- 相關(guān)推薦
深圳保障房如何定價
近日，深圳房地產(chǎn)市場可謂是冰火兩重天。
冰的是，深圳規(guī)土委剛剛發(fā)布《商品住宅和商務(wù)公寓預(yù)現(xiàn)售管理操作細則》，這被外界評價為升級版"限價令"。
市場和購房者心情也比較復(fù)雜，因為政府指導(dǎo)定價被認為是干擾了自由市場秩序，而限價表面上讓房價不再有上漲的想象空間，但卻讓購房者糾結(jié)是否是入市良機?
自去年3月開始，在一連串調(diào)控下一路狂飆的深圳樓市開始有所降溫，多方數(shù)據(jù)和分析顯示，深圳樓市供需各方已進入深度觀望階段。
根據(jù)深圳市規(guī)劃國土委公布的數(shù)據(jù)，去年10月到12月深圳新房均價依次為每平方米55611元、54986元、54946元。
深圳市書記許勤在接受媒體采訪時，透露深圳全市新建商品房住宅均價比9月份下降12.6%。
更讓人糾結(jié)發(fā)冷的是，許勤認為，這對于我們進一步引進人才和進一步降低生活成本應(yīng)該說是不利的，也對我們住房保障提出了挑戰(zhàn)。
所以，深圳先后出臺了兩輪調(diào)控政策，一個是“深六條”，這是2016年3月份出臺的。
還有一個“深八條”，這是在2016年10月初出臺的。
這樣使得樓市逐漸趨于平穩(wěn)、回歸理性。
為此，深圳在2016年采取了一個措施，為了進一步提供人才住房和保障房，我們成立了一個注冊一千億元的人才安居集團，是由企業(yè)具體運作，提高效率。
2016年新開工和籌建人才住房和保障性住房6.2萬套，竣工5.1萬套，供應(yīng)4.2萬套，這個是2015年的兩倍。
關(guān)于2017年深圳房地產(chǎn)的定調(diào)，政府報告中明確寫入了“房子是用來住，不是用來炒的”這一定位。
而另一方面，讓深圳火爆的是學位問題，近日深圳各區(qū)相繼發(fā)出預(yù)警。
在深圳大會期間，市教育局透露，根據(jù)出生人口測算，今年深圳公辦小學小一學位缺口4.63萬個，深圳今年計劃新改擴建34所中小學學校，新增4.7萬個公辦中小學學位，補齊學位缺口。
另外，許勤對媒體透露一組教育數(shù)據(jù)顯示，2011-2016年深圳新增中小學學位16.3萬個，你可以查查看哪個城市可以在這個期間增加這么多的學位。
幼兒園學位17.3萬個，背后可以算一下投資是多少，將會占用土地資源是多少?
更可怕的是，這一信號的背后是，深圳人口正在激增。
據(jù)投資快報消息：2017年1月深圳房價最新走勢及數(shù)據(jù)：
深圳當前待售樓盤103 個，在售樓盤 204 個，12月新房均價 47509 元/m2，1月新房均價 47072 元/m2，環(huán)比上月下降 ↓ 0.92%。
2016~2017深圳房價最新走勢圖：
深圳12月二手房均價 44060 元/m2，1月二手房均價 41691 元/m2，環(huán)比上月下跌 5.38% ↓，同比去年同期下跌 7.35% ↓。
2016~2017深圳二手房房價最新走勢圖：
近期，安信證券首席經(jīng)濟學家高善文在演講中說：房價上漲與人口有關(guān)，準確一點說，就是小學在校人數(shù)的數(shù)量!這一個有意思的統(tǒng)計，連任志強都說，流動人口的指數(shù)不如小學生增長的指數(shù)快。
人口進來了，可能還會跑，但是小學生增長的，一定會增長，而且財富也不可能帶走。
高善文在報告中指出，全國小學在校人數(shù)的增速，2年時間是1%。
這是1-6年級的增速，如果我們只算1年級單年的增速比這個要高得多。
但是在全國增速1%的條件下，我們看深圳，深圳小學生兩年的增速是8%，廈門是8%，北京是7%。
南京、鄭州、杭州、長沙、武漢、合肥等，這些地區(qū)房價漲速非�？欤麄冃W入學增速高達5%。
所以，針對這一個信號，2017年深圳政府是否要在學位告急時，認真考慮一下，如何加強學位房的調(diào)控?
無論如何，作為一線城市，今年日子都不好過。
1月16日下午召開的廣東省全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議透露了今年的工作部署：繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和去庫存工作，深化住房制度改革。
廣州、深圳這兩個熱點城市，必須嚴格執(zhí)行現(xiàn)有限購、限貸政策，增加商品住房土地供應(yīng)，整頓市場秩序，確保商品住房價格穩(wěn)定。
而上海前段時間停售“類住宅”項目，上海新當選市長應(yīng)勇直接回應(yīng)：不希望看到上海房價太高!
當然，對深圳來說，又一件事挺火的。
據(jù)東莞市國土資源交易網(wǎng)顯示，2017年首宗商住地將于1月20日上午10時正式出讓。
經(jīng)過長達154輪的競報，該地塊最終由中海地產(chǎn)集團有限公司以292284 萬元 +配建36450平方米的條件拿下，除去競配建面積，可售面積折合樓面價高達26645.87元/㎡!另一種算法，最高突破了樓面價2.8萬。
可售面積的樓面價已超越2016年9月22日拍出的新東莞地王——北大資源黃江地塊的樓面價25264.46元/㎡，刷新東莞土拍市場樓面價記錄!
如此火爆，就是其“深圳元素”，在深圳與東莞的交界上，該項目位于臨深片區(qū)且位置與深圳龍崗僅一路之隔，周邊配套完善，甚至有業(yè)內(nèi)人士認為其“完全可以定義為深圳的地了”，該地塊將成為各大房企爭搶對象。
說到這，你可能意識到，深圳一直受困于城市面積不夠大，又加上發(fā)展比較快，人口激增的背景，在房地產(chǎn)調(diào)控上縮手縮腳，如要房價下跌，必然會指導(dǎo)定價。
同時，深圳又沒有重慶用房地產(chǎn)稅調(diào)控的優(yōu)勢，重慶只需針對一類“三無”人群，炒房團即可全軍覆沒!
如何解決一面限價，一面需求還沒減少的矛盾?2017年深圳房地產(chǎn)調(diào)控怎么辦?目前來看，只能更嚴。
其實，站在購房者和實體經(jīng)濟角度，如何打擊炒房，無論如何都是一件值得慶賀的事件。
這也說明，一線城市房價到了什么地步，傳統(tǒng)的城市格局到了難以為繼的地步!
但我認為，深圳還在等一個大消息。
這個消息還不是房產(chǎn)稅，而是一個格局更大的，對城市競爭力和資源重組與重新分工的灣區(qū)和城市群規(guī)劃的消息。
這將對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響，比如軌道交通的高效連接，未來將徹底改變深圳人工作與生活的現(xiàn)狀。
目前來看，這個消息的確定越來越快了!
首先是，2016年12月9日發(fā)改委發(fā)布了加快城市群規(guī)劃編制工作的通知：
2017年擬啟動珠三角灣區(qū)城市群、海峽西岸城市群、關(guān)中平原城市群、蘭州—西寧城市群、呼包鄂榆城市群等跨省域城市群規(guī)劃編制。
“珠三角灣區(qū)”城市群規(guī)劃將把珠三角9市(廣州、深圳、東莞、佛山、中山、珠海、惠州、肇慶、江門)和香港、澳門作為整體來考慮，建立和保持合理的協(xié)作分工關(guān)系。
規(guī)劃由國家發(fā)改委牽頭，會同粵港澳地區(qū)共同編制。
▲國家發(fā)改委門戶網(wǎng)站截圖
接著，深圳作為“粵港澳大灣區(qū)”最早的提出者和倡導(dǎo)者，工作報告將其列為2017年工作的“十個重點方向”。
在報告中 ，深圳稱要加快前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)建設(shè)，拓展深港澳緊密合作新空間。
主動服務(wù)“一帶一路”，以共建粵港澳大灣區(qū)構(gòu)建開放發(fā)展新格局。
以香港回歸20周年為契機，全方位加強與香港在經(jīng)貿(mào)、金融、教育、科技等各領(lǐng)域合作，謀劃啟動一批重大合作項目。
堅持依托香港、服務(wù)內(nèi)地、面向世界，加快前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)建設(shè)，打造深港基金小鎮(zhèn)，全年新引進港企2000家以上、香港青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)團隊80余個。
關(guān)于灣區(qū)的概念，綜合開發(fā)研究院(中國深圳)常務(wù)副院長郭萬達解讀認為，灣區(qū)，實際就是城市群。
通過灣區(qū)，使得區(qū)域與區(qū)域之間的聯(lián)系更緊密，基礎(chǔ)設(shè)施可以互聯(lián)互通，產(chǎn)業(yè)之間能夠有一個相對的分工，公共服務(wù)也有一個相對的協(xié)調(diào)，這些都是區(qū)域合作中的一個很重要的內(nèi)容。
今年把前海自貿(mào)區(qū)的發(fā)展目標放在粵港澳大灣區(qū)這一概念里，實際是把前海放在了一個更寬的平臺，讓前海能發(fā)揮更大的作用。
在廣東省層面，馬興瑞代省長剛剛在報告中也指出：在“更大力度統(tǒng)籌區(qū)域城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展”方面，報告提出要“提升珠三角優(yōu)化發(fā)展水平”，包括“推進三大經(jīng)濟圈建設(shè)深度融合”，“攜手港澳推進珠三角世界級城市群和粵港澳大灣區(qū)建設(shè)”等。
而敏銳的東莞市政府也嗅到了機遇，在報告中說：隨著粵港澳大灣區(qū)一體化進程的加快，珠三角城市群正處于區(qū)域分工格局調(diào)整的關(guān)鍵時期。
周邊中心城市作為產(chǎn)業(yè)高地和創(chuàng)新中心，輻射帶動能力日益增強。
東莞依托優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和堅實的產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，正日益成為高端產(chǎn)業(yè)加速和產(chǎn)能擴張的首選之地，迎來了新一輪產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的重大歷史機遇。
我們必須正視港珠澳大橋、深中通道開通后發(fā)展格局的變化，以強烈的使命感和緊迫感，抓住這3—5年的窗口期，努力在新一輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展中占據(jù)先機、贏得主動。
在產(chǎn)業(yè)增量上，以最積極主動的態(tài)度，騰挪發(fā)展空間，狠抓招商引資，集聚高端資源，引進一批支撐城市未來發(fā)展的重大優(yōu)質(zhì)項目和先進產(chǎn)業(yè)集群。
不要忘了這一輪調(diào)控，政府明確指出：特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。
東莞明顯趕了好機遇，華為終端等部門一搬到東莞，即成為當?shù)丶{稅第一名。
另外，參照在城市發(fā)展方面先進一步的長三角來看：
2016年6月3日，國家發(fā)改委網(wǎng)站正式發(fā)布《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》(以下簡稱《規(guī)劃》)，《規(guī)劃》明確提出，到2020年，長三角城市群基本形成經(jīng)濟充滿活力、高端人才匯聚、創(chuàng)新能力躍升、空間利用集約高效的世界級城市群框架，人口和經(jīng)濟密度進一步提高，在全國2.2%的國土空間上集聚11.8%的人口和21%的地區(qū)生產(chǎn)總值。
規(guī)劃全文指出，上海全球城市功能相對較弱，中心城區(qū)人口壓力大。
與紐約、東京、倫敦等全球城市相比，上海城市國際競爭力和國際化程度不夠，落戶上海的世界500強企業(yè)總部僅為紐約的10%，外國人口占常住人口比重僅 0.9%。
一般性加工制造和服務(wù)業(yè)比重過高，國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易和航運中心功能建設(shè)滯后。
正是有了《規(guī)劃》，上海的人口增長也被嚴格控制，到2020年上海僅有85萬的人口增長空間，而從2020年到2030年，上海的人口增長空間被強行設(shè)定為0——因為2020年與2030年的人口規(guī)劃都是2500萬。
2015年，上海常住人口罕見地出現(xiàn)了負增長，比2014年減少了大約11萬人。
除了上海這個單核，長三角城市群還將重點建設(shè)五個副中心級都會區(qū)。
五個都會區(qū)的勢力范圍已經(jīng)劃分完畢，分別如下：
南京都市圈：包括南京、鎮(zhèn)江、揚州三市。
提升南京中心城市功能，加快建設(shè)南京江北新區(qū)，促進與合肥都市圈融合發(fā)展。
杭州都市圈：包括杭州、嘉興、湖州、紹興四市。
加快建設(shè)杭州國家自主創(chuàng)新示范區(qū)和跨境電子商務(wù)綜合試驗區(qū)、湖州國家生態(tài)文明先行示范區(qū)。
合肥都市圈：包括合肥、蕪湖、馬鞍山三市。
發(fā)揮在推進長江經(jīng)濟帶建設(shè)中承東啟西的區(qū)位優(yōu)勢和創(chuàng)新資源富集優(yōu)勢，提升合肥輻射帶動功能。
蘇錫常都市圈：包括蘇州、無錫、常州三市。
全面強化與上海的功能對接與互動，加快推進滬蘇通、錫常泰跨江融合發(fā)展。
寧波都市圈：包括寧波、舟山、臺州三市。
高起點建設(shè)浙江舟山群島新區(qū)和江海聯(lián)運服務(wù)中心、寧波港口經(jīng)濟圈、臺州小微企業(yè)金融服務(wù)改革創(chuàng)新試驗區(qū)。
關(guān)于人口增長目標，到2020年，長三角城市群26市將增加大約1000萬人口，但這一千萬人口不再是流入超大城市與特大城市，而是引導(dǎo)人口向開發(fā)區(qū)、郊區(qū)、重點小城鎮(zhèn)和臨滬城市分布。
2017年，我們更有理由等一個消息，就是：珠三角世界級城市群和粵港澳大灣區(qū)的國家規(guī)劃。
屆時，我們將更清楚深圳在未來城市群競爭中的定位和周邊城市的分工。
房地產(chǎn)的發(fā)展也將沿軌道交通和產(chǎn)業(yè)布局發(fā)展。
那時，將沒有臨深概念了，也沒有誰拋棄深圳了，因為城市的邊界正在消失，城市群時代已將到來!未來的競爭不再是城市，而是要直接PK世界著名國際灣區(qū)：曼哈頓灣、舊金山灣和東京灣。
【深圳保障房如何定價】相關(guān)文章：
深圳保障房可以買賣嗎08-16
深圳保障房輪候系統(tǒng)11-19
深圳市保障房申請02-13
深圳保障房好申請嗎11-25
深圳保障房一般等多久08-31
保障房與安置房的區(qū)別09-29
廈門保障房11-15
青島保障房11-22
保障房和限價房的區(qū)別09-26