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物業(yè)管理在商業(yè)物業(yè)中的價(jià)值論文
物業(yè)管理在商業(yè)物業(yè)中的價(jià)值論文從商業(yè)物業(yè)管理要求出發(fā)分析了物業(yè)管理對(duì)提升商業(yè)物業(yè)價(jià)值的作用。
物業(yè)管理在商業(yè)物業(yè)中的價(jià)值論文【1】
[摘要]商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性、公眾性和服務(wù)性決定了與住宅小區(qū)不一樣的管理特色。
[關(guān)鍵詞] 商業(yè)物業(yè) 管理 價(jià)值
一、商業(yè)物業(yè)和商業(yè)物業(yè)管理
商業(yè)物業(yè)是指以經(jīng)營(yíng)和收益為目的的建筑物及配套設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地以及相關(guān)權(quán)益的總稱。
它是城市整體規(guī)劃建筑中的一種重要功能組成部分，同時(shí)具有經(jīng)營(yíng)性、公眾性和服務(wù)性。
商業(yè)物業(yè)主要包括商務(wù)物業(yè)、酒店物業(yè)、商貿(mào)物業(yè)和娛樂休閑物業(yè)。
目前，商業(yè)物業(yè)的管理模式主要采取開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理相分離的方式，具體分為兩種：一是由一家綜合性經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行總體經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)服務(wù)，如杭州西城廣場(chǎng)以及廣州、深圳的一些大型商業(yè)市場(chǎng);二是由商業(yè)經(jīng)營(yíng)性公司和專業(yè)性物業(yè)管理公司進(jìn)行合作管理，如臨平中都廣場(chǎng)、余杭黃湖商貿(mào)城、河南周口・五一廣場(chǎng)等。
不管采取何種運(yùn)作管理模式，商業(yè)物業(yè)管理不但要提供一般性的物業(yè)管理服務(wù)(如保安、清潔、消防、交通組織、設(shè)備設(shè)施管理等)，還要完成帶有一定經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的商業(yè)管理工作(如招商、市場(chǎng)推廣、公關(guān)、品牌管理及客戶關(guān)系管理)。
二、商業(yè)物業(yè)管理的價(jià)值
在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，物業(yè)管理并不直接創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，但它通過顧客滿意的管理，為經(jīng)營(yíng)者和投資者創(chuàng)造財(cái)富。
目前市場(chǎng)上的投資者、經(jīng)營(yíng)者越來越關(guān)心商業(yè)地產(chǎn)管理者的專業(yè)水平，成功的商業(yè)物業(yè)管理可以增加商業(yè)地產(chǎn)投資的升值空間，甚至有人認(rèn)為物業(yè)管理是商業(yè)地產(chǎn)成功之保障。
究其原因，主要是商業(yè)物業(yè)管理的各個(gè)方面決定了其在商業(yè)物業(yè)中的價(jià)值。
1.客戶滿意保證商業(yè)物業(yè)價(jià)值
商業(yè)物業(yè)具有大開間多、設(shè)備商號(hào)多、客流量大等特點(diǎn)，物業(yè)管理與服務(wù)的難度大、責(zé)任重。
一般住宅類物業(yè)管理主要管理居民的居住場(chǎng)所，服務(wù)對(duì)象是住戶。
而商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其物業(yè)管理企業(yè)面對(duì)的服務(wù)對(duì)象是業(yè)主、租戶和顧客，其中，租戶和顧客群是流動(dòng)的，不斷變化的，且來源不同、構(gòu)成復(fù)雜，因此物業(yè)管理服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽(yù)。
而且現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)其運(yùn)作模式流行“六位一體”，即投資者、開發(fā)商、商家、專業(yè)運(yùn)營(yíng)商、消費(fèi)顧客和政府共同參與，實(shí)現(xiàn)各方利益平衡，達(dá)到多贏目的。
一旦物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在管理服務(wù)方面出現(xiàn)差錯(cuò)，導(dǎo)致租戶或顧客不滿，將對(duì)物業(yè)商譽(yù)產(chǎn)生極大的影響，可能因此失去租戶或顧客，導(dǎo)致物業(yè)的貶值。
2.安全管理衡量商業(yè)物業(yè)價(jià)值
商業(yè)物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象主要為綜合商業(yè)樓宇，其特點(diǎn)為樓層高、層數(shù)多，功能復(fù)雜，人口稠密，物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。
相比住宅物業(yè)，商業(yè)綜合樓宇大多位于市中心或CBD商圈，人口流動(dòng)頻繁。
是否能管理好商業(yè)綜合樓宇，確保大樓各部分正常運(yùn)作，確保物業(yè)和樓內(nèi)業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，是衡量物業(yè)保值增值的重要因素。
3.設(shè)備運(yùn)行體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)價(jià)值
商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)代化程度較高，設(shè)施設(shè)備齊全、先進(jìn)，大多配備了高智能化的供電系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)、安全管理系統(tǒng)、消防系統(tǒng)和交通管理系統(tǒng)等，這些設(shè)施設(shè)備技術(shù)含量高、運(yùn)行頻繁，商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性需要設(shè)施設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)正常、快捷和舒適。
如果一旦出現(xiàn)故障，將直接影響到商家的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和顧客的消費(fèi)心情，甚至出現(xiàn)安全事故，影響業(yè)主的品牌形象。
所以為考慮企業(yè)和商家的形象業(yè)主大多會(huì)選擇知名物業(yè)管理企業(yè)，而物業(yè)管理企業(yè)高水平的管理在獲得經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)也體現(xiàn)了物業(yè)本身的物有所值甚至物超所值。
4.環(huán)境管理創(chuàng)造商業(yè)物業(yè)價(jià)值
商業(yè)物業(yè)對(duì)公共區(qū)域的環(huán)境清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、公共秩序管理、廣告管理、形象維護(hù)、設(shè)施設(shè)置、人流分離、建筑物維護(hù)的要求非常高，而且要求物業(yè)管理人員有良好的審美觀和一定的視覺欣賞素質(zhì)。
整體管理要達(dá)到集整潔性、美觀性、明亮性和舒適性為一體的效果，以創(chuàng)造和維護(hù)環(huán)境的優(yōu)美，使顧客在幽雅、輕松的環(huán)境中感受商家的形象和物業(yè)的檔次，是流動(dòng)的廣告，創(chuàng)造了物業(yè)的營(yíng)銷價(jià)值。
5.營(yíng)銷推廣提升物業(yè)價(jià)值
商業(yè)物業(yè)的管理與一般類型物業(yè)管理的最大不同之處就在于商業(yè)物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作是要進(jìn)行商業(yè)形象的宣傳推廣，不斷擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的知名度，樹立良好的商譽(yù)形象，吸引更多的潛在承租商和消費(fèi)者。
由于商業(yè)物業(yè)常常會(huì)有社會(huì)活動(dòng)和商業(yè)活動(dòng)的舉辦和進(jìn)行，因此物業(yè)管理企業(yè)和管理者要有較強(qiáng)的活動(dòng)策劃能力、組織能力和協(xié)調(diào)能力，并要與當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)政府機(jī)構(gòu)、社會(huì)組織保持良好的溝通和合作關(guān)系，從而提高業(yè)主的品牌形象和社會(huì)影響力，聚集人氣，吸引客流，提升物業(yè)的檔次和價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)高投資性和回報(bào)性。
根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面積通常在1.2平方米以上，而目前我國(guó)大多城市未到一半，發(fā)達(dá)省市如杭州只有0.7平方米。
可以預(yù)見由于商業(yè)物業(yè)的地段、管理和效益都比住宅物業(yè)更“黃金”，這一新的物業(yè)模式必將隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程而高速發(fā)展。
成功的物業(yè)管理不但是物業(yè)公司新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，更可以全面提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。
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物業(yè)檔案在物業(yè)管理中的作用【2】
【摘要】物業(yè)管理作為城市管理的一部份，越來越為人們所認(rèn)同，成為了居家生活的重要組成部分，其在和諧社會(huì)方面有著不可低估的作用。
而物業(yè)檔案在維護(hù)社區(qū)安定，便利居民生活，保障群眾利益，方便居民再就業(yè)，為轄區(qū)居民提供豐富多彩的文化生活發(fā)揮著不可替代的作用。
【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;物業(yè)檔案;和諧社會(huì);保障
檔案管理是物業(yè)公司的各項(xiàng)管理工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
本文筆者通過對(duì)物業(yè)檔案的特點(diǎn)、發(fā)展趨勢(shì)、社會(huì)功用的解讀，來闡述物業(yè)檔案在物業(yè)管理中和促進(jìn)社會(huì)和諧上的作用，來說明物業(yè)檔案管理工作在物業(yè)管理工作中的重要性。
一、物業(yè)檔案管理現(xiàn)代化
1、物業(yè)檔案管理現(xiàn)代化的含義和內(nèi)容。
管理現(xiàn)代化就是把管理工作信息化和最優(yōu)化。
隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，無論是物業(yè)管理還是檔案管理，都在向著現(xiàn)代化的管理目標(biāo)邁進(jìn)，物業(yè)檔案的現(xiàn)代化管理也成為必然趨勢(shì)。
2、物業(yè)檔案管理標(biāo)準(zhǔn)化。
我國(guó)現(xiàn)行的檔案管理標(biāo)準(zhǔn)包括基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家檔案局編制的《檔案工作標(biāo)準(zhǔn)體系表》大致涵蓋了檔案管理工作領(lǐng)域內(nèi)所有的標(biāo)準(zhǔn)。
3、現(xiàn)代化對(duì)物業(yè)檔案工作人員的要求。
檔案管理現(xiàn)代化是不斷完善深化的過程，這一過程也要求檔案人員不斷提高自身的素質(zhì)，包括思想意識(shí)、知識(shí)結(jié)構(gòu)和操作技能等。
二、物業(yè)檔案的特點(diǎn)
1、檔案種類多樣化。
由于物業(yè)檔案的主體包括物業(yè)服務(wù)公司、物業(yè)服務(wù)人員、物業(yè)的使用者、物業(yè)的開發(fā)商、設(shè)計(jì)者、工程設(shè)計(jì)方、承建商，以及政府有關(guān)部門如計(jì)委、國(guó)土局和房管局、城市規(guī)劃局等單位。
2、載體形式多樣化。
物業(yè)檔案種類的多樣化決定了物業(yè)檔案形式多樣，主要有圖、文字、卡、冊(cè)、表。
其中“，圖”是指根據(jù)實(shí)際需要繪制的各類平面圖、示意圖。
3、檔案的動(dòng)態(tài)性較強(qiáng)。
物業(yè)可能需要進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，業(yè)主可能因物業(yè)的買賣、交換、繼承等權(quán)屬變更而變更，住戶更有可能因租賃關(guān)系的改變而頻繁變動(dòng)。
4、公開性和隱秘性并存。
物業(yè)檔案具有一定的公開性，因?yàn)槲飿I(yè)檔案記錄著有關(guān)物業(yè)及對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的情況，這部分檔案內(nèi)容對(duì)與本物業(yè)有關(guān)的所有人員來說都是公開的，如物業(yè)的維修檔案，有關(guān)綠化、環(huán)衛(wèi)、保安的檔案等。
5、檔案的完整性。
物業(yè)管理專門檔案是以一個(gè)物業(yè)單位為對(duì)象組織案卷的，該物業(yè)不管發(fā)生何種變化，所產(chǎn)生的文件材料都須添加進(jìn)去，體現(xiàn)出一種完整性。
6、和人們的日常生活息息相關(guān)。
物業(yè)管理活動(dòng)是圍繞人們的日常生活而開展的，沒有哪一種檔案會(huì)像物業(yè)檔案這樣與人們的日常生活有著如此密切的聯(lián)系。
物業(yè)檔案則會(huì)隨著物業(yè)的裝修、租賃、再裝修、再租賃等活動(dòng)的需要而不斷地被調(diào)閱。
三、物業(yè)檔案的作用
物業(yè)檔案最重要的內(nèi)容是物業(yè)管理專門檔案，它包括兩個(gè)部分：一部分是物業(yè)本身的檔案，包括開發(fā)建設(shè)成果的記錄和物業(yè)公司接管后對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和更新改造情況記錄;另一部分是物業(yè)業(yè)主和住用人的檔案，包括業(yè)主、住戶的姓名、家庭成員情況、工作單位、聯(lián)絡(luò)電話或地址、租金、管理費(fèi)繳交情況等。
物業(yè)檔案的作用主要體現(xiàn)在這兩部分檔案上。
四、當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)存在的主要問題
1、企業(yè)規(guī)模總體偏小。
由于房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模普遍較小，開發(fā)方大多自行組建物管公司或成立物業(yè)管理處等，造成了一般物業(yè)企業(yè)難以快速實(shí)現(xiàn)高規(guī)格、大規(guī)模發(fā)展，企業(yè)規(guī)�？傮w偏小的現(xiàn)狀。
2、物管投訴多，社會(huì)認(rèn)可程度低。
物業(yè)投訴產(chǎn)生的重要原因，一方面是物管企業(yè)提供的服務(wù)和住戶期望與理解產(chǎn)生了一定差距。
另一方面是開發(fā)方?jīng)]有足夠重視所建物業(yè)后期管理須要的客觀條件與運(yùn)作成本。
還有政府未下力氣引導(dǎo)群眾對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)形成正確認(rèn)識(shí)，造成其社會(huì)認(rèn)可度偏低。
我們應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)物業(yè)檔案管理在推動(dòng)和諧社會(huì)的建立上的重要作用，物業(yè)檔案管理對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)主要有以下三方面社會(huì)功能：
一、它具有教化和益智的社會(huì)功能
現(xiàn)代物業(yè)管理追求的是一種小區(qū)的情調(diào)、小區(qū)的感覺、小區(qū)的文化與品味，使住戶有一種情感的歸屬。
這樣的物業(yè)管理，能增長(zhǎng)住戶的見識(shí)，開闊視野，陶冶情操，在潛移默化中提高居民的素養(yǎng)。
應(yīng)盡可能多地提供特色服務(wù)，努力做到“人無我有，人有我新”。
比如在小區(qū)內(nèi)可建立局域網(wǎng)，物業(yè)公司通過網(wǎng)絡(luò)向業(yè)主和使用人及時(shí)發(fā)布各種服務(wù)通知和信息，同時(shí)也利用網(wǎng)絡(luò)來加強(qiáng)物業(yè)公司和業(yè)主，以及業(yè)主和業(yè)主之間的溝通。
只有通過這些普通小區(qū)沒有的特色服務(wù)，才可以提升小區(qū)的管理品位。
二、具有促進(jìn)居民身心健康的功能
在衣食無憂的現(xiàn)代都市人群中，追求舒適、個(gè)性的生活小區(qū)正成為人們更高層次需求的集中表現(xiàn)。
生活在高檔小區(qū)，享受著高檔物業(yè)管理，能產(chǎn)生“物我兩忘”的身心體驗(yàn)。
這樣人就會(huì)心情舒暢，心胸開闊，身心健康，提高生活質(zhì)量。
因此，就要求物業(yè)公司首先在人員的選擇上，應(yīng)根據(jù)崗位的要求，制定嚴(yán)格的錄用標(biāo)準(zhǔn)，把好進(jìn)人關(guān)。
比如對(duì)管理人員，應(yīng)盡可能地選用那些具有酒店管理經(jīng)驗(yàn)的，利用他們良好的服務(wù)意識(shí)，增加物業(yè)服務(wù)的內(nèi)在品質(zhì)。
在安全護(hù)衛(wèi)隊(duì)員的選擇上，除了外形的要求，還要在其綜合素質(zhì)，思想品質(zhì)等方面進(jìn)行嚴(yán)格的考察和篩選，并輔以不斷的培訓(xùn)，提高其工作責(zé)任心，以最大限度地保證小區(qū)的安全。
三、具有社交和繁榮文化的功能
物業(yè)管理作為一種消費(fèi)與其他消費(fèi)一樣，存在著循序漸進(jìn)、由低層次向高層次螺旋式上升運(yùn)動(dòng)的規(guī)律。
現(xiàn)代物業(yè)管理則能通過建立多種平臺(tái)或采取多種形式，來促進(jìn)住戶的交流，繁榮社區(qū)文化，推動(dòng)人與人之間的信息和情感交流。
因此，物業(yè)管理消費(fèi)促進(jìn)了居民的社會(huì)交流和情感交融。
物業(yè)公司在業(yè)主購房時(shí)或住用人租房時(shí)就應(yīng)該掌握物業(yè)業(yè)主和住用人的第一手資料，在住用人入住后應(yīng)迅速將物業(yè)使用人的檔案材料補(bǔ)充完善，并且在物業(yè)管理工作過程中不斷進(jìn)行積累。
以上三方面主要社會(huì)功能，無一不有益于和諧社會(huì)的建立。
“做文明業(yè)主，塑城市精神”，是每一個(gè)業(yè)主的份內(nèi)事，但不是每一個(gè)業(yè)主都能自覺做到的。
物業(yè)公司每天與業(yè)主接觸，如能從正面多加引導(dǎo)，從人情、人性、人心入手，搞一些能提高業(yè)主文明素質(zhì)的活動(dòng)，對(duì)于提高管理質(zhì)量，建設(shè)良好的社區(qū)文化和精神文明，將會(huì)起到推進(jìn)作用。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的今天，只要我們物業(yè)人能以一種積極、進(jìn)取、創(chuàng)新的心態(tài)不斷的努力，住宅小區(qū)的物業(yè)管理水平一定會(huì)很快邁上一個(gè)新的臺(tái)階。
這樣一來，和諧小區(qū)將會(huì)得以實(shí)現(xiàn)，正是一個(gè)和諧的社區(qū)才構(gòu)成一個(gè)和諧的社會(huì)。
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