路、場地硬化、文化室等基本公共服務(wù)設(shè)施配套，保障了農(nóng)村居民基本生產(chǎn)生活需求。為保證房屋及配套設(shè)施的正常使用，需要進(jìn)行經(jīng)常性的維修養(yǎng)護(hù)工作。目前，由于大部分村莊都未引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)，當(dāng)村民自己的房屋或設(shè)備設(shè)施受到不同程度損壞時(shí)，被訪農(nóng)戶所選擇的維修方式有所不同。當(dāng)房屋或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)門窗或水電方面的小損壞時(shí)，大部分的農(nóng)戶會(huì)選擇自己進(jìn)行維修，維修難度不大，滿意率也高；而當(dāng)房屋出現(xiàn)漏水、梁柱損壞或太陽能熱水器等設(shè)備出現(xiàn)重大損壞的時(shí)候，則更多的會(huì)求助專業(yè)商戶，時(shí)間長，滿意率也較低。對(duì)于公共的建筑及共用配套設(shè)施則面臨無人養(yǎng)護(hù)的局面，導(dǎo)致公共建筑和公用配套設(shè)施的使用年限縮短。調(diào)查中，大部分村民希望有專業(yè)的維修人員為他們進(jìn)行日常的房屋和設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。

　　1.4綠化管理。呼和浩特市近三年累計(jì)在村間道路栽植各類苗木97.92萬株，綠化面積達(dá)到1.25萬畝。大部分村民表示近幾年來村里的綠化環(huán)境變好了，村莊內(nèi)部和周邊有規(guī)劃整齊的樹木和花草，居住環(huán)境得到較大改善。目前大部分邊遠(yuǎn)村莊的綠化管理工作是村委會(huì)在負(fù)責(zé)，無專業(yè)的綠化工人，較少進(jìn)行修剪、補(bǔ)植、除草、噴藥等工作，花木長勢一般，村民對(duì)綠化工作的滿意率不高。城市周邊村莊的綠化工作則主要由園林部門負(fù)責(zé)，專業(yè)性強(qiáng)，養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)高，村民對(duì)綠化工作的滿意率也較高。

　　二、呼和浩特市新農(nóng)村引入現(xiàn)代物業(yè)管理模式的必要性

　　自物業(yè)管理制度引入呼和浩特市以來，發(fā)展區(qū)域一直局限于城區(qū)。長期以來，農(nóng)村地區(qū)物業(yè)管理的職責(zé)，實(shí)際是由村民委員會(huì)代為行使。隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快和農(nóng)村居住環(huán)境的改善，農(nóng)民對(duì)治安和衛(wèi)生管理的要求不斷提升，村民委員會(huì)代管農(nóng)村物業(yè)的模式已經(jīng)不能滿足村民生活的需求。引入現(xiàn)代物業(yè)管理模式可以優(yōu)化政府管理效能，改變過去重建設(shè)，輕后期管理的發(fā)展方式，進(jìn)一步改善農(nóng)村居民的居住環(huán)境，維護(hù)房屋及配套設(shè)施的正常使用，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民居所的保值增值。同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，引入現(xiàn)代物業(yè)管理模式后，可以吸納農(nóng)村的剩余勞動(dòng)力，經(jīng)培訓(xùn)后上崗，承擔(dān)所在區(qū)域的保潔、保安、工程維修等工作，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民在家門口就業(yè)的目標(biāo)。對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，農(nóng)村物業(yè)管理是一個(gè)新興且潛力巨大的市場。有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過進(jìn)入農(nóng)村市場，開展有償物業(yè)服務(wù)增加經(jīng)濟(jì)收益，提升企業(yè)影響力和品牌效應(yīng)。

　　三、呼和浩特市新農(nóng)村物業(yè)管理的模式

　　據(jù)發(fā)達(dá)省份在新農(nóng)村管理中引入物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)和國外類似社區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)文獻(xiàn)，結(jié)合呼和浩特市農(nóng)村實(shí)際情況和地域特點(diǎn)，本文探索建立適合呼和浩特市新農(nóng)村實(shí)際情況的幾種典型模式：委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理、政府購買服務(wù)、村民自我管理等三種模式，在這其中以市場化運(yùn)行方式為主。3.1委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理的模式。目前，城市住宅小區(qū)已普遍推行委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理的模式，它是由業(yè)主通過招投標(biāo)的`形式，在市場上公開招聘物業(yè)企業(yè)，并委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供環(huán)境管理、秩序維護(hù)、房屋及設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，綠化管理等專業(yè)服務(wù)的方式。呼和浩特市城中村住宅小區(qū)，農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入較高，對(duì)城市生活方式較為熟悉，對(duì)物業(yè)服務(wù)的接受程度也較高，有對(duì)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)在需求。另外，呼和浩特市城市的基礎(chǔ)配套設(shè)施和公共服務(wù)也已基本覆蓋此區(qū)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理的難度也較小，適合委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。這種模式的特點(diǎn)是業(yè)主的所有權(quán)與管理權(quán)相分離，業(yè)主只需按合同要求繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供專業(yè)服務(wù)。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理將是新農(nóng)村物業(yè)管理發(fā)展的方向，專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司能提供高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化的服務(wù)，能夠給村民帶來更好的物業(yè)服務(wù)體驗(yàn)。3.2政府購買服務(wù)模式。對(duì)于近郊農(nóng)村地區(qū)，距城市周邊距離近，可由政府出資,購買保潔、垃圾清運(yùn)等服務(wù)，滿足村民的最基本的物業(yè)服務(wù)需求。例如將村級(jí)日常保潔和垃圾清運(yùn)由村到鎮(zhèn)(街)垃圾中轉(zhuǎn)站的部分交由個(gè)人或公司承包,負(fù)責(zé)統(tǒng)一收集至指定的中轉(zhuǎn)站，鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)所負(fù)責(zé)運(yùn)至垃圾處理場，縣區(qū)進(jìn)行無害化處理，日常監(jiān)督考核由區(qū)環(huán)衛(wèi)處組織實(shí)施。通過購買社會(huì)化服務(wù),實(shí)行市場化管理，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化工作集中運(yùn)行。運(yùn)作過程中要加快城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增加環(huán)衛(wèi)設(shè)施數(shù)量,選擇合適地點(diǎn)建設(shè)垃圾中轉(zhuǎn)站,并配備垃圾壓縮車和運(yùn)輸車，各村按要求設(shè)置垃圾桶,滿足居民生活垃圾收集需要，實(shí)行垃圾收集和運(yùn)輸密閉化，改善農(nóng)村居住環(huán)境。3.3村民自我管理模式。對(duì)于部分較為偏僻，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的村落，農(nóng)民無法承受較高的物業(yè)管理費(fèi)用，對(duì)物業(yè)服務(wù)需求也不高，只需較低層次的物業(yè)服務(wù)，如社區(qū)基本安全維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生的保護(hù)、設(shè)備設(shè)施的管理等�？捎纱逦瘯�(huì)帶頭建立村民自我管理模式，村委會(huì)推選有一定技能的人員經(jīng)培訓(xùn)后成為物業(yè)管理員，負(fù)責(zé)村莊的保潔、保安、綠化、工程維修等工作。村民自我管理模式，可以節(jié)省招聘物業(yè)企業(yè)進(jìn)行管理所需要的物業(yè)管理費(fèi)用，在經(jīng)濟(jì)上減輕了村民的負(fù)擔(dān)，給村民帶來了更多的生活便利。但是這種物業(yè)管理模式的服務(wù)水平受制于村委會(huì)的管理能力。長期來看，應(yīng)盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度，全面實(shí)行市場化。引入物業(yè)管理模式后，各級(jí)政府行政管理部門應(yīng)履行的監(jiān)管職責(zé)，提供必要的政策和資金支持，營造農(nóng)村物業(yè)管理發(fā)展的良好空間。綜上所述，呼和浩特市新農(nóng)村建設(shè)過程中，可以通過現(xiàn)代物業(yè)管理制度來解決新農(nóng)村建設(shè)后期“管理難”的問題，逐步縮小農(nóng)村與城市物業(yè)管理的差距，提高農(nóng)民的生活質(zhì)量,使農(nóng)村物業(yè)管理向?qū)�業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)村物業(yè)管理市場化步伐，加速城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，為新農(nóng)村的后續(xù)管理拓寬思路，讓新農(nóng)村建設(shè)成果長久保持發(fā)展下去。

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物業(yè)管理的論文6

　　摘要：20xx年，中共中央印發(fā)了《關(guān)于深化人才發(fā)展體制機(jī)制改革的意見》指出，要健全人才評(píng)價(jià)、流動(dòng)、激勵(lì)機(jī)制，最大限度地激發(fā)和釋放人才創(chuàng)新創(chuàng)造創(chuàng)業(yè)活力。物業(yè)管理屬于服務(wù)型的行業(yè)，人力資源對(duì)該行業(yè)的影響是十分關(guān)鍵，目前，行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊，高水平管理人員相對(duì)稀缺。本文運(yùn)用人力資源培訓(xùn)與開發(fā)理論對(duì)以X物業(yè)管理公司為代表的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行員工培訓(xùn)模式構(gòu)建，設(shè)計(jì)出適合X物業(yè)管理公司的培訓(xùn)模式，為該公司在人員培訓(xùn)方面提供有效的保障。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；培訓(xùn)；培訓(xùn)體系；人力資源

　　中國的物業(yè)管理行業(yè)始于80年代初的經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳，發(fā)展至今有700多萬從業(yè)人員和10萬余家企業(yè)，隊(duì)伍龐大，素質(zhì)參差不齊。而目前物業(yè)行業(yè)科技含量在提升，物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈條在延伸，物業(yè)服務(wù)外拓，朝多元化方向發(fā)展，業(yè)主的服務(wù)需求呈現(xiàn)出個(gè)性化和多元化的趨勢，行業(yè)越來越需要復(fù)合型、創(chuàng)新型的人才。作為企業(yè)人力資源開發(fā)的重要組成部分，員工培訓(xùn)有著極為重要的地位和作用，通過培訓(xùn)不僅能幫助物業(yè)企業(yè)的員工增強(qiáng)對(duì)企業(yè)的認(rèn)同、調(diào)動(dòng)員工的積極性、提高員工的滿足該，更能夠幫助物業(yè)企業(yè)改善績效，以此來增加競爭優(yōu)勢。本文通過人力資源培訓(xùn)與開發(fā)的相關(guān)理論，以X物業(yè)管理公司的培訓(xùn)現(xiàn)狀為例，分析企業(yè)的培訓(xùn)現(xiàn)狀及需求，探究企業(yè)在培訓(xùn)方面存在的問題并構(gòu)建新的培訓(xùn)模式，來幫助企業(yè)提高培訓(xùn)質(zhì)量，進(jìn)一步增加企業(yè)的競爭力。

　　一、X物業(yè)管理公司企業(yè)概況及人力資源現(xiàn)狀

　　1.X物業(yè)管理公司企業(yè)概況本文所引用案例為位于山東省濟(jì)南市的X物業(yè)管理公司，該公司成立于20xx年，注冊(cè)資金600萬元，具有物業(yè)管理行業(yè)國家二級(jí)資質(zhì)。公司的組織機(jī)構(gòu)為董事會(huì)下設(shè)分為總部和項(xiàng)目部，其中總部包括財(cái)務(wù)部、綜合管理部、客戶服務(wù)部、秩序部、保潔部、品質(zhì)部等職能部門，為各個(gè)項(xiàng)目部提供管理、服務(wù)和監(jiān)督。項(xiàng)目部的構(gòu)成則以住宅或?qū)懽謽堑任飿I(yè)獨(dú)立單位為節(jié)點(diǎn)進(jìn)行設(shè)置。2.X物業(yè)管理公司人力資源現(xiàn)狀目前，X物業(yè)管理公司有員工412人，根據(jù)組織架構(gòu)的設(shè)置以及崗位結(jié)構(gòu)的不同，公司將員工分為管理人員和非管理人員（一線員工），其中，管理人員是指部門或項(xiàng)目主管以上人員，包括董事長、總經(jīng)理、書記、副總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、部門經(jīng)理、部門主管等；分管理人員是指班長及以下員工，包括客服員、工程維修員、秩序維護(hù)員、環(huán)衛(wèi)工、綠化工和零工等。非管理人員占總公司人數(shù)的80%，是公司人員構(gòu)成的重要組成部分。在學(xué)歷結(jié)構(gòu)方面，研究生學(xué)歷2人，本科學(xué)歷9人，大專學(xué)歷87人，高中及以下學(xué)歷314人。而一線人員里，除了客服部有大專學(xué)歷人員外，均為高中及以下學(xué)歷，公司整體的學(xué)歷層次不高，而大專以上的人員中僅1人為物業(yè)管理本專業(yè)學(xué)歷。在人員流動(dòng)率方面，由于秩序維護(hù)員、環(huán)衛(wèi)工等一線基層員工的離職成本低等因素的存在，導(dǎo)致X物業(yè)管理公司的非管理人員的流動(dòng)非常頻繁，20xx年度公司非管理人員入職143人，離職97人，離職率為23.5%，人員流動(dòng)總量的流動(dòng)率高達(dá)58.3%，這對(duì)企業(yè)的人力資源管理甚至對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生會(huì)產(chǎn)生非常重要的影響。

　　二、X物業(yè)管理公司培訓(xùn)存在的問題及原因分析

　　1.培訓(xùn)規(guī)劃不規(guī)范X物業(yè)管理公司會(huì)在每年年末對(duì)下一年年度進(jìn)行培訓(xùn)規(guī)劃，培訓(xùn)規(guī)劃的內(nèi)容中雖然有培訓(xùn)的目的，但缺乏培訓(xùn)的目標(biāo)，也就是說公司的培訓(xùn)規(guī)劃中僅說明了員工為什么要進(jìn)行培訓(xùn)而沒有明確員工培訓(xùn)應(yīng)達(dá)到什么樣的標(biāo)準(zhǔn)。另外，培訓(xùn)規(guī)劃的制定者為客服部、秩序部等職能部門經(jīng)理，但是如果培訓(xùn)教師的知識(shí)或教學(xué)水平受限，會(huì)對(duì)培訓(xùn)的效果產(chǎn)生很大的影響，也很難達(dá)到理想的培訓(xùn)目標(biāo)。2.培訓(xùn)體系不健全首先，X物業(yè)管理公司將培訓(xùn)的管理設(shè)置在公司綜合管理部，部門分設(shè)了行政和人事專員，培訓(xùn)管理基本有人事專員進(jìn)行兼職負(fù)責(zé)，而人事專員同時(shí)要兼顧招聘、薪酬、勞動(dòng)關(guān)系等人力資源管理工作，無法全身心的投入到培訓(xùn)管理中，更無法貫徹落實(shí)完整的培訓(xùn)體系，尤其影響X物業(yè)管理公司新入職的基層員工的穩(wěn)定性。其次，X物業(yè)管理公司的培訓(xùn)方式相對(duì)單一，基于成本的考慮X物業(yè)管理公司的培訓(xùn)方式主要用內(nèi)部授課、影像播放、實(shí)操演練三種方式，而很少進(jìn)行外聘專家授課、外出考察與進(jìn)修的培訓(xùn)。這就導(dǎo)致公司培訓(xùn)的效果達(dá)不到期望狀態(tài)，影響員工專業(yè)技能和綜合能力的提升，進(jìn)而影響公司的發(fā)展。3.培訓(xùn)缺乏有效的監(jiān)管X物業(yè)管理公司的培訓(xùn)監(jiān)管部門為總部的品質(zhì)管理部，負(fù)責(zé)日常監(jiān)督和定期將各部門檢查結(jié)果匯總并書面報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。對(duì)管理服務(wù)過程中出現(xiàn)的不合格項(xiàng)，提出糾正和預(yù)防措施并進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。但是，由于公司管理的項(xiàng)目部地理位置較為分散，品質(zhì)管理部對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的檢查精力和范圍都受到限制，導(dǎo)致公司對(duì)培訓(xùn)效果得不到及時(shí)、有效的掌控，更無法預(yù)測到培訓(xùn)后期的具體效果，更是無法做到根據(jù)培訓(xùn)的效果及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)計(jì)劃。4.培訓(xùn)效果評(píng)估不徹底員工培訓(xùn)的效果評(píng)估是公司培訓(xùn)的最后也是很重要的階段。通過培訓(xùn)效果評(píng)估，可以知道公司對(duì)員工的.培訓(xùn)是否達(dá)到預(yù)期，培訓(xùn)規(guī)劃的實(shí)施是否適合公司，以及為之后的培訓(xùn)需求分析、規(guī)劃的制定提供依據(jù)。美國培訓(xùn)專家柯克帕特里克提出培訓(xùn)成果劃分為四個(gè)層級(jí)：第一層是反應(yīng)評(píng)估層，即受訓(xùn)者對(duì)培訓(xùn)的滿意度；第二層是學(xué)習(xí)評(píng)估層，即受訓(xùn)者在知識(shí)、技能、態(tài)度、行為方式等方面的學(xué)習(xí)收獲；第三層是行為評(píng)估層，即受訓(xùn)者在工作過程中態(tài)度、行為方式的變化和改進(jìn)；第四層是結(jié)果評(píng)估層，即受訓(xùn)者在一定時(shí)期內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營或技術(shù)管理方面的業(yè)績。而X物業(yè)管理公司僅僅停留在反應(yīng)評(píng)估、學(xué)習(xí)評(píng)估上面，較多的采用問卷調(diào)查法、筆試法、模擬練習(xí)法等在課程進(jìn)行或結(jié)束對(duì)培訓(xùn)的效果進(jìn)行評(píng)估，沒有將培訓(xùn)評(píng)估落實(shí)到行為評(píng)估、效果評(píng)估上，無法獲得培訓(xùn)帶來的長期效果，從而影響培訓(xùn)工作的效率。

　　三、X物業(yè)管理公司培訓(xùn)體系構(gòu)建

　　1.公司培訓(xùn)制度完善公司的培訓(xùn)制度是整個(gè)培訓(xùn)體系的重要保證。X物業(yè)管理公司有培訓(xùn)相關(guān)的制度，但是在實(shí)施過程中，發(fā)現(xiàn)漏洞較多，培訓(xùn)部門、崗位及人員配備不充分，導(dǎo)致公司的培訓(xùn)沒有保障措施，培訓(xùn)流于形式，員工疲于應(yīng)付。為了提高公司的培訓(xùn)效率，使培訓(xùn)價(jià)值最大化，本文對(duì)X物業(yè)管理公司的培訓(xùn)制度做以下構(gòu)建：首先，完善培訓(xùn)組織架構(gòu)，增設(shè)專職培訓(xùn)管理員崗位�？紤]到X物業(yè)管理公司目前的經(jīng)營規(guī)模，在綜合管理部設(shè)置培訓(xùn)管理專員崗位更適合公司的發(fā)展。培訓(xùn)管理專員的職責(zé)有審核各部門、項(xiàng)目部的員工教育培訓(xùn)計(jì)劃，對(duì)各單位的培訓(xùn)工作進(jìn)行具體指導(dǎo)、考核、評(píng)估，掌握培訓(xùn)進(jìn)度和效果，提出改進(jìn)意見建議；對(duì)公司規(guī)章制度的培訓(xùn)與貫徹，保證規(guī)章制度的運(yùn)行效果；收集各部門、項(xiàng)目部的培訓(xùn)需求，制定公司內(nèi)部或外部培訓(xùn)等各類培訓(xùn)計(jì)劃，并按期組織實(shí)施；適時(shí)引進(jìn)培訓(xùn)師資或采取外部培訓(xùn)的方式，不斷提供員工專業(yè)技能；根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃擬定匯編各類培訓(xùn)教材，安排、落實(shí)培訓(xùn)設(shè)備、場地等有關(guān)事宜；開展企業(yè)文化的宣貫與培訓(xùn)工作。其次，為了保障培訓(xùn)計(jì)劃執(zhí)行以及培訓(xùn)的效果，對(duì)X物業(yè)管理公司現(xiàn)行的培訓(xùn)管理規(guī)程進(jìn)行細(xì)化、增添。細(xì)化主要是指對(duì)培訓(xùn)各個(gè)過程的時(shí)間點(diǎn)的明確規(guī)定，培訓(xùn)負(fù)責(zé)人的落實(shí)，細(xì)化的管理制度有培訓(xùn)計(jì)劃制定制度、入職培訓(xùn)制度、上崗培訓(xùn)制度、在崗業(yè)務(wù)培訓(xùn)制度。新增的培訓(xùn)制度有外委培訓(xùn)管理制度，使公司各層級(jí)人員都有機(jī)會(huì)外出學(xué)習(xí)，拓寬了公司培訓(xùn)的范圍，并在制度上給予了資金支持。2.培訓(xùn)需求分析構(gòu)建企業(yè)的人力資源培訓(xùn)中培訓(xùn)需求是整個(gè)培訓(xùn)活動(dòng)開展的第一步，在進(jìn)行培訓(xùn)規(guī)劃之前，由培訓(xùn)專員、職能部門、項(xiàng)目部相關(guān)人員對(duì)公司人員現(xiàn)狀進(jìn)行分析、討論，比較出公司員工現(xiàn)有的知識(shí)、技能與公司的目標(biāo)要求之間的差距，讓培訓(xùn)更加有的放矢，同時(shí)使員工明白自己存在的差距和不足，對(duì)培訓(xùn)的態(tài)度積極性提高，為公司的有效培訓(xùn)奠定良好的基礎(chǔ)。根據(jù)需求分析的步驟，從三個(gè)方面進(jìn)行對(duì)X物業(yè)管理公司的培訓(xùn)需求分析構(gòu)建。一是進(jìn)行組織分析，在深刻理解X物業(yè)管理公司的發(fā)展方向的前提下，分析公司的人力資源的短期計(jì)劃和中、長期規(guī)劃，使培訓(xùn)需求分析具有前瞻性，與企業(yè)發(fā)展步調(diào)一致。二是進(jìn)行任務(wù)分析，在組織分析的基礎(chǔ)上，對(duì)公司各部門、各崗位進(jìn)行分析，明確各崗位的工作任務(wù)，分析部門員工是否具備相應(yīng)的知識(shí)、技能和態(tài)度，使員工勝任該崗位。三是進(jìn)行人員分析，從公司員工個(gè)人的實(shí)際情況出發(fā)，分析員工的工作表現(xiàn)是否積極、工作業(yè)績是否達(dá)標(biāo)、心態(tài)是否穩(wěn)定，同時(shí)結(jié)合員工的績效考慮員工的職業(yè)生涯規(guī)劃，對(duì)員工現(xiàn)階段需要進(jìn)行何種培訓(xùn)進(jìn)行分析，以此明確培訓(xùn)對(duì)象和培訓(xùn)目標(biāo)。3.培訓(xùn)規(guī)劃體系制定企業(yè)的培訓(xùn)規(guī)劃是在培訓(xùn)需求分析的基礎(chǔ)上，從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)，按照系統(tǒng)性、標(biāo)準(zhǔn)化、有效性、普遍性的要求培訓(xùn)進(jìn)行的規(guī)劃制作，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)人力資源開發(fā)的目標(biāo)。培訓(xùn)規(guī)劃有承上啟下的作用，其不僅是落實(shí)培訓(xùn)需求分析成果，更是對(duì)以后的整個(gè)培訓(xùn)的過程的實(shí)施提供依據(jù)，培訓(xùn)規(guī)劃是否科學(xué)、合理關(guān)系到企業(yè)人力資源培訓(xùn)的成敗。根據(jù)X物業(yè)管理公司的配置情況，將培訓(xùn)規(guī)劃劃分為以下內(nèi)容：（1）培訓(xùn)的目的，明確為什么進(jìn)行培訓(xùn)。（2）培訓(xùn)的目標(biāo)，也就是培訓(xùn)需要到達(dá)怎樣的標(biāo)準(zhǔn)。（3）培訓(xùn)對(duì)象和內(nèi)容，是指明確培訓(xùn)的針對(duì)誰、培訓(xùn)什么。（4）培訓(xùn)的范圍，分為四個(gè)層次，包括個(gè)人、班組、部門和企業(yè)。（5）培訓(xùn)的規(guī)模，培訓(xùn)規(guī)劃根據(jù)培訓(xùn)的人員、場所、培訓(xùn)性質(zhì)合理安排，以保證培訓(xùn)效果。（6）培訓(xùn)的時(shí)間，根據(jù)培訓(xùn)的內(nèi)容、對(duì)象和方式培訓(xùn)的時(shí)間要具體劃定。（7）培訓(xùn)的地點(diǎn)，對(duì)于入職培訓(xùn)、晉升培訓(xùn)可安排在公司總部進(jìn)行，而上崗培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)將培訓(xùn)地點(diǎn)選擇主要選擇在項(xiàng)目部所在部門進(jìn)行。（8）培訓(xùn)的費(fèi)用，也就是培訓(xùn)的成本，培訓(xùn)規(guī)劃制定時(shí)要統(tǒng)籌考慮費(fèi)用，從資金上保障培訓(xùn)規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)。（9）培訓(xùn)的方法，根據(jù)不同的培訓(xùn)規(guī)模、內(nèi)容采取不同的培訓(xùn)方法。部門內(nèi)部的上崗培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)可采用分散的、師徒制培訓(xùn)法，入職培訓(xùn)、晉升培訓(xùn)等可采用集中的、授課形式的培訓(xùn)方法。（10）培訓(xùn)的教師，是培訓(xùn)實(shí)施的主導(dǎo)者，要考慮培訓(xùn)師的選拔，對(duì)技術(shù)要求高的培訓(xùn)，考慮外聘教師。4.培訓(xùn)效果評(píng)估體系構(gòu)建培訓(xùn)效果評(píng)估是企業(yè)人力資源培訓(xùn)的最后一個(gè)階段，通過建立培訓(xùn)效果評(píng)估的指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)，可以對(duì)培訓(xùn)的有效性進(jìn)行檢查，并為企業(yè)下一次的培訓(xùn)需求分析、修訂員工培訓(xùn)規(guī)劃及實(shí)施提供參考。針對(duì)X物業(yè)管理公司對(duì)培訓(xùn)效果僅僅停留在反應(yīng)評(píng)估層的問題，重新構(gòu)建X物業(yè)管理公司培訓(xùn)效果評(píng)估體系勢在必行。體系構(gòu)建依據(jù)柯克帕特里克提出的培訓(xùn)成果的層級(jí)體系。首先，構(gòu)建第一層級(jí)反應(yīng)評(píng)估層。在課程結(jié)束后由培訓(xùn)部門對(duì)學(xué)員通過問卷調(diào)查、座談等形式了解其對(duì)培訓(xùn)課程、教師以及培訓(xùn)組織的滿意度。其次，構(gòu)建第二層級(jí)，學(xué)習(xí)評(píng)估層。在培訓(xùn)進(jìn)行時(shí)或者培訓(xùn)結(jié)束后，由培訓(xùn)部門通過提問法、筆試法、模擬演習(xí)法、撰寫心得體會(huì)的方式，衡量學(xué)員對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容、技巧的掌握程度。再次，構(gòu)建第三層級(jí)，行為評(píng)估層。學(xué)員的部門主管或經(jīng)理在培訓(xùn)結(jié)束一個(gè)季度或者半年后，通過行為觀察、績效評(píng)估等方法，考量學(xué)員在培訓(xùn)結(jié)束后，有沒有因?yàn)榕嘤?xùn)而產(chǎn)生其工作行為的改變。最后，構(gòu)建第四層級(jí)，結(jié)果評(píng)估層。公司總部的部門主管或經(jīng)理在培訓(xùn)結(jié)束半年或更長的時(shí)間后，參考個(gè)人與公司的績效，員工缺勤率、離職率，公司的經(jīng)營效益等數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，把握培訓(xùn)對(duì)公司的發(fā)展帶來的影響。

　　四、結(jié)論

　　物業(yè)管理行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型的服務(wù)型行業(yè)，要體現(xiàn)物業(yè)管理公司的核心競爭力，就必須重視人才培養(yǎng)。本文通過對(duì)X物業(yè)管理公司人力資源現(xiàn)狀的分析，發(fā)現(xiàn)公司培訓(xùn)規(guī)劃不規(guī)范、培訓(xùn)體系不健全、培訓(xùn)缺乏有效的監(jiān)管和培訓(xùn)效果評(píng)估不徹底等培訓(xùn)方面存在的問題。針對(duì)以上問題，對(duì)X物業(yè)公司的培訓(xùn)體系重新進(jìn)行構(gòu)建，包括：公司培訓(xùn)制度完善、培訓(xùn)需求分析構(gòu)建、培訓(xùn)規(guī)劃體系制定、培訓(xùn)效果評(píng)估體系構(gòu)建。通過培訓(xùn)，豐富了員工的知識(shí)、激發(fā)了員工的工作熱情、提高了團(tuán)隊(duì)的凝聚力，并進(jìn)一步營造企業(yè)文化，提高員工的歸屬感與組織認(rèn)同度，從而提升公司績效。

　　參考文獻(xiàn)

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物業(yè)管理的論文7

　　市物業(yè)管理協(xié)會(huì)文件

　　根據(jù)文件精神——今年九月份市物業(yè)協(xié)會(huì)開展物業(yè)管理論文評(píng)比活動(dòng)，先在公司內(nèi)部征集文稿。

　　關(guān)于開展20xx年度物業(yè)管理論文評(píng)比活動(dòng)的'通知

　　各職能部門、分公司、各服務(wù)中心：

　　根據(jù)**市物業(yè)管理協(xié)會(huì)文件的精神。為了總結(jié)我公司物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，探討物業(yè)管理發(fā)展思路，指導(dǎo)我公司物業(yè)管理工作，促進(jìn)物業(yè)管理工作的全面開展，現(xiàn)決定在公司開展20xx年度物業(yè)管理論文評(píng)選活動(dòng)�，F(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

　　一、參加人員：全體員工。

　　二、相關(guān)要求：

　�。ㄒ唬┱撐念}目自擬。

　�。ǘ�）文章要求字?jǐn)?shù)2600以上，注明作者，以A4紙打印格式提交一份到人力資源部。

　　(三）撰寫要獨(dú)立完成，嚴(yán)禁抄襲。

　　(四）各個(gè)職能部門至少交1篇，各個(gè)服務(wù)中心至少交2篇，并于X月X日前將征集論文交至人力資源部，對(duì)入選論文進(jìn)行評(píng)選，并向市物管協(xié)會(huì)推薦。

　　特此通知！

　　市物業(yè)管理協(xié)會(huì)

物業(yè)管理的論文8

　　1語言表達(dá)能力與溝通技巧

　　在物業(yè)管理中需要與業(yè)主和使用方打交道，需要與內(nèi)部各管理人員打交道，也需要與各個(gè)相關(guān)部門打交道。有效的語言表達(dá)要求物業(yè)管理人員思維敏捷、邏輯性強(qiáng)，并善于表達(dá)自己的意向。有時(shí)物業(yè)管理人員還要妥善處理、調(diào)解因文化背景的不同或其他問題而引起的各種各樣的矛盾和爭論。同時(shí)還要掌握溝通技巧，如何既能維護(hù)公司的權(quán)益又能把業(yè)主的利益放在首位，設(shè)身處地為業(yè)主著想，得到業(yè)主的滿意，除了有效的溝通外還要講究溝通的技巧，消除業(yè)主各種認(rèn)識(shí)誤區(qū)。如：從感情入手，在短時(shí)間內(nèi)拉近雙方距離，融洽感情，打動(dòng)對(duì)方，接受正確的觀點(diǎn)。

　　2組織協(xié)調(diào)能力

　　作為管理者，組織協(xié)調(diào)能力是不可或缺的，而且它是能否順利開展工作的前提條件。組織能力對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者來說是至關(guān)重要的，同樣，協(xié)調(diào)能力也是必不可少的。在物業(yè)管理工作中，常常需要協(xié)調(diào)下屬之間的關(guān)系，形成較強(qiáng)的凝聚力，以便順利開展各項(xiàng)工作；同時(shí)也要協(xié)調(diào)好本人和下級(jí)、同事和上級(jí)的關(guān)系，協(xié)調(diào)好本部門和其他部門的關(guān)系。協(xié)調(diào)好這些關(guān)系是順利開展工作的必要條件。這不僅是做好各項(xiàng)工作的需要，同時(shí)為了以后長遠(yuǎn)的`發(fā)展，也需具備一定的組織協(xié)調(diào)能力。

　　3心理承受能力

　　物業(yè)管理的對(duì)象是人，又靠人去服務(wù)，物業(yè)管理可以稱作是“人的管理”。俗話說：“一人干事，難稱百人意�！蔽飿I(yè)管理人員往往承擔(dān)著相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)任務(wù)，并經(jīng)常會(huì)被他人誤會(huì)或誤解。在遇到這些比較復(fù)雜的情況下，能夠控制自己的能力即是自控能力，也叫心理承受能力。在物業(yè)服務(wù)中被業(yè)主誤解，是很正常也是在不經(jīng)意間就會(huì)發(fā)生的，這時(shí)往往個(gè)人會(huì)感到承受了很大委屈。遇到這種情況時(shí)，要學(xué)會(huì)克制自己：一要心地坦然，沒做虧心事，不怕弄假成真；二要心胸寬廣，忍辱負(fù)重；三要頭腦清醒，對(duì)形成誤解的原因進(jìn)行冷靜、客觀分析，并積極設(shè)法消除誤解；四是要端正態(tài)度，受誤解之后，決不能產(chǎn)生心理障礙，從而失掉前進(jìn)的信心和勇氣。

　　4創(chuàng)新意識(shí)

　　作為物業(yè)管理人員來說，除了要關(guān)注物業(yè)產(chǎn)業(yè)方面的科技進(jìn)步和發(fā)展應(yīng)用態(tài)勢，也要具備自我創(chuàng)新能力，對(duì)于那些陳舊的管理模式要加以改進(jìn)，要將新的管理技術(shù)與手段結(jié)合自身的物業(yè)特點(diǎn)運(yùn)用到公司制度中。當(dāng)代科技的發(fā)展速度很快，日新月異的技術(shù)進(jìn)步，會(huì)越來越多地應(yīng)用到物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理中來。面對(duì)新技術(shù)的挑戰(zhàn)，我們物業(yè)管理行為必須關(guān)注科技進(jìn)步，及時(shí)提高專業(yè)管理技術(shù)，只有這樣，才能增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力、促進(jìn)我們整個(gè)行業(yè)的進(jìn)步。

　　5計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力

　　隨著社會(huì)進(jìn)入數(shù)字信息化時(shí)代，計(jì)算機(jī)已成為人們工作生活中的一部分，掌握計(jì)算機(jī)設(shè)計(jì)與應(yīng)用能力也是物業(yè)管理人員所應(yīng)該具備的。目前，企業(yè)辦公都已經(jīng)進(jìn)入無紙化操作狀態(tài)，在平時(shí)工作中使用一些常用的辦公軟件、繪圖軟件，可以大大提高工作質(zhì)量和工作效率。而且通過網(wǎng)絡(luò)、電子郵件使我們與業(yè)主的溝通更為便捷，能及時(shí)了解業(yè)主的反饋與意見，也能掌握最新物業(yè)行業(yè)動(dòng)態(tài)。特別是對(duì)物業(yè)管理層人員，具備此項(xiàng)能力就尤為重要了，因?yàn)樵S多數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)的分析、圖表的設(shè)計(jì)、程序的制作都離不開電腦操作軟件。

　　6經(jīng)濟(jì)與法律知識(shí)

　　物業(yè)管理作為市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是競爭，競爭是市場經(jīng)濟(jì)生機(jī)和活力的源泉，也是把物業(yè)管理推向一個(gè)更新境地的重要途徑。只有競爭才能不斷提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和水平，才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿生機(jī)和活力�，F(xiàn)代社會(huì)是一個(gè)法制的社會(huì)。我國的物業(yè)管理必須實(shí)現(xiàn)有法可依，依法辦事，違法必究的法制化運(yùn)作。所以我們物業(yè)管理人員必須通過對(duì)這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的學(xué)習(xí)，可以使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。

　　7良好的寫作能力

　　物業(yè)管理中要收集整理各種信息、訂立各種合同、制訂規(guī)章制度、寫工作計(jì)劃、報(bào)告、調(diào)查報(bào)告、建議函等都離不開寫作。寫作能力也就是文字表達(dá)能力，是在物業(yè)管理中傳遞信息、交流思想和感情的最主要、最基本的工具，也是物業(yè)管理人員與業(yè)主聯(lián)系的重要手段。只有觀點(diǎn)精辟，內(nèi)容詳實(shí)，文字流暢的書面材料才能得到更好的交流和聯(lián)絡(luò)，這就需要物業(yè)管理人員具備良好的寫作能力。加強(qiáng)文字修養(yǎng)，勤學(xué)多煉，不斷提高。總之，服務(wù)應(yīng)成為物業(yè)管理企業(yè)的生命，“以人為本”應(yīng)是物業(yè)管理服務(wù)的永恒主題。要達(dá)到此目標(biāo)，便需要物業(yè)管理人員不斷提升自身的素質(zhì)和能力，講道德，重操守，重誠實(shí)，對(duì)客戶有求必應(yīng)，對(duì)企業(yè)忠心耿耿，真正實(shí)現(xiàn)先服務(wù)后管理，融服務(wù)于管理之中，不斷提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)城市生活品質(zhì)的不斷提升。

物業(yè)管理的論文9

　　第一章系統(tǒng)分析

　　1.1現(xiàn)狀分析

　　隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，住宅小區(qū)已經(jīng)成為人們安家置業(yè)的首選，幾十萬到幾百萬的小區(qū)住宅比比皆是。人們花的錢越多，不但對(duì)住宅的本身的美觀、質(zhì)量要求越來越高，同時(shí)對(duì)物業(yè)小區(qū)的服務(wù)和管理也要求很高，諸如對(duì)小區(qū)的日常維修維護(hù)，甚至對(duì)各項(xiàng)投訴都要求做好，做完善。這樣要求更需要物業(yè)管理進(jìn)行宏觀和微觀更細(xì)致的管理，其中最好的辦法是用計(jì)算機(jī)來操作小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)小區(qū)更細(xì)致的物業(yè)管理，這就為我開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)提供了市場需要。而小區(qū)物業(yè)系統(tǒng)又是現(xiàn)代社會(huì)是最熱門的行業(yè)，最關(guān)切老百姓實(shí)際生活的設(shè)計(jì)，各種人性化的配置，使管理者和業(yè)主對(duì)住宅小區(qū)中的事物能更方便、更快捷、更滿意才能得到業(yè)主最滿意的答復(fù)。伴隨著小區(qū)的的日常需處理事務(wù)增多，像小區(qū)中的汽車，小區(qū)附帶設(shè)施，小區(qū)的各項(xiàng)維修、投訴等都將越來越復(fù)雜，工作量也將越來越大。但一直以來人們使用傳統(tǒng)人工的'方式管理各種數(shù)據(jù)，這種管理方式存在著許多缺點(diǎn)，比如：效率低、保密性差，另外時(shí)間一長，將產(chǎn)生大量的文件和數(shù)據(jù)，這對(duì)于查找、更新和維護(hù)都帶來了不少的困難。

　　小區(qū)管理在手工操作時(shí)代，工作非常繁瑣，需要大量的人力、物力和財(cái)力，極大的浪費(fèi)了小區(qū)物業(yè)的資源，對(duì)于小區(qū)的管理人員來說，物業(yè)管理包括物業(yè)設(shè)備管理、儀表數(shù)據(jù)管理、停車場管理、住戶的投訴管理、住戶的報(bào)修管理、住戶的設(shè)備維修管理等等。而這些項(xiàng)目在過去手工操作時(shí)代，需要手工記錄這些事情，不但麻煩，還經(jīng)常出錯(cuò)，給廣大用戶帶來很多不便。為了更好的為廣大住戶服務(wù)，小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，將幫助小區(qū)管理人員徹底從復(fù)雜的物業(yè)管理之中解放出來。

　　1.2可行性分析

　　1、技術(shù)可行性

　　本系統(tǒng)使用VB6.0開發(fā)工具，Access數(shù)據(jù)庫進(jìn)行開發(fā)

　　（1）在學(xué)習(xí)過程中有一定的開發(fā)軟件開發(fā)基礎(chǔ)，對(duì)軟件開發(fā)的過程有一定的了解，對(duì)軟件工程也比較熟悉。

　�。�2）網(wǎng)絡(luò)和通信技術(shù)。學(xué)習(xí)過網(wǎng)絡(luò)工程等基礎(chǔ)課程對(duì)網(wǎng)絡(luò)有一定的了解。

　�。�3）數(shù)據(jù)庫技術(shù)，以前都學(xué)習(xí)并使用過Access，SQL等數(shù)據(jù)庫開發(fā)過各種系統(tǒng)。

　　2、操作可行性

　　本系統(tǒng)的開發(fā)，是為了規(guī)范住宅小區(qū)的管理工作，為物業(yè)管理部門提供一套高效、快捷的應(yīng)用軟件。適用于管理物業(yè)，房產(chǎn)業(yè)主、大中小型物業(yè)管理公司、物業(yè)服務(wù)提供商、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)中介公司等物業(yè)管理企業(yè)。

　　并且對(duì)于組網(wǎng)和布線的要求相應(yīng)簡單，操作盡量簡化，讓物業(yè)管理者和用戶可以方便的溝通和聯(lián)系。

　　3、經(jīng)濟(jì)可行性

　�。�1）系統(tǒng)開發(fā)費(fèi)用

　　系統(tǒng)所需硬件設(shè)備費(fèi)10000元（包括電腦一臺(tái)5500元，貓200元，網(wǎng)絡(luò)連接設(shè)備420元。開發(fā)所需軟件12000元含正版win.xp。及VS.NET等。耗財(cái)費(fèi)電費(fèi)10000元。

　�。�2）系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)用

　　假定本系統(tǒng)的運(yùn)行期為3年，每年的運(yùn)行費(fèi)用為：

　�、傧到y(tǒng)維護(hù)費(fèi)。一年需要1人/年進(jìn)行系統(tǒng)維護(hù)，維護(hù)費(fèi)為1×3=3萬元。

　　②設(shè)備維護(hù)費(fèi)。假設(shè)設(shè)備的運(yùn)行更新期為3年，并且3年以后的設(shè)備價(jià)格以現(xiàn)價(jià)計(jì)算，則設(shè)備更新費(fèi)為1.2萬元。假設(shè)設(shè)備日常故障維護(hù)費(fèi)每年0.6萬元，則平均每年設(shè)備維護(hù)費(fèi)為1.2/3+0.6=1萬元。

　�、鄄牧腺M(fèi)。每年消耗材料費(fèi)按0.5萬元計(jì)算。系統(tǒng)年運(yùn)行費(fèi)用為4.5萬元，則3年累計(jì)系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)為13.5萬元。

　�。�3）收益

　　系統(tǒng)投入使用可以提高工作效率，節(jié)省人力和物力，對(duì)使用也可進(jìn)行最優(yōu)化的管理，以達(dá)到最佳的經(jīng)濟(jì)效率和社會(huì)效率�？偟慕�(jīng)濟(jì)收益為11萬/年。

　　從上述分析可見，開發(fā)本系統(tǒng)的各種條件都比較完善，開發(fā)此系統(tǒng)也是必要的，可以讓小區(qū)管理向全面化和智能化發(fā)展。而且操作方便靈活，便于學(xué)習(xí)，日常的維護(hù)更新。因此，具有可行性。

　　第二章需求分析

　　2.1軟件系統(tǒng)的綜合要求

　　1、系統(tǒng)界面要求

　　界面分為系統(tǒng)從外部輸入數(shù)據(jù)的界面，系統(tǒng)向外部輸出數(shù)據(jù)的界面。

　�。�1）系統(tǒng)從外部輸入數(shù)據(jù)的界面包括：住戶信息的管理、系統(tǒng)用戶信息的管理、車位數(shù)據(jù)的管理等。

　�。�2）系統(tǒng)向外部輸出數(shù)據(jù)的界面包括：住戶信息查詢、停車數(shù)據(jù)管理、物管收費(fèi)管理、報(bào)修項(xiàng)目管理、投訴項(xiàng)目管理等。

　　2、系統(tǒng)的功能要求

　　本系統(tǒng)是針對(duì)當(dāng)代社會(huì)，住宅小區(qū)越來越成為居住的主流這一市場需要而應(yīng)運(yùn)而生的，是為小區(qū)管理著和小區(qū)用戶更好的維護(hù)小區(qū)各項(xiàng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)處理工作而開發(fā)的管理軟件，根據(jù)需求分析，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理等幾個(gè)方面的功能。對(duì)物管中心來說小區(qū)的住戶的報(bào)修，住戶的投訴及處理的結(jié)果信息的反饋、小區(qū)內(nèi)停車場的管理、各項(xiàng)設(shè)備的維修等都需要考慮到。住戶報(bào)修管理需要仔細(xì)的記錄報(bào)修的內(nèi)容，接待的人員，日期，維修的人員，費(fèi)用，住戶對(duì)于維修后情況的反饋等各項(xiàng)情況資料。投訴管理需要記錄投訴人資料、投訴內(nèi)容及處理過程。對(duì)于小區(qū)內(nèi)車輛要有車位編號(hào)、停車戶主、車位位置等記錄。

　　在功能方面：

　　（1）要求系統(tǒng)提供修改密碼、清理歷史數(shù)據(jù)、清空數(shù)據(jù)庫、備份數(shù)據(jù)及恢復(fù)數(shù)據(jù)等功能，可對(duì)系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行維護(hù)。

　�。�2）要求系統(tǒng)對(duì)基礎(chǔ)資料能進(jìn)行管理，其中基礎(chǔ)資料包括業(yè)主檔案、管理房產(chǎn)資料、設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目以及記錄交費(fèi)歷史等項(xiàng)，能對(duì)這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行維護(hù)和管理。

　�。�3）要求系統(tǒng)能進(jìn)行日常操作，包括管理水電數(shù)據(jù)、管理日常收費(fèi)登記等；同時(shí)還應(yīng)能夠?qū)ξ唇毁M(fèi)業(yè)主情況、收費(fèi)率統(tǒng)計(jì)以及詳細(xì)資料進(jìn)行查詢。

　�。�4）要求系統(tǒng)提供報(bào)表管理，包括提供收費(fèi)通知單、未交費(fèi)業(yè)主清單的打�。粚�(duì)需要打印的信息及時(shí)進(jìn)行打印。

　�。�5）應(yīng)該可以對(duì)系統(tǒng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行維護(hù)。

　�。�6）系統(tǒng)應(yīng)該有很好的可擴(kuò)展性。

物業(yè)管理的論文10

一：物業(yè)管理基本問題解釋

　　〔摘要〕

　　從以建筑物區(qū)分所有權(quán)、房屋管理的公共產(chǎn)品屬性、業(yè)主的集體行動(dòng)、20xx物業(yè)管理作為房屋管理的方式之一、20xx物業(yè)管理市場的市場失靈和政府管制五個(gè)視角，對(duì)城鎮(zhèn)居住區(qū)20xx物業(yè)管理中的幾個(gè)基本問題進(jìn)行了分析�；�于以上五個(gè)研究視角構(gòu)建了城鎮(zhèn)居住區(qū)20xx物業(yè)管理的基本理論框架。結(jié)果表明:20xx物業(yè)管理中問題的解決有賴于建筑物所有權(quán)的明確及拓展、業(yè)主自治能力和市場談判能力的提高、20xx物業(yè)管理市場價(jià)格管制的取消和信息披露方面社會(huì)管制的加強(qiáng)。

　　〔關(guān)鍵詞〕

　　所有權(quán);自治管理;20xx物業(yè)管理;價(jià)格管制;信息披露

　　一、引言

　　始于上世紀(jì)80年代的住房體制改革給我國社會(huì)帶來了極大的變化，其中最根本的變化是承認(rèn)了個(gè)人對(duì)住房的所有權(quán)。雖然這一權(quán)利直到20xx年《物權(quán)法》頒布才得到確認(rèn)，但實(shí)際上于1986年施行的《民法通則》已有了相關(guān)規(guī)定，同時(shí)，多年的實(shí)踐實(shí)際上也已經(jīng)承認(rèn)了個(gè)人對(duì)住房的權(quán)利。隨之而來的另一個(gè)變化是，住房不再由國家統(tǒng)一管理，而是由業(yè)主自己管理。這一變化給社會(huì)發(fā)展帶來了一系列矛盾，而城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展帶來的高層建筑的成倍出現(xiàn)，更是加劇了這一矛盾，“20xx物業(yè)管理”正是在這一形勢下出現(xiàn)的一種房屋管理方式。然而，三十多年的發(fā)展使得20xx物業(yè)管理在目前面臨著較多的問題，甚至有人希望取消20xx物業(yè)管理制度返回以前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的住房管理方式。本文認(rèn)為，這些問題的出現(xiàn)很重要的一個(gè)原因在于，關(guān)于20xx物業(yè)管理基本的理論體系還沒有建立起來，因而在實(shí)踐中(尤其是在立法方面)缺乏理論指導(dǎo)，從而導(dǎo)致當(dāng)前的20xx物業(yè)管理出現(xiàn)了種種問題[1]。究于以上原因，本文將對(duì)20xx物業(yè)管理中的一些基本問題進(jìn)行解釋，并努力嘗試構(gòu)建城鎮(zhèn)居住區(qū)20xx物業(yè)管理的.理論框架，進(jìn)而指導(dǎo)20xx物業(yè)管理實(shí)踐。

　　二、以居住區(qū)區(qū)分所有權(quán)

　　與城鎮(zhèn)居住區(qū)內(nèi)的場地和設(shè)施有關(guān)的各種權(quán)利約束集合在一起構(gòu)成了一個(gè)復(fù)雜的權(quán)利體系。這一體系也可以稱之為“權(quán)利束”，20xx物業(yè)管理活動(dòng)的開展有賴于對(duì)這一權(quán)利束進(jìn)行明晰，尤其是對(duì)其中的“所有權(quán)”進(jìn)行明晰，因?yàn)樗�有�?quán)是其他各種權(quán)利的基礎(chǔ)。首先，需要甄別權(quán)利的本體，即權(quán)利針對(duì)的對(duì)象。該對(duì)象是城鎮(zhèn)居住區(qū)，城鎮(zhèn)居住區(qū)由于其特殊的作用，除住宅以外還配建較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的設(shè)施，主要包括道路、綠地、公共服務(wù)設(shè)施(公共建筑)等。其次，針對(duì)不同的對(duì)象辨別其所有權(quán)性質(zhì)�！段餀�(quán)法》試圖完成這一工作，其內(nèi)容主要體現(xiàn)在“建筑物區(qū)分所有權(quán)”這一章，該章首先明確了，業(yè)主對(duì)一棟建筑物內(nèi)“住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，即業(yè)主對(duì)套內(nèi)部分擁有“專有部分的所有權(quán)”;對(duì)同一棟建筑物內(nèi)的“共用部位”(如樓梯等)和“共用附屬設(shè)施”(如電梯等)擁有“共同所有權(quán)”。同時(shí)，該章對(duì)部分配建設(shè)施，主要是道路、綠地，對(duì)其所有權(quán)歸屬情況進(jìn)行了明確:“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有”，“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有”�！段餀�(quán)法》的若干審議稿試圖針對(duì)以上對(duì)象分別明確其所有權(quán)性質(zhì)，從而構(gòu)建居住區(qū)權(quán)利束，但是相關(guān)條款在《物權(quán)法》的最終定稿中并沒有體現(xiàn)出來。其定稿規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和20xx物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”，但是，這一條款并未明確其中“其他公共場所”、“公用設(shè)施”的含義，因而不但未能解決居住區(qū)20xx物業(yè)管理中的相關(guān)問題，反而使權(quán)屬矛盾更為突出。本文認(rèn)為，可以將“以建筑物區(qū)分所有權(quán)”這一概念向“以居住區(qū)區(qū)分所有權(quán)”進(jìn)行拓展，在對(duì)“公共服務(wù)設(shè)施”這一概念進(jìn)行明確的基礎(chǔ)上，分別明確其中各種設(shè)施的投資義務(wù)和所有權(quán)[2]。只有在以上基礎(chǔ)上，才有可能構(gòu)建居住區(qū)各種場地和設(shè)施的權(quán)利束，明確相關(guān)場地以及設(shè)施的權(quán)責(zé)利關(guān)系，為20xx物業(yè)管理的開展提供基礎(chǔ)。

　　三、房屋管理作為公共產(chǎn)品的屬性

　　1.房屋管理是業(yè)主們的共同需求

　　居住區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有場地和設(shè)施的自然屬性決定了這些部位需要定期進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，但是它們的所有權(quán)共有性質(zhì)又決定了這些部位的維修養(yǎng)護(hù)區(qū)別于業(yè)主的專有部分，因?yàn)槟硞�(gè)特定的業(yè)主不可能愿意像對(duì)待專有部位那樣為共有部分提供維修養(yǎng)護(hù)工作(不排除極端情況)，其原因在于其他業(yè)主存在“搭便車”的可能。本文將這種維修養(yǎng)護(hù)工作稱為“房屋管理”(“20xx物業(yè)管理”是房屋管理的方式之一)，但需要指出的是，這種“房屋管理”并不包括政府部門的行政管理[3]。

　　2.房屋管理作為公共產(chǎn)品的一般解釋

　　正是由于房屋管理的上述特征，一般把房屋管理當(dāng)作一種“公共產(chǎn)品”來對(duì)待，這種解釋是根據(jù)薩繆爾森、馬斯格雷夫、布坎南等人的相關(guān)理論做出的。根據(jù)他們的理論，可以通過消費(fèi)過程中“是否排他”和“是否競爭”，將產(chǎn)品的性質(zhì)區(qū)分為“私人產(chǎn)品”、“俱樂部產(chǎn)品”、“可擁擠產(chǎn)品”、“公共產(chǎn)品”四類。從這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來看，業(yè)主共同需要的房屋管理是一種“俱樂部產(chǎn)品”，一方面只有建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主才可能獲得這種服務(wù)(排他性);另一方面，建筑區(qū)劃內(nèi)一個(gè)業(yè)主的消費(fèi)并不影響其他業(yè)主的消費(fèi)(非競爭性)[4]。

　　3.房屋管理作為公共產(chǎn)品的一個(gè)新的解釋

　　但是，隨著研究的深入，不少學(xué)者也提出了疑問:“是否排他”和“是否競爭”是不是兩個(gè)獨(dú)立的要素?雙重標(biāo)準(zhǔn)中哪個(gè)是基礎(chǔ)?同時(shí)，對(duì)于“排他性”，究竟是產(chǎn)品屬于個(gè)人造成了排他性還是排他性使得產(chǎn)品屬于個(gè)人所有?很明顯，上面的分類標(biāo)準(zhǔn)并沒有給出合理的解釋。近年來的研究表明，采用“是否排他”一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)完全能夠區(qū)分私人產(chǎn)品和公共產(chǎn)品，而且，就雙重標(biāo)準(zhǔn)分類法的極端情況來看，正好是競爭性與排他性的結(jié)合以及非競爭性與非排他性的結(jié)合，因此，“是否競爭”不能成為公共產(chǎn)品的充分條件。在完全排他的私人產(chǎn)品、部分排他的準(zhǔn)公共產(chǎn)品、完全排他的純公共產(chǎn)品三種場合中，都存在競爭性和非競爭性的例子，因此完全可以從“是否排他”的角度對(duì)產(chǎn)品屬性進(jìn)行區(qū)分。這一判斷標(biāo)準(zhǔn)與巴澤爾的產(chǎn)權(quán)理論不謀而合。巴澤爾并非專門研究產(chǎn)品的屬性，但是他的產(chǎn)權(quán)理論從另外一個(gè)角度對(duì)私人產(chǎn)品和公共產(chǎn)品進(jìn)行了區(qū)分。在他的理論里，私人產(chǎn)品從個(gè)人角度看，其所有權(quán)利都得到了保證和界定，屬于可以完全排他的產(chǎn)品，可以保證自己的財(cái)產(chǎn)不淪為共同財(cái)產(chǎn)，因而也就避免了“搭便車”的問題;公共產(chǎn)品就是某方面的權(quán)利沒有界定清楚，任何人都可以不受任何限制地加以利用的產(chǎn)品，因此公共產(chǎn)品是一種產(chǎn)權(quán)形式，它不歸任何人擁有，但是又可以為任何人所使用。另外，巴澤爾從消費(fèi)和生產(chǎn)的角度分析了產(chǎn)品性質(zhì)，消費(fèi)者排他決定了產(chǎn)品是由個(gè)人使用還是由許多人共同使用;生產(chǎn)者排他解決了產(chǎn)品能否由私人生產(chǎn)并由市場分配的問題。因而，其理論可以從“消費(fèi)者排他”的角度將產(chǎn)品分為完全排他的私人產(chǎn)品、部分排他的準(zhǔn)公共產(chǎn)品和完全排他的公共產(chǎn)品，從“生產(chǎn)者排他”的角度判斷應(yīng)當(dāng)由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)提供相應(yīng)的產(chǎn)品。對(duì)房屋管理而言，其在建筑區(qū)劃外可以做到消費(fèi)者的排他(即區(qū)劃范圍以外的人無法享受到服務(wù))，因此對(duì)整個(gè)區(qū)劃外而言，房屋管理無疑是“私人產(chǎn)品”;但是對(duì)于區(qū)域內(nèi)的各個(gè)業(yè)主而言，房屋管理無法達(dá)到消費(fèi)者排他的效果，即某個(gè)業(yè)主享受服務(wù)并不能阻止其他業(yè)主享受同樣的服務(wù)，從這一角度來看20xx物業(yè)管理又成為了區(qū)劃以內(nèi)的“公共產(chǎn)品”(從生產(chǎn)者的角度可以做同樣的分析)。因此，作為區(qū)劃以外的“私人產(chǎn)品”和區(qū)劃以內(nèi)的“公共產(chǎn)品”，這雙重屬性一方面決定了房屋管理在建筑區(qū)劃內(nèi)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主集體提供，在建筑區(qū)劃外可以聘請(qǐng)他人提供。

物業(yè)管理的論文11

　　一、高校后勤社會(huì)化改革的內(nèi)涵及其意義

　　我國傳統(tǒng)的高校后勤具體是指：“高等學(xué)校后勤部門為學(xué)校的教學(xué)、科研和師生員工工作生活提供的各種服務(wù)以及在這一過程中進(jìn)行的管理活動(dòng)，包括計(jì)劃、決策、組織、協(xié)調(diào)和控制等，廣義上還包括總務(wù)后勤、財(cái)務(wù)管理、教學(xué)科研后勤、基本建設(shè)管理。”高校后勤為高校開展各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)、文化活動(dòng)提供了重要的保障，同時(shí)也是高校管理系統(tǒng)中的重要組成部分，隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，教育水平的提高，高校后勤也面臨著社會(huì)化改革的局面，通過改革高校后勤的具體內(nèi)涵已經(jīng)發(fā)生了改變，它具體包括：“師生員工吃、住、行方面的生活服務(wù)和管理；水、電、暖、天然氣的正常供應(yīng)；校園清潔衛(wèi)生、設(shè)施設(shè)備修繕、網(wǎng)絡(luò)通訊、衛(wèi)生院、物業(yè)管理、幼兒園管理以及學(xué)校舉辦的招待所、餐廳、浴室、理發(fā)室、商店等商業(yè)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營管理�！备咝：笄诘纳鐣�(huì)化改革利用行政管理的有效手段把原來的后勤制度與經(jīng)濟(jì)效益二者有效的結(jié)合起來，使高校后勤服務(wù)與高校分離開來，這種做法的好處在于一方面能夠簡化管理程序，提高管理水平，使管理更加科學(xué)化、合理化；另一方面能夠充分利用學(xué)校和社會(huì)各項(xiàng)資源，從而提高后勤服務(wù)質(zhì)量，不斷擴(kuò)大后勤服務(wù)的規(guī)模，提高辦學(xué)質(zhì)量和辦學(xué)水平。隨著高校后勤社會(huì)化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理應(yīng)用而生，但其仍處于發(fā)展的初級(jí)階段，高校管理作為一項(xiàng)朝陽產(chǎn)業(yè)，仍是在不斷摸索、發(fā)展、調(diào)整的階段，還沒有形成成熟的發(fā)展市場。

　　二、物業(yè)管理在高校后勤社會(huì)化改革中發(fā)揮的積極作用

　　高校物業(yè)管理不同于其他服務(wù)性行業(yè)，因其服務(wù)的對(duì)象主要是局限于學(xué)校，因此其發(fā)展具有自身特點(diǎn)，即涉及的范圍廣、服務(wù)的項(xiàng)目較多、服務(wù)主體主要是在校師生。高校后勤的社會(huì)化改革為高校物業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間，逐漸興辦的高校教職工住宅區(qū)、學(xué)生宿舍、行政辦公樓、新老校區(qū)、各種公共設(shè)施的建設(shè)都要為高校物業(yè)的發(fā)展提供了前提，隨著教育體制的不斷深化改革，各種實(shí)驗(yàn)室、科研儀器室、圖書館等建設(shè)都需要先進(jìn)的管理方式支持，高校物業(yè)管理使高校后勤服務(wù)更加科學(xué)化、規(guī)范化。隨著人們生活水平和質(zhì)量的不斷提高，對(duì)物業(yè)管理也提出了更高的要求，物業(yè)管理的內(nèi)容也在不斷的豐富，高校物業(yè)管理從過去的基本校園清潔、綠化校園、維護(hù)校園基礎(chǔ)設(shè)施與安全已經(jīng)發(fā)展到高校職工居住區(qū)和學(xué)生居住區(qū)的社區(qū)文化、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等，不斷滿足人們學(xué)習(xí)生活等各個(gè)方面的.需求，高校物業(yè)管理以及逐漸朝專業(yè)化、規(guī)范化、市場化等方面發(fā)展，它在高校后勤社會(huì)化改革中發(fā)揮了不可替代的作用。高校后勤與高校物業(yè)管理二者之間是相輔相成、密不可分的關(guān)系，高校物業(yè)管理利用自身優(yōu)勢特點(diǎn)在高校后勤服務(wù)中尋找切入點(diǎn)，為高校后勤的各個(gè)方面提供了保障，也為高校的開展的各個(gè)活動(dòng)提供了后勤支撐，實(shí)現(xiàn)了學(xué)校與后勤二者徹底分開、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的最大化，從而推動(dòng)了高校后勤社會(huì)化改革的進(jìn)程。高校物業(yè)管理應(yīng)該以學(xué)校市場作為導(dǎo)向，滿足廣大師生的需求，要積極參與市場競爭與改革，毫不動(dòng)搖的遵守社會(huì)化、規(guī)�；�、科學(xué)化、專業(yè)化的原則，逐步完善高校物業(yè)管理體系，提高高校物業(yè)管理質(zhì)量和水平，為高校后勤提供強(qiáng)有力的保障，為高校全體師生營造一個(gè)舒適、環(huán)保、安全、和諧的生活環(huán)境和學(xué)習(xí)環(huán)境，高校業(yè)務(wù)管理在高校后勤社會(huì)化改革中發(fā)揮了巨大的積極作用。

　　三、提高高校物業(yè)管理水平的有效策略

　　物業(yè)管理在高校后勤服務(wù)中首先應(yīng)該構(gòu)建一種面向?qū)W校、面向市場、符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的平臺(tái)，物業(yè)管理應(yīng)該更新觀念、尋找一種科學(xué)合理的管理方法，建立一種能夠滿足學(xué)校的各項(xiàng)活動(dòng)和廣大師生需求的優(yōu)質(zhì)后勤保障服務(wù)體系。高校物業(yè)管理不僅是高校后勤社會(huì)化改革中的一個(gè)重要組成部分，同時(shí)也是高校管理體系中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。其次高校物業(yè)管理應(yīng)該實(shí)現(xiàn)規(guī)范化和專業(yè)化的管理模式，利用社會(huì)資源，不斷開拓創(chuàng)新，在實(shí)踐的基礎(chǔ)上創(chuàng)新、在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上實(shí)踐，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，加強(qiáng)人事管理，為學(xué)校物業(yè)管理提供專業(yè)化、高素質(zhì)人才，提高物業(yè)管理的專業(yè)化水平。最后高校物業(yè)管理要仔細(xì)研究分析高校后勤消費(fèi)的主要市場，重新定位物業(yè)管理在高校后勤服務(wù)中的地位，這是能夠更好的實(shí)現(xiàn)高校后勤社會(huì)化改革成功的關(guān)鍵，高校物業(yè)管理還要準(zhǔn)確定位管理方向，遵循以人為本的服務(wù)理念，毫不動(dòng)搖的堅(jiān)持育人服務(wù)的理念，為全校師生提供全方位優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，構(gòu)建和諧校園，使高校后勤社會(huì)化水平不斷提高。

　　四、結(jié)語

　　綜上所述，隨著我國社會(huì)化程度的不斷提高，高校建設(shè)的飛速發(fā)展，高校后勤社會(huì)化程度的不斷深入，加之許多學(xué)校園區(qū)、教職工居住區(qū)、新老校區(qū)的建設(shè)和維修，為高校物業(yè)管理提供了更多廣闊的發(fā)展空間。高校物業(yè)管理作為一種新型的朝陽產(chǎn)業(yè)和新型行業(yè)，受到黨和國家、學(xué)校以及社會(huì)各界的高度重視。盡管高校物業(yè)管理起步較晚、但其經(jīng)過長時(shí)間的發(fā)展，也已經(jīng)取得了一定成效，在今后高校后勤發(fā)展中，必然會(huì)發(fā)揮其積極作用�？傊�，高校物業(yè)管理工作任重而道遠(yuǎn)，需要大家的共同努力！

物業(yè)管理的論文12

　　關(guān)鍵字：物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主信息交流

　　作為物業(yè)管理中的兩個(gè)基本主體——物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主，他們之間信息交流的重要性不言而喻。其中所稱的信息交流是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主就物業(yè)管理方面的意見、建議、咨詢、投訴、要求等做出反應(yīng)，以及業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)為自己提供的各項(xiàng)服務(wù)做出反應(yīng)的信息互通的全過程。那么物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何搞好與業(yè)主間的信息交流工作，提高自身管理水平，為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)呢？我個(gè)人認(rèn)為：要控制好此項(xiàng)信息交流的全過程，應(yīng)特別做好以下三個(gè)階段的工作。

　　一、物業(yè)管理前期介入階段

　　其實(shí)，早在物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理前期介入中，就與潛在的業(yè)主進(jìn)行信息交流了。其中最明顯的就是物業(yè)管理企業(yè)通過營銷的宣傳過程與潛在的業(yè)主進(jìn)行信息交流。根據(jù)目前各地舉行房交會(huì)上，很多客戶在咨詢樓盤情況時(shí)很多都提及今后樓盤的物業(yè)管理情況。于是有人得出這樣一個(gè)論斷："昨天購房是遠(yuǎn)地段、選價(jià)格，今天購房是選環(huán)境、選配套，明天購房就是選物業(yè)管理了"。部分先知、精明的開發(fā)商已意識(shí)到這一點(diǎn)，通過市場招投標(biāo)選擇一些服務(wù)和品牌較好的物業(yè)管理企業(yè)，并已逐步開始將小區(qū)物業(yè)管理作為一個(gè)全新的賣點(diǎn)大包裝，同時(shí)這也就為物業(yè)管理企業(yè)與潛在業(yè)主間的信息交流創(chuàng)造了客觀條件。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主間的信息交流還體現(xiàn)在物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、修建過程中。在此過程中，物業(yè)管理企業(yè)站在業(yè)主的角度，將業(yè)主對(duì)物業(yè)使用過程中出現(xiàn)的一些不合理的設(shè)計(jì)和規(guī)劃進(jìn)行提煉，向設(shè)計(jì)或建設(shè)單位進(jìn)行反饋，對(duì)物業(yè)的整體施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，這從某種意義上來講已是在與業(yè)主進(jìn)行潛在的信息交流。

　　二、物業(yè)接交、業(yè)主入伙階段

　　在這個(gè)階段物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主間的信息交流主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

　　1、物業(yè)接管驗(yàn)收。此時(shí)物業(yè)管理企業(yè)從開發(fā)商處接受物業(yè)，代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)的共用部分、共用設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)業(yè)主所購房屋從專業(yè)角度進(jìn)行較細(xì)致的初步驗(yàn)收，指出不合格處要求開發(fā)商整改。

　　2、交房前的準(zhǔn)備工作。重點(diǎn)做好物業(yè)的整體清潔，設(shè)置各種標(biāo)識(shí)牌。準(zhǔn)備辦理業(yè)主入伙手續(xù)的相關(guān)資制等等。設(shè)置合理的入伙流程，現(xiàn)代人生活要求要簡單方便，入伙手續(xù)的辦理流程設(shè)置是否合理，將直接關(guān)系整個(gè)入伙過程便利性。同時(shí)辦理入伙手續(xù)是業(yè)主們第一次直接正面接觸物業(yè)管理企業(yè)的過程，第一印象的好壞對(duì)今后的管理至關(guān)重要。

　　3、辦理業(yè)主入伙手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)要及時(shí)將物業(yè)自用部位交予相應(yīng)業(yè)主，同時(shí)將入伙后應(yīng)遵守的各類公約〈如業(yè)主公約、精神文明公約等〉、須知〈如各項(xiàng)費(fèi)用、交費(fèi)時(shí)間等〉、物業(yè)管理服務(wù)方式、物業(yè)管理服務(wù)具體內(nèi)容等信息通過各種形式告知業(yè)主，同時(shí)根據(jù)業(yè)主填寫的資料、反映的情況，建立起相關(guān)的'檔案，如，有些企業(yè)通過業(yè)主在入伙時(shí)填寫業(yè)主信息動(dòng)態(tài)，通過這種信息表，了解目前內(nèi)小區(qū)業(yè)主車輛的擁有量，從而制定車輛管理方案。

　　4、迎接業(yè)主裝修、喬遷、入住。裝修管理控制是物業(yè)管理中的一大難點(diǎn)，物業(yè)管理企業(yè)裝修管理人員要細(xì)心的以專業(yè)的角度協(xié)助業(yè)主出謀劃策，便于業(yè)主今后的使用和日常的維修。要做好業(yè)主正式入住時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)工作人員的親切問候、祝賀，對(duì)增進(jìn)雙方的了解無疑有著重要的作用。

　　三、日常管理服務(wù)階段

　　曰常管理服務(wù)階段是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主接觸最頻繁的階段，要搞好相互間的信息交流，物業(yè)管理企業(yè)必須"主動(dòng)出擊"，主要應(yīng)做好信息交流的過程控制，即對(duì)"信息收集——信息處理——信息反饋''''這“PDCA”的過程控制。要做好這一過程控制，我個(gè)人認(rèn)為可以分到從以下幾個(gè)方面入手：

　�。ㄒ唬┬畔⑹占�。信息的收集，包括被動(dòng)收集信息和主動(dòng)收集信息兩種。所謂"被動(dòng)收集信息"，主要是指：物業(yè)管理企業(yè)中相應(yīng)的信息主管部門在日常值班時(shí)，由業(yè)主主動(dòng)"上門''''反映情況而收集到的信息。在此值得一提的是，要搞好"被動(dòng)收集信息"工作，值班的安排十分重要。首先得樹立"業(yè)主的休息時(shí)間，正是我們的上班時(shí)間"的觀念（特指對(duì)住宅小區(qū)區(qū)的物業(yè)管理）。因此物業(yè)管理企業(yè)就得在充分考慮成本的前提下合理的安排好作息時(shí)間，確保（特別是在休息日、節(jié)假日）能夠及時(shí)的受理業(yè)主反映的各種問題。還有做好信息的傳遞工作，在考慮成本下往往值班人員并不一定是問題解決的主管人員，因此要做好信息的登記和傳遞工作，準(zhǔn)確地將信息傳遞給相應(yīng)的部門真正體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主服務(wù)的宗旨。所謂"主動(dòng)收集信患''，主要是指物業(yè)管理企業(yè)通過以回訪不定期的上門征詢意見、滿意率問卷調(diào)查、組織社區(qū)文化活動(dòng)、業(yè)主懇談會(huì)等等形式主動(dòng)的與廣大業(yè)主交流、溝通，從而收集到各種信息。

　　（二）信息處理。信息處理過程主要包括了三個(gè)步驟，即信息整理、信息再傳遞、處理結(jié)果返饋。所謂"信息整理"，是指物業(yè)管理企業(yè)中的信息主管部門將收集到的各種信息根據(jù)自身管理方式加以分門別類的處理，如按專業(yè)分類〈保安、保潔、維修、綠化、客服〉、按服務(wù)性質(zhì)分類（常規(guī)服務(wù)、專頂服務(wù)、特約服務(wù)）、按迫切程度分類〈緊急、較急、普通〉等等。所謂"信息的再傳遞"，是指將分類整理后的信息按分類形式傳遞到相關(guān)部門進(jìn)行督導(dǎo)處理。所謂"處理結(jié)果返回"，是指相關(guān)部門將信息的處理結(jié)果傳遞返回信息主管部門。如有些物業(yè)管理企業(yè)往往成立客服中心，由客服將收集來的業(yè)主信息進(jìn)行發(fā)射到每個(gè)相關(guān)部門，客服負(fù)責(zé)監(jiān)督處理，相關(guān)部門又把信息處理的結(jié)果返回到客服，然后由客服進(jìn)行信息的反饋。

　�。ㄈ�）信息反饋。是指物管理企業(yè)中的信息主管部門將業(yè)主所反映信息的處理結(jié)果以各種形式及時(shí)反饋給業(yè)主。即使是因各種原因經(jīng)努力仍未能解決的，也應(yīng)向業(yè)主講明原因，充分尊重業(yè)主的"知情權(quán)"，避免因信息的"有去無回"而造成業(yè)主的種種誤解，甚至帶來一些不良后果。同時(shí)好要對(duì)信息的具體內(nèi)容進(jìn)行分析，區(qū)分信息內(nèi)容的出現(xiàn)是偶然性的或是必然性的，或是潛在性的，對(duì)于這三種情況有針對(duì)性的采取措施，糾正或是預(yù)防。在此應(yīng)特別注意的是物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好回訪工作，可根據(jù)業(yè)主所反映具體情況而采取不同的回訪方式，以便能收集到進(jìn)一步的信息適時(shí)調(diào)整處理信息的方式，從而提高工作效率，同時(shí)最終徹底的解決問題。

　　為了把握好整個(gè)信息交流的過程控制，我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則：

　　1、信息的收集要靈活、全面。在收集信息時(shí)，應(yīng)主動(dòng)、被動(dòng)相結(jié)合，多方式、多渠道的收集各方面的信息。如在住宅小區(qū)內(nèi)，分區(qū)塊管理、對(duì)業(yè)主定期進(jìn)行走訪，通過全區(qū)域的業(yè)主滿意度調(diào)查等形式收集各方面的信息也是主動(dòng)的方式之一。

　　2、信息的處理要及時(shí)、高效。即對(duì)各種信息進(jìn)行處理要"急主所急，想業(yè)主所想"，盡快、盡力的為業(yè)主排憂解難。

　　3、信息的反饋要適時(shí)、真實(shí)。即應(yīng)根據(jù)信息的"輕重緩急"及當(dāng)時(shí)的具體情況在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間如實(shí)向業(yè)主反饋信息。

　　4、信息傳遞的通道要便捷、暢通。即信息傳遞的通道應(yīng)盡可能的縮短，同時(shí)盡可能避免因各種原因而阻礙信息的傳遞，便問題得不到解決。

　　5、信息傳遞的內(nèi)容要清楚、準(zhǔn)確。即信息在傳遞過程中不能拖拖拉拉、含含糊糊，甚至完全"變樣''''，使得事倍功半，既浪費(fèi)人、財(cái)、物力，又失信譽(yù)。

　　6、信息傳遞的控制要規(guī)范化、程序化。即為保證信息傳遞的質(zhì)量，在對(duì)其控制中不能有隨意性，嚴(yán)格按規(guī)定做到環(huán)環(huán)緊扣、層層落實(shí)、規(guī)范有序，避免出現(xiàn)信息在傳遞過程中丟失或是遺漏。

　　7、信息傳遞全過程的資料要做好保存工作。"管理要留下痕跡"，特別是對(duì)于重要事件全過程資料自記錄，更要收集、整理、保存完好。這個(gè)也是管理的沉淀，便于查閱和分析小區(qū)內(nèi)目前的管理動(dòng)態(tài)。

物業(yè)管理的論文13

　　【摘要】我國高校物業(yè)管理社會(huì)化已實(shí)行多年，高校的物業(yè)服務(wù)基本上是由社會(huì)上專業(yè)的物業(yè)公司來承擔(dān)，高校只需購買服務(wù)，對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)管即可。物業(yè)管理的水平和質(zhì)量與過去相比，有了很大的進(jìn)步。但是，也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到現(xiàn)階段高校物業(yè)管理仍然存在著不足，本文針對(duì)這些不足之處，提出了一改進(jìn)些措施和方案。

　　【關(guān)鍵詞】高校；服務(wù)外包；物業(yè)管理；物業(yè)服務(wù)

　　1高校物業(yè)管理外包的原因

　�。�1）與一般社會(huì)上物業(yè)管理不同的是，高校物業(yè)管理是一種服務(wù)與育人相結(jié)合的市場化物業(yè)管理。近年來我國高等教育事業(yè)發(fā)展迅速，許多大學(xué)、學(xué)院升格，辦學(xué)規(guī)模不斷壯大，一些高校物業(yè)管理全部向社會(huì)購買服務(wù)，高校物業(yè)管理以這種服務(wù)外包模式進(jìn)行運(yùn)作，取得了良好效果，校園環(huán)境更加優(yōu)美，物業(yè)服務(wù)更加高效。（2）變革前的高等學(xué)校物業(yè)管理隸屬于后勤處，在這種體制下，高校后勤機(jī)構(gòu)普遍存在人浮于事、機(jī)構(gòu)龐大，導(dǎo)致工作效率低下，成本居高不下。利用服務(wù)外包的形式革新現(xiàn)有的高校物業(yè)管理體制，通過招標(biāo)引進(jìn)社會(huì)上專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，利用這只專業(yè)隊(duì)伍，既能提高物業(yè)服務(wù)效率，又能很大程度地減少用工成本，從而節(jié)約學(xué)校財(cái)政經(jīng)費(fèi)，使學(xué)校把精力放在科研和教學(xué)上，增強(qiáng)我國高校的辦學(xué)水平和效益，提高學(xué)校的競爭力。

　　2高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　�。�1）高校物業(yè)服務(wù)外包中標(biāo)規(guī)則中，受價(jià)格因素影響較大。在招投標(biāo)過程中，物業(yè)管理公司為獲得中標(biāo)機(jī)會(huì)，僅僅需要以最低的投標(biāo)價(jià)格就有可能成為最終的中標(biāo)企業(yè)。物業(yè)公司在報(bào)價(jià)過程中極易出現(xiàn)惡意壓低價(jià)格以搶占市場的現(xiàn)象，甚至有企業(yè)通過陪標(biāo)、串標(biāo)等非法手段，使高校利益受損。另一方面，在物業(yè)公司進(jìn)駐高校后，仍將盈利作為目標(biāo)，甚至違背合同，加上高校對(duì)這類行為缺少有效的懲罰，造成物業(yè)服務(wù)水平直線下降。（2）高校有關(guān)職能部門監(jiān)管不到位。物業(yè)服務(wù)公司作為乙方，高校有關(guān)職能部門如后勤處作為甲方，甲方對(duì)乙方的服務(wù)根據(jù)合同中有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)管。由于物業(yè)管理涉及的面非常廣，主要有學(xué)生宿舍區(qū)、教學(xué)科研區(qū)、辦公區(qū)，而服務(wù)內(nèi)容更是寬泛繁雜，包括了房屋修繕、公共設(shè)施維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共區(qū)域綠化、水電氣保障等，這些服務(wù)內(nèi)容既要遵守服務(wù)行業(yè)規(guī)范，也要與其所屬的區(qū)域特征相對(duì)應(yīng)，滿足不同區(qū)域的功能需求。合同中有些內(nèi)容由于起草時(shí)未考慮到或未明確寫出導(dǎo)致乙方履行時(shí)鉆空子現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。例如合同中“按照甲方標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范完成清掃、保潔、垃圾清運(yùn)、雨污處理等各項(xiàng)目在內(nèi)的校園整體環(huán)境衛(wèi)生與保潔工作。”此合同內(nèi)容甲方未對(duì)校園每天保潔次數(shù)、保潔標(biāo)準(zhǔn)、保潔區(qū)域、垃圾清運(yùn)次數(shù)及垃圾清運(yùn)的要求進(jìn)行量化，這極易使乙方在履約過程中偷懶，而甲方苦于合同中內(nèi)容不夠細(xì)化，無法拿起合同這一武器制約對(duì)方，這就在監(jiān)管上大打折扣。（3）制度不夠完善。物業(yè)管理制度按性質(zhì)分為物業(yè)服務(wù)監(jiān)管單位的管理制度和物業(yè)公司的管理制度。物業(yè)服務(wù)監(jiān)管單位的管理制度主要是指學(xué)校后勤處的物業(yè)管理制度，主要是對(duì)物業(yè)公司的制訂考核制度。物業(yè)公司的管理制度主要是物業(yè)公司的安全責(zé)任制度和各個(gè)崗位工作職責(zé)。但是，制度還是不夠完善，執(zhí)行也不夠嚴(yán)格，隨意性和盲目性較大。

　　3優(yōu)化高校物業(yè)管理體制的對(duì)策

　　1）實(shí)行契約化管理。契約原本是民事法律的基本制度，指平等主體之間為了達(dá)到某種目的，在追求各自利益的基礎(chǔ)上簽訂的一種協(xié)議。這種協(xié)議有的稱為契約，有的稱為合同。契約的實(shí)質(zhì)有三個(gè)特征：一是它具有有效的法律形式，一般通過書面達(dá)成協(xié)議，有時(shí)也通過口頭達(dá)成協(xié)議。二是它具有明確的權(quán)利、義務(wù)，即契約雙方之間通過能夠做什么和不能夠做什么的權(quán)利和義務(wù)互相制約，一方的權(quán)利，對(duì)于另一方而言就是義務(wù)。三是它具有相應(yīng)的制約形式。契約一般都有法律責(zé)任條款將雙方予以制約，若一方違反則要對(duì)另一方予以補(bǔ)償，使另一方不能因他方違約而遭受損失。契約化管理則是將契約的基本內(nèi)容引入到高校的管理中來，使高校管理具有契約化色彩。高校與社會(huì)上物業(yè)服務(wù)公司簽訂的服務(wù)合同就體現(xiàn)了契約化管理。合同中將雙方的權(quán)利、義務(wù)明確表述，雙方都應(yīng)按合同中規(guī)定的條款去履行職責(zé)。如果乙方物業(yè)服務(wù)公司在服務(wù)過程中未按合同履約，甲方就可以用合同中有關(guān)條款去制約它。作為高校的甲方應(yīng)該把需要乙方做的方方面面的工作都形成合同中有關(guān)條款，而不能口頭化，用合同來制約乙方，與乙方之間達(dá)成一種契約，實(shí)行契約化管理。2）實(shí)行精細(xì)化管理。精細(xì)化管理是一種理念,一種文化。它是源于發(fā)達(dá)國家的一種企業(yè)管理理念，它是社會(huì)分工的精細(xì)化，以及服務(wù)質(zhì)量的精細(xì)化對(duì)現(xiàn)代管理的必然要求，是建立在常規(guī)管理的基礎(chǔ)上，并將常規(guī)管理引向深入的`基本思想和管理模式，是一種以最大限度地減少管理所占用的資源和降低管理成本為主要目標(biāo)的管理方式。精細(xì)化管理就是落實(shí)管理責(zé)任，將管理責(zé)任具體化、明確化，它要求每一個(gè)管理者都要到位、盡職。第一次就把工作做到位，工作要日清日結(jié)，每天都要對(duì)當(dāng)天的情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，及時(shí)處理等等。精細(xì)化管理用在高校物業(yè)服務(wù)上同樣適用，甲方應(yīng)對(duì)乙方的物業(yè)服務(wù)實(shí)行精細(xì)管理。甲方首先要求自己的監(jiān)管部門崗位職責(zé)精細(xì)化，明確要監(jiān)管的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；其次甲方要求提供物業(yè)服務(wù)的乙方將工作內(nèi)容、崗位職責(zé)精細(xì)化。3）建立一套嚴(yán)格的考評(píng)體系。為高效、優(yōu)質(zhì)地做好物業(yè)管理工作，為師生提供舒適、便捷的生活學(xué)習(xí)環(huán)境，甲方應(yīng)對(duì)乙方的物業(yè)服務(wù)建立一整套的考評(píng)體系�？荚u(píng)分為三個(gè)部分。（1）乙方物業(yè)公司自評(píng)部分根據(jù)合同規(guī)定的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行自我檢查、自我打分，占月考評(píng)總分的20%。該部分應(yīng)由班組評(píng)分、經(jīng)理評(píng)分、公司評(píng)價(jià)三部分組成。（2）甲方主管部門考評(píng)部分甲方根據(jù)合同要求進(jìn)行月考評(píng)，占每月考評(píng)總分的60%。（3）第三方考評(píng)部分為保障考評(píng)的公正性，引入第三方考評(píng)，占每月考評(píng)總分的20%。第三方構(gòu)成人員主要是教職工和學(xué)生�？荚u(píng)得分點(diǎn)細(xì)化到物業(yè)服務(wù)中每一項(xiàng)工作，每一項(xiàng)工作為1分，總分100分。每月總得分在90%以上，給予獎(jiǎng)勵(lì)500元；總得分在80%-90%，不予獎(jiǎng)勵(lì)；總得分在60%-80%，由甲方出具限時(shí)整改通知書，并罰款20xx元；連續(xù)三個(gè)月考評(píng)總得分低于60%，多次要求整改無效，甲方有權(quán)終止合同，并啟動(dòng)重新招標(biāo)程序。

　　4結(jié)語

　　服務(wù)外包是市場機(jī)制下高等學(xué)校完成物業(yè)服務(wù)的一種比較經(jīng)濟(jì)的手段，是高校自身物業(yè)管理發(fā)展中的一種戰(zhàn)略選擇。高校在購買服務(wù)的同時(shí)，一定要按照契約化、精細(xì)化管理原則對(duì)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督和管理，建立健全崗位職責(zé)、監(jiān)管制度、獎(jiǎng)懲制度等一系列規(guī)章制度，努力做好物業(yè)服務(wù)，提高物業(yè)管理水平，提高師生滿意度。

　　【參考文獻(xiàn)】

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物業(yè)管理的論文14

　　摘要：物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)城市中各類住宅物業(yè)及其配套的共用設(shè)施、設(shè)備和綠化、衛(wèi)生、交通、治安、消防、環(huán)境等統(tǒng)籌進(jìn)行維護(hù)修繕、整治等管理服務(wù)的活動(dòng)。確保管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主及物業(yè)使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全是物業(yè)管理的一項(xiàng)基本內(nèi)容和工作，而消防安全管理在生命財(cái)產(chǎn)安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前我國的物業(yè)消防安全管理還存在著許多極待解決的問題，因此要進(jìn)一步推進(jìn)物業(yè)消防安全管理，必須盡快建立健全物業(yè)管理服務(wù)體制和運(yùn)作規(guī)范體系，形成與目前蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和住宅商品化、社會(huì)化相適應(yīng)的新型物業(yè)管理模式。

　　小區(qū)物業(yè)管理中存在消防安全問題

　　當(dāng)前物業(yè)消防安全管理存在的問題

　　物業(yè)管理作為城市社區(qū)管理中一個(gè)重要的基層管理體系，在我國起步較晚，要走向成熟的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化和經(jīng)營化的物業(yè)管理，還有許多問題值得探索。消防安全管理作為物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，目前還存在著許多亟待解決的問題

　　首先，物業(yè)管理是建立在契約之上的民事商務(wù)行為，它涉及許多行業(yè)和廣泛的經(jīng)營管理內(nèi)容。盡管這些年出臺(tái)了一系列規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策，但現(xiàn)有的法規(guī)、政策對(duì)物業(yè)消防安全管理的法律地位、管理責(zé)任、管理維護(hù)經(jīng)費(fèi)，以及法律責(zé)任未作明確的規(guī)定，致使物業(yè)消防安全管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到解決，司法機(jī)關(guān)對(duì)日益增多的物業(yè)管理案件也因缺乏法律依據(jù)難以及時(shí)解決，例如消防設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任不明確、維護(hù)費(fèi)用不落實(shí)，發(fā)生火災(zāi)后消防設(shè)施成為火災(zāi)的`殉葬品，火災(zāi)責(zé)任和賠償責(zé)任等都難以明斷。

　　其次，由于目前一些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理上明顯存在著脫節(jié)現(xiàn)象，未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過程出發(fā)來設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)督這種建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，造成物業(yè)投入使用和消費(fèi)過程中建筑消防安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，消防設(shè)施設(shè)備不齊全不配套，留下先天隱患。

　　第三，物業(yè)消防安全管理涉及到消防設(shè)施維護(hù)等有形管理和物業(yè)區(qū)用戶日常消防管理等無形管理，至今沒有準(zhǔn)確界定物業(yè)管理作為企業(yè)行為，以及應(yīng)當(dāng)履行的消防安全管理的工作范圍和內(nèi)容。

　　第四，消防安全管理經(jīng)費(fèi)涉及消防設(shè)施設(shè)備維護(hù)和日常消防安全管理費(fèi)，管理經(jīng)費(fèi)主要來自兩個(gè)渠道：開發(fā)商提供的一定比例的物業(yè)管理維修資金和物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取的物業(yè)管理費(fèi)。但這又引出以下問題：一是開發(fā)商提供的物業(yè)管理維修資金沒有法定主管部門監(jiān)督提留，開發(fā)商成了 只生孩子、不養(yǎng)孩子 ，全部由業(yè)主和用戶來承擔(dān)造成物業(yè)管理收取費(fèi)用過高，維修資金難以落實(shí);二是業(yè)主和用戶受傳統(tǒng)住房消費(fèi)觀念的影響，往往將物業(yè)管理理解為無償服務(wù)或低償服務(wù)論文。加之物業(yè)管理公司與業(yè)主之間僅靠契約，使消防管理費(fèi)用難以收取;三是物業(yè)管理資金籌措、使用、管理不統(tǒng)不規(guī)范，使繳納者產(chǎn)生誤解、拒繳或拖延。

　　由于消防管理經(jīng)費(fèi)的不落實(shí)，造成物業(yè)管理及消防管理不落實(shí)，物業(yè)運(yùn)營幾年后消防設(shè)施設(shè)備因缺少維護(hù)，形同虛設(shè)。

　　第五，目前物業(yè)管理的職業(yè)隊(duì)伍尚未形成，作為專業(yè)技術(shù)性較強(qiáng)的消防安全管理人員更是嚴(yán)重缺乏，面對(duì)物業(yè)管理中設(shè)置的現(xiàn)代消防設(shè)施，物業(yè)管理人員往往知之甚少。

　　加強(qiáng)突發(fā)事件的預(yù)防與處理

物業(yè)管理的論文15

　　隨著中國社會(huì)的發(fā)展，九十年代物業(yè)管理行業(yè)的興起，物業(yè)管理機(jī)制在對(duì)建成物業(yè)的管理和對(duì)使用人的服務(wù)上，發(fā)揮了原有房管體制沒有的作用，得到了全社會(huì)的認(rèn)可。從表面上看物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可。然而，隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入的狀況已經(jīng)不適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。物業(yè)開發(fā)建設(shè)是一次性的“買賣”，而物業(yè)管理則是長期伴隨業(yè)主的事情。

　　很多人把物業(yè)管理看成是房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個(gè)卓有建樹的獨(dú)立行業(yè)。但是，總結(jié)物業(yè)管理多年的經(jīng)驗(yàn)，由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中留下的缺憾，如常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水管道未顧及，以及水、電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問題，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)管理單位帶來了諸多影響。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，人們對(duì)物業(yè)管理的作用有了相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識(shí)和重視。能不能讓物業(yè)管理提前介入物業(yè)建設(shè)，在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目未竣工前，直至規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題，引起了人們的廣泛關(guān)注。

　　物業(yè)管理是一種對(duì)物業(yè)全程的管理，其首要環(huán)節(jié)即使物業(yè)的前期管理，物業(yè)前期管理是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段管理。詳細(xì)來說，物業(yè)管理早期介入，指開發(fā)企業(yè)邀請(qǐng)從事物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員，從物業(yè)管理和運(yùn)作角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售租賃多方面的建設(shè)性意見，并制定物業(yè)管理方案，以便以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。

　　目前已經(jīng)有一些富有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)開發(fā)商開始嘗試讓物業(yè)管理企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始提前介入，悉心聽取來自物業(yè)管理單位的意見建議，完善物業(yè)建設(shè)，完美樓盤品質(zhì)，得到了市場良好的回報(bào)，也理順了后期管理的諸多事情，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)。本文試圖從物業(yè)管理企業(yè)在前期介入方面的實(shí)踐來談前期介入的作用，目的在于探討和促進(jìn)物業(yè)管理前期介入。

　　現(xiàn)代建筑，設(shè)計(jì)復(fù)雜，技術(shù)含量高，安裝、施工難度大。各種新材料的不斷投入使用，專業(yè)門類越來越廣。為了對(duì)一個(gè)物業(yè)實(shí)施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前，也有很多物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，所做的主要工作也只是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，而沒有從實(shí)質(zhì)上參與到物業(yè)項(xiàng)目前期開發(fā)建設(shè)中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來很多問題。從總體上看，物業(yè)管理的前期介入一直是困擾當(dāng)前物業(yè)管理的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。

　　一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。

　　物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護(hù)者，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。

　　如20xx年投入使用的某大廈，其絕大部分設(shè)計(jì)工作是96年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)，則與后期使用和經(jīng)營管理要求就有一定距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對(duì)大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研，參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，到有關(guān)生產(chǎn)廠家進(jìn)行了實(shí)地考察。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好地搞好本大廈的經(jīng)營的角度提出了一系列建議，并提出了需補(bǔ)充和完善的.項(xiàng)目。這些項(xiàng)目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后,最終都做出了更加合理的方案并付諸實(shí)施，取得了很好的效果。

　　二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。

　　國家建設(shè)部已有明文規(guī)定，我國的施工建設(shè)要與國際接軌，設(shè)立建設(shè)監(jiān)理制，這樣，一批專業(yè)工程監(jiān)理公司便應(yīng)運(yùn)而生。盡管如此，由于物業(yè)管理公司在物業(yè)的管理和使用方面擁有第一手資料，并作為潛在業(yè)主的樓宇驗(yàn)收接管代理，在物業(yè)的建設(shè)過程中參與監(jiān)理，可以加強(qiáng)房屋建造質(zhì)量管理。這樣，在施工單位自我質(zhì)量管理，開發(fā)單位檢查管理的基礎(chǔ)上，又增加了用戶單位的監(jiān)督管理，不僅強(qiáng)化了房屋建造中的生產(chǎn)技術(shù)的監(jiān)控，而且還落實(shí)、保證了質(zhì)量監(jiān)督的組織措施，從而確保房屋建造質(zhì)量。

　　在工程施工這個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。物業(yè)管理公司選派相應(yīng)的管理人員介入施工質(zhì)量管理，對(duì)土建結(jié)構(gòu)、管線情況、設(shè)備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業(yè)中各種設(shè)備的操作和線路的來龍去脈。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè)管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，收到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎(chǔ)。

　　很多物業(yè)質(zhì)量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天屋里長磨菇，嚴(yán)重影響了業(yè)主的生活質(zhì)量，造成大量投訴，業(yè)主在找開發(fā)商解決不了問題的時(shí)候，往往遷怒于物業(yè)管理企業(yè)，拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，使物業(yè)管理公司成了“替罪羊”。基于長期性考慮的物業(yè)管理企業(yè)提前介入后，卻在一定程度上很好地解決了這個(gè)問題。避免了物業(yè)建成后給使用和管理維護(hù)服務(wù)帶來的缺憾。

　　三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，做好財(cái)務(wù)預(yù)算，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

　　在接管驗(yàn)收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便，也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用住前就能正常運(yùn)行。

　　由于早期介入物業(yè)開發(fā)，物業(yè)管理公司對(duì)該物業(yè)的整體情況相當(dāng)熟悉，這對(duì)物業(yè)的管理、養(yǎng)護(hù)、維修，可以說帶來許多便利。一是方便了物業(yè)管理中維修保養(yǎng)計(jì)劃的安排;二是方便了物業(yè)管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時(shí)間;三是能夠或比較容易保證維修質(zhì)量等。所有這一切，提高了物業(yè)管理工作效率和工作質(zhì)量，為物業(yè)管理公司向住戶提供良好的服務(wù)打下了基礎(chǔ)。

　　早期介入可以做好財(cái)務(wù)預(yù)算和業(yè)主公約、物業(yè)使用守則的制定。通過初期設(shè)計(jì)建造全過程的現(xiàn)場跟蹤管理，能有事實(shí)根據(jù)較精確的進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算分析，較好的控制日后的管理成本，根據(jù)物業(yè)的層次或檔次來確定各類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，保證服務(wù)費(fèi)用的有效使用，達(dá)到最佳效果。

　　此外，早期介入有利于安全防范和人才培訓(xùn)。安全工作在物業(yè)管理中占有重要地位，也是業(yè)主購房意向的重要因素，關(guān)系到物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。物業(yè)管理人員的早期介入，使得保衛(wèi)和防火工作在物業(yè)交付使用時(shí)做到?jīng)]有漏洞，安全系統(tǒng)設(shè)施完好無損，需要時(shí)及時(shí)投入使用，把小區(qū)安全納入城市這個(gè)大系統(tǒng)中去。人才是各行各業(yè)管理水平，技術(shù)水平和企業(yè)生存發(fā)展的重要保證。物業(yè)管理也是一樣，那些物業(yè)投入時(shí)才進(jìn)入的物業(yè)管理隊(duì)伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導(dǎo)致很多不應(yīng)有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而物業(yè)的早期介入可以提前造就一批高素質(zhì)的管理人才，在物業(yè)交付使用時(shí)及時(shí)提供于相適應(yīng)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長的使用期間順利的維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，造成物業(yè)建成后的長期管理服務(wù)工作中，出現(xiàn)諸多問題。要解決問題，應(yīng)從根本上改變?nèi)藗儗?duì)物業(yè)管理的概念，要認(rèn)識(shí)到，物業(yè)建設(shè)相比物業(yè)管理之下只是短期行為，而物業(yè)管理則是長期的過程。做好物業(yè)管理工作對(duì)于提高物業(yè)質(zhì)量，延長物業(yè)的使用壽命，有著重要的作用。而物業(yè)管理前期介入是首要的環(huán)節(jié)，如果在相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，從法律的高度，把物業(yè)管理的前期介入納入法規(guī)，那么，這將對(duì)我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量將產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用，其意義將是及其重大深遠(yuǎn)的。

　　參考文獻(xiàn)：

　　《中國物業(yè)管理》

　　《物業(yè)管理》

　　《面向21世紀(jì)中國物業(yè)管理研討會(huì)論文集》

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