合同法論文1500

　　合同法論文1500【1】

　　房產(chǎn)交易向來是合同使用中的重要一部分。但是，有時簽了合同，卻也避免不了違約的現(xiàn)象。比如今年七月，就發(fā)生了這樣的事情：深圳一房主賣房后，因房價漲百萬強行收回。

　　曾永科屬于換房族。他和妻子在三月底四月初與賣家簽訂買賣合同，以總價350萬購買坂田萬科金色半山一套雙拼戶型，與此同時他賣掉了同一個片區(qū)上品雅園一套73平米的房子。

　　曾永科說，在購買金色半山房產(chǎn)時，他們已告訴賣家，要先賣才能買。最初買賣雙方的溝通是愉快的。不過隨著“3·30新政”之后房價暴漲，雙方蜜月期結(jié)束了。這套房產(chǎn)增值已超過100萬。

　　曾永科在4月6日將自己的房產(chǎn)以203萬賣出，目前房子已過戶。而現(xiàn)在這套房產(chǎn)已暴漲到300萬。他說他遵守合約，并沒有違約反價。然而他的賣家卻并不是這樣對他。謝國義夫婦坦承違約，以笑容面對鏡頭，表示要違約到底收回房產(chǎn)，再聽候法院判決。而南都記者也從房產(chǎn)律師處了解到，二手房交易合同中對于違約賠償為雙倍定金或成交價的20%。

　　如果法院頂格判罰此案中違約金最高為70萬，相對于暴漲百萬的房價，仍有利可圖。當然如果法院支持繼續(xù)履行合同，則賣方可能面臨竹籃打水一場空。(案例有刪減)

　　看過這個事情后，我的心中有個小疑問。賣方可以反方面終止合同么?在這件事情中，是可以的。合同雙方在簽訂合同后，并沒有辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，雖然房屋買賣合同生效，但是不發(fā)生房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)效力。所以顯然，在整件事情中，賣家更占優(yōu)勢。

　　之后我又了解到，在房屋買賣合同中，如果賣家反悔，那么買家如果想依照法律程序處理的話，訴訟成本很高，審核過程漫長，即使勝訴，所得賠償金甚至不足以購買類似或稍差一些的房子。而此案中，買方還有一個剛剛滿月的孩子，卻因此居無定所，令我感慨萬千。

　　那么，應該如何維護自己的權(quán)益呢?我覺得首先可以通過合同。賣方之所以想違約，會違約，是因為正如他所說“即使違約我也掙了啊”所以，為何不提高違約金的費用呢?違約賠償百分之四十，甚至百分之五十的費用，他還會選擇違約么?

　　其次，本案例中，房屋所有權(quán)未發(fā)生移轉(zhuǎn)之時，曾永科已經(jīng)賣掉了自己的房子并移轉(zhuǎn)了所有權(quán)�；蛟S，如果他當初選擇馬上把這個房子轉(zhuǎn)移到自己名下，或者推遲些賣掉房子，就不會發(fā)生這種悲劇了。

　　每個國家的法律都有不完善之處，也總會有一些人利用法律的空子干一些不道德的事情。法律是公平公正的，但是沒法做到為每一個人伸張正義。在閱讀這個案例之后，我們來重溫一下合同法的特征

　　1.合同是雙方的法律行為，即需要兩個或兩個以上的當事人互為意思表示(意思表示就是將能夠發(fā)生民事法律效果的意思表現(xiàn)于外部的行為)。

　　2.雙方當事人意思表示須達成協(xié)議，即意思表示要一致。

　　3.合同系以發(fā)生、變更、終止民事法律關(guān)系為目的。

　　4.合同是當事人在符合法律規(guī)范要求條件下而達成的協(xié)議，故應為合法行為。合同一經(jīng)成立即具有法律效力，在雙方當事人之間就發(fā)生了權(quán)利、義務關(guān)系;或者使原有的民事法律關(guān)系發(fā)生變更或消滅。

　　當事人一方或雙方未按合同履行義務，就要依照合同或法律承擔違約責任。因而簽訂合同之前要仔細閱讀，避免被套話，也就是沒有實質(zhì)懲罰的話語所欺騙，胡亂簽訂合同，受制于小人。

　　那么以下我列出一些注意事項。

　　一、弄清楚合同中的當事人。

　　二、核實房屋狀況:在看房的時候從以下幾個方面入手了解: 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風險; 違約責任。

　　三、明確交易程序:二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給首付款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意:保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費;

　　這一點在購房簽合同注意事項中是非常需要注意的，如果交易流程有那些都不知道的話，將來在過戶的時候會非常麻煩的，有可能為自己帶來損失。

　　四、明確違約責任:和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當然，在本案例中，尤為重要的是第四條。

　　最后，希望各位簽合同時仔細閱讀，避免悲劇的發(fā)生

　　合同法論文1500【2】

　　合同法基本原則的確立，對合同法立法、執(zhí)法、司法及其研究都有重要意義。如此，將什么原則確立為合同法基本原則本身即成了一個重要的問題。從我國合同法的規(guī)定以及市場經(jīng)濟的內(nèi)在要求來看，合同自由、誠實信用、鼓勵交易應是我國合同法的基本原則，該三原則構(gòu)成一個有機的整體。

　　[關(guān)鍵詞]合同法 基本原則 合同自由 誠實信用 鼓勵交易一、 合同法基本原則的確立

　　(一)合同法基本原則的概念及內(nèi)涵

　　法律原則指包括立法、司法、執(zhí)法和守法在內(nèi)的整個法制活動的總的指導思想和根本法律準則。

　　它是儲存于法律規(guī)定中的價值準則，不是法律規(guī)定本身，不直接涵攝案件事實，須被法律規(guī)定或法條承載。但這種承載并非明白無誤地直接宣示。直接宣示只是部份法律原則的確定方式，但多數(shù)法律原則必須從法律規(guī)定中借助整體類推或回歸立法理由的辦法推求出來。

　　那些貫穿于某一類法中的最高層次的共同性價值準則，可稱為該類法律的基本原則。具體到合同法的基本原則，是指貫穿于整個合同法制度和規(guī)范中的價值準則，是合同法的主旨和基本精神的集中體現(xiàn)，是制定、解釋、執(zhí)行和研究合同法的出發(fā)點。

　　(二)合同法基本原則的確立

　　合同法基本原則既然是合同法的最高層次的價值準則，就應該能與整個合同法的內(nèi)容和功能結(jié)合起來，既要適用于整個合同法規(guī)范。

　　又能體現(xiàn)出合同法的基本價值;既不能將其他法律、特別是其上位法民法的基本原則當作合同法的基本原則，那樣便體現(xiàn)不出其特殊性，同時，也不能將適用于某一合同制度的具體法律原則作為合同法的基本原則，如此便喪失了其價值承載功能。

　　為此，我認為，合同法的基本原則應為合同自由原則、誠實信用原則和鼓勵交易原則。

　　三、 基本原則之間的關(guān)系

　　(一)合同自由是前提

　　合同既是當事人意思一致的結(jié)果，這種意思的表示就必須是自由的，不受非法干涉與強制的，才能體現(xiàn)主體的真實意思，才符合正義的要求。合同是當事人之間的法律，當事人須受自己意思表示的約束，如果這種意思表示不自由，將導致非正義的發(fā)生。

　　(二)誠實信用矯正合同自由

　　資本主義發(fā)展到現(xiàn)代，人類經(jīng)濟生活發(fā)生了深刻變化，原先完全競爭的自由市場不復存在。隨著壟斷的出現(xiàn)，勞動者與雇主、大企業(yè)與消費者、出租者與租借者之間地位的不對等日益明顯，彼此之間的矛盾開始激化;反映在民法領(lǐng)域。

　　傳統(tǒng)民法所推崇的合同自由原則受到懷疑。對合同正義的追求，成了現(xiàn)代合同法矯正合同自由的一把銳利武器，這種矯正主要體現(xiàn)在誠實信用原則的確立。

　　合同自由原則以個人為本位，誠實信用原則則以社會為本位。誠實信用原則就是要求民事主體在民事活動中維持雙方的利益均衡，以及當事人利益與社會利益平衡的立法者意志，其有效彌補了合同自由對合同正義背離的不足。

　　(三)鼓勵交易是目的

　　法是一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的反映，它必須為其所賴以建立的經(jīng)濟基礎(chǔ)服務。合同法是規(guī)制市場交易的基本法，交易的繁榮是市場繁榮的體現(xiàn)，鼓勵交易是市場經(jīng)濟的必然要求。為此，也要求合同法以鼓勵交易為目的。

　　合同自由是為了創(chuàng)造更多的交易機會，使更多的交易能夠成功;誠實信用在一定程度上也保證了市場主體交易機會的獲得，并同時保證了交易的公平，公平的實現(xiàn)會激勵人們進行更多的交易，從而同樣起到了鼓勵交易的目的。

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