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房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況的影響因素
房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況的影響因素【1】
摘要:作為國民經(jīng)濟的支柱、國家稅收的主要來源,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展備受關注。
本文運用主成分分析對房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)進行評價,通過使用SPSS軟件計算和分析,對所選取的房地產(chǎn)企業(yè)進行分析并排名,得出分析判斷結論。
關鍵詞:房地產(chǎn) SPSS;主成分分析
當前,我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務體系相對完備,但在衡量財務狀況時仍有一些不足,如指標多、體系復雜等。
本文對21家房地產(chǎn)企業(yè)進行主成分分析,提取影響財務狀況的主要因素,并對其進行分析,以期更直觀的說明影響房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況的因素。
一、財務指標選取和樣本來源
本文選取了房地產(chǎn)上市公司2011年9月30日的8個財務指標來組成本文的財務評價數(shù)據(jù)矩陣。
分別是:X1:凈資產(chǎn)收益率;X2:總資產(chǎn)報酬率;X3:總資產(chǎn)增長率;X4:固定資產(chǎn)周轉率;X5:總資產(chǎn)周轉率;X6:流動資產(chǎn)周轉率;X7:應收賬款周轉率;X8:運營資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重。
其中X1、X2反應的是企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績,X3反映資產(chǎn)的成長性,X4、X5、X6、X7反映資產(chǎn)的使用效率情況,X8反映資產(chǎn)的結構情況。
本文樣本來源21家房地產(chǎn)上市公司2011年9月30日的相關財務數(shù)據(jù)。(見表1)
二、影響財務狀況因素的主成分分析
(一)用SPSS進行數(shù)據(jù)分析采集
筆者通過檢查KMO及Bartlett球星檢驗值得出,應拒絕原假設,原數(shù)據(jù)的這些財務指標具有較強的相關性,其顯著性為0,表明相關矩陣不足一個單位矩陣,可以進行因素分析。
而KMO=0628也大于06,同樣說明了各指標之間信息的重疊程度較高,適用于降維處理。
基于對8個財務指標的分析本文確定了三個主因素,累計貢獻率為7387%,這三個主因素可較好地評價房地產(chǎn)上市公司的財務狀況。(見表2)
將計算得出的前三個主成分以其對應得貢獻率為權重,進行加權平均計算,得出房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況的綜合評分并進行排名,其排名順序為廣宇發(fā)展、金科股份、保利地產(chǎn)、濱江集團、魯商置業(yè)、陽光股份、萬科A、天;、深物業(yè)A、中華企業(yè)、蘇寧環(huán)球、冠城大通、首開股份、信達地產(chǎn)、中南建設、海寧皮城、億城股份、華業(yè)地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)、金融街、福星股份。
三、實證結果分析
本文采用統(tǒng)計方法對21家房地產(chǎn)上市公司的財務數(shù)據(jù)及其財務狀況進行了整體分析并得分評價。
通過實證分析看出,凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率、總資產(chǎn)增長率、固定資產(chǎn)周轉率和總資產(chǎn)周轉率能夠較全面評價房地產(chǎn)企業(yè)的財務狀況。
筆者建議債權人、投資者以及潛在投資者在進行是否繼續(xù)去企業(yè)注入資金或追加投資時,應考慮好企業(yè)的資產(chǎn)質量情況,選擇資產(chǎn)質量較好的企業(yè)進行投資。
運用SPSS主成分分析法評價公司不失為一種優(yōu)秀的方法,使我們從整體上把握企業(yè)的財務面貌。
因為存在樣本選擇的數(shù)量和財務指標的選擇范圍等方面的影響,這種模式也有一定的局限性,希望這篇文章能給中小型型投資者提供一定的建議。
參考文獻:
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我國房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況【2】
摘 要: 財務狀況是指一定時期的企業(yè)經(jīng)營活動體現(xiàn)在財務上的資金籌集與資金運用狀況,它是企業(yè)一定期間內經(jīng)濟活動過程及其結果的綜合反映。
目前房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè),但是卻在市場經(jīng)濟中處于日漸低迷的狀態(tài)。
對保利地產(chǎn)的財務狀況進行了深度剖析,通過對資產(chǎn)負債、現(xiàn)金流量以及資本結構、償債能力等財務指標對比分析,揭示了保利地產(chǎn)所存在的財務問題,結合國家宏觀政策的指導,提出解決問題的相應方案,確保保利地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中取得領先地位。
關鍵詞: 保利地產(chǎn);財務狀況分析; 財務指標
財務狀況分析的目的主要在于考察和了解企業(yè)財務狀況的好壞,促進企業(yè)加強資金循環(huán),保證經(jīng)營的順利發(fā)展,通過對會計報表等資料的分析,能夠準確說明企業(yè)的業(yè)績狀況,指出存在的問題以及產(chǎn)生的原因。
房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè),其特點是投資大、風險高、周期長。
2008至2012年,中國發(fā)生了很多影響該行業(yè)的重要事件,例如“五・一二大地震”、“北京奧運會”、“金融危機”和“限購令”等,本文通過對保利地產(chǎn)財務報表的深度分析,揭示房地產(chǎn)業(yè)的潛力與危機,并探討大事件對上市公司財務狀況的相關影響。
1 我國房地產(chǎn)和保利企業(yè)股份有限公司概況
1.1 宏觀環(huán)境
房地產(chǎn)宏觀環(huán)境是指影響房地產(chǎn)交易行為的社會活動力量,包括政治因素,經(jīng)濟因素,人口因素等。
政治因素的影響主要體現(xiàn)于國內的政局狀態(tài),狀況穩(wěn)定時,房地產(chǎn)行業(yè)就處于良性狀態(tài),房地產(chǎn)價格就會上升,反之,其價格則下降。
消費,儲蓄,投資水平等經(jīng)濟原因使得人們對住房,寫字樓,娛樂設施的需求增加,從而引起房地產(chǎn)的價格上漲。
人口對房地產(chǎn)行業(yè)的影響也是密不可分的。
當人口數(shù)量增加時,對房地產(chǎn)的需求就會增加,房地產(chǎn)價格也就會上漲;反之對房地產(chǎn)的需求就會減少,房地產(chǎn)價格也就會下落。
人們的文化教育水平、生活質量和文明程度,都成為引起房地產(chǎn)價格波動的因素。
1.2 保利概況
1992年,經(jīng)國務院、中央軍委批準,中國保利集團公司在保利科技有限公司的基礎上組建,1999年3月,中國保利集團公司由軍隊劃歸中央大型企業(yè)工作委員會領導管理,成為國有重要骨干企業(yè)。
2003年,由國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會履行出資人職責。
2010年,中國新時代控股(集團)公司涉軍業(yè)務并入中國保利集團公司。
1992年9月14日在廣州市注冊成立的全民所有制企業(yè),成立時注冊資本為1000萬元。
1997年9月,保利南方對本公司進行增資,增資后注冊資本為6000萬元。
2002年8月22日,名稱變更為“保利房地產(chǎn)股份有限公司”。
2006年3月,公司更名為“保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司”。
2006年7月31日,公司股票在上海證券交易所掛牌上市,成為在股權分置改革后,重啟IPO市場的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。
自2007年1月起,公司選入“上證50”、“上證80”、“滬深300”、“中證100”和“上證治理”5個指數(shù)樣股本。
2 保利地產(chǎn)的財務狀況指標分析
下面通過來自于保利集團和萬科的年報中的相應數(shù)據(jù)(2008年到2011年9月的財務數(shù)據(jù))進行分析。
2.1 保利地產(chǎn)資產(chǎn)分析
表1列出了保利地產(chǎn)2008年~2011年9月期間的資產(chǎn)狀況,全面包含了企業(yè)的各類資產(chǎn)。
由表1可以看到,保利企業(yè)的存貨額保持較高的增長,2008年投資收益不理想,可能是受到亞洲“金融危機”的沖擊。
2009年,公司減慢存貨擴張速度,抓住市場有利時機,實現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)?缭绞皆鲩L,大幅提升了整體盈利水平,進一步增強了短期債償能力,并逐步取得費用預算控制的規(guī);。
2010 年末,公司總資產(chǎn)達1,523.28 億元,較上年末增長69.57%。
2010年末存貨與預付賬款等經(jīng)營性資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例達到80.92%,流動資產(chǎn)占96.29%,無長期沉淀資產(chǎn)。
其他應收款大幅度增加,表明向其他企業(yè)投入的款項有所增加。
從2011年1-9月數(shù)據(jù)分析,應收賬款大幅度增長表明企業(yè)以前的流動資金逐步回籠。
2.2 保利地產(chǎn)負債分析
表2列出了保利地產(chǎn)與表1同期的企業(yè)負債狀況。
從表2中可以看到:保利企業(yè)的負債額也處于增長狀態(tài)。
預收賬款的數(shù)額每年占總資產(chǎn)數(shù)額的20%以上,占總負債的25%以上。
預收賬款的增長說明企業(yè)仍在擴大銷售規(guī)模。
2008年的“金融危機”,“512地震”使當年的銷售狀況受到影響,流動比率有所下降。
截止2011年9月,公司資產(chǎn)負債率為80.73%,較上年度末有所提高;預收賬款余額為795.06億元,占總負債的50.28%;剔除不需要實際償還的預收賬款后,公司實際負債水平相對較低。
2.3 保利地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析
首先將同一時期保利地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金數(shù)據(jù)制成圖1和表3。
從表3中可以看到,企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈值為負數(shù),可以推定公司本期的經(jīng)營管理出現(xiàn)問題,這一期間公司經(jīng)營活動的現(xiàn)金大于支出,現(xiàn)金處于流入不敷出的狀態(tài)。
比較三年的銷售情況,經(jīng)營現(xiàn)金流一直保持快速的流出狀態(tài),原因是企業(yè)加大了各個項目的開發(fā),銷售的資金回籠周期長,短時期將持續(xù)為負值。
其次,將同時期企業(yè)投資活動現(xiàn)金流也制作成圖表,如圖2和表4。
可以從上述圖表中看到:企業(yè)的現(xiàn)金流逐年遞增,表明企業(yè)長期通過投資來控制土地項目,每年的投資增幅都在300%以上,預計2011年末投資額會相對有所下降。
最后,將同時期企業(yè)籌資活動現(xiàn)金流制作成圖表,如圖3和表5所示。
從表5中可以看到保利每年都在不斷籌資之中,對銀行的借款數(shù)額和市場融資金額逐年遞增。
2.4 保利與萬科的財務指標對比分析
為了得到更好的比較分析,下面選取了“保利”和房地產(chǎn)龍頭老大“萬科”地產(chǎn)的部分財務指標進行對比分析。
(下列各數(shù)據(jù)都通過東方財富網(wǎng)列示的報表數(shù)據(jù)得來) 2.4.1 企業(yè)盈利能力分析
分析:由上表可知,保利和萬科每季度的總資產(chǎn)利潤率相差不大,2008年以后受到金融危機影響總資產(chǎn)凈利潤率大幅下降。
2.4.2 企業(yè)償債能力和資本結構分析
分析:和萬科相比,保利地產(chǎn)的速動比率不穩(wěn)定,2009年達到高峰,表示流動資產(chǎn)的變現(xiàn)能力較強,流動負債的償還能力較強。
10年存貨占流動資產(chǎn)的比率為75.89%,略高于同行業(yè)平均水平71.14%,可見流動資產(chǎn)缺乏有效管理,償債能力受到不利影響。
2.4.3 資產(chǎn)負債率
分析:保利地產(chǎn)和萬科的資產(chǎn)負債率相對都比較大,特別是去年上半年公司的資產(chǎn)負債率突破了80%,但是從資產(chǎn)負債表指標來看,顯示保利的預收賬款和長期負債維持較高水平,所以償債能力相對來說得到了保護。
從積極的角度來說,資產(chǎn)負債率偏低表明公司的財務成本較低,風險較小,償債能力較強,經(jīng)營較為穩(wěn)健。
但從消極的角度來看,說明企業(yè)的經(jīng)營過于謹慎,不能有效的利用財務杠桿帶來的作用,同時我們也可以做出這樣的猜測,企業(yè)也許在融資上遭遇困境。
2.4.4 企業(yè)營運能力分析
分析:保利地產(chǎn)一直努力提高存貨周轉率,而存貨周轉率提升不大的原因是因為存貨的余額持續(xù)增長,銷售情況卻達不到預期增長速度。
由于房地產(chǎn)行業(yè)的資金占用量大,周轉速度慢,而保利地產(chǎn)存貨占流動資產(chǎn)的比率高于同行業(yè),勢必嚴重影響了保利企業(yè)的償債能力。
3 結束語
3.1 保利企業(yè)存在的財務問題
隨著房地產(chǎn)行業(yè)調控政策的持續(xù)深入,行業(yè)整頓和市場環(huán)境等外部因素的不確定性顯著提升,加劇了公司發(fā)展中面臨的困難和挑戰(zhàn):一方面,短期內房地產(chǎn)市場在調控影響下,反復的波動將成常態(tài),加大了公司準確把握經(jīng)營節(jié)奏、實現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的難度;另一方面,土地和資金等主要生產(chǎn)資料的配置受到日益頻繁的政策干預,增加了企業(yè)合理安排經(jīng)營計劃、保持可持續(xù)發(fā)展的難度,通過對比保利地產(chǎn)和萬科地產(chǎn)的財務指標,我們發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)的財務方面出現(xiàn)以下問題:
(1)從2008年開始保利地產(chǎn)的速動比率指標一直處于不穩(wěn)定狀態(tài),這樣不利于企業(yè)進行債務規(guī)劃,結合存貨周轉率的持續(xù)走低可以得知,該企業(yè)的償債能力會受到長遠影響,短期償債能力較弱。
(2)保利地產(chǎn)存貨周轉能力較差,存貨占流動資產(chǎn)比率高于同期行業(yè)平均水平,周轉過慢也會嚴重影響償債能力,同時說明流動資產(chǎn)缺乏有效管理。
(3)現(xiàn)金流凈額持續(xù)呈現(xiàn)負數(shù),維持保利現(xiàn)金流入量主要為籌資的現(xiàn)金凈流量,而且主要是短期借款。
所以要求企業(yè)不斷地籌措資金周轉。
限購令出臺使資金回籠速度減慢,導致營運資金出現(xiàn)匱乏,加大了企業(yè)的財務風險。
(4)保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率比率較大。
一方面控制負債所占比率,同時利用財務杠桿進行優(yōu)化融資結構乃是當務之急。
(5)貨幣資金的不足很難讓企業(yè)度過財務危機,10年的貨幣資金較上一年呈下降狀態(tài),預計11年貨幣資金應該維持相對平衡,但是依然很難滿足企業(yè)對營運資金流量的需求。
3.2 對保利財務方面提出的建議
(1)抓住房地產(chǎn)市場回暖時期,擴大銷售規(guī)模,加大賬款回收,預防財務風險。
(2)拓展融資渠道,有效吸引投資,從而加快發(fā)展步伐,提高資金回籠速度。
(3)充分發(fā)揮銀行信貸和房地產(chǎn)基金等多元融資優(yōu)勢,進一步優(yōu)化產(chǎn)品和區(qū)域結構。
(4)增加長期貸款來替代到期的短期貸款,降低還款的風險,優(yōu)化負債的結構,減少短期還款的壓力,做好債務風險控制。
(5)努力降低資產(chǎn)負債水平,提高速動資金比率,確保公司財務安全。
(6)把握市場機遇,優(yōu)化投資結構,提高資源利用效率,保障企業(yè)穩(wěn)中有進。
(7)加強品牌塑造,重視社會效益。
繼續(xù)堅持以普通住宅開發(fā)為主,進一步提高中小戶型比例和產(chǎn)品性價比,搶占剛需市場,擴大銷售規(guī)模。
(8)積極提升物業(yè)管理整合力度,同時大力推進專業(yè)公司發(fā)展,促進房地產(chǎn)主業(yè)做大做強。
(9)強化內部控制,提高管理水平。
針對經(jīng)營管理中的薄弱環(huán)節(jié)和主要風險,以完善內控制度為重點目標,以信息化管理為輔助手段,進一步提高精細化管理水平。
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務危機引發(fā)因素影響過程【3】
摘要:本文在分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務危機引發(fā)因素的基礎上,從資金的角度,剖析這一系列的沖擊因素對財務危機的影響過程,并得出結論認為引發(fā)因素只是誘因,最終能否發(fā)展成為財務危機要視情況而定。
關鍵詞:資金視角 房地產(chǎn)業(yè) 財務危機 引發(fā)因素
一、引言
盡管房地產(chǎn)業(yè)被普遍認為是暴利行業(yè),但事實上,我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并非一番風順。
在“2006年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢及如何促進中國商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的專家論壇”上,國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松說:“1997年我國取消了福利分房制度,在隨后的幾年內,中國的房地產(chǎn)企業(yè)就如雨后春筍一般出現(xiàn),由開始的一萬家、兩萬家發(fā)展到了去年的五萬家,其中一半以上的房地產(chǎn)公司年齡不超過五年。
”由于行業(yè)的瘋狂發(fā)展,樓市蘊含著大量的泡沫,近年來,國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調控力度,自2010年以來,國家相繼出臺了“國十條”和“國五條”來試圖為“過熱”的房地產(chǎn)市場降溫。
在降溫的過程中,房地產(chǎn)企業(yè)生存環(huán)境惡化,在面對不利的環(huán)境變化時,許多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了財務危機。
房地產(chǎn)行業(yè)作為一個特殊的行業(yè),有著其特殊的行業(yè)特點,尤其是資金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存發(fā)展至關重要,因此對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務危機的一些引發(fā)因素進行分析具有重要意義,本文對此探討,并從資金管理的視角,對這一系列的引發(fā)因素影響過程加以分析,以期能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有所幫助。
二、財務危機引發(fā)因素分析
從行業(yè)特點來看,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有資金密集度高、開發(fā)周期長、區(qū)域差異大、受宏觀環(huán)境影響大、產(chǎn)業(yè)波及面廣等特點。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運營的過程中,會遇到各種內外部不利因素的影響,如果企業(yè)不能有效的應對,就可能引發(fā)財務危機。
引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務危機的影響因素主要有:
(一)外部因素
1.金融環(huán)境。
房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金高度密集型行業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)需要的資金量龐大,房地產(chǎn)業(yè)是“不是金融業(yè)的金融業(yè)”。
在我國現(xiàn)有金融環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是依靠銀行貸款,我國房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率明顯偏高,基本都保持在70%左右,個別資金狀況不好的企業(yè)甚至達到90%以上。
每年償還銀行的本金和利息是房地產(chǎn)企業(yè)的一項重要的資金支出項,一旦金融環(huán)境變得不好,會嚴重影響企業(yè)的現(xiàn)金流,一部分資金比較緊張的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)極易發(fā)生財務危機。
2.土地環(huán)境。
眾所周知土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎。
自從我國實行土地使用制度改革以來,土地的價格一直在飆升。
房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的土地出讓金在企業(yè)經(jīng)營開發(fā)成本中占了相大比重。
近年來,這個比重已經(jīng)升到30%-40%左右,因此,土地市場的各種變動,直接影響到企業(yè)開發(fā)成本的大小。
同時,國家為了防止房地產(chǎn)企業(yè)大量囤積土地特別規(guī)定:閑置超過一年的土地要征收20%的閑置費。
由于土地的高價值,對于企業(yè)來說,土地儲存過多,一定會占用企業(yè)大量資金,影響企業(yè)資金鏈的健康,而土地儲備少了,可能會面臨喪失市場機遇,影響企業(yè)的發(fā)展的狀況,所以國家的土地政策會影響房地產(chǎn)企業(yè)的土地購買的計劃進而影響企業(yè)的整體經(jīng)營狀況。
3.稅收政策。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及營業(yè)稅、城建稅、教育費附加以及其他的一些地方性稅種。
目前稅費已經(jīng)占到了房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%左右,國家或地方政府調節(jié)這些稅費會使商品房的成本發(fā)生變動。
另外如果對房產(chǎn)征收物業(yè)稅,可能會影響對大戶型樓房的銷售。
(二)外部銷售環(huán)境
房地產(chǎn)企業(yè)主要受到房價的波動、限購政策和預售政策這三個外部銷售環(huán)境的影響。
像所有商品一樣,房地產(chǎn)的價格變化受到房地產(chǎn)的供求關系的影響。
由于房地產(chǎn)的供給嚴重依賴于土地供給,而土地有明顯的區(qū)域性和固定性,每個地區(qū)的房價差異很大,波動情況也不一致。
為防止房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生過多泡沫,抑制國內一些一二線城市的房價暴漲,國家會采取一些限購的政策進行宏觀調控,以達到供需對等的平衡點。
商品限購政策是市場經(jīng)濟失靈狀態(tài)下的政府挽救之策。
比如僅2011年一年有超過120個城市出臺了房價調控目標,46個大中城市出臺了“限購令”,限購令的出臺會影響房地產(chǎn)的銷量,使房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流變得困難。
預售一直都是房地產(chǎn)商快速回流資金的一個法寶,但是房屋預售具有較強的國家干預性。
因此有關預售的變化會對房地產(chǎn)商的資金回流產(chǎn)生明顯的影響。
我國對商品房預售的條件資格及程序作了規(guī)定,而且還要求在預售合同簽訂后向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
預售政策的收緊和嚴格化,也將影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售和資金回流情況。
(三)內部因素
1.投資決策。
由于前幾年房地產(chǎn)投資的高回報率,使得部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行項目決策時忽視企業(yè)的高風險和行業(yè)發(fā)展的周期性,對未來困難估計不足。
在沒有細致分析項目所處的環(huán)境、房地產(chǎn)市場的供求狀況及消費者的購買力等前提下,就盲目進行投資,同時由于房地產(chǎn)項目占用資金比較多,不少房地產(chǎn)企業(yè)在高利潤的趨勢下,不顧企業(yè)的能力,瘋狂的進行擴張,同時開發(fā)很多項目,這個過程就會占用大量資金,企業(yè)資金鏈緊張,在遇到不利的外部環(huán)境時,應對能力變得很弱。
因此盲目的項目開發(fā)常常是引發(fā)企業(yè)財務危機的關鍵因素。
2.營運問題。
營運風險是指在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程中,供、產(chǎn)、銷各個環(huán)節(jié)由于管理、決策上的失誤所導致企業(yè)未來收益的不確定性。
由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的問題多,項目的周期長,資金需求大,因此如果對項目成本、工程成本控制不利,內部各部門無法協(xié)調溝通,無法合理安排工程進度等,都會造成成本或者費用的增加,或者造成項目不能按預期完工,最終都會降低企業(yè)盈利能力。
再者,在建造過程中如果質量控制沒有做好,項目的不合格也會給企業(yè)運營帶來不良影響。
同時企業(yè)在產(chǎn)品銷售政策、貨款回收、信用政策等方面管理不善,也可能會引發(fā)企業(yè)財務危機。
三、企業(yè)財務危機引發(fā)因素影響過程分析
引發(fā)企業(yè)發(fā)生財務危機的因素有很多,這些不利因素的發(fā)生會對企業(yè)產(chǎn)生沖擊。
本文從資金的角度,分析這些沖擊對企業(yè)的可能影響過程。
房地產(chǎn)行業(yè)是一個“資金為王”的行業(yè),金融環(huán)境的不利變化會導致企業(yè)的融資變得困難或者融資的成本變大。
面對金融環(huán)境的不利變化,企業(yè)可能無法通過貸款獲得足夠的資金。
有些金融環(huán)境的變化將使企業(yè)融資付出較大成本。
總體上,金融環(huán)境的不利變化會影響企業(yè)當期的資金流入或者加大未來的資金流出。
假設企業(yè)遭受了金融環(huán)境的不利變化,企業(yè)正常的信貸受到影響,如果企業(yè)本身財務狀況比較好,經(jīng)過不利變化的沖擊后,企業(yè)的資金鏈依然是寬松的,那么這項沖擊基本上對企業(yè)沒有什么大的影響,企業(yè)也不會發(fā)生財務危機。
假定企業(yè)因為金融環(huán)境的不利變化而產(chǎn)生了資金缺口,那么企業(yè)一般會先通過銷售存貨獲得銷售資金回流或者是變賣一些現(xiàn)金類的資產(chǎn)獲得資金補充,如果這樣就可以彌補這個資金缺口,那么企業(yè)不會產(chǎn)生財務危機。
如果沒能彌補資金缺口,那么企業(yè)還可以通過減少一些支出來應對。
企業(yè)的支出可以分為消耗性的資金支出和投資性的資金支出兩種,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以項目開發(fā)為主業(yè),減少投資性的支出往往意味著減緩項目開發(fā)的進度,減緩項目進度也就預示著未來項目變現(xiàn)時間會推遲,對未來的銷售資金回流可能產(chǎn)生比較大的影響,導致未來資金回流不足而使企業(yè)產(chǎn)生資金缺口,因此一般來說當期可以減少的投資性資產(chǎn)支出非常有限。
而消耗性的支出是比較少的,并且可節(jié)約的金額也非常有限。
如果企業(yè)通過減少支出彌補了資金缺口,那么企業(yè)當期也不會產(chǎn)生財務危機。
如果減少支出也不能彌補資金缺口,那么企業(yè)還可以利用一些非信貸的借貸獲得資金,如果當期可以借到足夠的資金彌補資金缺口,那么當期是不會發(fā)生財務危機的,但是由于這部分借款預示著未來的時間里需要還本付息,如果企業(yè)因為借款使得企業(yè)項目開發(fā)順利,未來有足夠的項目回流金額應對這部分資金流出,那么企業(yè)不會發(fā)生財務危機,但如果企業(yè)未來沒有足夠的資金回流支持這部分本金與利息的支出,那么還本付息的壓力將使得未來的資金缺口變大。
如果通過非信貸的借款不能彌補資金缺口,那么企業(yè)就必須要變賣一些非流動的資產(chǎn)獲得資金支持了,當企業(yè)必須要依靠變賣固定的資產(chǎn)才能避免企業(yè)資金鏈斷裂時,就算當期企業(yè)資金鏈沒有斷裂,但因為變賣這部分資產(chǎn)一般會嚴重影響到企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展能力,通常情況下,企業(yè)未來發(fā)生財務危機也在所難免。
土地政策和稅收政策直接影響項目投資的成本,使得投資的成本加大。
一方面,項目投資的成本加大,預示著企業(yè)未來的盈利可能會減少。
另一方面,將導致企業(yè)在開發(fā)的過程中投入更多資金。
外部銷售環(huán)境的不利變化將直接減少資金的回流。
對于房地產(chǎn)來說,除去外部的籌資來源,企業(yè)依賴的資金主要來源就是銷售的資金回流。
不管是房地產(chǎn)的價格下降還是銷售量的下降,對資金回流都會產(chǎn)生不利影響。
項目投資決策對企業(yè)財務的影響非常大,每一個項目的開發(fā)都預示著大量資金投入,并且由于企業(yè)的項目開發(fā)是一個長期過程,開發(fā)的項目多了,預示著企業(yè)需要一個持續(xù)的現(xiàn)金流出來支持項目的持續(xù)開發(fā)。
營運失誤對企業(yè)的影響比較復雜,項目管理上的失誤會導致當期資金的支出加大,或者是減緩項目進度,影響未來的資金流入。
而銷售政策等的失誤會影響企業(yè)當期的資金回流。
不利因素的直接影響結果見上表。
我們發(fā)現(xiàn)這些不利因素的直接沖擊主要有四方面:有些是減少企業(yè)當期的資金流入;有些是增大企業(yè)當期的資金流出;有些會減少未來的資金流入;有些會增大未來的資金流出。
總之,這些引發(fā)因素會對企業(yè)的資金鏈產(chǎn)生影響,使得企業(yè)的資金缺口變大。
上文中,我們具體分析了企業(yè)受金融環(huán)境不利變化影響時可能的發(fā)展變化過程,企業(yè)面對其他不利因素而產(chǎn)生資金缺口的反應過程和前面的分析類似,只是由于信用貸款沒有受限,企業(yè)多了一個利用信用貸款獲得資金回流的環(huán)節(jié),如果企業(yè)當期可以通過信用貸款彌補資金缺口,那么至少當期是不會發(fā)生財務危機的,但是企業(yè)借款就有還款的壓力,對未來會產(chǎn)生一定的影響。
四、結論
根據(jù)以上分析可知,在不利的內外部因素作用下,最終這些因素能不能導致企業(yè)產(chǎn)生財務危機是不確定的。
因此,不能將這些因素歸結為導致企業(yè)財務危機的原因,而只能視作沖擊因素,這些沖擊對企業(yè)的影響如何,是否將引發(fā)財務危機還需要結合企業(yè)整體的情況,系統(tǒng)地進行分析。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從資金的視角對本企業(yè)的財務狀況有一個清晰的了解,分清沖擊因素和導致企業(yè)發(fā)生財務危機的真正原因,及時幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)潛在的財務風險,降低危機發(fā)生的幾率。
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